Que dit la loi à ce sujet ?
Le Code civil définit le cautionnement comme l’acte écrit par lequel une personne (la caution) s’engage envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de ce dernier.
Dans le cas du contrat de location, la caution s’engage à payer au bailleur les dettes locatives du locataire en cas de défaillance de sa part. Il peut s’agir des loyers et/ou des charges et/ou des frais de remise en état du logement dégradé.
L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs définit les formalités du cautionnement.
Quelle durée de cautionnement choisir ?
Avez-vous bien choisi la durée pour la caution solidaire ?
La durée de la caution n’est pas encadrée par la loi. Il peut s’agir d’une caution à durée déterminée ou à durée indéterminée.
1. Acte de caution avec une durée déterminée
Quand une durée précise est indiquée dans l’acte de cautionnement, le contrat est à durée déterminée.
Vous pouvez par exemple indiquer dans l’acte de cautionnement :
« … pendant la durée du bail, renouvelé 2 fois pour la même durée ».
Dans ce cas l’engagement du garant est :
- De 3 ans pour un contrat meublé : 1 an pour la 1ère année et 2 ans de plus pour les 2 renouvellements
- De 9 ans pour une location nue.
La caution ne peut donc, à aucun moment, résilier son engagement. Elle est tenue des dettes locatives jusqu’à la date de fin initialement prévue.
Toutefois, vous pouvez prévoir par écrit que certains événements mettront fin à l’acte de cautionnement (exemple : divorce des époux, décès du locataire…).
2. Acte de caution avec une durée indéterminée
Si vous ne précisez pas de durée d’engagement pour le garant dans l’acte de caution, cela sous-entend que le garant s’engage pour une durée indéterminée.
En pratique, cela veut dire que le garant peut le résilier unilatéralement et à tout moment. Cependant, cela ne signifie pas que la caution sera immédiatement libérée de ses obligations : la résiliation ne pourra prendre fin qu’à l’expiration du bail en cours.
Concrètement, cela signifie que le garant reste tenu des dettes locatives jusqu’à la fin du contrat de location en cours, et son engagement peut prendre fin à partir de la reconduction ou du renouvellement du bail. Si le garant ne se désengage pas, il reste alors garant durant toute la durée du bail, même en cas de renouvellement.
Attention : si vous indiquez dans le bail que la caution s’engage pendant
» toute la durée du bail initial et de son renouvellement éventuel et/ou de sa reconduction « ,
Alors en l’absence du nombre de renouvellements et/ou de reconductions, l’engagement de la caution est à durée indéterminée !
Et s’il le souhaite, le garant pourra résilier à l’expiration du bail initial.
3. Que faire lorsque l’acte de caution est résilié ?
Nous venons de le voir, un acte de caution peut être résilié pour les 2 raisons suivants :
- Une résiliation demandée par le garant en cas de durée indéterminée
- L’expiration naturelle du cautionnement à l’issue de la période déterminée
Quelle que soit la raison de la résiliation, vous ne pouvez pas rester sans garant. Je vous conseille de mettre en place une autre solution pour protéger votre investissement des risques d’impayés.
3. Je vous propose 3 solutions :
1/ Faire signer un nouvel acte de caution
Si l’acte de caution a pris fin naturellement, alors vous pouvez faire signer au garant existant un nouvel acte de caution en précisant de nouveau une date de fin. Le garant est donc réengagé pour une nouvelle durée.
A noter que le non-renouvellement du cautionnement peut constituer un motif légitime et sérieux pour donner congé au locataire si une clause dans le bail prévoit que le locataire est tenu, en cas de résiliation de la caution, de faire un nouveau cautionnement.
Si vous utilisez notre application juridique de rédaction de contrat de bail, nous avons prévu cette clause dans le bail pour sécuriser au maximum votre location.
Je vous invite pour votre prochain bail à utiliser notre outil pour générer votre bail de location. Même sans connaissance juridique, vous pourrez produire un bail conforme à la réglementation.
