Mon fils qui vient de terminer ses études et qui est salarié depuis peu, m’a demandé de me porter caution pour un appartement qu’il va rejoindre en colocation à Paris.
Pourquoi alors qu’il vient d’acquérir son indépendance financière veut-il vivre en colocation ?
Il m’a expliqué que c’était certes pour une question de loyer trop cher à Paris mais pas que…
N’ayant jamais eu à faire de colocation, je me suis penché sur la question.
Ce que je savais déjà, c’est que la colocation est la location d’un logement à plusieurs (oui j’avoue la barre n’est pas très haute). Dans l’imaginaire collectif (et peut-être encore plus dans le mien), elle n’est occupée que par des étudiants.
Mais depuis les années 2000, les choses ont changé…La réalité est aujourd’hui tout autre !
En 2017, selon une étude publiée, la France comptait pour la première fois plus de colocataires salariés que de colocataires étudiants ! 45% contre 40%.
D’après cette étude toujours, même les seniors s’y mettent. Ils sont 1% à “pratiquer” la colocation.
Le phénomène a tellement pris d’ampleur que la colocation est même désormais encadrée par l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989.
C’est donc l’occasion de faire un dossier là-dessus et de comprendre comment fonctionne la colocation.
- Qu’est-ce-que la colocation ?
- La colocation à bail unique
- La colocation à baux multiples
- Les avantages de la colocation pour le propriétaire bailleur
1. Qu’est ce que la colocation ?
L’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 définit la colocation comme « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur ».
Toujours selon la loi, les couples mariés ou pacsés ne bénéficient pas des dispositions encadrant la colocation.
Le contrat de colocation ne diffère pas d’un contrat de bail classique. Toutefois, le nom de chaque colocataire doit impérativement apparaître sur le contrat de bail.
Vous avez en tant que bailleur 2 alternatives :
- soit vous optez pour le contrat de bail unique signé par tous les colocataires,
- soit vous faites signer un contrat de bail distinct à chaque colocataire.
2. La colocation à bail unique
Elle est régie comme un contrat de bail classique par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Le contrat doit correspondre à un modèle type tel que défini par le décret n°2015-587 du 29 mai 2015.
Tous les colocataires doivent figurer sur le même bail. Ils doivent tous le signer. Chacun aura ainsi les mêmes droits et les mêmes devoirs.
Un habitant du logement dont le nom n’apparaît pas sur le bail est considéré comme un simple occupant et il ne dispose à ce titre d’aucun droit relatif à la location.
Si vous le souhaitez, vous pouvez ne remettre qu’un seul exemplaire du contrat à l’ensemble des colocataires.
2.1 Le bail et la clause de solidarité
Je vous conseille lorsque vous établissez un contrat de colocation à bail unique de veiller à ce que tous les colocataires puissent être solidaires entre eux.
Pour cela, il vous suffira d’insérer dans le bail une clause de solidarité et d’indivisibilité.
Il s’agit d’une mention indiquant que chaque colocataire est responsable de la totalité du loyer et des charges dues, ainsi que des dégradations locatives éventuelles.
Si un colocataire ne paie pas sa part de loyer, vous pouvez donc vous retourner contre les autres pour exiger la somme due.
Pensez bien à insérer cette clause car en son absence, chaque locataire n’est redevable que de sa quote-part du loyer.
La solidarité se poursuivra même au delà du préavis donné par un des colocataires qui reste solidairement responsable des dettes nées durant cette période. La loi spécifie une durée maximale : 6 mois à compter de la date d’effet du congé.
En d’autres termes, vous pouvez, même s’il a quitté les lieux demander au colocataire parti, de payer tout ou partie du loyer manquant jusqu’à 6 mois après son départ.
Avec toutefois une limite précisée par la loi précise : “Celui qui s’en va est délivré de cette obligation de solidarité à l’issue de son préavis dès lors que son remplaçant est inscrit sur le bail de colocation”.
2.2 Le loyer
Le loyer n’est pas fractionné entre les colocataires. Chaque colocataire est tenu du paiement de l’intégralité du loyer et de toute somme due (charges, réparations locatives).
Vous pouvez donc demander le paiement en totalité et en une seule fois.
Si votre bail de colocation contient une clause de solidarité, chaque colocataire peut être tenu au paiement de la totalité du loyer, à charge pour lui de se retourner par la suite vers les autres colocataires. Il en va de même pour les charges.
2.3 Les charges
Comme dans un bail classique, elles peuvent être :
- payées au moyen de provisions faisant l’objet d’une régularisation annuelle,
- ou payées au moyen d’un forfait, et dans ce cas, elles ne peuvent pas faire l’objet d’une régularisation.
2.4 Le préavis
Si l’ensemble des colocataires souhaite mettre fin au bail, un seul congé signé par tous suffit.
Mais chaque colocataire est libre de vous donner congé indépendamment des autres et respecter le délais de préavis. Il devra procéder, comme pour un bail classique c’est à dire soit vous l’adresser :
- par lettre recommandée avec accusé de réception,
- soit par remise en main propre contre émargement
- ou encore par notification d’huissier.
