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Litige entre propriétaire et locataire : comment réagir en tant que bailleur ?

Imaginez un instant :

Votre investissement est devenu un véritable cauchemar. Vous n’arrivez plus à dormir 😰.

La raison de ce stress intense : ce litige qui vous oppose à votre locataire.

Du jour au lendemain, votre locataire arrête de payer son loyer.

Malgré vos relances, une lettre de mise en demeure, rien ne se passe : votre locataire reste injoignable…

Votre crédit immobilier, lui, continue de tourner ! 

Vous craignez de devoir vous lancez dans une procédure judiciaire de plus de 2 ans sans aucune garantie de victoire à la sortie.

Sans compter les frais de justice que vous devrez débourser (qui s’élèvent à ~3 500€ pour un procès).

Or, plus vous attendez, plus vous perdez d’argent ! L’accumulation des impayés, ça va vite, c’est pourquoi il faut agir dès le début.

D’ailleurs, vous ne savez même pas par où débuter votre croisade.

Pour autant, votre situation n’est pas une fatalité

Saviez-vous que la loi met à votre disposition des nouvelles solutions pour éviter la case « tribunal » ?

À travers cet article, vous trouverez :

  • Un rappel sur les obligations de votre locataire
  • Tous les détails sur le règlement amiable du litige qui vous oppose à votre locataire : la conciliation
  • Comment vous pouvez mettre en œuvre la clause résolutoire prévue dans le contrat de location
  • Les informations nécessaires sur la résiliation judiciaire du contrat de location

Le tout pour vous aider à naviguer dans ces eaux parfois (très) troubles. 

On y va ?

1. Rappel : les obligations du locataire

Si en tant que propriétaire, vous êtes soumis à certaines obligations, c’est aussi le cas de votre locataire. La principale obligation qui nous vient en tête, c’est le paiement du loyer et des charges ! Mais le locataire a aussi une obligation d’user paisiblement des locaux ou encore de souscrire une assurance locative

Si vous avez besoin d’en savoir plus, j’ai écrit un article à ce sujet, n’hésitez pas à le consulter.

En cas de non-respect de ses obligations par le locataire, un litige survient avec le bailleur.

Types de litiges fréquents entre propriétaire et locataire :

  • Défaut de paiement du loyer
  • Défaut de paiement des charges
  • Mauvais entretien du logement par le locataire
  • Troubles de voisinage causés par le locataire

Je vous propose de voir ensemble les différentes manières de régler un litige avec son locataire !

2. La conciliation en première intention pour un règlement amiable des litiges

La première chose à faire, c’est d’entamer la discussion avec votre locataire, soit directement si le dialogue est ouvert, soit en lui adressant un courrier avec accusé de réception. Il se peut que le litige s’arrête ici ! 

Mais en l’absence d’action de sa part, si vous ne parvenez pas à trouver seuls un terrain d’entente, vous pouvez recourir à la commission départementale de conciliation.

2.1. Zoom sur la commission départementale de conciliation

Vous voulez éviter le tribunal ? 

Je vous comprends : on voit déjà son audience judiciaire fixée en 2027 (j’exagère à peine…) et pendant ce temps, des impayés qui s’accumulent…

Ça tombe bien, le règlement amiable des litiges est en plein essor ces dernières années, dans une optique de désengorgement des tribunaux. La conciliation permet souvent un gain de temps considérable pour le propriétaire et le locataire, mais évite aussi une trop grosse perte financière, puisqu’elle est gratuite.

La loi a ainsi instauré dans chaque département une commission départementale de conciliation (CDC), chargée de proposer un règlement amiable du litige locatif. La CDC est une commission paritaire composée de représentants d’organisations de bailleurs et d’organisations de locataires. 

La compétence de la CDC est plutôt large, toujours dans cette idée d’éviter la saisine du juge. Elle pourra notamment connaître des litiges suivants :

  • Litige relatif à l’état des lieux
  • Litige relatif au dépôt de garantie
  • Litige relatif à la révision du loyer

Pour voir la liste complète, c’est par ici !

