Etes-vous réellement libre d’augmenter votre loyer ?
En théorie, vous êtes libre de fixer vous-même le loyer de votre location, comme l’indique l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989.
La loi est donc claire là-dessus, c’est à vous propriétaire de fixer le loyer de vos locations.
Vous pouvez le fixer en fonction de la demande du marché, ou bien pour atteindre un niveau de rentabilité minimum.
Et pourtant de très nombreux propriétaires ont été sanctionnés pour avoir fixé librement leur loyer.
Alors pourquoi certains propriétaires ont reçu des amendes de 5 000€ ?
Pourquoi d’autres bailleurs ont dû baisser leur loyer ? Faisant suite à une plainte déposée par leur locataire devant le juge.
Pourquoi des propriétaires bailleurs ont eu l’obligation de rembourser le trop-perçu de loyer ? Leur locataire ayant fait une demande au tribunal.
En pratique, vous n’êtes donc pas si libre que ça de fixer votre loyer. Je vous conseille de lire attentivement la suite pour comprendre les conditions qui encadrent la fixation de votre loyer.
En réalité, les choses sont un peu plus complexes : la loi Alur et la loi Elan sont passées par là et ont créé de nombreuses contraintes privant les propriétaires de fixer librement leur loyer.
Les 2 contraintes les plus importantes concernent l’encadrement des loyers et le plafonnement des loyers que je vais aborder dans le paragraphe suivant.
Les exceptions à connaitre si votre bien est situé dans une zone où les loyers sont encadrés
Le gouvernement a créé des zones tendues : ce sont des zones où il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande. Les loyers y sont donc encadrés. Si vous louez un logement dans une de ces zones :
Le montant du loyer pour le nouveau locataire = Loyer précédent locataire.
Pas de panique !
Si votre bien est situé en zone tendue, vous pouvez quand même espérer fixer librement le loyer s’il répond à l’une de ces exceptions :
- Si vous n’avez pas loué votre bien depuis plus de 18 mois.
- Si vous louez votre bien pour la 1ère fois (logement neuf ou ancien).
- Si vous n’avez pas augmenté le loyer au cours des 12 derniers mois (dans la limite de la variation de l’Indice de Référence des Loyers – IRL).
- Si vous avez réalisé, depuis moins de 6 mois, des travaux pour un montant > 12 mois de loyer
- Si vous avez réalisé des travaux d’amélioration (ou de mise en conformité liés à la décence du logement) pour un montant > 6 mois de loyer Hors Charge (HC). Dans ce cas précis, vous pouvez augmenter votre loyer annuel à hauteur de 15 % du montant de vos travaux TTC.
Regardons cet exemple pour mieux comprendre :
Si l’ancien loyer Hors Charge (HC) était de 600 € et que vous avez fait 4 200€ de travaux (équivalent à 7 fois le montant du dernier loyer), alors il vous est possible d’augmenter de 630€ (=4200 * 15 %) le loyer annuel, soit 52.5€ mensuel. Le nouveau loyer mensuel ne pourra alors dépasser 652.5€ HC.
Je vous propose maintenant d’aller vérifier si votre logement est situé en zone tendue sur le site du service public.
Les exceptions à connaitre si votre bien est situé dans une zone où les loyers sont plafonnés
La loi Alur a introduit le plafonnement des loyers dans les zones tendues comme à Paris et à Lille et tout récemment dans quelques villes du 93 à Plaine Commune. En pratique, dès que vous signez un bail, vous devez respecter un barème officiel.
Le loyer ne doit pas être supérieur de 20% à celui dit de référence pour un type de bien et une zone donnée.
Si votre bien est situé à Paris, voici comment trouver le loyer de référence en fonction de l’adresse du bien. Le gouvernement a mis à disposition une carte (ci-dessous) avec un loyer maximum (x€/m2) par quartier :
Figure 1 : plafonnement des loyers à Paris
A titre d’exemple, le loyer d’un 2 pièces meublés de 53m2, situé dans le quartier Saint-Germain-des-Prés, dans un immeuble construit dans les années 40 sera encadré de la façon suivante :
Figure 2 : chiffres issus du simulateur mis en ligne par la mairie de Paris
Ce qui veut dire que vous ne pourrez pas le louer plus de 2029€/mois max, pour 53m2 (=53×38.3).
A titre exceptionnel, la Loi vous autorise à fixer un loyer au-dessus du loyer plafonné si vous pouvez le justifier.
Vous devez préciser en détail dans le bail les caractéristiques qui justifient ce complément de loyer.
Il s’agit de caractéristiques de localisation ou de confort par comparaison avec les logements de même catégorie situés dans le même secteur géographique (Art 17 de la loi du 6 juillet 89).
Exemples d’équipements de confort : terrasse, jardin, hauteur sous plafond de 3m, bâtiment classé, parking, grande cave, vue remarquable, sauna, home cinéma…
Par ailleurs, si votre DPE classe votre logement en F ou G, il vous est désormais interdit d’utiliser cette procédure. En savoir plus, sur ce nouveau décret : décret n°90-780 du 31 Août 1990.
En conclusion :
Vous imaginiez pouvoir fixer votre loyer sans trop de restriction… en pratique vous avez des règles à respecter pour être en conformité avec la loi. Tout dépend des caractéristiques de votre bien, de sa localisation, du barème de référence des loyers, des travaux que vous effectué et de leurs coûts…
Vous devrez donc suivre attentivement l’évolution de la réglementation et les nouvelles lois : tous ces paramètres changent régulièrement.
En pratique, si vous n’avez pas le temps de suivre la réglementation, je vous conseille d’utiliser l’application juridique de rédaction de bail de Monsieur Hugo. L’application vous indiquera si vous pouvez augmenter (ou non) votre loyer pour rester dans la légalité ! Vous n’aurez plus à vous soucier de la complexité de la réglementation.
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