Le dépôt de garantie est un indispensable de la location meublée.
En tant qu’investisseur locatif, il est plus que conseillé de ne surtout pas s’en passer !
Pourquoi ?
Parce qu’un dépôt de garantie, ça peut vous sauver la mise dans plusieurs situations !
Déjà, cela atteste d’une certaine solvabilité de votre locataire.
Ensuite et surtout, cela permet :
- D’éponger certains impayés
- De rembourser des dégradations
- De pallier la carence de votre locataire s’agissant de ses obligations de réparation
Pour en faire bon usage, l’idéal est d’être bien informé.
Ça tombe bien, je suis là pour répondre à vos questions dans ce nouvel article :
Quel doit être son montant ?
Dans quel délai dois-je le restituer à mon locataire ?
Comment puis-je l’utiliser pour me prémunir des impayés et des dégradations ?
Et plus encore.
On y va ?
Caution ou dépôt de garantie ?
Dans le langage courant, on parle souvent de « caution » pour désigner le dépôt de garantie.
Montant de la caution, remise d’un chèque de caution…
Cependant, la caution n’est pas synonyme de dépôt de garantie !
L’emploi du terme caution n’est pas juridiquement correct.
En droit, le cautionnement est un contrat par lequel une personne, appelée caution, s’engage auprès d’un créancier à payer les dettes de son débiteur si ce dernier n’est pas en mesure de le faire.
Le cautionnement est souvent plébiscité par les bailleurs : ils réclament au locataire un « garant » pour s’assurer de sa solvabilité.
Le garant est en réalité une caution. La personne caution s’engage à payer le loyer à la place du locataire en cas de défaillance de ce dernier.
Le dépôt de garantie est une somme d’argent que le locataire verse au propriétaire lors de la signature du contrat de bail.
Le propriétaire conserve la somme jusqu’à la fin de la location.
Elle est ensuite restituée au locataire. Bien souvent, le dépôt de garantie est fourni sous forme de chèque.
L’intérêt du dépôt de garantie
Pour le bailleur, l’intérêt, c’est d’assurer ses arrières !
Le propriétaire n’est jamais totalement à l’abri d’un mauvais comportement de la part de son locataire :
- Non-paiement du loyer ou paiement partiel
- Dégradations du mobilier
- Eléments d’équipements cassés
- Electroménager détérioré
Bref, la liste peut être longue.
Je le rappelle, le locataire a une obligation de répondre des dégradations commises au sein du logement pendant la durée du bail.
Il doit également entretenir le logement, les équipements prévus dans le contrat de bail, et réaliser les réparations à sa charge, aussi appelées réparations locatives.
En somme, le locataire doit garder le logement en bon état.
Le dépôt de garantie permet au bailleur de compenser les mauvaises surprises lorsqu’il récupère le logement à la fin du bail.
Il prélève alors la somme nécessaire aux réparations sur le dépôt de garantie.
Je vous explique plus bas comment cela fonctionne.
Le montant du dépôt de garantie dans une location meublée
En principe, le montant du dépôt de garantie ne peut excéder un mois de loyer hors charges.
Si le loyer hors charges du logement loué est de 700 €, le dépôt de garantie sera de 700 € maximum.
Je précise bien « maximum » uniquement, car aucun minimum n’est exigé par la loi.
Pour autant, la règle du « dépôt de garantie = un mois de loyer maximum » ne s’applique pas s’agissant d’un logement meublé.
Dans une location meublée, le montant des dépenses en cas de dégradations peut vite grimper, et pour cause : le logement est garni de meubles !
C’est pourquoi, dans le cadre d’une location meublée, le dépôt de garantie peut aller jusqu’à deux mois de loyer hors charges.
Si je reprends notre loyer à 700 €, cette fois-ci le dépôt de garantie sera de 1 400 € maximum.
Attention : je rappelle bien que cela ne s’applique pas pour un logement loué vide, uniquement pour un logement meublé.
L’utilisation du dépôt de garantie au cours du bail
Par le propriétaire
Durant le bail, le propriétaire ne peut pas exiger une augmentation du dépôt de garantie.
Son montant reste fixe durant toute la durée du bail, même en cas de renouvellement.