2.2. La conciliation est-elle obligatoire ?

Passer par la commission départementale de conciliation n’est pas toujours obligatoire. Pour certains types de litiges avec votre locataire, il est possible de saisir directement le juge. 

Lorsque le litige porte sur un montant inférieur à 5 000 €, la conciliation est toujours obligatoire

Lorsque le litige porte sur l’un des cas suivants, peu importe le montant, la conciliation est obligatoire :

  • La réévaluation du loyer au moment du renouvellement du contrat
  • L’encadrement des loyers en zone tendue
  • Le montant du complément de loyer

En dehors des cas obligatoires peu importe le montant, tous les litiges portant sur un montant supérieur à 5 000 € ne sont pas soumis à conciliation obligatoire. Recourir à la CDC est quand même possible, au choix du propriétaire ou du locataire.

2.3. Comment avoir recourt à la conciliation en cas de litige avec son locataire ?

Un litige vous oppose à votre locataire et vous souhaitez recourir à la conciliation ? Vous devez alors saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement loué. La détermination de la CDC compétente se fait en fonction de l’adresse du logement que vous louez à votre locataire et non pas en fonction de votre propre adresse. 

Sachez que votre locataire peut lui aussi décider de saisir la CDC

La saisine se fait par lettre recommandée avec accusé de réception mentionnant l’objet du litige.

Deux issues sont possibles à l’issue de la conciliation :

  • Propriétaire et locataire trouvent un terrain d’entente et signent un accord. Le juge ne peut plus être saisi sur cette question, sauf si les parties ne respectent pas l’accord.
  • Propriétaire et locataire ne parviennent pas à se mettre d’accord. Le juge peut être saisi par l’une ou l’autre des parties.

Une image contenant texte, capture d’écran, Police, nombre

Description générée automatiquement

3. La mise en jeu de la clause résolutoire de plein droit en cas de litige

3.1 Au fait, qu’est-ce qu’une clause résolutoire ?

Une clause résolutoire de plein droit est une clause insérée au contrat de location, permettant au propriétaire de demander la résiliation du bail de façon unilatérale et anticipée, c’est-à-dire avant que le contrat arrive à échéance. 

Si le motif prévu par la clause résolutoire se réalise, le propriétaire peut demander la résiliation du bail. 

Seuls quatre motifs peuvent faire l’objet d’une clause résolutoire. Toute autre clause résolutoire sera réputée non-écrite.

  • Non-paiement du loyer et des charges par le locataire
  • Non-paiement du dépôt de garantie par le locataire
  • Non-souscription d’une assurance des risques locatifs par le locataire
  • Non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués par le locataire

Exemple : lorsque vous avez signé le contrat de location avec votre locataire, vous avez veillé à y insérer une clause résolutoire de plein droit si jamais ce dernier ne payait plus son loyer. Au bout de quelques mois, vous constatez que les loyers n’arrivent plus sur votre compte. Vous allez pouvoir mettre en œuvre la clause résolutoire, afin de résilier le bail et expulser votre locataire.

💡 Bon à savoir : jusqu’ici, insérer une clause résolutoire dans le bail conclu avec son locataire était purement facultatif. Il est donc possible qu’en tant que propriétaire, vous n’ayez pas inséré de clause résolutoire dans votre contrat de bail. Pas de panique, vous pouvez toujours directement demander la résiliation judiciaire du bail, que nous verrons plus tard dans cet article.

Depuis le 29 juillet 2023, tous les baux d’habitation nouvellement formés doivent obligatoirement contenir une clause résolutoire de plein droit, pour les cas de non-paiement du loyer et des charges et de non-paiement du dépôt de garantie.

Pour être sûr que cette clause résolutoire soit bien formulée et conforme à la réglementation, vous trouverez sur le site Monsieur Hugo une application juridique de rédaction de contrat de location

Cet assistant simple d’utilisation va vous aider à rédiger votre bail en ligne : location nue, meublée, étudiant ou bail de colocation individuel ou colocation à bail unique. 

