Louer plus vite et plus cher 😉
Telle est la promesse pour ceux qui investissent dans les villes avec une forte tension locative !
Sur le papier ça fait rêver…
Alors pourquoi les investisseurs ne se ruent-ils pas vers ces pépites si prometteuses ?
Peut être à cause des prix d’acquisition trop élevés…
Du turnover des locataires plus fort…
Des amendes de 5 000€ qu’ils reçoivent car ils ne respectent pas à la lettre la réglementation intransigeante…
Pour vous aider à y voir plus clair, je vous dévoile dans cet article les avantages et inconvénients d’investir dans une ville à forte tension locative.
Au programme de cet article :
- Les autres indicateurs à regarder en complément de celui de la tension locative
- Le fonctionnement de la tension locative
- Les villes où la tension locative est élevée
- Les raisons de considérer la tension locative en tant qu’investisseurs dans l’immobilier locatif
1. Quels sont les indicateurs importants à regarder avant de choisir une ville pour investir ?
L’objectif est de vous sensibiliser sur des indicateurs importants à prendre en compte pour choisir la « bonne » ville où investir.
Avant de réaliser votre investissement immobilier locatif, posez vous les bonnes questions :
- Est-ce qu’il est bien situé par rapport aux transports en commun ?
- Est-ce que le quartier a bonne réputation ?
- Quelle est sa proximité avec les commerces, les écoles ?
- Qui recherche le plus un logement dans le secteur : étudiants, jeunes actifs, couples ?
- Est-ce que la demande est forte dans le secteur ?
- Mais aussi le prix d’achat, est-il dans votre budget ?
- Quel est la rentabilité espérée dans cette ville ?
Une fois ces critères pris en compte, vous pourrez vérifier quelle est la tension locative dans cette ville ?
2. Comment fonctionne la tension locative ?
Dès lors qu’il y a une forte demande de locations pour une offre de logements plus faible, la tension locative peut être caractérisée.
Plus l’écart se creuse entre ces deux éléments, plus la tension locative augmente.
Les locataires sont très nombreux à chercher un logement, mais peu de biens sont disponibles.
À l’inverse, plus l’offre est forte et la demande faible sur le marché immobilier, moins il y a de tension : il y a trop de logements pour peu de locataires en recherche.
Vous l’avez compris : les zones de tension locative vont vous permettre de louer votre bien immobilier plus facilement, car la demande est très forte.
3. Exemples de villes en France avec une forte tension locative
Vous vous en doutez, les villes de France les plus peuplées sont concernées par la tension locative. On retrouve par exemple :
- Paris et une partie de l’Ile-de-France
- Lyon
- Marseille
- Lille
La tension locative par ville varie ensuite selon les secteurs. Ces secteurs sont classés en zones : A, A bis, B1, B2 et C. Ce zonage permet d’établir « un classement des communes du territoire national en zones géographiques en fonction du déséquilibre entre l’offre et de la demande de logements ».
À noter que la zone C se caractérise par une absence de tension locative, tandis que la zone A est celle où la tension locative est la plus forte. On parle de zone tendue.
Ainsi, Paris, Lyon, Marseille ou encore Lille sont des zones tendues. Le déséquilibre entre l’offre immobilière et la demande y est particulièrement marqué, entraînant une tension locative forte.
Chaque ville appartient à un zonage déterminé. Pour connaître le vôtre, il existe des simulateurs, comme celui du site service-public.fr. Il suffit de renseigner sa ville ou son code postal et la zone correspondante s’affiche.
4. Pourquoi prendre en considération la tension locative lors de vos investissements immobiliers ?
4.1 Un meilleur rendement
Qui dit tension locative, dit forte demande !
Rappelons-le : en tant qu’investisseur d’immobilier locatif, votre but avec ce projet est d’avoir une bonne rentabilité.
Si votre investissement locatif reste vide trop longtemps, vous perdez de l’argent. Votre rendement baisse.
La tension locative permet d’éviter au maximum cette situation.
L’offre sur le marché étant rare, vous multipliez vos chances de trouver un candidat à la location rapidement et d’éviter la vacance locative.
Cela permet également d’avoir plusieurs dossiers de candidatures et ainsi choisir un profil solide. Cela limite le risque d’impayés par la suite.
Bien entendu, d’autres facteurs sont à prendre en compte. Si votre logement est en mauvais état ou trop cher, les locataires se bousculeront moins à votre porte.
Mais, dans des villes comme Paris et l’Ile-de-France où le marché est saturé de demandes de locations, vous rencontrerez peu de difficultés.
En somme, vous pouvez louer :
- Plus vite. Vous évitez la vacance locative.
