Dans le cadre d’un bail d’habitation, le contrat ne prend fin qu’à condition que le locataire ou le propriétaire donne congé à l’autre. Les modalités du congé donné par le bailleur sont strictement encadrées par la loi.
Le propriétaire peut donner congé au locataire sous réserve de remplir l’une des 3 conditions suivantes :
- Le bailleur veut vendre le bien immobilier : il justifie ainsi d’un motif légitime et sérieux.
- Le locataire trouble le voisinage, tarde systématiquement à payer ses loyers…
- Ou le bailleur souhaite récupérer son logement pour l’habiter ou y loger un proche. Attention pour ce motif, vous devez pouvoir prouver que vous ou votre proche habite le logement en tant que résidence principale.
Les proches qui peuvent bénéficier du congé pour récupération du logement :
- Votre époux, votre partenaire de PACS ou votre concubin si vous justifiez d’une union libre depuis une période minimale de 1 an à la date du congé.
- Un ascendant ou un ascendant de votre époux, partenaire de PACS ou concubin – parent ou grand-parent ou enfant ou petit-enfant par exemple.
Quels sont les pièges à éviter lorsque vous donnez congé à votre locataire ?
PIEGE #1 : Le locataire ne va pas chercher son recommandé
Que se passe-t-il si le locataire ne retire pas la lettre recommandée ?
Si la lettre recommandée n’a pas été remise au locataire (absence ou refus) et vous a été renvoyée, la notification de congé que vous avez donné n’est pas valable.
La majorité des propriétaires pensent que dès lors ils ont envoyé le courrier, le délai de préavis de 3 ou 6 mois commence.
La présentation de la lettre ne fait pas courir le délai de préavis. Le délai court à compter de la signature de l’accusé de réception par le locataire.
Donc si la date limite du délai vous permettant de donner congé au locataire approche, il devient impératif de faire appel à un huissier de justice (démarche payante).
L’huissier va se charger de signifier le congé à votre locataire. Si ce dernier est absent, il laissera un avis de passage et le congé sera valablement donné.
À défaut, le bail sera reconduit pour la durée prévue dans le contrat (1 an bail meublé ou 3 ans bail nu).
Pour sécuriser le process du congé, pensez donc à prendre un mois de marge sur le délai légal pour éviter toute déconvenue.
PIEGE #2 : Le locataire fait annuler votre demande de congés
Vous pouvez donner congés à votre locataire si vous souhaitez vendre votre bien.
La subtilité à connaitre : en location vide, vous devez indiquer dans votre courrier de congés le prix de vente et les modalités de paiement.
Pourquoi ?
Parce que le locataire est prioritaire s’il souhaite acheter votre bien. Il a alors 2 mois pour vous répondre. L’absence de réponse vaut refus d’achat.
Sachez que le locataire n’a pas de droit de préemption si vous louez en meublé (donc pas besoin de préciser le prix de vente).
Où est le piège alors ?
Certains propriétaires ont tendance à surestimer le prix de vente du bien : par négligence peut être ou pour s’assurer que le locataire ne fera pas jouer son droit de préemption.
Faites donc très attention à ne pas surestimer le prix du bien (le prix indiqué dans le courrier de congés pour vente).
En effet si le locataire peut prouver que vous avez manifestement surévalué le prix de vente indiqué sur le congé, le congé sera annulé : le bail sera alors donc reconduit pour 3 ans…
PIEGE #3 : Vos locataires sont mariés, attention !
Pourquoi devez-vous porter une attention particulière avant de donner congés à vos locataires s’ils sont mariés ?
Voici une situation réelle :
Frédéric S. est propriétaire d’un charmant 2 pièces non meublé de 43m² à Lyon.
Le 01/09/2020, il trouve un locataire (Stéphane R.) et signe le bail avec lui.
6 mois plus tard, Stéphane se marie avec Sandrine V.
Sandrine emménage tout naturellement dans l’appartement.
