Tout savoir sur les diagnostics immobiliers

1.1 Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le DPE est obligatoire depuis le 1er juillet 2007. Il donne des informations sur la performance énergétique d’un logement en estimant la quantité d’énergie et de gaz à effet de serre consommée ou dégagée par le logement.

2 lettres entre A et G sont attribuées à chaque logement, sur le même principe que pour les appareils électroménagers :

la première pour la consommation énergétique du logement,la seconde pour l’impact de cette consommation sur les gaz à effet de serre.

La lettre A représente le logement le plus économe en énergie et/ou le moins impactant en gaz à effet de serre et la G celle pour le logement le plus énergivore et le plus polluant (problèmes d’isolation, de chauffage…).

La durée de validité du DPE est de 10 ans.

1.2 Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP)

Le CREP donne des informations sur la présence ou non de plomb dans les logements (appartement et maison individuelle) dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949.

Si le CREP met en évidence la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations supérieures au seuil de 1 mg/cm², vous ne pourrez pas louer le logement sans avoir procédé au préalable aux travaux pour supprimer le risque d’exposition au plomb.

Le diagnostic doit avoir été réalisé dans les 6 ans précédant la signature du contrat de location.

Mais s’il confirme l’absence de plomb, sa durée de validité est illimitée.

1.3 L’état de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus de 15 ans

C’est un diagnostic qui évalue les risques liés aux installations électriques d’un logement. L’objectif étant d’assurer à la fois la sécurité des locataires et occupants mais aussi celle des biens.

Les articles L.134-7 et R. 134-10 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation le définissent ainsi : “Le diagnostic est réalisé en aval de l’appareil général de commande et de protection de l’installation électrique propre à chaque logement, jusqu’aux bornes d’alimentation ou jusqu’aux socles des prises de courant. Il porte également sur l’adéquation des équipements fixes aux caractéristiques du réseau et sur les conditions de leur installation au regard des exigences de sécurité”.

Le diagnostic électricité est obligatoire depuis le 1er juillet 2018 pour tous les baux signés depuis le 1er janvier 2018.

En location, le diagnostic est valable 6 ans à partir de sa réalisation.

1.4 L’état de l’installation intérieure du gaz, si l’installation a plus de 15 ans

Pour des questions de sécurité, ce diagnostic doit être réalisé dans tout logement de plus de 15 ans comportant une installation intérieure au gaz.

Il décrit au regard des exigences de sécurité :

l’état des appareils fixes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire ou mettant en œuvre un moteur thermique, alimentés par le gaz,l’état des tuyauteries fixes d’alimentation en gaz et leurs accessoires,l’aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz, permettant l’aération de ces locaux et l’évacuation des produits de combustion.

Le diagnostic est réalisé sans démontage des installations.Si elles sont conformes, le bailleur reçoit une attestation de conformité qui devra être jointe au dossier technique du logement (DDT).

Le diagnostic gaz est obligatoire depuis le 1er juillet 2018, pour tous les baux signés depuis le 1er janvier 2018.

Il a une validité de 6 ans à partir de sa réalisation.

1.5 L’état des servitudes « risques » et d’information sur les sols lorsque le logement est situé dans une zone à risque ayant fait l’objet d’un arrêté (ESRIS).

Ce diagnostic n’est obligatoire que dans les zones faisant l’objet d’un plan de prévention des risques.

On y retrouve les aléas :

naturels (avalanches, inondations…)miniers ou technologiques (usine chimique),sismiques,pollution des sols ou présence de radon.

La liste des communes concernées est arrêtée par le préfet de chaque département. Elle indique :

la liste des terrains présentant une pollution,la liste des risques à prendre en compte,la liste des documents auxquels le bailleur peut se référer.

Si votre logement est soumis à l’ESRIS, vous serez tenu de présenter le diagnostic à votre locataire qui devra le signer.

L’ESRIS doit avoir été réalisé moins de 6 mois avant la signature du bail.

1.6 Une copie de l’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante

Ce document indique la présence ou l’absence d’amiante dans le logement pour les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

Contrairement aux autres diagnostics, le diagnostic amiante ne doit pas obligatoirement être joint au dossier de diagnostic technique (DDT), mais il doit seulement être tenu à la disposition du locataire s’il en fait la demande.

L’amiante peut être dans les faux plafonds, les canalisations, les murs, les cloisons…

Si sa présence est détectée, le rapport du diagnostiqueur préconisera :

soit un nouveau contrôle périodique pour évaluer l’état de conservation des matériaux ou produits contenant de l’amiante,soit une analyse de risque approfondie, notamment à l’aide de mesures d’empoussièrement dans l’atmosphère,soit des actions correctives et mesures conservatoires pouvant aller jusqu’à des travaux de confinement ou de retrait de l’amiante.

La durée de validité du diagnostic est illimitée en l’absence de risque.