Exemple : la durée d’une location meublée est toujours d’un an minimum, tacitement reconductible. Lors de la signature, le locataire a fourni au propriétaire un dépôt de garantie de 1 400 €, équivalent à deux mois de loyer hors charges. Pendant toute la durée du bail, le propriétaire ne pourra pas réclamer au locataire une somme supplémentaire au titre du dépôt de garantie. Au bout d’un an, si le contrat de bail est renouvelé pour une année supplémentaire, la règle est la même : le propriétaire ne peut pas exiger un nouveau dépôt de garantie de la part du locataire.
Lorsque le bailleur récupère le dépôt de garantie, par exemple 1 400€, il peut s’en servir comme il le souhaite.
En effet, les fonds ne sont pas bloqués, ils lui appartiennent.
Bien entendu, lors de la restitution du dépôt de garantie à la fin du bail, il devra être en mesure de restituer la même somme.
Par le locataire
Le locataire peut être tenté de ne pas payer son dernier mois de loyer (voir ses deux derniers mois, selon le montant), sous prétexte qu’il y a le dépôt de garantie… ce qui est totalement illégal !
Le dépôt de garantie n’est pas un substitut au loyer.
Certes, il peut être utilisé par le propriétaire à la fin du bail pour couvrir des impayés.
Mais il peut aussi être utilisé en cas de dégradations au sein du logement.
Si le locataire « paye » avec le dépôt de garantie, le bailleur perd la possibilité de couvrir les autres dépenses, liées au fait que le locataire n’a pas rempli ses obligations locatives (mauvais entretien de l’appartement, mauvais paiement, dégradations, etc.)
La règle est donc simple : locataires, obligation de payer le loyer, peu importe qu’il y ait ou non un dépôt de garantie !
La restitution du dépôt de garantie par le propriétaire d’une location meublée
J’en viens à la partie qui suscite, de manière générale, le plus d’animosité entre propriétaire et locataire : la restitution du dépôt de garantie ! Pour cela, je vous propose de voir ensemble successivement :
- La date de remise du dépôt de garantie au locataire
- L’importance de l’état des lieux et de la remise des clés
- Les retenues pouvant être faites par le bailleur, et comment il doit procéder
Quand le dépôt de garantie doit-il être restitué ?
Je pense que vous avez la réponse globale à cette question : le dépôt de garantie doit être restitué à la fin du contrat de bail.
Cependant, cette formulation n’est pas très précise.
Heureusement, la loi nous fournit quelques explications supplémentaires, en précisant que la restitution intervient à partir de la remise des clés.
Evidemment, la remise des clés doit aller de pair avec le départ du locataire du logement. S’il rend les clés mais refuse de quitter les lieux… pas de dépôt de garantie pour lui.
La remise des clés doit aussi être accompagnée de l’état des lieux.
J’y viens.
L’état des lieux de sortie et la remise des clés
L’état des lieux est une étape incontournable de la gestion locative, tant pour le propriétaire que pour le locataire. Si le bailleur fait gérer son bien, il est directement effectué par l’agence immobilière.
Il permet, à l’entrée du locataire dans le logement, d’attester de son état général. S’il y a un trou dans le mur et qu’il n’est pas mentionné, il sera difficile de l’opposer au locataire lorsqu’il quittera l’appartement.
L’état des lieux est, en ce sens, directement lié au délai de restitution du dépôt de garantie.
En principe, la remise des clés intervient au même moment que l’état des lieux de sortie.
Le locataire rend son appartement au propriétaire, une fois l’état des lieux de sortie terminé, il n’a plus vocation à rester dans le logement et restitue donc les clés.
Dès la remise des clés, le propriétaire dispose d’un délai de deux mois au maximum pour restituer le dépôt de garantie au locataire.
Point important : En cas d’état des lieux d’entrée identique à l’état des lieux de sortie, ce délai est abaissé à un mois. En effet, si les deux états des lieux sont identiques, le propriétaire ne peut justifier une retenue pour travaux de remise en état du logement.
Il convient donc de réaliser l’état des lieux d’entrée et de sortie de façon minutieuse.
