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Pourquoi l’achat d’un immeuble pourrait être l’investissement ultime ?

Vous avez décidé de vous lancer dans une future acquisition immobiliere pour faire un placement sûr et rentable.

Mais voilà, vous avez que l’embarras du choix !

Certains de vos amis vous conseillent d’investir dans des studios, d’autres vous recommandent plutôt la colocation (effet de mode ou pas, attention avec la crise du Covid)…

Il faudra aussi vous pencher sur cette question cruciale : comment allez-vous exploiter votre futur logement ?

Entre la location meublée, nue, en courte durée ou investir en nom propre ou à plusieurs via une SCI, tout dépend de votre situation personnelle et de vos objectifs.

En continuant vos recherches dans plusieurs groupes d’investisseurs, vous avez entendu parlé des IDR (Immeuble De Rapport), acronyme qui vous a laissé sans voix ! mais qui n’aura plus aucun secret pour vous à la fin de cet article.

Nous allons donc dans cet article décortiquer pour vous l’immeuble de rapport.

Il est souvent décrit comme « l’investissement ultime » de l’investisseur immobilier locatif.

Voici ce que vous allez apprendre dans ce nouvel article :

  • Qu’est ce qu’un Immeuble de Rapport ?
  • Quelle est la taille recommandée pour un immeuble de rapport ?
  • Où trouver à coup sûr des immeubles de rapport ?
  • Quels sont les avantages à investir dans un immeuble de rapport ?
  • Quels sont les points de vigilance que vous devez connaitre avant de vous lancer ?

Cet article a été partagé par Thomas, Co-fondateur de www.lybox.fr. LyBox est une application à destination des investisseurs locatifs permettant d’automatiser la recherche et l’analyse de biens.

    Qu’est ce qu’un Immeuble de Rapport ?

    Un immeuble de rapport, c’est simplement un ensemble de logements, à l’intérieur d’un même immeuble. Le but de cet immeuble est de faire du « rapport ». C’est-à-dire de générer une forte rentabilité locative pour le bailleur.

    Ainsi, vous allez être le seul propriétaire de tous ces logements (y compris des parties communes de l’immeuble). 

    Quelle est la taille recommandée d’un Immeuble de Rapport ?

    Un immeuble, ce n’est pas forcément une tour de 50 étages avec 200 logements. Un immeuble peut commencer à partir de 2 logements (RDC et 1er étage par exemple).

    La plupart des immeubles de rapport comprennent en moyenne entre 2 et 10 lots, parfois plus pour les plus gros.

    Où trouvez à coup sûr des Immeubles de rapport ?

    Vous allez trouver des immeubles à vendre dans toutes les villes de France, en partant du village de 500 habitants jusqu’à la grande métropole. Le prix ne sera pas le même, de quoi satisfaire tous les profils d’investisseur.

    Il est possible de trouver des petits immeubles à moins de 100.000€ en campagne, mais cela est beaucoup plus compliqué dans les grandes villes.

    Si vous vous posez la question : comment être efficace dans ses recherches et ne pas passer à coté de la bonne affaire ?

    Vous avez 2 solutions :

    1. Comme la grande majorité des propriétaires, vous allez passer beaucoup de temps sur des sites comme Leboncoin ou Seloger.

    Vous devrez étudier une par une les annonces, essayer de récupérer les données démographiques, estimer un loyer potentiel, et calculer une rentabilité…

    2. L’autre solution que je vous recommande est d’installer une extension gratuite à votre navigateur : celle de Lybox.

    Elle vous permettra de faire remonter  automatiquement toutes les données sur chaque annonce. Vous pourrez ainsi les comparer rapidement et vous faire un avis objectif !

    Imaginez un instant : pouvoir visualiser et sélectionner en un clic les IDR qui correspondent à vos critères de recherche ! Vous serez sûr de ne plus passer à coté.

    Voici ci dessous comment s’affiche les annonces issues du site Seloger avec l’extension Lybox qui ajoute automatiquement toutes les données importantes liés à ce logement :

    extension Lybox

    Quels sont les avantages à investir dans un immeuble de rapport ?

    Si les IDR sont autant recherchés par les investisseurs, c’est grâce aux nombreux avantages qu’ils proposent, voici les principaux que je vous partage :

    Absence de copropriété

    Fini les réunions de copropriété, les assemblées générales interminables, les ravalements de façades et les travaux inutiles alors que vous étiez contre. Vous êtes l’unique propriétaire. Il n’y a pas de copropriété.

