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Bail civil : Comment contourner le plafonnement des loyers ?

Je pense que cette nouvelle ne vous a pas échappé… 

La rentabilité de votre investissement risque de baisser sérieusement 🙁

Vous l’avez constaté récemment dans la presse : de plus en plus de villes candidatent pour demander à plafonner les loyers.

Encore une loi en faveur des locataires…

Comment suis-je impacté ?

Vous ne pourrez plus fixer librement le loyer…

Le loyer plafonné par la ville est forcément plus bas que votre loyer actuel.

Votre rentabilité va donc mécaniquement baisser !

Connaissez-vous cette astuce pour contourner le plafonnement des loyers ?

Si demain les loyers de votre location sont plafonnés par arrêté préfectoral, vous aurez 3 options :

  1. « Pas vu pas pris » en espérant ne pas vous faire redresser par l’administration fiscale ! Mais sachez que le locataire peut déposer une plainte en ligne sur le site de la ville et vous demander de lui rembourser les loyers « sur facturés ».
  2. Respecter cette nouvelle réglementation en ne dépassant pas le loyer plafonné et en demandant un complément de loyer si vous pouvez réellement le justifier (attention aux abus).
  3. Changer de bail en optant pour un bail civil.

Le bail civil vous permet de fixer librement le loyer sans tenir compte de la réglementation qui encadre le bail « classique ».

Contourner la réglementation tout en le faisant dans la légalité 😀

En théorie, ça fait rêver ! 

Pourquoi s’en priver alors ?

Vous vous en doutez, il y a quand même des inconvénients…

Avant de vous précipiter sur le bail civil lisez attentivement cette nouvelle fiche juridique : un comparatif exclusif entre le bail classique et le bail civil.

1. Comparatif entre un bail classique et un bail civil

Synthèse des caractéristiques importantes qui différencient un bail de location classique d’un bail civil. 

Type de bauxBail de location classiqueBail civil
LoiLoi du 6 juillet 1989Articles 1713 à 1778 du Code civil
Locations éligiblesLocations nues, meublées
Colocation en bail unique
A usage d’habitation uniquement
Résidences secondaires
Logements de fonction ou pour des associations
Parkings non annexés à un logement
Bureaux & entrepôts
Locaux commerciaux
Fixation du loyerEncadré par l’état dans les zones tendues ou plafonné dans certaines villesAucune contrainte : le loyer est fixé librement par le bailleur
Durée du bailMeublé : 1 an (9 mois étudiant)Nu : 3 ans Pas de durée minimale : le bailleur décide de la durée
Résiliation du bailLe bailleur peut résilier le bail dans l’un de ces 4 cas :1/ Pour y habiter2/ Pour le louer à des proches3/ Pour le vendre4/ Pour un motif légitime et sérieux (impayés…)Un préavis légal doit être respecté.Le bail peut être résilié sans aucune justification par le bailleur, en respectant le préavis fixé dans le bail.
Entretien et petites réparationsA la charge du locataireA la charge du propriétaire
Garantie Loyers Impayés (GLI)Possible d’en souscrire uneAucune GLI existe pour le bail civil
CAF / APLApplicableLe locataire ne peut pas toucher d’aides avec un bail civil

2. Définition du bail civil

Le bail civil concerne les particuliers, mais également les associations dites “loi 1901”, et dans certains cas les entreprises.

Le bail civil est destiné à la location de locaux pour un usage personnel uniquement (alors qu’un bail commercial est destiné à l’exercice d’une profession, libérale par exemple).

Son atout majeur : il est ultra flexible par rapport au bail classique, de part sa durée et son contenu.

Dans quel cas faut-il l’utiliser ?

Il est destiné aux propriétaires et locataires qui ne désirent pas s’engager sur le long terme, il est LE contrat idéal pour la location des biens immeubles tels que les :

  • Résidences secondaires.
  • Bureaux.
  • Entrepôts.
  • Terrains à usage non agricole.
  • Locaux commerciaux non destinés à l’accueil de personnes.
  • Logements de fonction destinés aux entreprises.
  • Parkings et garages non annexés à un logement.

3. Quels sont les avantages d’un bail civil ?

Les avantages du bail Code Civil sont (très) nombreux.

En effet, ils vous permettent d’échapper à la majorité des contraintes lourdes qui pèsent sur le bailleur lorsqu’il loue son logement à titre de résidence principale à un locataire. 

Voici les principaux avantages du bail civil :

  • Le loyer n’est ni encadré ni plafonné par l’état.
  • Vous n’avez pas besoin de permis de louer dans les communes qui l’imposent.
  • Le locataire est peu protégé lors de la procédure d’expulsion.
  • La durée du bail et les conditions de congé sont libres.
  • Un forfait de charges non régularisable est possible dans tous les cas.
  • Les honoraires de location facturés au locataire sont libres.
  • Des pénalités sont possibles en cas de retard de paiement.

En résumé vous revenez sur une base d’égalité contractuelle avec le locataire et vous échappez aux dispositifs réglementaires locaux. 

Vous comprenez mieux pourquoi ce bail code civil est de plus en plus utilisé par les bailleurs.

Mais attention aux abus !

4. N’abusez pas du bail civil au risque d’être requalifié en bail classique !

Faites très attention à ne pas imposer à des locataires qui souhaitent louer en résidence principale un bail Code Civil. Le locataire pourrait facilement remettre en question le contrat et demander sa requalification en bail classique.

Pour éviter les risques de requalification en bail classique, privilégiez ce type de location pour votre bail civil :

  • Si le locataire a déjà une résidence principale (il l’occupe au moins 8 mois/an) et qu’il loue votre logement en résidence secondaire.
  • Si le bien est utilisé comme logement de fonction par une entreprise.
  • Si le locataire est une association.

5. Quelles sont les différences entre une location saisonnière et secondaire ?

5.1. La location saisonnière :

Pour qui ?

Elle s’adresse à une clientèle de passage, à la journée, à la semaine ou au mois. Vous rentrez alors dans le cadre du meublé de tourisme pour lequel le changement d’usage est fortement réglementé. 

Quel type de bail pour la location saisonnière ?

Il n’y a en général pas besoin de signer un bail pour ce type de location, le contrat étant défini via les plateformes de réservation type Airbnb ou Booking.

5.2. La location en résidence secondaire :

Pour qui ?

Elle s’adresse à une clientèle qui souhaite rester à l’année, par exemple quand il s’agit d’un chalet à la montagne ou d’une maison de campagne. Les locataires ont une résidence principale par ailleurs mais souhaitent louer pour les week-ends ou les vacances une résidence secondaire à l’année. Ce type de location à l’année ne vous fait a priori pas rentrer dans le cadre du meublé de tourisme.

Quel type de bail ?

Le bail civil est tout à fait adapté pour ce type de location secondaire.

En conclusion

Le bail civil peut être une opportunité pour vous de ne pas subir l’encadrement ou le plafonnement des loyers.

Mais faites attention à ces limites : vous ne pourrez l’utiliser que dans des cas bien précis de location à usage d’habitation et uniquement pour des durées courtes (ex. : logement secondaire ou de fonction).

Dans la majorité des cas vous devrez avoir recours au bail d’habitation classique en n’oubliant pas d’ajouter un complément de loyer si vous subissez le plafonnement des loyers. 

Notre application juridique de rédaction de contrat de bail vous guidera pas à pas pour rédiger en ligne un bail conforme à la réglementation.

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