Si le propriétaire indique sur l’état des lieux de sortie que tout est en ordre, alors qu’il y a des dégradations, il ne pourra pas ensuite imputer les travaux sur le dépôt de garantie.
En cas de non-respect du délai par le propriétaire, la sanction est la suivante :
Pour chaque mois commencé en retard, le propriétaire doit verser au locataire une pénalité équivalente à 10% du dépôt de garantie.
Exemple : Lors de la signature du contrat de bail, le locataire a versé un dépôt de garantie d’un montant de 1 400 €. Le délai de restitution du dépôt de garantie est de deux mois. Au début du troisième mois, le propriétaire n’a toujours pas rendu la somme due à son locataire. En plus du dépôt de garantie, le propriétaire doit au locataire une pénalité de 10 %, soit 140 € supplémentaires.
Une exception existe cependant, si le locataire n’a pas fourni sa nouvelle adresse au propriétaire.
Si sans cette nouvelle adresse, le propriétaire ne peut envoyer le dépôt de garantie au locataire, alors il n’est pas fautif.
Bien sûr, si l’absence de restitution ou la restitution partielle est justifiée par un non-paiement du loyer ou par des dégradations, alors le propriétaire n’est pas sanctionné.
Les retenues faites par le bailleur sur le dépôt de garantie
En principe, si tout va bien, l’intégralité du dépôt de garantie versé à la signature du contrat de bail doit être restitué au locataire.
Si c’était si simple, pas sûr que vous seriez en train de lire cet article 😉
La première situation qui effraie souvent les propriétaires, ce sont les impayés.
Ce qui est tout à fait compréhensible !
La bonne nouvelle, c’est que ces impayés peuvent être retenus sur le dépôt de garantie.
Exemple 1 : pendant la durée du bail, le locataire n’a pas payé les charges pendant deux mois. Également, il ne s’est pas acquitté d’un mois de loyer. À ce propos, je vous renvoie vers mon article sur la quittance de loyer en cas d’impayés ! Le propriétaire peut valablement déduire ces sommes qui lui sont dues du dépôt de garantie.
Montant du dépôt de garantie : 1 400 €
Charges impayées : 120 €
Loyer impayé : 700 €
Total impayés : 820 €
Le propriétaire peut ainsi retenir 820 € sur les 1 400 €. Il restituera un dépôt de garantie de 580 € à son locataire.
Comme je vous l’ai dit plus haut, le locataire est également tenu, en plus du paiement des loyers, à l’entretien général de la location et des réparations locatives.
Les réparations locatives à la charge du locataire pendant la durée du bail regroupent par exemple :
- Reboucher les trous fait par le locataire dans les murs
- Entretenir les éviers et la douche, notamment contre le calcaire
- Entretenir la hotte aspirante de la cuisine
De manière générale, si l’état des lieux d’entrée indique que l’appartement est en bon état, sans mention particulière, alors il devra être rendu de la même façon.
Autrement, le propriétaire peut retenir une certaine somme sur le dépôt de garantie.
Exemple 2 : Le propriétaire récupère son logement qu’il louait meublé. Il constate lors de l’état des lieux que divers éléments du mobilier ont été abîmés par le locataire, que la location est très sale et que la douche n’a pas été entretenue.
Il pourra alors retenir un certain montant du dépôt de garantie, correspondant à la remise en état nécessaire du logement : frais de ménage, mobilier à remplacer, etc.
La justification des retenues faites par le propriétaire
Lorsque le propriétaire procède à une retenue sur le dépôt de garantie, il doit être en mesure de le justifier.
Si les impayés peuvent être démontrés facilement, le prix des dégradations est plus difficile à quantifier.
Si le propriétaire souhaite changer une table basse à 20 € qui a été cassée par son locataire, il ne peut pas retenir 150 € à ce titre sur le dépôt de garantie.
Lorsqu’il s’agit d’un changement de mobilier suite à des dégradations, le propriétaire peut conserver les factures afin de justifier l’imputation sur le montant du dépôt de garantie auprès du locataire.
Lorsqu’il s’agit de plus gros travaux, le propriétaire doit faire établir un devis par une entreprise afin de chiffrer le montant des réparations.