2.1 Qu’est ce que la surface habitable ?

Le diagnostic surface habitable ne fait pas partie des diagnostics à insérer dans le dossier de diagnostic technique (DDT).

Mais les lois Alur de mars 2014 et Macron d’août 2015 ont rendu obligatoire la mention de la surface habitable dans le bail d’habitation (article R 111-2 du Code de la construction et de l’habitation).

Ce diagnostic concerne les locations vides et meublées servant d’habitation principale.

2.2 Comment se calcule la surface habitable?

Le calcul de la surface habitable prend en compte la mesure de la surface du plancher dont sont déduits les murs, les cloisons, les marches et les cages d’escaliers, les gaines, les embrasures de portes et fenêtres ainsi que les parties du logement d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Une fois réalisé, le diagnostic surface habitable reste valable tant que vous n’effectuez pas de travaux modifiant la superficie de votre logement.

La définition de la surface habitable loi Boutin diffère de celle de la surface «loi Carrez» utilisée pour les ventes de biens en copropriété.

La surface loi Carrez utilise la surface privative. Ce ne sont donc pas les mêmes règles de calcul.

2.3 Peut-on calculer la surface habitable soi-même ?

Il n’est pas interdit par la loi d’effectuer ces mesures soi-même pourtant je vous conseille plus que fortement de passer par un diagnostiqueur.

Une erreur de mesurage de plus de 5% peut entraîner une baisse de loyer. Selon l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 89, ladiminution du loyer sera proportionnelle à l’écart constaté.

Votre locataire pourra contester à tout moment la surface indiquée au contrat de bail et point positif pour lui voir son loyer baisser et donc point négatif pour vous voir votre rentabilité fondre.

En passant par un diagnostiqueur, il vous fournira une attestation de superficie.

Pensez à lui demander ce diagnostic en même temps que les autres diagnostics obligatoires qui composent le DDT. Cela vous évitera des frais de déplacement inutiles. Vous annexerez l’ensemble au contrat de bail.

Vous êtes tenu de remettre au locataire un certain nombre de documents lors de la signature du bail. Les diagnostics immobiliers en font partis.

En principe, vous devez les annexer au contrat de location. Pour plus de sécurité, pensez à les réaliser avant même le passage de l’annonce.

Toutefois la loi est plutôt clémente sur ce point, s’ils n’ont pas pu être fournis lors de la signature du bail, vous pouvez les adresser au locataire dans les jours qui suivent.

La seule exception concerne le diagnostic de performance énergétique (DPE), qui doit apparaître sur l’annonce de location mise en ligne ou en vitrine. Le classement du bien au regard de sa performance énergétique doit être mentionné dans l’annonce de location.

Vous n’avez, en revanche, pas à fournir de nouveau l’ensemble des diagnostics lors de la tacite reconduction du bail.

Pour en savoir davantage sur le bail de location, je vous conseille cet article dédié à ce sujet. Vous pourrez  télécharger un bail gratuitement au format word, conforme Alur validé par notre juriste en droit immobilier.

Attention ! Pensez bien à ajouter les annexes obligatoires dont les diagnostics du DDT au bail…

Chaque diagnostiqueur fixe librement le tarif de chaque diagnostic immobilier. Il n’existe aucune règle, ni seuil visant à encadrer les tarifs de la profession.

Il existe toutefois un annuaire en ligne publié par le Ministère de l’Ecologie, de l’Energie du Développement durable et de la Mer qui recense les diagnostiqueurs certifiés par l’Etat :

http://diagnostiqueurs.din.developpement-durable.gouv.fr/index.action

Je vous conseille d’en choisir un dans cette liste. Leur présence sur le site du Ministère ne vous garantie pas un prix juste mais vous aurez la certitude que le diagnostiqueur respecte le cahier des charges et les normes inhérentes à chaque diagnostic.

Comparez-en plusieurs pour avoir en tête une fourchette de prix. Car le prix dépend du type de diagnostic, de la surface et de la localisation de votre bien immobilier.

Voici à titre d’exemple, les tarifs moyens constatés pour chacun des diagnostics :

Tarif diagnostic amiante: compris entre 80 et 135 euros,Tarif diagnostic plomb: compris entre 115 et 225 euros,Tarif diagnostic gaz : indépendant de la surface, entre 100 et 135 euros,Tarif diagnostic électrique : entre 60 et 125 euros,Tarif DPE : compris entre 85 et 140 euros,Tarif loi carrez : entre 70 et 115 euros,Pack location (4 diagnostics) : tarif compris entre 190 et 380 euros.

(tarifs 2018 donnés à titre indicatif – source http://www.viadiagnostic.fr/tarif-diagnostic-immobilier.html )

Sachez que si vous optez pour le régime réel d’imposition, le coût des diagnostics est déductible de vos revenus locatifs.

Je ferai prochainement un dossier sur les diagnostiqueurs pour vous aider à les choisir au mieux.