- Plus cher. Vous avez un meilleur rendement.
- Plus facilement. Vous gagnez du temps et de l’argent.
Votre investissement présente donc une meilleure rentabilité.
C’est ce qu’on recherche, non ? 😉
4.2 Une gestion de votre investissement facilitée
Comme on vient de le voir, il est plus facile de trouver des locataires grâce à la tension locative.
La gestion de votre bien est donc facilitée !
Si vous gérez tout vous-même, la recherche d’un nouveau locataire peut rapidement s’avérer chronophage : des visites au compte-goutte, des dossiers peu concluants et de nombreux aller-retour entre votre domicile et le bien que vous louez.
En cas de tension locative, plus besoin de faire des visites pendant des semaines pour trouver un locataire.
Puisque la demande est forte voir très forte, vous aurez rapidement après la mise sur le marché de votre annonce immobilière des retours intéressés.
A titre d’exemple, quand je remets en location mon studio en proche région parisienne, je recois facilement une centaine de demandes de visites de candidats ayant postulés via Leboncoin.
Je ne perds plus mon temps à faire des visites une par une, surtout qu’un candidat sur 2 de Leboncoin ne vient pas au RDV, sans même prévenir…
Je donne un créneau de visite entre 18h – 19h et je fais des visites groupées. Le soir à 20h, j’ai au minimum 5 dossiers de candidats complets qui souhaitent prendre le logement.
En zone tendue, vous allez donc avoir beaucoup de demandes avec une plus grande variété de profils de candidats à la location : étudiants, salariés, couples…
Vous pouvez ainsi faire un premier filtrage en rejetant les dossiers qui n’ont pas les critères requis pour louer votre bien, comme une rémunération trop faible par rapport au montant du loyer.
Quand vous commencez à recevoir des dizaines de demandes de candidats, il va falloir être bien organisé pour planifier vos sites, récupérer les dossiers des candidats, les trier, les sélectionner.
Moi j’utilise l’interface de Monsieur Hugo qui me permet de récupérer les dossiers complets, d’avoir un vrai tableau de bord de suivi des candidatures.
Voici à quoi ressemble l’interface (qui m’a bien aidé pour gérer les 67 dossiers reçus pour mon studio) :
Si vous souhaitez en savoir plus sur comment le service Monsieur Hugo vous aide à trouver un locataire sérieux et solvable, c’est par ici.
En une semaine de temps, du passage de l’annonce à la signature du contrat de bail, j’avais reloué le logement. Efficace, sans perte de temps ni vacance locative.
Si vous avez eu l’occasion de réaliser cette démarche pendant le préavis de votre ancien locataire, la relocation est presque immédiate après son départ. Pas de perte d’argent !
4.3 Une revente facilitée
Je ne le répèterai jamais assez : pensez à la revente !
Lorsque vous réalisez un investissement immobilier, que vous cherchiez une ville avec une forte tension locative ou non, la revente est un critère important.
Plus la tension locative est forte, plus les prix d’achat grimpent. La hausse des prix est parfois très intéressante.
Vous augmentez donc vos chances de réaliser une plus-value à la revente.
Il s’agit également de zones prisées par les investisseurs, ce qui permet :
- Une revente rapide.
- Une revente à des investisseurs avec un locataire en place, ce qui permet de rentabiliser votre investissement locatif jusqu’au bout.
- Une revente à un prix élevé.
5. Les inconvénients de la tension locative pour le bailleur
Posséder un bien immobilier locatif situé en zone tendue, ça a aussi des conséquences sur la gestion de votre investissement locatif.
5.1 La réduction du délai de préavis
En temps normal, le délai du préavis que vous adresse votre locataire lorsqu’il quitte le logement est de :
- 1 mois si le logement est loué meublé
- 3 mois si le logement est loué vide
En zone tendue, le délai de 3 mois pour un logement vide passe à 1 mois, comme pour un meublé. Cela s’explique notamment par la forte demande locative.
Du fait de la tension locative, vous ne devriez pas avoir trop de difficultés à trouver un nouveau locataire dans ce délai plus serré.
5.2 L’encadrement des loyers : la bête noire des propriétaires !
Les villes situées en zone tendue peuvent demander l’application d’un encadrement des loyers : c’est ce que l’état appelle « le plafonnement des loyers » !
En dehors des zones tendues, le plafonnement des loyers n’est pas possible.
Actuellement, l’encadrement des loyers s’applique dans les villes suivantes : Paris, Lille, Hellemmes, Lomme, Lyon, Villeurbanne, Montpellier et Bordeaux.
S’y ajoutent « Plaine commune » et « Est ensemble » qui regroupent plusieurs communes d’île de France.
