En France, vous êtes en principe en tant que propriétaire bailleur libre de fixer le loyer que vous souhaitez pour la mise en location d’un appartement ou d’une maison. Le seul cas particulier qui pourrait vous empêcher est si votre logement tombe sous le coup d’une disposition légale particulière. Dans le cas là, et nous le verrons plus tard, enfreindre la règle vous empêcherait de bénéficier des avantages qui y serait rattaché.
Déterminer le loyer d’un logement que l’on vient d’acquérir est une étape clé. Votre objectif étant de trouver le meilleur rendement possible avec un loyer suffisamment élevé vous permettant à la fois de rembourser votre crédit et de vous dégager un complément de revenu. Car si votre loyer est trop élevé, vous risquez de décourager les candidats à la location et du coup entraîner une vacance pénalisante. Si vous le fixez trop bas, il vous sera difficile de le réajuster compte tenu des règles d’indexation.
- 4 conseils pour vous aider à fixer le bon loyer
- Attention, vous n’êtes pas si libre que ça pour fixer votre loyer !
- Pourquoi modifier un loyer est si difficile ?
1. 4 conseils pour vous aider à fixer le bon loyer
Vous pouvez pour fixer votre loyer vous appuyer sur des outils disponibles telles que les bases de données sur internet, ou en consultant les petites annonces ou encore en allant voir un agent immobilier.
Voici mes conseils.
1.1 Ayez le réflexe de consulter les bases de données spécialisées
Un premier bon réflexe pour avoir une idée des loyers pratiqués dans un secteur précis est d’aller sur internet et de consulter les bases de données spécialisées.
Parmi celles-ci on peut en citer 2 :
- l’Observatoire Clameur
CLAMEUR, est l’acronyme de Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux est une association régie par la loi du 1er juillet 1901 qui regroupe les données des professionnels de l’immobilier sur les loyers. Elle permet aux particuliers, qu’ils soient investisseurs, propriétaires bailleurs ou locataires, de connaître précisément les loyers des marchés locatifs privés dans 1 587 villes, regroupements de communes et pays.
Le site est www.clameur.fr
- l’Observatoire des données de l’Anil
Le site https://www.observatoires-des-loyers.org permet de connaître les loyers et leur évolution sur une ville ou un quartier, de participer à l’enquête sur les loyers et d’accéder aux résultats en Open Data.
Les données sont remontées depuis des observatoires locaux répartis sur l’ensemble du territoire.
1.2 Consulter les annonces de location de votre quartier,
Une fois cette veille sur les tarifs des loyers faites, vous pouvez éplucher les annonces immobilières à votre disposition. Que ce soit en parcourant les vitrines des agences, celles dans la presse régionale, la presse spécialisée ou celles sur les sites internet. Cela vous donnera une idée plus précises des prix pratiqués.
Vous pouvez utiliser leboncoin.fr pap.fr … Ou les pages immobilier de la presse quotidienne régionale tels que midilibre.fr nicematin.fr leparisien.fr lavoixdunord.fr…
1.3 Solliciter l’avis d’un professionnel qui estimera un loyer, au juste prix
Vous pouvez en complément des 2 premiers points, ou en remplacement, faire appel à un agent immobilier. Spécialiste de son secteur, il permet de connaître les atouts ou les inconvénients du quartier.
1.4 Affiner votre estimation
Vous devrez ensuite faire des ajustements en fonction des qualités et défauts du logement.
Plusieurs éléments influeront sur le loyer de base que vous aurez défini :
- la surface du bien,
- la situation dans l’immeuble (étage élevé, sur cour ou sur rue…),
- logement en centre-ville, en zone résidentielle ou à la périphérie de la ville
- la proximité des commerces, des transports en commun,
- l’état (neuf, ancien, logement rénové ou non, y-a-t-il des travaux à effectuer…),
- l’équipement de l’appartement,
- le diagnostic énergétique,
- les extensions (garage, cave, balcon, terrasse, jardin…).
- y-a-t-il un gardien dans l’immeuble…
La présence de certains de ces éléments vous permettra de pouvoir fixer un loyer à la hausse.
2. Attention, vous n’êtes pas si libre que ça pour fixer votre loyer !
Dans certains cas, vous ne pourrez pas fixer librement votre loyer.
2.1 Vous bénéficiez d’un dispositif fiscal
Le plus connu des dispositifs fiscaux est le dispositif Pinel (anciennement Scellier qui lui même a été remplacé par le dispositif Duflot).
Il vous permet lorsque vous achetezun logement neuf pour le louerde bénéficier d’un abattement fiscal en fonction de la durée de location de 12, 18 ou 21 % pour respectivement 6, 9 ou 12 ans dans la limite de 63 000€.
Mais en contrepartie, et sans entrer dans les détails car je vous prépare un dossier complet sur ce dispositif, des conditions s’imposent :
- Pour un bien acheté en 2018, le logement doit être situé en zones A, A bis ou B1 qui sont les zones dites tendues (plus de demandes de logements que d’offres sur le marché).
- Et surtout pour ce qui nous concerne dans ce dossier, le dispositif Pinel 2018 est soumis àl’encadrement du montant du loyer selon la zone dans lequel le bien se situeet aux conditions de ressources du locataire.
Notez bien que le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales de la loi Pinel 2018.