Pour les délais :
- 1 mois s’il s’agit d’un logement meublé,
- entre 1 et 3 mois pour un logement vide en fonction de la situation géographique du logement s’il est en zone tendue ou non et/ou des cas ouvrant droit à un préavis d’1 mois.
Vous n’avez pas à diminuer le loyer en cas de départ d’un colocataire. Les autres colocataires doivent assumer l’ensemble du loyer.
N’oubliez pas qu’au cas où le locataire sortant reste solidaire des colocataires restants, si le bail le prévoit.
2.5 Le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est partagé entre les colocataires signataires du bail. Ils doivent le verser à l’entrée des lieux.
Comme pour le bail classique, son montant correspond à 1 mois de loyer hors taxe.
Lorsqu’un des colocataires quitte la colocation en cours de bail, vous n’avez pas à lui rendre tout ou partie du dépôt de garantie. La loi indique qu’elle peut être restituée à la libération complète des lieux ou à la fin du bail.
2.6 Le remplacement d’un colocataire
Le congé d’un des locataires ne met pas fin au contrat. Vous ne pouvez pas leur demander de partir.
Le contrat se poursuit avec les colocataires restants qui doivent continuer à assurer leurs obligations de paiement en totalité.
Lors de l’arrivée du nouveau colocataire, un avenant au bail doit être rédigé entre les colocataires restés et celui qui arrive, afin de libérer l’ancien de ses obligations et faire apparaître le nom du nouveau colocataire dans le contrat.
Vous devrez annexer cet avenant au bail.
Il mettra à jour les informations qui concernent le nouveau colocataire et la colocation (noms et prénoms de l’ensemble des nouveaux contractants, date de prise d’effet, signatures des parties…).
2.7 La caution
Vous pouvez demander à chaque colocataire d’avoir son propre garant qui le couvrira en cas de non paiement du loyer.
L’engagement de ceux qui se portent caution est aligné sur l’engagement des colocataires. Chaque caution s’engage à payer l’intégralité du loyer, charges comprises, en cas d’impayé.
Vous pourrez vous adresser indifféremment à n’importe quel garant pour réclamer le paiement du loyer total.
Si vous souhaitez en savoir davantage sur les garants, je vous renvie vers l’article que j’ai rédigé : « Les garants, modèle de lettre gratuit pour se porter caution.«
3. La colocation à baux multiples
3.1 Que dit la loi sur la colocation à baux multiples
L’Article 8-1 de la loi du 6 juillet 89 stipule que “la colocation est […] formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur.”
Dans le cas de la colocation à baux multiples, chaque colocataire dispose d’un contrat de bail individuel et indépendant des autres.
La colocation est donc établie en concluant plusieurs baux portant chacun sur une seule pièce du logement.
Chaque colocataire disposera de la jouissance exclusive de sa pièce et de celle partagée des pièces communes (cuisine, salle de bains…).
Pour établir le bail, vous pourrez ou non utiliser le modèle de contrat type.
Vous devrez quoi qu’il en soit vous conformer aux conditions de division du logement définies par les articles L.111-6-1 et L.111-6-11 du Code de la construction et de l’habitation.
Avec la loi Alur chaque colocataire devait contrairement au bail unique disposer individuellement d’une surface équivalente à 14 m2 (ou à 33 m3 de volume).
La loi Elan est venue uniformiser ces normes. Elle supprime les incohérences en matière de règles de surfaces.
L’article 141 indique que la surface et le volume habitable minimal prévus dans les critères de décence des locaux d’habitation, doivent désormais quelque soit le type de bail être au moins égale à 9 m2 et à 20 m3.
Et les caractéristiques de la décence s’apprécieront dorénavant non plus à partir de la seule partie du logement dont le colocataire a la jouissance exclusive mais par la prise en compte de l’ensemble du logement.
Les installations ou pièces communes ne sont pas comprises dans le calcul de la superficie et du volume des dits locaux.
Il vous faudra également :
- inscrire dans le bail tous les détails qui concernent la vie commune de la colocation : pièces attribuées à chacun, utilisation des parties communes, du mobilier ou des appareils électroménagers…
Mais la colocation à baux multiples dispose également de spécificités qui lui sont propres. Je vais vous les expliquer.
3.2 Le loyer
Chaque colocataire en signant son bail est redevable de sa quote-part de loyer et de toute somme due au bailleur (charges, réparations locatives) correspondant à ce que précise son contrat de location.
Il n’existe pas comme dans la colocation à bail unique de solidarité entre les colocataires pour le paiement de la totalité du loyer.
Dans les villes où le plafonnement des loyers existe, la somme des loyers payés par l’ensemble des colocataires ne doit pas excéder le montant du loyer applicable au logement.
3.3 Le départ d’un colocataire
Chaque colocataire peut délivrer un congé au bailleur pour sa partie privative sans que cela n’entraine de conséquences sur les autres contrats de location. Le congé de l’un des colocataires met fin uniquement à son contrat.