Les diagnostics immobiliers inclus dans le DDT sont obligatoires lors d’une mise en location d’un bien. Il en va de votre responsabilité mais également de la sécurité du locataire.

Edit. Une attention spéciale, en ces temps d’inquiétude environnementale et d’économie d’énergie, sur le diagnostic de performance énergétique (DPE).

Si vous en avez la possibilité, apportez des correctifs à votre logement pour éviter de laisser en location des « passoires thermiques ». Le gouvernement parle de légiférer et de les interdire à la location.

Prenez les devants si vous le pouvez. Je vous conseille ce site : https://www.economie.gouv.fr/particuliers/aides-renovation-energetique

FAQ concernant le DPE

Quand devez-vous fournir le DPE ?

Vous devez remettre à votre locataire un dossier de diagnostic technique (DDT) lors de la signature du contrat de  location ou à l’occasion de la conclusion d’un bail de renouvellement (mais pas lors d’une simple tacite reconduction).

Je vous conseille de faire réaliser vos diagnostics avant de passer votre annonce de location. Vous les aurez ainsi à  portée de main pour les annexer au bail dès que vous aurez trouvé votre locataire.

De plus, le résultat du diagnostic de performance énergétique est à afficher dans votre annonce : c’est un atout  supplémentaire pour louer plus rapidement votre logement.

Que comprend le Dossier de Diagnostic Technique ?

Le dossier de diagnostic technique (DDT) comprend les annexes suivantes :

• ✓ Un diagnostic de performance énergétique.
• ✓ Un état des risques naturels et technologiques de moins de 6 mois (le formulaire à fournir s’intitule Etat des  risques et pollutions).
• ✓ Un constat des risques d’exposition au plomb si le bien a été construit avant le 1er janvier 1949. ✓ Un diagnostic de l’installation intérieure d’électricité si elle a été réalisée depuis plus de 15 ans. ✓ Un diagnostic de l’installation intérieure de gaz si elle a été réalisée depuis plus de 15 ans, ou si le dernier  certificat de conformité date de plus de 15 ans.
• ✓ A compter du 1er juin 2020 : une information sur les nuisances sonores aériennes si le logement est situé dans  une zone d’exposition au bruit, ou au voisinage d’un aérodrome.

Important : le diagnostic amiante n’a pas l’obligation d’être présent dans le dossier annexé au contrat de location, mais  il doit être tenu à la disposition du locataire qui le demanderait. De même, le mesurage de la superficie doit être prêt à  être fournit.

Par qui faire réaliser les DPE ?

Pour vous éviter de perdre votre temps à trouver le bon professionnel certifié, les Pouvoirs Publics ont référencés les  plus sérieux sur le site du Ministère de l’Ecologie, de l’Energie, du Développement durable et de la Mer.

Que risquez-vous à ne pas transmettre les diagnostics au locataire ? Lorsque vous faites votre bail de location, vous avez des annexes obligatoires à remettre.

L’annexe la plus importante étant le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT), si vous ne la fournissez pas, voici les 3 principaux risques que vous encourez :

1. Le risque d’annulation du contrat de location.Dans l’hypothèse où le locataire réussit à établir qu’il a été trompé dans la qualité des biens mis en location, vous  devrez donc restituer au locataire les loyers perçus. Cela suppose que votre bien comportait des vices importants  dont vous aviez connaissance et que vous les avez délibérément cachés au locataire en omettant de lui fournir le  diagnostic concerné.

   Exemple : de la peinture au plomb largement au-dessus des limites légales.

2. Le risque de diminution du loyer.Si votre bien comporte des défauts qui auraient dû être révélés dans les diagnostics du DDT mais dont le locataire  n’a pas eu connaissance, il est probable que la valeur locative de votre bien loué ait été surestimée.

   L’exemple le plus courant est ici celui d’un logement qui consomment beaucoup d’énergie pour le chauffage alors que le  diagnostic de performance énergétique n’a pas été fourni lors de la signature du contrat de bail et que le locataire a  ainsi mal été informé de ce risque de surconsommation. Le locataire se retrouve donc à payer des charges beaucoup  plus importantes.

3. Le risque d’amende et de sanctions pénales.Si vous ne fournissez pas le DDT, cela constitue une faute car vous n’avez pas respecté vos obligations fixées par la  loi.

   Si votre locataire subit un préjudice (en cas d’exposition au plomb ou à l’amiante) et qu’il établit un lien de causalité  entre son préjudice et votre faute (le fait qu’il n’était pas informé des risques), il pourra agir en justice contre vous en  vue d’obtenir des dommages-intérêts pour réparer son préjudice.

   Si votre annonce de mise en location indiquait des informations fausses sur le diagnostic de performance énergétique,  alors le service des fraudes de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) peut requérir contre vous des sanctions pénales :

   • Une amende de 37 500 €,
   • Une peine de 2 ans de prison.