C’est un outil très pratique si vous n’avez pas de connaissance juridique et qui vous permet en plus de signer électroniquement vos contrats.

Voici un exemple de l’application :

3.2 Votre locataire n’a pas payé le loyer, les charges ou le dépôt de garantie

Mettons-nous d’abord dans la situation où votre locataire est en situation d’impayés pour l’une ou plusieurs des sommes suivantes :

  • Loyer
  • Charges
  • Dépôt de garantie (ce qui reste plutôt rare en pratique)

L’effet de la clause résolutoire n’est pas automatique. Il faut, au préalable, adresser à votre locataire un commandement de payer délivré par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice). 

Attention : vous ne pouvez pas vous contenter d’adresser à votre locataire une mise en demeure par lettre simple : le commandement de payer délivré par un commissaire de justice est obligatoire.

Votre locataire dispose ensuite d’un délai de 6 semaines pour régulariser sa situation. Il peut demander au juge l’octroi d’un délai supplémentaire ou contester le commandement de payer.

Si à l’issue du délai, votre locataire n’a pas régularisé sa situation, vous pouvez lui signifier la résiliation du bail. 

  • Soit votre locataire quitte les lieux.
  • Soit votre locataire refuse de quitter les lieux. Vous pouvez alors saisir le juge afin de faire constater l’acquisition de la clause et demander son expulsion. Le tribunal compétent est le tribunal judiciaire du lieu du logement loué. 

3.3 Votre locataire n’a pas souscrit d’assurance

Dans la situation où votre locataire n’a pas souscrit d’assurance, vous devez également lui adresser un commandement délivré par un commissaire de justice.

Il s’agit là aussi d’un préalable obligatoire afin de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Suite au commandement, votre locataire dispose cette fois d’un délai d’1 mois pour souscrire une assurance. En l’absence de réaction de sa part, deux solutions s’offrent au propriétaire :

  • Vous souscrivez une assurance pour le compte de votre locataire. Ainsi, vous ne mettez pas en œuvre la clause résolutoire et le bail poursuit son cours.
  • Vous mettez en œuvre la clause résolutoire. Comme précédemment, si votre locataire refuse alors de quitter les lieux, vous pouvez saisir le juge afin de faire constater l’acquisition de la clause et demander son expulsion. 

3.4 Votre locataire n’use pas paisiblement des locaux loués

Il se peut que votre locataire n’use pas paisiblement du logement loué. Pourtant, il s’agit de l’une de ses obligations ! Il ne doit pas générer de troubles de voisinage

Afin de mettre en œuvre la clause résolutoire, il faut au préalable faire constater, par décision de justice, le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués par votre locataire. La décision de justice doit être passée en force chose jugée, ce qui signifie qu’elle n’est en principe plus susceptible de recours.

Une image contenant texte, capture d’écran, Police, diagramme

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4. La résiliation judiciaire du bail

Propriétaire, vous n’avez pas inséré de clause résolutoire dans le bail mais un litige survient avec votre locataire ?

Vous pouvez directement demander la résiliation judiciaire du bail pour inexécution par votre locataire de ses obligations. D’ailleurs, la résiliation judiciaire peut être demandée même si le contrat de location comporte une clause résolutoire.

À retenir : je rappelle néanmoins que pour tout contrat de bail formé à partir de la date du 29 juillet 2023, vous avez l’obligation en tant que propriétaire d’y insérer une clause résolutoire pour les cas de non-paiement du loyer et des charges et de non-paiement du dépôt de garantie.

Cette fois ci, aucun commandement de commissaire de justice n’est nécessaire. En tant que propriétaire, vous pouvez directement saisir le tribunal pour résilier le bail si vous estimez que votre locataire n’a pas correctement ou pas du tout exécuté ses obligations. 