2.2 Vous louez une petite surface
Si vous êtes propriétaire d’une petite surface que vous mettez en location, là aussi, vous ne pourrez pas toujours fixer librement votre loyer.
L’Etat afin de lutter contre les prix abusifs, a imposé aux propriétaires qui louent un logement dont la surface habitable est inférieure ou égale à 14 m2 une taxe annuelle, dite taxe Apparu. Vous serez soumis à cette taxe si :
- le logement que vous louez est situé en zone tendue (logements situés à Paris et sa banlieue, dans les plus grandes villes, sur la Côte d’Azur et dans le Genevois français)
- et sile loyer demandé est supérieur au montant plafond fixé chaque année.
En 2018, elle s’applique dès lors que le loyer mensuel dépasse 41,95 euros par mètre carré (loyer hors charge).
Son montant varie en fonction du degré de dépassement entre le loyer mensuel pratiqué et le loyer de référence.
Je vous conseille de respecter ce seuil dès la signature du contrat ou de baisser le loyer en cours de bail, car la taxe peut atteindre 40% du montant du loyer pratiqué. D’autant plus qu’elle n’est pas déductible des revenus soumis à l’impôt sur le revenu.
2.3 Le bien que vous louez se trouve dans une zone tendue
Il existe actuellement 28 zones tendues en France. Elles incluent un peu plus de 1100 communes.
Vous êtes libre de fixer le loyer que vous souhaitez à la première location si votre bien immobilier n’a pas été loué depuis plus de 18 mois.
Cette liberté de fixation est également valable lorsque des travaux d’amélioration ont été effectués entre le départ du dernier locataire et une vacance minimale de 6 mois. Faîtes bien attention à ce que le montant des travaux d’amélioration soit justifié et soit équivalent à minima à une année de loyer pratiqué. Définir au plus juste le loyer est une étape importante. Il convient donc d’être le plus objectif possible en estimant au plus juste la valeur locative de votre bien et en fixant au mieux le loyer demandé. Ce à la fois par rapport au marché locatif spécifique dans lequel le bien se trouve mais également en tenant compte de la concurrence. Car nous allons le voir, il est très difficile de revenir en arrière une fois le premier bail signé…
3. Pourquoi modifier un loyer est si difficile ?
Vous avez donc compris l’importance de bien déterminer ce premier loyer. Les conséquences qui en découlent vous engagent pendant la durée du bail et même au delà.
3.1 Qu’en est-il pendant la durée du bail ?
Pendant la durée du bail, il vous est seulement possible de réévaluer chaque année le loyer selon l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee. Cet ajustement se fait à la date spécifiée dans le contrat ou à la date anniversaire du bail, à condition qu’une clause le prévoit.
D’où l’importance d’avoir dès la signature du contrat de location, un bail conforme avec les clauses qui vous permettent de vous adapter à votre situation tout en respectant la réglementation en vigueur (loi Alur).
Car en cas de litige avec votre locataire, si le bail n’est pas conforme, vous ne serez pas bien protégé. Vous trouverez un bail de location à télécharger gratuitement au format word, validé par notre juriste en droit immobilier, conforme Alur. Attention ! pensez bien à ajouter les annexes obligatoires au bail…, je vous conseille de consulter l’article dédié à ce sujet.
3.2 Et lors du renouvellement ?
Comme pendant la durée du bail, lors du renouvellement, le nouveau loyer ne peut excéder le dernier loyer appliqué, revalorisé sur la base de l’évolution de l’indice de références des loyers (IRL)… Sauf s’il est manifestement sous évalué (article 1.3.1. de l’arrêté du 29 mai 2015).
La loi vous autorise dans ce seul cas à revoir votre copie. Pour cela il faudra fournir au locataire entre trois et six références très précises de loyers demandés pour des biens similaires. À partir de ces données, le loyer sera recalculé. Toutefois, hors zone tendue, la hausse ne peut être supérieure à la moitié de la différence entre le montant moyen d’un loyer représentatif du voisinage et le dernier loyer appliqué (décret du 1er août 2012).
En zones tendues (soumise à l’encadrement des loyers par décret), vous pourrez demander une réévaluation du loyer, dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré. Le nouveau loyer sera calqué sur ce minimum et ne pourra être supérieur.
Conclusion
Retenez que fixer le montant du loyer est une étape clé qui mérite que l’on s’y attarde. Prenez le temps de consulter les bases de données à votre disposition, d’éplucher les annonces dans votre secteur, d’aller discuter avec l’agent immobilier qui se trouve au coin de la rue.
Lorsque son montant est plafonné par la loi (Pinel, taxe Apparu ou pour une location dans une zone tendue), ne prenez pas le risque de perdre le bénéfice lié à la défiscalisation. Car ne pas respecter les plafonds c’est vous exposer à perdre le bénéfice lié à la défiscalisation, ou vous voir imposer une forte taxation.
Lorsque la fixation est libre, nous l’avons vu son montant vous engage pendant la durée du bail, lors de son renouvellement et même lors de la signature d’un nouveau contrat.
Je vous conseille d’anticiper cette réévaluation de loyer en le prévoyant dès le début lorsque vous rédigez le bail. A ce titre, je vous propose de télécharger gratuitement votre bail de location conforme Alur et ses annexes au format Word, validé par l’avocat de Monsieur Hugo.
Maintenant à vous de jouer. Fixez votre loyer !
A très vite,
Monsieur Hugo, votre assistant personnel en gestion locative.
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