La résiliation du bail est un sujet phare de la gestion locative (à raison)

Les bailleurs qui me lisent connaissent désormais toutes les subtilités qui encadrent le départ de leur locataire ! 😉​

Sauf qu’un bail, ça se résilie aussi côté propriétaire.

C’est un sujet Ô COMBIEN important que je n’avais pas encore eu l’occasion d’aborder avec vous.

Et pourtant, j’en ai vu des bailleurs faire de graves erreurs en voulant récupérer leur bien immobilier.

Les conséquences étaient à la fois juridiques et financières.

Juridiques, parce que leur locataire les attaquaient en justice.

Financières, parce que généralement leur locataire arrêtait de payer et en plus ils devaient régler des indemnités.

Mais ce régime de terreur prend fin aujourd’hui.

Je vais vous expliquer pas à pas les cas précis de résiliation du bail côté propriétaire et les règles légales à suivre pour y parvenir.

Avec ça, tout sera limpide.

Avec ça, tous les bailleurs voudront connaître votre secret !

Les points à retenir 

• ​🔔​ Seuls 3 motifs prévus par la loi permettent au propriétaire de résilier le bail
• ​🔔​ Les conditions du préavis diffèrent en fonction du bail (vide ou meublé)
• ​🔔​ Le contenu de la lettre de préavis diffère en fonction du motif de résiliation
• ​🔔​ Il est pertinent de toujours prévoir des preuves du motifs de résiliation

Congé du propriétaire : les cas prévus par la loi

C’est LE point phare que les bailleurs oublient trop souvent et qui peut leur coûter très cher.

Vouloir récupérer son logement, c’est une chose.

Le faire correctement, c’en est une autre. 

La loi encadre fortement les situations où le bailleur peut reprendre son logement, tandis que le locataire peut rompre le bail à tout moment, sans avoir à se justifier. 

En bref : 

✅​ Le locataire peut quitter son logement à tout moment sans justification, en respectant un délai de préavis.

✅​ Le bailleur peut reprendre son logement à condition de respecter l’un des 3 motifs prévus par la loi.

Premier motif de résiliation du bail : le congé pour vendre le logement

La vente du logement loué est évidemment un motif légitime de résiliation pour le bailleur.

Si vous pouvez tout à fait vendre sans donner congé à votre locataire, certains propriétaires préfèrent vendre leur bien vide de tout locataire pour maximiser leurs chances de trouver un acheteur. 

Dans ces conditions, vous devez donner congé à votre locataire, qui bénéficie d’ailleurs d’un droit de préemption : vous devez lui proposer le bien à la vente en priorité. S’il n’est pas intéressé, vous pourrez mettre le logement sur le marché.

Deuxième motif de résiliation du bail : le congé pour habiter le logement

En tant que propriétaire, vous pouvez avoir besoin au cours de votre vie de récupérer le logement afin d’y habiter. 

C’est d’ailleurs une situation plutôt courante !

Exemple : vous êtes parti vivre à l’étranger pendant quelques années. Pendant ce temps, vous aviez trouvé un locataire pour votre logement en France. À votre retour, vous souhaitez récupérer votre appartement afin d’y vivre. 

Vous pouvez également entamer la résiliation du bail pour loger un membre de votre famille : 

• Votre époux, épouse
• Votre concubin, concubine (depuis au moins 1 an à la date du congé)
• Votre partenaire de Pacs (Le Pacs doit exister à la date du congé)
• Vos parents
• Vos enfants ou ceux de votre époux/concubin/partenaire de Pacs.

Troisième motif de résiliation du bail : le congé pour motif légitime et sérieux

La résiliation du bail pour motif légitime et sérieux est plus vaste.

Si vous choisissez ce motif et que votre locataire conteste la résiliation devant la justice, vous devrez impérativement apporter la preuve dudit motif.

Exemples de motifs légitimes et sérieux : 

• Votre locataire ne paye plus son loyer (il ne remplit donc pas son obligation principale)
• Votre locataire est à l’origine de troubles de voisinage répétés
• Votre locataire ne remplit pas l’une des conditions essentielles du contrat de bail

La lettre de préavis du propriétaire pour un bail meublé

Venons-en au nerf de la guerre : la lettre de résiliation !

Il ne suffit pas d’envoyer un sms à votre locataire disant “C’est fini entre nous… mais non, ce n’est pas toi, c’est moi…” Supplément emojis tristes 😢​😢​😢​.

Une lettre de préavis bien faite est absolument essentielle pour que la résiliation fonctionne. 

Sinon, votre locataire peut tout à fait refuser de partir.😰​

En plus, les conditions du préavis diffèrent légèrement selon s’il s’agit d’un bail vide ou d’un bail meublé.

Lettre de préavis du congé pour vendre (bail meublé)

Le propriétaire qui souhaite vendre son logement et ainsi résilier le bail meublé peut en informer son locataire par 3 moyens : 

• ✅​ Lettre recommandée avec demande d’avis de réception
• ✅​ Acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice)
• ✅​ Remise d’une lettre en main propre contre signature.