Il ne subsiste à la fin de son préavis aucun engagement envers les autres colocataires qui demeurent dans le logement.
Vous pourrez alors choisir un nouveau colocataire, sans nécessité d’avoir l’accord des autres colocataires.
3.4 La caution
Chaque garant n’est engagé que dans la limite de la quote-part de loyer dont est tenu chaque colocataire et pour la durée du contrat conclu avec chacun. Le congé met fin à l’engagement de caution à compter de l’expiration du préavis.
3.5 Le dépôt de garantie
Dès lors qu’il vous a donné congé, le colocataire peut demander la restitution de son dépôt de garantie. Vous devrez le lui restituer dans le délai fixé par la loi ou par le contrat.
3.6 La durée du contrat
Comme chaque bail de la colocation est unique, vous pourrez moduler la durée du contrat en fonction de la qualité de chaque locataire.
S’il s’agit d’une location meublée : vous pourrez consentir le bail pour une durée de 9 mois aux étudiants et pour une durée d’un 1 an aux colocataires n’ayant pas ce statut.
3.7 L’assurance
Chaque colocataire doit souscrire un contrat d’assurance multirisque habitation-responsabilité civile auprès de l’assureur de son choix.
Vous avez 2 options:
- vous pouvez souscrire une assurance au nom et pour le compte des colocataires.
En ce cas, le montant de la prime d’assurance est récupérable auprès des colocataires.
- ou vous pouvez leur conseiller de souscrire à une assurance ensemble.
Le logement sera ainsi uniformément couvert (parties privatives et communes). Il faudra dans ce cas, veiller à ce que le contrat d’assurance offre la possibilité de faire des avenants au contrat, au départ et/ou à l’arrivée de nouveaux colocataires.
4. Les avantages de la colocation pour le propriétaire bailleur
4.1 Un loyer plus élevé
Un des principaux avantages de la colocation est que vous pouvez louer votre logement en colocation un petit peu cher que si vous le louez à un locataire unique.
Il est plus facile de louer 4 pièces à 400€ chacune plutôt qu’un appartement entier 1600€.
Il vous faudra toutefois respecter la loi sur l’encadrement des loyers dans les zones dites tendues.
4.2 Louer plus facilement des logements de grande surface
Avec l’augmentation du prix des loyers dans les grandes villes, il est plus facile de louer un logement en colocation qu’en location classique. Le loyer ainsi partagé par plusieurs locataires ne constitue plus une aussi grande charge que celle payée par une seule famille.
Pour reprendre l’exemple du dessus, il est plus facile de louer un 5 pièces composées de 4 chambres à 400€ chacune à 4 personnes différentes que de louer l’appartement entier 1600€ à un couple avec ou sans enfants.
4.3 Peu de carence locative
Plus le nombre de locataires est important et moins vous souffrirez de carence locative. Il est rare que l’ensemble des locataires quittent les lieux en même temps.
Dans le cas des colocations à bail unique, avec la clause de solidarité entre les locataires, si un locataire décide de quitter le logement, le reste des locataires doit prendre à sa charge le paiement de tout ou parti du loyer.
4.4 Le remplacement des locataires partis est assuré par les colocataires
Lorsqu’un des colocataires quitte le logement, les autres colocataires ont tout intérêt à choisir la personne qui va le remplacer.
Vous pouvez passer une annonce ou non car ils peuvent avoir dans leur entourage des candidats. Vous pouvez également leur proposer qu’ils s’occupent des visites et de la sélection de celle ou celui qui sera le plus compatible avec eux.
Il vous faudra “simplement” vérifier le dossier et valider le bail du nouveau colocataire.
4.5 La possibilité d’exonération d’impôt
Si vous louez une chambre dans votre domicile, vous pouvez être exonéré d’impôt.
Pour cela, le loyer de la chambre ne doit pas excéder 184 euros par m² et par an en Ile-de-France et 135 euros dans les autres régions.
La chambre doit être en bon état, mesurer plus de 9 m² et permettre un accès aisé aux sanitaires et à la cuisine.
Conclusion
La colocation offre de nouvelles perspectives aux propriétaires bailleurs qui y trouvent une certaine sécurité.
La rentabilité et la carence locative peuvent s’en trouver grandement améliorées. Sans oublier les garanties financières.
Les colocataires y trouvent également leur intérêt qu’ils soient étudiants ou de plus en plus salariés.
La loi Alur en encadrant les droits et les obligations n’a fait que renforcer cet engouement.
Pour éviter que vous utilisiez un contrat de location imprécis et sources de litiges, je vous propose de télécharger gratuitement votre bail de location meublée conforme Alur au format word, validé par un avocat.
Je vous mets aussi à disposition gratuitement un contrat de bail non meublé et les annexes communes aux 2 baux à ne surtout pas oublier... Vous pourrez les télécharger dans cet article.
Je vous laisse maintenant compléter votre bail de location.
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