C’est la hantise de tout propriétaire.
Celle qui donne des sueurs froides au bailleur.
La mauvaise surprise redoutée à chaque nouvel état des lieux de sortie.
L’état du logement.
Je ne parle pas de quelques trous de clou dans un mur.
Mais des détériorations qui en ferait pâlir plus d’un.
Saletés, mobilier dégradé, parquet abîmé, éléments d’équipement détériorés, et j’en passe.
De quoi alourdir la facture pour le bailleur.
Surtout pour celui qui ne sait pas encore qu’il peut être dédommagé par son locataire.
J’arrive à la rescousse ! 🦸
Aujourd’hui, je vous explique ce que vous pouvez légalement réclamer et comment le faire, mais aussi ce qui reste à votre charge.
Les points à retenir
🔔 L’état des lieux de sortie est un indispensable de la gestion locative. Il s’agit du seul moyen pour le bailleur de facturer des dommages à son locataire.
🔔 Le bailleur peut retenir une partie du dépôt de garantie (ou la totalité) pour compenser les dégradations, les frais de ménage ou encore les travaux de remise en état.
🔔 L’usure normale ainsi que les travaux d’amélioration ne peuvent pas être retenus sur le dépôt de garantie.
🔔 En plus de l’état des lieux de sortie, le bailleur peut justifier une retenue sur le dépôt de garantie grâce à des photos et vidéos annexées à l’état des lieux, ainsi qu’aux factures des frais engagés.
Focus sur l’importance de l’état des lieux de sortie
L’état des lieux est un document d’une importance capitale.
Il est rédigé par le bailleur deux fois :
Lors de l’entrée du locataire dans les lieux (état des lieux d’entrée)
Lors de la sortie du locataire dans les lieux (état des lieux de sortie)
À chacun de ces instants clés, il revient au bailleur de détailler avec le plus grand soin l’état du logement à l’instant T.
Il pourra ainsi savoir, à la fin du bail, si le locataire a commis des dégradations.
En bref, il faudra comparer l’état des lieux de sortie avec l’état des lieux d’entrée.
C’est votre seul moyen d’imputer les détériorations à votre locataire et donc, de lui facturer.
Vous ne pourrez pas accuser l’occupant du logement d’avoir abîmé le parquet, si sur l’état des lieux de sortie il est écrit « parfait état du sol », comme sur l’état des lieux d’entrée. Idem si le parquet était déjà abîmé dès le départ.
Vous avez compris le principe.
Les frais à la charge du locataire après l’état des lieux de sortie
À la fin du bail, vous avez repris le train train habituel :
Etat des lieux de sortie,
Remise des clés,
Locataire parti.
Si l’appartement est nickel, vous n’avez rien à faire, hormis lui rendre son dépôt de garantie.
Vous pouvez relouer dans la foulée, et le cycle recommence. 😉
Mais si vous avez constaté des dégâts sur l’état des lieux de sortie, qui n’existaient pas lors de l’état des lieux d’entrée, vous pouvez retenir une partie du dépôt de garantie pour compenser les dommages.
Voici ce que vous pouvez facturer à votre locataire.
Les détériorations pures et dures
Le mobilier : s’il s’agit d’un logement meublé, le mobilier occupe une place centrale dans la location. Canapé, matelas, sommier, table, chaises, etc.
Les murs et sols : Trous dans les murs, parquet abîmé, plinthes arrachées, etc.
Les équipements et l’électroménager : cuisine équipée, buanderie, télévision, etc. doivent être entretenus par le locataire pendant toute la durée du bail.
De manière globale, tout dommage du fait du locataire peut lui être reproché et donc facturé.
Les frais de nettoyage
Si le logement était propre au moment de l’état des lieux d’entrée, alors il doit l’être aussi à la sortie. Les frais de ménage (intervention d’une société de nettoyage par exemple) pourront être facturés au locataire si le logement n’est pas rendu propre à la fin du bail.
Evidemment, le montant des frais de ménage pourra varier en fonction du niveau de saleté et donc du temps passé par la société de nettoyage.
Si la société vous facture 4 heures de nettoyage, vous pourrez réclamer cette même somme au locataire, ni plus, ni moins.