On oublie le mail fait à la va vite ou la lettre simple, même suivie. (idem pour le fameux sms larmoyant)

La lettre de préavis doit être envoyée au minimum 3 mois avant la date de fin de bail.

Exemple : si le bail se termine le 15 décembre, la lettre de préavis doit être envoyée au locataire le 15 septembre au plus tard. Rien n’interdit de l’envoyer plus tôt.

Ainsi, le propriétaire d’un logement meublé a l’opportunité de reprendre son bien pour vendre une fois par an, puisque le bail meublé est toujours conclu pour une durée d’un an. 

Lettre de préavis du congé pour habiter (bail meublé)

Les conditions du préavis pour habiter sont identiques à celles du préavis pour vendre. 

Néanmoins, le contenu de la lettre de préavis est différent.

Vous devez impérativement mentionner le motif du congé : 

• Si vous reprenez le logement pour y habiter vous-même
• Si vous reprenez le logement pour qu’un de vos proches y habite

Dans le cas où le logement est pour l’un de vos proches, pensez à mentionner : 

• Son nom et son adresse
• Son lien de parenté avec vous

Vous devrez également apporter la preuve que votre demande de congé est sérieuse et qu’il ne s’agit pas d’un subterfuge pour résilier sans motif.

Lettre de préavis du congé pour motif légitime et sérieux (bail meublé)

Les conditions du préavis pour motif légitime et sérieux sont identiques à celles du préavis pour vendre et du préavis pour habiter le logement.

Mais ici aussi, le contenu de la lettre de préavis est différent : 

La lettre de préavis doit absolument mentionner le motif légitime et sérieux de résiliation.

Ainsi, s’il s’agit d’un locataire mauvais payeur, vous pouvez mentionner le fait que les loyers sont systématiquement payés en retard et qu’il manque encore 3 loyers à régulariser.

La lettre de préavis du propriétaire pour un bail vide

Cette distinction est importante, car les conditions sont différentes pour la location VIDE.

Je vais donc reprendre chaque motif de congé et les appliquer à la location vide. 

Faites attention à bien choisir la situation qui vous correspond !

Lettre de préavis du congé pour vendre (bail vide)

Le propriétaire qui souhaite vendre son logement actuellement loué vide et ainsi résilier le bail peut en informer son locataire par 3 moyens : 

• ✅​ Lettre recommandée avec demande d’avis de réception
• ✅​ Acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice)
• ✅​ Remise d’une lettre en main propre contre signature.

Comme je l’ai dit tout à l’heure, pas de mail, pas de sms, pas de lettre simple. Seuls les trois modes d’information énoncés sont valables.

Ce n’est pas un simple détail, c’est toute la validité de votre résiliation qui est en jeu.

La lettre de préavis doit être envoyée au minimum 6 mois avant la date de fin de bail.

Exemple : si le bail se termine le 15 décembre, la lettre de préavis doit être envoyée au locataire le 15 juin au plus tard. Rien n’interdit de l’envoyer plus tôt.

Ainsi, le propriétaire d’un logement vide a l’opportunité de reprendre son bien pour vendre une fois tous les 3 ans, puisque le bail vide est toujours conclu pour une durée de 3 ans minimum. 

En plus de ces conditions spécifiques, le préavis doit contenir les éléments suivants : 

• Préciser qu’il s’agit d’une résiliation du bail pour vendre le logement
• Préciser le prix et les conditions de vente (annexes comprises)
• Description du logement et des annexes
• Rappel du droit de préemption du locataire en écrivant les 5 premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Lettre de préavis du congé pour habiter (bail vide)

Les conditions du préavis sont les mêmes que celles du préavis pour vendre que je viens d’évoquer (donc, 6 mois de préavis).

Le contenu de la lettre de préavis est le même que pour un bail meublé.

Il est important de rappeler que le bail vide étant conclu pour une durée de 3 ans, la résiliation ne peut intervenir qu’à chaque échéance de bail, donc tous les 3 ans. 

Lettre de préavis du congé pour motif légitime et sérieux (bail vide)

Vous allez dire que je me répète, mais idem : les conditions de préavis sont les mêmes que celles du préavis pour vendre et du préavis pour habiter (bail vide, 6 mois de préavis).

Le contenu de la lettre est le même que pour un bail meublé.

Récupérez votre logement sereinement !

La résiliation du bail côté propriétaire est bien encadrée, mais en suivant mes indications, vous éviterez un litige inutile avec votre locataire. 

Surtout, pensez à bien suivre les règles juridiques qui correspondent exactement à votre situation : 

• Vérifiez le type de congé
• Vérifiez s’il s’agit des règles applicables à un bail vide ou à un bail meublé
• Relisez attentivement le bail, notamment pour la date d’échéance

Et tout ira comme sur des roulettes !