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Le calcul de la la révision du loyer basé sur l’IRL

Vous êtes propriétaire bailleur d’un bien immobilier ?

L’indice de référence des loyers du 3ème trimestre 2019 vient d’être publié par l’Insee. Il a été fixé à 129,99 soit une augmentation de 1,20 % sur 1 an.

Pour rappel, il avait augmenté de 1,53 % au 2e trimestre 2019.

L’IRL correspond à la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l’évolution de l’indice des prix à la consommation (IPC) hors tabac et hors loyers.

L’indice s’applique aux baux d’habitation meublés et non meublé et il fixe les plafonds d’augmentation annuelle des loyers que vous, propriétaire bailleur, pouvez exiger de votre locataire dès lors que le bail comporte une clause de révision annuelle des loyers. Sans cette clause, vous ne pouvez pas appliquer l’IRL et donc réviser annuellement votre loyer.

Je vous conseille aussi sur le même thème : Comment augmenter votre loyer ?

La date de l’IRL à prendre en compte est :

  • soit la date indiquée dans le bail (date convenue entre vous et le locataire, ou, à défaut, le terme annuel du bail),
  • soit, à défaut, la date du dernier IRL publié par l’Insee à la date de la signature du bail.

Pour calculer l’augmentation du montant du loyer, vous devez connaître 3 éléments :

  • le montant du loyer,
  • le nouvel IRL du trimestre de référence (prévu dans le bail ou publié par l’Insee au moment de la signature du bail),
  • et IRL du même trimestre de l’année précédente.

Une fois ces éléments en votre connaissance, la règle de calcul du montant du nouveau loyer à appliquer au locataire est la suivante :

Loyer en cours X nouvel IRL du trimestre de référence du contrat / IRL du même trimestre de l’année précédente.

Pour en savoir plus sur les règles de calcul, je vous conseille cet article :L’Indice de Révision des Loyers en 6 points.

Vous disposez alors d’1 an, à compter de la date prévue de la révision, pour en faire la demande à votre locataire. La révision prend alors effet au jour de votre demande et n’est pas rétroactive.

Adressez pour cela, à votre locataire, un courrier recommandé avec accusé de réception pour qu’il ne puisse pas contester le fait qu’il ait été informé de la révision du loyer ni la date de prise d’effet.

Passé le délai d’1 an, vous êtes réputé avoir renoncé au bénéfice de la clause de révision pour l’année écoulée et la révision du loyer pour l’année écoulée n’est donc plus possible (Article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Attention : les loyers des logements soumis à la loi de 1948 sont réévalués chaque année selon des règles spécifiques sans lien avec l’IRL.

FAQ : Comment calculer la révision de votre loyer

Comment augmenter votre loyer ?

Comme vous le savez, l’augmentation d’un loyer pendant la durée d’un bail de location est très réglementée.

La législation ne vous autorise à augmenter votre loyer que dans 3 cas :

  • ponctuellement si vous estimez que votre loyer est sous-évalué,

L’augmentation pourra intervenir mais uniquement lors du renouvellement du bail et dans un cadre stricte et réglementé.

  • si vous effectuez des travaux d’amélioration apportant de nouveaux éléments de confort et en accord avec votre locataire,
  • et une fois par an lors de la révision annuelle du loyer et dans la limite fixé par l’Indice de Référence des Loyers (IRL).

Cette révision annuelle est encadrée par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Elle ne peut être supérieure à la variation de l’indice de référence des loyers (IRL).

Indice de référence des loyers : quelle sera la hausse de votre loyer ?

Publié par l’Insee (Institut national de la statistique et des études économiques), l’IRL sert à la révision des loyers d’habitation des logements loués vides ou meublés.

L’IRL correspond à la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l’évolution de l’indice des prix à la consommation (hors tabac et hors loyers).

Mais pour pouvoir appliquer l’IRL à votre locataire, votre bail doit impérativement comporter une clause de révision annuelle à la hausse des loyers qui fixera la date de révision.

Vous pouvez choisir :

  • soit la date indiquée dans le bail (date convenue entre le locataire et vous, ou, à défaut, terme annuel du bail),
  • soit, à défaut, la date du dernier IRL publié par l’Insee à la date de la signature du bail.

Si votre bail ne contient pas cette clause, vous ne pourrez pas réviser le montant du loyer et il restera identique pendant toute la durée du bail.

Pour savoir comment bien rédiger votre bail sans vous tromper, je vous conseille cet article qui vous aidera à établir un bail conforme Alur et vous conseillera sur les clauses à insérer et les erreurs à éviter.

Chaque année, l’Insee publie 4 indices correspondant chacun à un trimestre : 1 mi-janvier, 1 mi-avril, 1 mi-juillet et 1 mi-octobre.

Pour calculer l’augmentation du montant du nouveau loyer, vous devrez effectuer l’opération suivante :

Loyer en cours x (multiplié par) nouvel IRL du trimestre de référence du contrat / (divisé par) IRL du même trimestre de l’année précédente.

Par exemple, un bail signé le 17 janvier 2018 moyennant un loyer mensuel de 700 €, pourra être réévalué au 17 janvier 2019. Le dernier indice publié à la date de signature du bail est celui du 4eme trimestre 2017 (sorti en janvier 2018), soit 126,82. Le nouvel indice publié à la date de réévaluation est celui du 4eme trimestre 2018 (sorti en janvier 2019), soit 129,03.

Au 17 janvier 2019, date de la 1ère révision, le montant du loyer doit être calculé de la manière suivante :

700 € x 129,03 / 126,82 = 712,19

Le nouveau loyer mensuel à appliquer à compter du 17 janvier 2019 est de 712,19 €.

Cet indice s’applique aux baux conclus à compter de cette date, ainsi qu’aux baux en cours, sans qu’il soit nécessaire de signer un avenant au bail.

Peut-on calculer automatiquement la révision du loyer ?

Vous pouvez aussi utiliser le calculateur automatique de l’Institut national de la consommation (INC), en ligne, pour connaître le nouveau montant de loyer.

Quand appliquer la révision du loyer ?

Vous disposez d’un délai d’1 an, à compter de la date prévue pour la révision, pour en faire la demande au locataire. La révision prendra effet au jour de sa demande, elle n’est pas rétroactive.

Passé le délai d’un an, la révision du loyer pour l’année écoulée n’est plus possible.

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