Afin de prononcer la résiliation, le juge dispose d’un pouvoir souverain d’appréciation.

Cela signifie que le juge va apprécier, au regard des éléments dont il dispose, si la résiliation est justifiée ou non. Ainsi, ce n’est pas parce que vous demandez la résiliation que vous l’obtiendrez forcément…

Voici tout de même quelques exemples de situations où la résiliation a été prononcée par le juge :

  • Litige où le locataire payait systématiquement son loyer en retard
  • Litige où le locataire ne fournissait pas d’efforts pour s’acquitter des loyers en retard
  • Litige où le locataire exerçait une activité commerciale dans le logement alors que c’est interdit
  • Litige où le locataire effectuait des travaux portant atteinte à la nature de l’immeuble

5. La protection juridique pour gérer à l’amiable vos litiges

Avez-vous pensé à la protection juridique ?

Si La meilleure solution si vous n’avez pas envie de gérer par vous-même un litige.

Le principe d’une protection juridique est de couvrir tous les risques locatifs du bien mis en location : 

  • Un locataire qui ne veut pas entretenir le logement.
  • Ou bien qui fait trop de bruit et vous recevez des mises en demeure du syndic.
  • Qui fait de la sous location ou qui ne veut plus quitter le logement.
  • Qui ne veut pas payer son loyer.
  • Un artisan qui est quitté vote chantier sans l’avoir fini.
  • Ou bien tous autres litiges avec le Fisc, le syndic, les voisins…

En cas de litige, le juriste de l’assureur mettra en place les différentes procédures (d’abord à l’amiable puis en judiciaire) pour vous défendre et faire respecter les obligations du locataire. Tous les frais de procédures (avocats, huissiers, expertise judiciaire) sont pris en charge par l’assureur.

En cas d’impayé, les procédures judiciaires auront pour objectif d’aller récupérer les loyers dus par le locataire : on parle de recouvrement d’impayés. Pendant cette phase judiciaire l’assureur ne va pas vous rembourser les loyers (contrairement à ce que fait une GLI). Si le locataire ou son garant sont insolvables, l’assureur lancera alors la procédure d’expulsion.

Le tarif sur le marché des protections juridiques est inférieur à 10€ par mois. Attention à celles proposées par les banques qui ne couvrent que votre vie personnelle et en aucun cas les biens mis en location.

Les très bons contrats de protection juridique sont généralement proposés par des professionnels de l’immobilier qui ont négocié des contrats sur mesure pour les bailleurs, comme le contrat proposé par Monsieur Hugo (assureur Axa).

Conclusion : utilisez toutes les solutions à votre portée !

En cas de litige, privilégiez en premier lieu la discussion : vous pouvez faire une proposition, en dehors de toute procédure, de règlement à l’amiable à votre locataire. 

Si vous ne parvenez pas à entrer simplement en contact avec lui, n’hésitez pas à lui adresser un courrier recommandé avec accusé de réception. 

En cas d’échec, avoir recours commission départementale de conciliation, que cela soit obligatoire ou non, est une très bonne idée ! Gratuitement, un conciliateur de la CDC peut vous aider à trouver un accord, vous évitant ainsi de devoir vous retrouver ultérieurement devant un tribunal. 

Si l’entente avec votre locataire n’est pas possible et que le litige persiste, vous pourrez alors vous tourner vers le juge et entamer une procédure judiciaire. 

À consulter : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs

Enfin, si vous n’avez pas le temps de gérer personnellement un litige (et souhaitez continuer à passer de bonnes nuits sans penser à vos soucis), pensez à déléguer la gestion de ce litige auprès de votre protection juridique.

Restons en contact ! J’ai créé le 1er groupe privé sur Facebook d’entraide entre propriétaires bailleurs.

  • Accès à de nombreuses fiches juridiques (à télécharger)
  • Conseils entre investisseurs (travaux, fiscalité, juridique)
  • Nombreux Lives avec les experts du groupe (avocat, fiscaliste, expert comptable, courtier…)
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