Quel est selon vous le litige le plus courant entre propriétaires & locataires ?
A l’approche de l’état des lieux de sortie vous avez déjà la boule au ventre !
Dans quel état allez-vous récupérer le logement ?
Les locataires l’ont-ils bien entretenu ?
En pensant louer à des étudiants, vous pensiez être tranquille, mais la notion de propreté ou d’entretien est quelque part absente de leur vocabulaire…
Il va pourtant bien falloir que vous restituiez le dépôt de garantie.
C’est le gros point de contentieux.
Il est donc important d’avoir les idées claires sur le sujet.
Dans cette nouvelle fiche juridique exclusive, vous apprendrez notamment :
- A quel moment vous devez récupérer le dépôt de garantie ?
- Comment fixer son montant ?
- Qu’est-ce que vous avez le droit (ou pas) de retenir ?
- Quels sont les outils à utiliser pour calculer le montant des dégradations à retenir sur le dépôt de garantie ?
- Quelles sont les exceptions pour restituer ce dépôt plus d’un mois après la sortie du locataire ?
C’est parti !
1. Caution ou dépôt de garantie ?
Dans le langage courant, on parle souvent de « caution » pour désigner le dépôt de garantie.
Montant de la caution, remise d’un chèque de caution…
Cependant, la caution n’est pas synonyme de dépôt de garantie !
L’emploi du terme caution n’est pas juridiquement correct.
En droit, le cautionnement est un contrat par lequel une personne, appelée caution, s’engage auprès d’un créancier à payer les dettes de son débiteur si ce dernier n’est pas en mesure de le faire.
Le cautionnement est souvent plébiscité par les bailleurs : ils réclament au locataire un « garant » pour s’assurer de sa solvabilité.
Le garant est en réalité une caution. La personne caution s’engage à payer le loyer à la place du locataire en cas de défaillance de ce dernier.
Le dépôt de garantie est une somme d’argent que le locataire verse au propriétaire lors de la signature du contrat de bail.
Le propriétaire conserve la somme jusqu’à la fin de la location.
Elle est ensuite restituée au locataire. Bien souvent, le dépôt de garantie est fourni sous forme de chèque.
2. Pourquoi demander un dépôt de garantie ?
Pour le bailleur, l’intérêt, c’est d’assurer ses arrières !
Le propriétaire n’est jamais totalement à l’abri d’un mauvais comportement de la part de son locataire :
- Non-paiement du loyer ou paiement partiel
- Dégradations du mobilier
- Eléments d’équipements cassés
- Electroménager détérioré
Bref, la liste peut être longue.
Je le rappelle, le locataire a une obligation de répondre des dégradations commises au sein du logement pendant la durée du bail.
Il doit également entretenir le logement, les équipements prévus dans le contrat de bail, et réaliser les réparations à sa charge, aussi appelées réparations locatives.
En somme, le locataire doit garder le logement en bon état.
Le dépôt de garantie permet au bailleur de compenser les mauvaises surprises lorsqu’il récupère le logement à la fin du bail.
Il prélève alors la somme nécessaire aux réparations sur le dépôt de garantie.
Je vous explique plus bas comment cela fonctionne.
3. Le montant du dépôt de garantie dans une location meublée
3.1 Dépôt de garantie pour une location vide
En principe, le montant du dépôt de garantie ne peut excéder un mois de loyer hors charges.
Si le loyer hors charges du logement loué est de 700 €, le dépôt de garantie sera de 700 € maximum.
Je précise bien « maximum » uniquement, car aucun minimum n’est exigé par la loi.
Pour autant, la règle du « dépôt de garantie = un mois de loyer maximum » ne s’applique pas s’agissant d’un logement meublé.
3.2 Dépôt de garantie pour une location meublée
Dans une location meublée, le montant des dépenses en cas de dégradations peut vite grimper, et pour cause : le logement est garni de meubles !
C’est pourquoi, dans le cadre d’une location meublée, le dépôt de garantie peut aller jusqu’à deux mois de loyer hors charges.
Si je reprends notre loyer à 700 €, cette fois-ci le dépôt de garantie sera de 1 400 € maximum.
Attention : je rappelle bien que cela ne s’applique pas pour un logement loué vide, uniquement pour un logement meublé.
4. A quel moment et comment récupérer le dépôt de garantie ?
Je vous conseille vivement de demander au locataire le versement (par chèque ou virement) du dépôt de garantie dès que vous avez signé le bail.
