« La fixation du loyer des logements mis en location est libre ». Voici en substance ce qu’indique l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989.
La loi est donc claire la dessus, c’est à vous propriétaire de fixer le loyer de vos locations !
Mais dans la réalité, les choses sont un peu plus complexes : la loi Alur et la loi Elan sont passées par là et ont créé des exceptions…
- La loi Alur et la fixation du loyer en zone tendue
- La loi Elan et le plafonnement des loyers
- Les dispositifs de défiscalisation et le cas du Pinel
1. La loi Alur et la fixation du loyer en zone tendue
Les zones tendues sont les zones où il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande. Les loyers y sont encadrés.
Si vous louez un logement dans une de ces zones, le montant du loyer pour le nouveau locataire doit être identique à celui du précédent locataire.
Il n’y a, dans les zones tendues, que 3 raisons pour lesquelles vous pouvez réévaluer le loyer :
- dans la limite de la variation de l’Indice de référence des loyers (IRL) et s’il n’a pas déjà été appliquée au cours des 12 derniers mois ;
- si vous prouvez que le loyer du dernier locataire était manifestement sous-évalué ;
- si des travaux d’amélioration ou de mise en conformité liés à la décence du logement ont été réalisés pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer (dans la limite de 15 % du coût réel des travaux TTC).
Là aussi, il existe des exceptions. Vous pouvez fixer le loyer librement si le logement :
- est loué pour la première fois (logement neuf ou non);
- n’a pas été loué depuis plus de 18 mois;
- a bénéficié de travaux d’amélioration depuis moins de 6 mois pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer pratiqué.
2. La loi Elan et le plafonnement des loyers
La loi Alur avait introduit une première fois le plafonnement des loyers dans les zones tendues. Paris et Lille avaient tenté l’expérience avant que le dispositif d’encadrement des loyers ne soit annulé par les tribunaux administratifs.
Avec la loi Elan, l’encadrement des loyers devient optionnel et expérimental. Le dispositif ne s’impose plus sur l’ensemble de l’agglomération mais peut être appliqué sur tout ou partie du territoire de la zone tendue (commune, quartiers, rues…).
Paris est la première ville à expérimenter le plafonnement des loyers loi Elan.
Le 1er juillet prochain, le dispositif fait son grand retour dans la capitale pour les baux signés à partir de cette date.
En pratique, dès que vous signez un bail à partir de cette date, vous devez respecter un barème officiel. Le loyer ne doit pas être supérieur de 20% à celui dit de référence pour un type de bien et une zone donnée.
La préfecture de la région Ile-de-France a mis en ligne une carte interactive pour connaître les loyers à appliquer.
Vous la retrouverez ici.
A titre d’exemple, le loyer maximal d’un 2 pièces meublés, dans un immeuble construit dans les années 70 sera de :
- 34.1€/m² pour un bien situé dans le quartier Saint-Michel (5e)
- contre 24€/m² pour un bien similaire situé dans le quartier de la Villette (18e)
L’article 140 prévoit qu’un complément de loyer pourra être appliqué au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques de localisation (vue exceptionnelle…) ou de confort (immeubles haussmanniens de grand standing, piscine…) le justifiant, et ce en comparaison avec des logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
Toutefois la loi n’en précise pas les contours : aucune caractéristiques de ces logements ou aucune majoration maximale n’est donnée laissant ainsi planer le flou.
Si vous ne respectez pas ces plafonds, la loi Elan a prévu des sanctions : jusqu’à 5 000 € d’amende pour les propriétaires, voire 15 000 € s’il s’agit d’une société (SCI…).
3. Les dispositifs de défiscalisation
Pinel, Malraux, Censi-Bouvard, Girardin, Denormandie… Pour alléger votre facture d’impôt, de nombreux mécanismes de défiscalisation légaux ont été mis en place par l’Etat.
Ils fonctionnent tous sur le même principe : investir dans l’achat d’un bien neuf ou la rénovation d’un bien ancien dans un secteur géographique spécifique, s’engager à le louer à une catégorie de la population bien définie pendant une durée elle aussi définie et à un loyer plafond fixé par l’Etat.
La contrepartie : un avantage fiscal.
Prenons l’exemple du Pinel :
Si vous réalisez un investissement locatif dans le cadre du dispositif Pinel, vous avez l’obligation de respecter des plafonds de loyer pour bénéficier de l’avantage fiscal.
Pour les baux conclus ou renouvelés en 2019 en métropole, les plafonds de loyer mensuel par mètre carré, charges non comprises, applicables sont fixés à :
| Zones | Plafonds de loyers / m2 pour les baux conclus ou renouvelés en 2019 (en €) |
|
A bis |
17,17 |
|
A |
12,75 |
|
B1 |
10,28 |
|
B2 et C |
8,93 |
Pour un logement situé par exemple à Nantes (zone B1), pour une surface de 60m², le loyer ne pourra excéder : 60×10.28 soit 616.80€.
Pour bénéficier de l’avantage fiscal, vous devrez vous engager sur une durée initiale de location de 6 ou 9 ans au choix, prorogeable jusqu’à 12 ans.
L’avantage fiscal sera réparti sur toute la durée d’engagement :
- 12 % du prix d’achat du bien sur 6 ans,
- 18 % sur 9 ans
- et de 21 % sur 12 ans.
L’avantage fiscal peut atteindre au maximum 63 000€. Le pourcentage de réduction d’impôt s’applique sur le prix de revient du bien majoré des frais de notaire dans la limite de 300 000€.
Les plafonds des loyers sont ainsi censés être largement compensés par la défiscalisation dont bénéficie l’investisseur.
Conclusion
La fixation du loyer est un élément décisif dans le calcul de la rentabilité de votre investissement. La législation peut vous contraindre à limiter ou à en plafonner son montant.
En Europe, certaines villes vont encore plus loin. Après une hausse de 120% en 15 ans, Berlin a décidé de bloquer toute augmentation de loyer. A partir de janvier prochain et pour 5 ans, plus aucun propriétaire ne pourra réévaluer ses loyers…
Bonne location,
A très vite !
Monsieur Hugo,
Votre assistant personnel en gestion locative.
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