L’utilisation de cet outil de rédaction de contrat de location est très simple, en moins de 5mn votre bail est prêt. Voici à quoi ressemble l’interface :
2/ Mettre en place une protection juridique spécifique pour les bailleurs
Cette solution est adaptée si :
- L’acte de caution a été résilié à la demande du garant (vous ne pourrez donc pas lui faire signer un nouvel acte…).
- Vous souhaitez louer l’esprit plus tranquille sans avoir à gérer le stress de poursuivre en justice le garant si le locataire ne paye pas son loyer.
Sachez que Monsieur Hugo a créé avec Axa une protection juridique spécifique pour les bailleurs. Elle n’est en aucun cas comparable aux protections juridiques proposées par les banques qui protègent uniquement votre habitation principale et non pas les biens mis en location. Je vous conseille de vous renseigner.
Avec notre protection juridique :
- Vous disposez d’un juriste qui va traiter à l’amiable l’impayé : il va contacter la partie adverse par téléphone, envoyer les courriers adaptés pour faire respecter vos droits. Il va monter pour vous toute la procédure à l’amiable, indispensable avant d’aller devant les tribunaux.
- Il va financer pour vous les frais de procédure judiciaire à hauteur de 10 000€ / litige. Un propriétaire qui lance seul une procédure judiciaire devra payer tous les frais qui représentent ~3 500€ (frais d’avocat, d’huissier, d’expertise judiciaire…). Avec notre garantie, vous n’aurez pas à les payer, ils sont pris en charge par Axa.
- Et enfin, le juriste lancera (si besoin) la procédure d’expulsion du locataire.
Notre garantie peut être mise en place quel que soit le profil du locataire, quels que soient ses revenus. La seule contrainte qui vous empêcherait de la mettre en place est si vous avez déjà un litige en cours…
Nous proposons cette garantie pour quelques euros par mois.
Pour en savoir plus sur cette garantie.
C’est à ce jour, la seule garantie qui vous offre la meilleure alternative entre le coût et votre protection juridique.
3/ Mettre en place une GLI
Une Garantie Loyer Impayé (GLI) prend en charge la procédure d’impayés, vous rembourse automatiquement, et permet d’expulser in fine un locataire indélicat.
Quelle différence entre une GLI et une protection juridique ?
Dans les 2 cas, un juriste va vous accompagner pour traiter votre dossier, vous défendre, mettre en place les différentes procédures…
Parcontre, la protection juridique ne vous rembourse pas les loyers le temps de la procédure (ce que fait cependant la GLI).
La GLI est forcément plus cher et votre locataire doit être « éligible » aux critères de solvabilité de l’assureur. Si votre locataire est en place depuis plus de 6 mois et qu’il est à jour de ses loyers alors il est automatiquement éligible.
Faites néanmoins attention au délai de carence des GLI (généralement 3 mois).
Suite à de très nombreuses demandes des bailleurs, nous avons négocié avec Allianz des tarifs de gros pour la GLI. Nous la proposons à partir de 1.98% du loyer qui est le taux le plus bas du marché et pour lequel vous bénéficiez du même niveau de garantie que les autres GLI du marché.
Voir les détails de notre GLI avec Allianz.
Conclusion : ma recommandation pour louer l’esprit serein
En tant que propriétaire bailleur vous devez minimiser le risque d’impayé et avoir mis en place des solutions pour traiter l’impayé le jour où vous en aurez.
Voici mes recommandations pour louer dans de bonnes conditions :
- Je vous conseille de demander systématiquement un garant physique lorsque vous mettez en location.
- Je vous recommande de partir sur une durée déterminée pour l’engagement du garant en vous limitant à 2 renouvellements faute de quoi le locataire ou le garant pourrait demander à requalifier l’engagement donné en un cautionnement à durée indéterminée.
- De souscrire une protection juridique qui intègre le recouvrement des impayés de tel sorte que vous n’ayez pas à supporter seul la mise en place des procédures et à les financer (les 3 500€ de frais de procédure peuvent considérablement impacter votre rentabilité).
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