Prenons l’exemple de Paris.
Concrètement, cela implique pour les propriétaires un plafond à respecter lorsqu’ils déterminent le loyer applicable à leur investissement locatif.
Le propriétaire d’un appartement à Paris doit établir un loyer de base. Ce loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré.
Pour connaître le loyer de référence majoré, plusieurs critères s’appliquent :
- L’adresse du bien
- S’il est loué meublé ou vide
- Le nombre de pièces
- L’année de construction de l’immeuble
Le loyer de référence est ensuite fixé par arrêté préfectoral chaque année, en fonction de ces critères, pour chaque ville concernée.
Comment connaitre le loyer max à appliquer pour mon bien ?
Il suffit de vous rendre sur le simulateur mis en place par la ville, par exemple, ci-dessous celui de la ville de Paris.
Pour un studio de 20m2, le loyer max autorisé est : 41.3*20 = 826€ / mois
Et si je ne respecte pas l’encadrement des loyers ?
Je rappelle tout de même que le respect de l’encadrement des loyers par les propriétaires est obligatoire.
C’est pour cela qu’il s’agit d’un paramètre à prendre en compte lorsque vous souhaitez investir dans zone tendue et plus précisément dans les villes qui y sont actuellement soumises.
Les locataires connaissent bien la loi et n’hésiteront pas à porter plainte auprès du Tribunal d’instance ou directement auprès de la municipalité.
En cas de non-respect, vous risquez jusqu’à 5 000 euros d’amende.
Si vous êtes une personne morale, comme une SCI, vous risquez cette fois-ci jusqu’à 15 000 euros d’amende.
Ce que vous devez faire pour bien respecter le plafonnement des loyers ?
- Dans un 1er temps, vérifier sur le site des impôts si la ville est en zone tendue ou pas avec plafonnement des loyers ou pas.
- Ensuite, si les loyers sont plafonnés, vous devez impérativement le mentionner dans le bail de location, en précisant le loyer de référence fourni par le simulateur de la ville en question (dans mon exemple, ici Paris, le loyer de référence à mettre dans le bail = 34.4€ / m2).
- Je vous invite à utiliser l’application juridique de Monsieur Hugo pour rédiger un bail en ligne et conforme à la réglementation.
- Même sans connaissance juridique, vous aurez un bail conforme : l’application détecte si vous êtes en zone tenue ou en zone où les loyers sont plafonnés et va insérer automatiquement dans le bail les bonnes clauses pour que vous n’ayez pas de pénalités à payer.
Voici à quoi ressemble l’application de rédaction de contrat de location de Monsieur Hugo :
5.3 Les taxes sur les logements vacants
Alors je sais, je vous ai dit plus tôt dans cet article que vous auriez peu de vacance locative si vous investissiez en zone tendue.
Mais le risque zéro n’existe pas !
Vous devez savoir qu’en cas de logement vacant depuis plus d’un an au 1er janvier de l’année d’imposition, vous pouvez être redevable :
- De la taxe d’habitation sur les logements vacants
- De la taxe annuelle sur les logements vacants
Ces taxes s’appliquent seulement aux logements non-meublés à usage d’habitation présents dans certaines communes situées en zone tendue.
Il peut être bon de vérifier en amont si la ville dans laquelle vous souhaitez investir est concernée.
Cela permet d’éviter les mauvaises surprises fiscales !
6. La tension locative, un indicateur magique pour l’investissement immobilier locatif ?
Si vous êtes investisseur, il est évident que la tension locative doit être prise en considération lors d’un investissement immobilier locatif.
Comme je le disais en début d’article, d’autres facteurs doivent faire l’objet d’une analyse approfondie pour garantir la réussite de votre investissement.
Si vous investissez dans une ville avec une tension locative forte, mais que le cadre de vie n’est pas agréable, la situation de l’appartement mauvaise, le prix des loyers trop bas par rapport au prix d’achat, les transports en commun absents… votre rendement ne sera pas à la hauteur de vos espérances.
Tout est une question de mesure ! 😉
En conclusion :
L’équilibre est la clé de la réussite. Investir dans une ville à forte tension locative est une stratégie attrayante pour de nombreux investisseurs immobiliers. Pour une analyse complète de vos projets d’investissement, prenez en compte la tension locative tout en gardant à l’esprit les autres critères essentiels.
Si vous souhaitez vous lancer dans l’investissement locatif en toute confiance, n’hésitez pas à télécharger notre simulateur de rentabilité locative (à télécharger gratuitement en version Excel) : il vous aidera à prendre les bonnes décisions pour savoir où investir et quel régime fiscal choisir.
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