En effet ça permet de « bloquer » la location car le locataire sera moins tenté de continuer à visiter d’autres biens.
A titre personnel, j’ai eu à mes débuts d’investisseur, des locataires qui avaient signé le bail et quelques jours après se rétractaient… car ils avaient entre temps trouvé un autre logement.
Je perdais ensuite beaucoup de temps à remettre l’annonce en ligne, à reprogrammer les visites…
Maintenant, je demande systématiquement le versement du dépôt de garantie juste après la signature du bail. Ça responsabilise davantage les locataires.
Autre avantage non des moindres : lors de l’état des lieux d’entrée, vous êtes sûr que le dépôt de garantie est bien arrivé sur votre compte !
Pour rappel, vous ne devez pas remettre les clés au locataire si celui-ci ne vous a pas versé le dépôt de garantie (même si le locataire vous affirme qu’il va le faire le soir ou le we… c’est trop tard !).
5. L’utilisation du dépôt de garantie au cours du bail
Par le propriétaire
Durant le bail, le propriétaire ne peut pas exiger une augmentation du dépôt de garantie.
Son montant reste fixe durant toute la durée du bail, même en cas de renouvellement.
Exemple : la durée d’une location meublée est toujours d’un an minimum, tacitement reconductible. Lors de la signature, le locataire a fourni au propriétaire un dépôt de garantie de 1 400 €, équivalent à deux mois de loyer hors charges. Pendant toute la durée du bail, le propriétaire ne pourra pas réclamer au locataire une somme supplémentaire au titre du dépôt de garantie. Au bout d’un an, si le contrat de bail est renouvelé pour une année supplémentaire, la règle est la même : le propriétaire ne peut pas exiger un nouveau dépôt de garantie de la part du locataire.
Lorsque le bailleur récupère le dépôt de garantie, par exemple 1 400€, il peut s’en servir comme il le souhaite.
En effet, les fonds ne sont pas bloqués, ils lui appartiennent.
Bien entendu, lors de la restitution du dépôt de garantie à la fin du bail, il devra être en mesure de restituer la même somme.
Par le locataire
Le locataire peut être tenté de ne pas payer son dernier mois de loyer (voir ses deux derniers mois, selon le montant), sous prétexte qu’il y a le dépôt de garantie… ce qui est totalement illégal !
Le dépôt de garantie n’est pas un substitut au loyer.
Certes, il peut être utilisé par le propriétaire à la fin du bail pour couvrir des impayés.
Mais il peut aussi être utilisé en cas de dégradations au sein du logement.
Si le locataire « paye » avec le dépôt de garantie, le bailleur perd la possibilité de couvrir les autres dépenses, liées au fait que le locataire n’a pas rempli ses obligations locatives (mauvais entretien de l’appartement, mauvais paiement, dégradations, etc.)
La règle est donc simple : locataires, obligation de payer le loyer, peu importe qu’il y ait ou non un dépôt de garantie !
6. La restitution du dépôt de garantie par le propriétaire d’une location meublée
J’en viens à la partie qui suscite, de manière générale, le plus d’animosité entre propriétaires et locataires : la restitution du dépôt de garantie ! Pour cela, je vous propose de voir ensemble successivement :
- La date de remise du dépôt de garantie au locataire
- L’importance de l’état des lieux et de la remise des clés
- Les retenues pouvant être faites par le bailleur, et comment il doit procéder
6.1 Quand le dépôt de garantie doit-il être restitué ?
Je pense que vous avez la réponse globale à cette question : le dépôt de garantie doit être restitué à la fin du contrat de bail.
Cependant, cette formulation n’est pas très précise.
Heureusement, la loi nous fournit quelques explications supplémentaires, en précisant que la restitution intervient à partir de la remise des clés.
Evidemment, la remise des clés doit aller de pair avec le départ du locataire du logement. S’il rend les clés mais refuse de quitter les lieux… pas de dépôt de garantie pour lui.
La remise des clés doit aussi être accompagnée de l’état des lieux.
J’y viens.
6.2 L’état des lieux de sortie et la remise des clés
L’état des lieux est une étape incontournable de la gestion locative, tant pour le propriétaire que pour le locataire. Si le bailleur fait gérer son bien, il est directement effectué par l’agence immobilière.
Il permet, à l’entrée du locataire dans le logement, d’attester de son état général. S’il y a un trou dans le mur et qu’il n’est pas mentionné, il sera difficile de l’opposer au locataire lorsqu’il quittera l’appartement.
