Régime fiscal, responsabilité, associés, création : les 4 zones de risque d’une SCI
Une société ne vous protège pas automatiquement contre tout. Voici les points sur lesquels une SCI reste exposée.
Le jour où le mauvais régime devient définitif
Passé un délai, l’option IR ou IS n’est plus modifiable. Y renoncer déclenche une imposition immédiate sur les plus-values et bénéfices en réserve.
La société qui ne vous protège pas complètement
En cas de dettes impayées par la SCI, chaque associé reste personnellement responsable, au prorata de ses parts, la société ne fait pas écran.
Le jour où un associé arrête de faire confiance à un autre
Cession de parts, décisions collectives, répartition des charges : sans comptabilité partagée et transparente, chaque désaccord devient un blocage.
Créer une SCI, ce n’est pas remplir un formulaire
Statuts sur mesure, choix du régime dès le départ, formalités administratives et fiscales : une erreur à la création se paie pendant des années.
Bonne nouvelle
Votre SCI, sa compta et sa fiscalité, réunies dans un seul outil
Création, conseil fiscal, gestion locative et déclaration : un seul abonnement, un seul interlocuteur, du choix du régime jusqu’à la liasse 2065/2072.
Un fiscaliste avant de signer, pas après
IR ou IS : la simulation et le conseil se font avant la création ou le changement de régime, jamais une fois l’option devenue irréversible.
Des comptes toujours à jour, pour ne jamais être pris au dépourvu
Comptabilité tenue en continu, trésorerie visible à tout moment : vous voyez venir une difficulté avant qu’elle ne mette la SCI et donc vous en danger.
Une comptabilité que tous les associés peuvent consulter
Loyers, charges, quote-parts : chaque associé a accès aux mêmes chiffres, en temps réel. Plus de zone d’ombre, plus de suspicion.
La création prise en charge de bout en bout
Statuts rédigés sur mesure, choix du régime dès le départ, formalités administratives et fiscales complètes, conseils fiscaux personnalisés : votre SCI démarre sur de bonnes bases.
2 mois d'essai gratuitSans engagementLocataire déjà en place accepté
SCI à l’IR, à l’IS, familiale ou plusieurs SCI : chaque cas est prévu
Liasse 2072
SCI à l’IR
Vos recettes et dépenses sont enregistrées au fil de l’année, et la part de chaque associé est calculée. La 2072 est prête et vérifiée, sans tableur à reconstituer en mars.
Liasse 2065
SCI à l’IS
Chaque dépense est rattachée au bon exercice et vos amortissements sont suivis. La 2065 est prête et vérifiée, avec en plus un bilan d’optimisation fiscale.
Multi-IBAN
Plusieurs SCI
Chaque SCI a son compte, son IBAN et sa propre liasse, 2065 ou 2072 selon son régime. Un loyer ne tombe jamais dans la mauvaise société.
Export avant l’AG
SCI familiale
Vos frères et sœurs attendent des comptes ? Les chiffres sont à jour toute l’année, l’export avant l’AG se fait en 1 clic et la 2072 part sans réunion de crise.
Ce qui change dans votre année de gérant de SCI
Un fiscaliste avant de décider
Conseil fiscal en amont
IR ou IS, apport ou compte courant d’associé, travaux ou amortissement : vous en parlez à un fiscaliste avant de signer. Pas de mauvaise surprise au printemps.
Chaque loyer encaissé et chaque charge payée sont enregistrés automatiquement. En janvier, rien à rattraper, et vos associés reçoivent un export clair.
Vos revenus locatifs en 1 clic
Déclaration des revenus
Votre liasse 2065 ou 2072 est préparée à partir des comptes de l’année, puis vérifiée. Vous recevez aussi un bilan d’optimisation fiscale.
À date fixe, reversé en J+2
Prélèvement automatique du loyer
Le loyer est prélevé chez le locataire à date fixe et arrive sur le compte de la SCI en J+2. Vous n’avez plus à vérifier votre compte chaque matin.
Générées et envoyées seules
Quittances automatisées
Chaque mois, chaque locataire reçoit sa quittance sans que vous y pensiez. Pour une SCI de cinq lots, ce sont 60 documents par an que vous n’envoyez plus.
Protégez vos revenus locatifs
Pannes, litiges, impayés : ce n’est plus votre problème
Litiges, impayés, pannes, fuites : Monsieur Hugo s’en occupe et prend en charge les frais d’avocats, d’huissiers et d’artisans.
Calcul automatique et juste
Régularisation des charges
Le décompte annuel est calculé et justifié : provisions versées d’un côté, charges réelles de l’autre. Votre locataire comprend le montant, sans échange de mails à rallonge.