    Vous êtes le seul à décider de la façon dont vous voulez gérer votre immeuble et les travaux qu’il y a à effectuer. Cela ne veut pas dire que vous n’allez jamais faire de travaux, mais vous allez pouvoir choisir le moment pour les faire, les matériaux, les entreprises, etc …

    Pas de copropriété, donc pas de syndic non plus

    Cela peut paraitre évident, mais il est important de le noter car les économies peuvent êtres énormes. Dans certaines copropriétés, le syndic est bénévole. Dans les autres cas, les copropriétaires sont redevables d’un salaire au syndic de l’immeuble pour le travail de gestion. C’est une charge que vous allez économiser avec un immeuble de rapport

    La concurrence est plus faible sur les immeubles de rapport

    Lorsque vous cherchez un appartement ou une maison pour un investissement locatif, vous êtes en concurrence avec de nombreux acheteurs qui sont à la recherche de leur résidence principale. Ces acheteurs ne sont pas des investisseurs et ne réfléchissent pas avec la notion de rentabilité. Ils achètent « au coup de cœur ». Ils sont donc prêts à légèrement surpayer le bien car ils s’imaginent déjà y vivre.

    Pour un investisseur rentable, il est hors de question d’acheter avec les sentiments et encore moins de surpayer un appartement. Seuls les chiffres comptent, et vous risquez donc de vous faire régulièrement doubler par des primo-accédants.

    Les immeubles de rapport sont vendus à un prix au m² plus faible

    Le prix au m² d’un immeuble de rapport est en général moins élevé que celui des appartements ou des maisons. Cela est dû à 2 principaux facteurs :

    • La concurrence est plus faible : Nous venons de le voir.
    • Vous achetez « en gros » : L’immobilier, c’est comme acheter des tomates au supermarché du coin. Plus vous en prenez, plus le prix au kg est faible. Les immeubles fonctionnent de la même façon, le prix baisse quand le volume augmente. Vous achetez beaucoup de surface d’un coup, le prix au m² est donc en moyenne plus faible 

    L’immeuble de rapport offre une rentabilité plus élevée

    Comme nous venons de le voir, le prix au m² des immeubles est plus faible. En revanche, les loyers ne bougent pas. Au contraire, les immeubles de rapport sont souvent optimisés pour la location, avec un grand nombre de logements de petites ou moyennes tailles, afin d’avoir les loyers les plus élevés.

    Automatiquement, cela fait de l’immeuble de rapport un investissement avec une rentabilité plus élevée. C’est l’une des principales raisons qui en fait l’un des actifs préférés des investisseurs locatifs !

    Si vous souhaitez faire facilement vos calculs de rentabilité mais aussi analyser la fiscalité de votre investissement, il y a le simulateur Lybox.

    La diversification du risque

    Un immeuble de rapport, c’est un ensemble de plusieurs logements, et donc un ensemble de plusieurs loyers. Vous n’avez pas tous vos œufs dans le même panier. Le risque est diversifié sur tous vos locataires. Si l’un d’entre eux ne paye pas, vous allez avoir les autres loyers pour couvrir vos charges et votre crédit.

    De plus, vous pouvez avoir plusieurs typologies de biens dans un immeuble, des studios, T2, T3 ou plus. Cela permet d’avoir des rythmes de rotations différents pour tous les locataires, de ne jamais se retrouver avec tous les appartements vides en même temps.

    Cela peut être le cas par exemple pour des investisseurs spécialisés dans les studios, qui ont tendances à se vider pendant l’été.

    La gestion des travaux est facilité

    Si vous cherchez des fortes rentabilités locatives, alors vous cherchez certainement des investissements avec des travaux. Encore une fois, l’immeuble de rapport a de nombreux avantages à ces niveaux-là :

    • Il n’est pas rare de trouver des immeubles entièrement vides. Dans ce cas vous pouvez faire tous vos travaux tranquillement sans embêter personne, et inversement.
    • Vous avez une liberté totale pour les travaux des parties communes qui vous appartiennent en totalité
    • Vous pouvez négocier des prix de gros sur les travaux. C’est comme tout, plus on fait de volume et moins c’est cher. Les entreprises de travaux vont parfois être prêtes à faire un petit effort sur les prix car elles savent qu’elles vont avoir plusieurs appartements à refaire. Le tout au même endroit, ce qui leur évite les déplacements et limite leurs coûts.

     

    La gestion locative des appartements est simplifié

    Tous vos locataires sont au même endroit. Il est donc plus facile pour vous ou votre gestionnaire de gérer tous les problèmes d’un coup, ou de vérifier que tout va bien lorsque vous faites une visite sur place.

    Plusieurs appartements, mais un seul passage chez le notaire

    Lorsque vous achetez un immeuble, vous n’allez faire qu’un passage chez le notaire, une seule de demande de crédit. Pourtant vous vous retrouvez d’un coup avec une petite dizaine d’appartements, ce qui vous permet de faire grossir votre patrimoine extrêmement vite.

    Vous achetez plusieurs appartements d’un coup

    Un immeuble de rapport vous permet d’acheter plusieurs appartements d’un coup et donc d’investir un capital plus important.

    De plus, la rentabilité locative se trouve souvent dans les villes où le prix au m² est faible.