Au mois d’avril 2021, Thomas informe son propriétaire qu’il s’est marié et lui demande de mettre les quittances au nom de M. & Mme S. Frédéric et Sandrine
Pour des raisons personnelles Frédéric a besoin de récupérer son logement et envoie le courrier dument complété à son locataire Frédéric S.
Quelques semaines plus tard, les locataires contestent ce congé sous prétexte que Madame n’a pas reçu le courrier de congés. La demande de congés est annulée ! Frédéric repart pour 3 ans avec ses locataires…
En effet la Loi oblige que le congé soit donné aux 2 époux (même si qu’un seul des 2 est présent sur le bail), dès lors que le propriétaire a eu connaissance du lien unissant les époux.
Dans cet exemple, le locataire Thomas a informé (au mois d’avril 2021) le propriétaire qu’il s’était marié.
Le propriétaire aurait donc dû envoyer 2 courriers (à la même adresse) à chacun des 2 époux.
En conclusion, le courrier de congé doit être envoyé à tous les titulaires du bail, ainsi qu’aux époux si vous avez eu connaissance de leur mariage.
Les courriers légaux à utiliser pour donner congés
Téléchargez ces 3 modèles de courriers pour donner congés au locataire.
Depuis le 1er janvier 2018, en location vide, vous devez annexer à votre courrier de résiliation une notice, dont le contenu a été fixé par décret, qui résume au locataire ses droits en termes de congé.
Téléchargez la notice d’information du locataire à annexer à votre lettre de congés.
FAQ : Comment donner congé à votre locataire ?
Que dit la loi à ce sujet ?
Le congé donné au locataire est régi par les articles 15 et 16 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Vous pouvez donner congé à la date d’échéance du bail éventuellement reconduit tacitement. La date d’échéance est la date à laquelle le bail se renouvelle tacitement.
Exemple : votre bail meublé a commencé le 01/06/2020. Il a été renouvelé tacitement au 01/06/2021. Vous ne pourrez donc pas le résilier avant le 01/06/2022.
Pour être valable, votre congé doit respecter des conditions de fond et de forme sous peine de voir le bail reconduit tacitement.
Dès lors que le logement loué constitue la résidence principale du locataire, la notification de congé doit :
- Être motivée et respecter 1 des 3 motifs autorisés par la loi
- La reprise dite « personnelle » du logement
- La vente du logement
- La reprise pour motif légitime et sérieux
- Respecter un délai de préavis minimal de
- 3 mois en location meublée
- 6 mois en location vide (sauf pour les bailleurs personnes morales (hors SCI familiales) durée de 6 ans)
- Être obligatoirement adressée au locataire par
- Lettre recommandée avec accusé de réception
- Ou acte d’huissier
- Ou remise en main propre contre émargement ou récépissé
Le délai de préavis court à compter de réception du courrier de préavis par le locataire.
Et si mon locataire est protégé par la loi ?
La loi protège certains individus, en raison de leur âge et de leurs revenus. Le locataire de plus de 65 ans, dont les revenus sont inférieurs aux seuils légaux et aux revenus du bailleur, ne peut en principe être délogé.
La loi autorise exceptionnellement le propriétaire à donner congé pour récupération du logement, à condition pour le bailleur de trouver un autre logement similaire au locataire protégé.
Concrètement comment résilier le bail?
Le congé pour récupération du logement ou pour tout autre motif ne peut intervenir qu’à l’échéance du bail.
Vous devez notifier la résiliation au choix par lettre recommandée AR ou par acte d’huissier ou par remise en mains propres contre signature. Attention à constituer et conserver une preuve du congé.
L’écrit doit préciser obligatoirement :
- Le motif du congé : vous récupérez le bien immobilier pour l’habiter ou y loger un proche autorisé ou le locataire ne respecte pas ses engagements contractuels.
- Les informations relatives au proche à loger, le cas échéant. Il s’agit de préciser son identité ainsi que le lien marital ou familial qui l’unit à vous.
Attention à bien vérifier le contenu du courrier. En l’absence d’une seule mention obligatoire, le congé pour récupérer le logement est nul et le contrat de bail est renouvelé pour sa durée initiale.
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