Pourquoi une SCI se gère autrement qu’un bien en nom propre
En nom propre, vous reportez vos loyers sur votre déclaration de revenus fonciers, et c’est tout. Une société civile immobilière, elle, doit tenir une comptabilité, calculer la part de chaque associé et déposer une liasse chaque année. Et c’est vous, le gérant, qui la signez, face à des associés qui attendent des comptes clairs.
2 mois d'essai gratuitSans engagementLocataire déjà en place accepté
Les 5 critères pour choisir un logiciel de gestion locative SCI
Un fiscaliste avant de choisir votre régime
Le régime fiscal d’une SCI se choisit une fois et compte pendant dix ans. En parler à un fiscaliste avant la première écriture vous évite de le regretter après la clôture.
Une comptabilité adaptée à votre régime
À l’IR : recettes, dépenses, part de chaque associé et liasse 2072. À l’IS : comptabilité d’engagement, amortissements et liasse 2065. Avec la connexion bancaire, vous n’avez rien à ressaisir.
Les baux et la gestion au quotidien
Bail, signature électronique, états des lieux d’entrée et de sortie, révision IRL, régularisation des charges : ces petites tâches font vite 6 h par mois. Les états des lieux comptent le plus : c’est sur eux qu’un litige se gagne ou se perd deux ans plus tard.
Une déclaration préparée à partir de vos comptes
Quand la comptabilité est tenue au fil de l’année, les liasses 2065 et 2072 se remplissent à partir de vos écritures. Sinon, il faut tout reconstituer, et c’est là que naissent les erreurs à 800 €.
Plusieurs SCI, chacune bien à part
Un gérant a rarement une seule SCI. Chacune doit avoir son compte, son IBAN, ses documents et sa déclaration, pour ne pas chercher un dimanche soir le bail signé en 2021.
Le comparatif
Tout ce qu’une SCI exige, tenu au même endroit
Monsieur Hugo est le logiciel de gestion locative SCI qui tient la comptabilité et dépose la liasse. Les écritures ne sont pas saisies : elles sont alimentées par la location elle-même, loyer après loyer, charge après charge. À la sortie, la 2072 à l’impôt sur le revenu ou la 2065 à l’impôt sur les sociétés, produites et vérifiées, avec un bilan d’optimisation fiscale.
Et parce qu’une société civile immobilière se pilote toute l’année : loyers prélevés et reversés en J+2, quittances envoyées seules, charges régularisées, indice IRL appliqué — et un fiscaliste avant l’arbitrage, pas après la clôture.
La tâche, dans une SCI
Monsieur Hugo
Ownily
ComptaSCI
Expert-comptable
Excel
Comptabilité SCI à l’IR et à l’IS
✓Comptabilité automatique, tenue à jour, export en 1 clic
✓SCI à l’IR dès Solo, SCI à l’IS avec gestion des amortissements
✓Compta de trésorerie à l’IR, d’engagement à l’IS (option IS)
✓Le cœur de sa mission
✕Tenue manuelle, formules à maintenir
Liasses 2072 et 2065, télédéclarées
✓Liasses 2065/2072, déclarations automatiques et vérifiées
✓2072 et 2044 dès Basic ; 2065 et 2033 en Optimum IS ; EDI-TDFC
✓2072 pré-remplie, 2072-S incluse, télétransmises ; 2065 sans détail
✓Établie et déposée par le cabinet, après clôture
✕Aucune liasse : tout se ressaisit
Comptes courants d’associés et documents d’AG
Non revendiqué à ce jour dans notre documentation
✓Comptes courants dès Solo ; documents d’AG ; convocation et PV (IS)
✕Comptes courants ; AG via AGOSCI, logiciel à part (29,90 / 39,90 €)
✓Selon la lettre de mission
✕À tenir soi-même, sans contrôle
Conseil fiscal avec un fiscaliste, avant l’arbitrage
✓RDV avec un fiscaliste avant de décider
✕Non
✕Non
✓C’est son métier, facturé à la mission
✕Aucun
Appels de loyer, quittances, relances, révision
✓Quittances générées et envoyées seules, indice IRL appliqué
✕Appels, quittances, relances, révision : dès Premium et Optimum IS
✕Courriers types, régularisation des charges ; quittance non citée
✕Hors mission comptable
✕À la main, chaque mois
Prélèvement du loyer chez le locataire
✓Prélevé à date fixe, reversé en J+2
✕Non
✕Non
✕Hors mission
✕Vous vérifiez le compte vous-même
Bail, signature électronique, état des lieux
✓Bail conforme, signature électronique, état des lieux photo par IA
✓Bail nu ou meublé, signature électronique, état des lieux d’entrée
✓Baux loi ALUR ; signature et état des lieux non mentionnés
✕Hors mission
✕Modèles à chercher ailleurs
Dossier locataire vérifié et garantie loyers impayés
✓Dossier et solvabilité vérifiés, garanties incluses
✕Non
✕Non
✕Hors mission
✕Rien
Protection juridique : litiges et impayés
✓Juriste dédié, jusqu’à 10 000 € de frais de justice financés
✕Non
✕Non
✕Non
✕Non
Dépannage d’urgence : pannes et fuites
✓Artisan sous 4 h, jusqu’à 500 € pris en charge, sans limite
✕Non
✕Non
✕Non
✕Non
Tarif public relevé
282 €/an — comptabilité, liasses 2065/2072 et déclaration comprises
84 à 325 €/an HT selon formule ; essai 14 j ; déductible sauf Solo
Windows : 99,90 €(IR), 139,90 € (IS), mise à jour 30 €/an
Ils ont quitté leur expert-comptable et leurs dimanches sur Excel
Mon expert-comptable me coûtait 1 200 €/an pour ma SCI. Avec Monsieur Hugo, j’ai divisé par 3 mes frais et en plus je reçois un vrai bilan d’optimisation fiscale. Le service fiscal est redoutable.