    Par exemple, en dessous de 2000€/m², un T2 de 40m² se vendra à 80.000€. Si vous voulez investir un plus gros montant d’un coup, l’immeuble de rapport vous permettra d’avoir 3 ou 4 appartements d’un coup, et d’augmenter plus vite la valeur de votre patrimoine

    Achetez un immeuble, puis revendez des appartements à la découpe

    Vous achetez l’immeuble de rapport en un seul lot, mais rien ne vous empêche ensuite de revendre chacun des appartements à l’unité. Pour cela, il faudra créer une copropriété et faire passer un géomètre, qui attribuera les tantièmes des parties communes à chaque nouveau propriétaire.

    L’avantage est de faire une grosse plus-value. En effet vous achetez l’immeuble de rapport en lot, donc avec un prix au m² assez faible, et vous revendez des plus petites surfaces individuellement, donc avec un prix au m² plus élevé.

    Attention à la requalification possible en tant que marchand de biens. Il est fortement déconseillé de revendre tous les appartements de votre immeuble en nom propre. Il est recommandé de passer par une société adaptée et de demander conseils à votre expert-comptable pour ne pas vous faire rattraper par les impôts.

    Quels sont les points de vigilence que vous devez connaitre avant de vous lancer ?

    Les immeubles de rapport présentent un grand nombre d’avantages mais ils ont aussi quelques inconvénients qu’il faut bien connaitre avant de se lancer

    Il y a moins d’immeubles que d’appartements en vente sur le marché

    Un immeuble de rapport est plus rare qu’un appartement ou qu’une maison. Il y a moins de biens à la vente. Si votre secteur de recherche n’est pas très large, vous pouvez avoir du mal à trouver des immeubles qui correspondent à vos critères.

    Vous avez l’entière responsabilité de l’immeuble et des travaux

    Dans un immeuble de rapport vous êtes le seul maitre à bord. Vous avez la possibilité de faire ce que vous voulez mais vous êtes aussi le seul responsable en cas de problème.

    S’il y a un ravalement de façade imposé par la mairie, vous devrez payer vous-même la totalité. Si votre toiture, votre charpente ou votre couverture a un problème, c’est également à vous de tout payer. Vous n’êtes pas protégés par une copropriété qui va participer avec vous à ces différents frais ?

    De plus, ces frais-là peuvent vite coûter plusieurs dizaines de milliers d’euros et faire très mal à votre investissement si vous ne les avez pas anticipés.

    La concentration du risque

    On ne vient pas de dire il y a 5 min que l’immeuble de rapport permettait de diversifier le risque et de le réduire ?

    L’immeuble vous permet d’avoir plusieurs locataires et donc d’être moins impacté en cas d’impayé ou de vacance locative. En revanche, tous vos appartements sont concentrés dans la même rue de la même ville. Si le marché immobilier baisse à cet endroit, vous serez fortement impactés.

    En conlusion

    Comme vous l’avez constaté, acheter un immeuble de rapport présente de très nombreux avantages mais il ya aussi des risques plus importants. Cet investissement ne doit pas se faire à la légère. Vous devez avoir suffisamment de connaissances pour limiter le risque.

    N’hésitez pas à vous faire accompagner par des professionnels du bâtiment pour vérifier la toiture, la structure du bâtiment et les travaux à faire dans les appartements. Les devis d’artisan sont en général gratuits.

    Une étude de structure sur un immeuble de taille moyenne (environ 5 lots) ne vous coutera que quelques centaines d’euros. Cela vaut le coup quand on sait ce que vous risquez votre immeuble a un défaut de structure.

    Et finalement, est-ce le bon moment pour vous interesser aux IDR ?

    Ce type d’investissement qui était précédemment réservé à quelques professionnels et investisseurs expérimentés devient de plus en plus à la mode. Le nombre d’acheteurs qui se positionnent sur ces biens augmente d’années en années. En conséquence, les prix ont tendance à monter.

    On trouve maintenant assez régulièrement des immeubles avec des prix au m² plus élevés que sur des appartements, sur une même localisation et pour un même état global du bien. Cela n’est absolument pas logique. Certains investisseurs ne regardent que les immeubles et ne prennent pas le temps de vérifier combien coûte un simple appartement dans leur secteur de recherche. C’est une grosse erreur ! N’oubliez pas que le but d’un IDR est de faire de la rentabilité. Cela passe par un prix d’achat faible. Il est important de ne pas surpayer des immeubles même si vous voyez d’autres investisseurs le faire.

    Le marché des IDR risque de se durcir encore plus en 2021. Les prix vont certainement augmenter sur ce type d’actif qui a de plus en plus la cote. Soyez vigilants et ne vous précipitez pas pour acheter vos immeubles.

    Pour trouver facilement votre prochain investissement locatif rentable, vous pouvez installer gratuitement sur votre navigateur l’application LyBox. Si vous êtes convaincus, essayez la version payante qui offre bien plus de fonctionnalités utiles. Monsieur Hugo a négocié pour vous (lecteurs de mon  blog), 10% de réduction sur tous les abonnements Lybox.

     

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