L’état des lieux est, en ce sens, directement lié au délai de restitution du dépôt de garantie.
En principe, la remise des clés intervient au même moment que l’état des lieux de sortie.
Le locataire rend son appartement au propriétaire, une fois l’état des lieux de sortie terminé, il n’a plus vocation à rester dans le logement et restitue donc les clés.
Dès la remise des clés, le propriétaire dispose d’un délai de deux mois au maximum pour restituer le dépôt de garantie au locataire.
Point important : En cas d’état des lieux d’entrée identique à l’état des lieux de sortie, ce délai est abaissé à un mois. En effet, si les deux états des lieux sont identiques, le propriétaire ne peut justifier une retenue pour travaux de remise en état du logement.
Il convient donc de réaliser l’état des lieux d’entrée et de sortie de façon minutieuse.
Si le propriétaire indique sur l’état des lieux de sortie que tout est en ordre, alors qu’il y a des dégradations, il ne pourra pas ensuite imputer les travaux sur le dépôt de garantie.
En cas de non-respect du délai par le propriétaire, la sanction est la suivante :
Pour chaque mois commencé en retard, le propriétaire doit verser au locataire une pénalité équivalente à 10% du dépôt de garantie (article700).
Exemple : Lors de la signature du contrat de bail, le locataire a versé un dépôt de garantie d’un montant de 1 400 €. Le délai de restitution du dépôt de garantie est de deux mois. Au début du troisième mois, le propriétaire n’a toujours pas rendu la somme due à son locataire. En plus du dépôt de garantie, le propriétaire doit au locataire une pénalité de 10 %, soit 140 € supplémentaires.
Une exception existe cependant, si le locataire n’a pas fourni sa nouvelle adresse au propriétaire.
Si sans cette nouvelle adresse, le propriétaire ne peut envoyer le dépôt de garantie au locataire, alors il n’est pas fautif.
Bien sûr, si l’absence de restitution ou la restitution partielle est justifiée par un non-paiement du loyer ou par des dégradations, alors le propriétaire n’est pas sanctionné.
6.3 Les retenues faites par le bailleur sur le dépôt de garantie
En principe, si tout va bien, l’intégralité du dépôt de garantie versé à la signature du contrat de bail doit être restitué au locataire.
Si c’était si simple, pas sûr que vous seriez en train de lire cet article 😉
Si vous cherchez des motifs légaux pour retenir des montants du dépôt de garantie, voici les principaux motifs de retenue :
- Les travaux de remise en état du logement : le locataire a dégradé les peintures ou la moquette. Dans ce cas vous devrez pouvoir justifier des montants retenus (photo des dommages, devis de réparation) sans forcément avoir l’obligation de réaliser les travaux.
- Les réparations locatives (entretenir les joints de douche, aérer le logement pour éviter les moisissures sur les murs…) : le locataire aurait dû les faire mais vous prétexte qu’il n’a pas eu le temps, ne savait pas…
La liste des réparations locatives est fixée par décret. Vous devez l’inclure dans votre bail de location. Si vous êtes un peu perdu avec toutes ces annexes obligatoires, je vous conseille d’utiliser notre application de rédaction de contrat de bail en ligne : tous nos contrats & annexes sont régulièrement mis à jour pour que votre bail soit conforme à la réglementation.
La figure ci-dessous illustre quels sont les différents éléments à entretenir dans une salle de bain et surtout qui doit le faire ?
Propriétaire ou locataire ?
- Pour télécharger le guide complet de l’entretien du logement pièce par pièce, cliquer ici.
- La remise en état initial : le locataire a fait des travaux de transformation (remplacé le parquet par de la moquette, changé la couleur de la peinture du mur…). Il a l’obligation de remettre le logement tel qu’il l’a trouvé.
- Les impayés de loyer : le locataire a décidé (sans aucun complexe !) de ne pas payer le dernier mois en le compensant sur le remboursement du dépôt de garantie à venir.
Faisons un zoom sur la problématique des impayés de loyer.
La première situation qui effraie souvent les propriétaires, ce sont les impayés.
Ce qui est tout à fait compréhensible !
La bonne nouvelle, c’est que ces impayés peuvent être retenus sur le dépôt de garantie.