CCamille, 37 ansSCI à l’IS, 1 immeuble (Aix-en-Provence)
Avant Monsieur Hugo, je passais mes dimanches sur Excel. La comptabilité de ma SCI familiale me stressait. Maintenant tout est automatisé : les loyers, les quittances, la compta. Je n’ai plus qu’à valider.
Oui : Monsieur Hugo se positionne comme alternative n° 1 au comptable. Votre comptabilité est tenue au fil de l’année, la liasse 2065 ou 2072 est préparée, vérifiée et déposée, et vous recevez un bilan d’optimisation fiscale. Si votre montage sort de l’ordinaire, un cabinet reste utile : posez d’abord la question au fiscaliste.
Oui, et c’est même le bon moment. IR ou IS, apport ou compte courant d’associé, travaux passés en charges ou amortis : ces choix se font avant la première écriture, pas au moment de déclarer. Prendre RDV avec un fiscaliste.
Celui qui gère à la fois votre comptabilité et vos locations. Ownily ou ComptaSCI tiennent très bien les écritures, mais vous laissent la déclaration et ne s’occupent pas de vos locataires. Un logiciel de gestion locative SCI comme Monsieur Hugo prend tout en charge : conseil, comptabilité, liasse, loyers, quittances, locataires.
Oui. Chaque SCI a la comptabilité de son régime : recettes, dépenses et part de chaque associé pour celle à l’impôt sur le revenu, comptabilité d’engagement pour celle à l’IS. La 2072 et la 2065 sont préparées à partir des comptes de l’année et vérifiées avant dépôt.
Oui. Chaque SCI a son compte et son IBAN, chaque lot ses écritures et ses documents. Vous voyez tout sur un seul tableau de bord, les loyers ne se mélangent jamais d’une société à l’autre et chaque SCI a sa propre déclaration.
Tout est déjà prêt : loyers encaissés, charges déductibles, travaux et intérêts sont classés au fil de l’année. La part de chaque associé est calculée par la comptabilité, pas refaite de mémoire au printemps. Vous validez, la déclaration part. La TVA, elle, se voit lors du RDV avec le fiscaliste.
Oui. Vous importez vos baux, vos locataires, vos lots et vos écritures déjà passées, puis Monsieur Hugo prend le relais. Vous pouvez changer en cours d’année : inutile d’attendre janvier pour abandonner votre tableur.
Les témoignages de propriétaires réels, avec leur situation et leur ville, sont à lire ici. Et le plus simple reste de juger par vous-même : 2 mois offerts, sans carte bleue ni engagement.
Tableur, expert-comptable ou logiciel : comment gérer votre SCI ?
Pour comparer les meilleurs logiciels de gestion locative, partez de la façon dont vous gérez aujourd’hui. Trois options, avec leurs limites.
Le tableur
Gratuit et familier, il suffit à peu près la première année avec un seul bien. Avec plusieurs associés ou plusieurs biens, il devient risqué : pas d’historique des modifications, pas de sauvegarde, personne pour vous aider, et une formule cassée passe inaperçue.
L’expert-comptable
Utile pour les montages hors normes : cession, restructuration, opération complexe. Pour une SCI locative classique, il travaille sur les pièces que vous lui envoyez, vous conseille une fois par an et ne prélèvera pas votre loyer.
Le logiciel dédié
Ownily et ComptaSCI sont excellents pour tenir les écritures, mais vous laissent la déclaration et le conseil. Monsieur Hugo, alternative n° 1 au comptable, prend tout en charge : conseil en amont, comptabilité, déclaration vérifiée, loyers et quittances.
Avant de chercher le meilleur logiciel de gestion locative SCI, faites le compte de vos douze derniers mois : combien d’heures passées sur la comptabilité, combien d’honoraires versés. Puis testez Monsieur Hugo avec vos propres chiffres. 2 mois offerts, sans carte bleue ni engagement.
Démarrez ce mois-ci : votre prochaine liasse se prépare dès maintenant