Les frais de remise en état du logement (travaux)
Qui dit détériorations du locataire, dit travaux pour le propriétaire.
Repeindre les murs abîmés, acheter des meubles pour remplacer ceux qui ont été dégradés, refaire une cuisine à neuf… de nombreux travaux qui peuvent coûter très cher au propriétaire.
Si ces travaux sont consécutifs aux dommages locatifs et que vous souhaitez être remboursé par votre locataire, pensez bien à conserver le devis des travaux et la facture.
Les frais à la charge du bailleur après l’état des lieux de sortie
Je tiens déjà à rappeler que seules les dégradations du fait du locataire sont susceptibles de faire l’objet d’un remboursement de sa part. Tout ce qui concerne la vétusté et les travaux d’amélioration ne sont pas concernés. Également, les frais engagés par le propriétaire doivent être justifiés (devis, facture).
La vétusté
La vétusté, c’est l’usure normale des choses.
En d’autres termes, vous ne pouvez pas facturer à votre locataire le remplacement d’un meuble ou de l’électroménager s’il a subi une usure normale.
Un lave-vaisselle vieux de 10 ans qui tombe en panne, c’est de l’usure naturelle, donc de la vétusté.
Un lave-vaisselle qui a 2 ans, qui tombe en panne car il n’a pas été correctement entretenu par le locataire (nettoyage, calcaire, etc.), c’est plutôt une dégradation.
Idem, si lorsque vous avez loué le logement, les peintures étaient déjà vieilles de 5 ans, vous ne pouvez pas reprocher à votre locataire qui part 3 ans après que les peintures sont fatiguées avec des traces de vie normales.
Il est très important de faire cette distinction entre vétusté et dégradation.
La vétusté vous empêche de demander remboursement au locataire, tandis que les dégradations vous autorisent à le faire.
Les travaux d’amélioration
Fin de bail, état des lieux de sortie, votre locataire est parti.
La cuisine commence à être un peu vieillotte, ce serait sympa de faire quelques travaux pour remettre ça à neuf.
On est typiquement dans un cas qui mêle la vétusté (cuisine vieillotte) aux travaux d’amélioration (on a envie de proposer un peu plus de confort au locataire suivant).
Ce ne sont pas des travaux qui compensent des dégradations.
Ce sont des travaux entrepris pour améliorer le logement et le confort du locataire.
Donc, vous ne pouvez pas envoyer la facture à votre locataire après l’état des lieux de sortie, cela va de soi !
Les frais non-justifiés
Après l’état des lieux de sortie, le bailleur peut conserver une partie (ou la totalité) du dépôt de garantie pour compenser les dommages causés par le locataire.
Cependant, le propriétaire doit être en mesure de justifier la somme retenue sur le dépôt de garantie.
Sinon, il devra le restituer dans son intégralité au locataire.
Justifier la facturation à son locataire après l’état des lieux de sortie
Je suis bien gentil à vous conseiller de justifier la retenue sur le dépôt de garantie, mais comment faire ?
Voici 3 astuces à retenir à tout prix pour être sûr d’être dans les clous :
1. Un état des lieux de sortie en béton
Mais aussi un état des lieux d’entrée en béton. En béton armé même. Si l’état des lieux de sortie indique que tout est parfait, bonne chance pour réussir à facturer des dommages à votre locataire ensuite.
2. Photos et vidéos annexées à l’état des lieux de sortie
Quoi de mieux qu’une preuve en image ? Au moment de l’état des lieux (entrée ET sortie), prenez des photos et des vidéos du logement sous toutes ses coutures.
3. Factures des réparations effectuées
Demandez des factures et conservez-les ! Forfait de nettoyage, achat de peinture, achat de meubles, etc. Vous pourrez ainsi justifier des frais engagés auprès de votre locataire.
Conclusion
Je serai tenté de dire que l’état des lieux est l’un des points les plus importants de la gestion locative.
Sans lui, le bailleur peut vite se retrouver à devoir payer de grosses sommes pour des dommages dont il n’est pas responsable.
C’est un peu de travail au début, mais honnêtement, une fois que vous avez votre modèle d’état des lieux, vous pourrez le réutiliser pour chaque location.
Vous serez bien content d’avoir des preuves au moment de restituer (ou pas) le dépôt de garantie !