Exemple 1 : pendant la durée du bail, le locataire n’a pas payé les charges pendant deux mois. Également, il ne s’est pas acquitté d’un mois de loyer. À ce propos, je vous renvoie vers mon article sur la quittance de loyer en cas d’impayés ! Le propriétaire peut valablement déduire ces sommes qui lui sont dues du dépôt de garantie.
Montant du dépôt de garantie : 1 400 €
Charges impayées : 120 €
Loyer impayé : 700 €
Total impayés : 820 €
Le propriétaire peut ainsi retenir 820 € sur les 1 400 €. Il restituera un dépôt de garantie de 580 € à son locataire.
Comme je vous l’ai dit plus haut, le locataire est également tenu, en plus du paiement des loyers, à l’entretien général de la location et des réparations locatives.
Les réparations locatives à la charge du locataire pendant la durée du bail incluent par exemple :
- Reboucher les trous faits par le locataire dans les murs
- Entretenir les éviers et la douche, notamment contre le calcaire
- Entretenir la hotte aspirante de la cuisine
De manière générale, si l’état des lieux d’entrée indique que l’appartement est en bon état, sans mention particulière, alors il devra être rendu de la même façon.
Autrement, le propriétaire peut retenir une certaine somme sur le dépôt de garantie.
Exemple 2 : Le propriétaire récupère son logement qu’il louait meublé. Il constate lors de l’état des lieux que divers éléments du mobilier ont été abîmés par le locataire, que la location est très sale et que la douche n’a pas été entretenue.
Il pourra alors retenir un certain montant du dépôt de garantie, correspondant à la remise en état nécessaire du logement : frais de ménage, mobilier à remplacer, etc.
6.4 Comment faire une retenue sur le dépôt de garantie ?
La 1ère question que vous devrez vous poser est :
Est-ce que la dégradation constatée (Ex. : la porte du frigo ne se ferme plus) est liée à l’usure normale ou à un défaut d’utilisation du locataire ?
Autre exemple :
Vous constatez que la peinture du mur derrière le canapé est dégradée (salissures, traces jaunes peut être dues au soleil…). La responsabilité du locataire n’est pas la même s’il est resté un ou dix ans dans les lieux.
C’est pour cela que l’on utilise une grille de vétusté qui détermine les montants des frais à la charge du locataire en fonction de l’âge du mobilier.
Je vous conseille vivement d’inclure systématiquement dans vos contrats de location une grille de vétusté pour éviter les litiges et discussions interminables avec votre locataire.
La grille de vétusté permet ainsi de prendre en compte la dégradation « normale » d’un équipement et de ne prendre en compte que celle due au locataire.
Voici à quoi ressemble notre grille de vétusté que nous ajoutons systématiquement dans nos contrats :
En rédigeant votre bail avec l’assistant juridique de Monsieur Hugo, de nombreuses clauses spécifiques ont été ajoutées pour mieux vous protéger (que vous ne trouverez dans aucun modèle standard de contrat) :
- Clause sur les visites pour relouer.
- Clause d’entretien de la chaudière.
- Clause dégradations du locataire.
- Grille de vétusté pour calculer le montant des dédommagements en cas de dégradations.
Cette clause est très importante car elle introduit le concept de vétusté en se référant à la grille de vétusté qui est intégrée en annexe du bail de Monsieur Hugo.
Le calcul des dégradations étant LE point de contentieux à la fin du bail, la définition d’une grille de vétusté et d’un mode de calcul simplifié permet donc de désamorcer la plupart des contestations.
Pour votre prochain bail, pensez à utiliser notre application de rédaction de bail.
Voici à quoi elle ressemble :
En moins de 5mn, votre bail est prêt ! Vous téléchargez un bail conforme, incluant les bonnes annexes et vous pourrez le signer en ligne grâce à la signature électronique de Docusign.
Enfin, la 2ème question à vous poser :
Comment justifier le montant des travaux à réaliser pour les déduire du dépôt de garantie ?
Pour connaitre le montant des réparations à déduire du dépôt de garantie (vétusté déduite !), vous devrez fournir de simples devis (pas la peine de fournir des factures acquittées…)
En effet, vous pourrez décider de ne pas réaliser les réparations mais d’imputer quand même le dépôt de garantie pour compenser les dégradations anormales du logement.
Dernier point de vigilance :
Veillez à bien respecter le périmètre d’éventuelles dégradations et ne chiffrer que les réparations nécessaires. Par exemple si un carreau est cassé vous pourrez retenir le remplacement du carreau en question mais pas le remplacement de tous les carreaux du mur.
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