👉 Au programme :
En bref
Si je vous dis : avez-vous envie de payer moins d’impôts ?
La réponse est triviale : bah oui, comme tout le monde !
La question n’est pas là, mais plutôt comment faire pour y arriver ?
Au fil des années, l’état a créé une usine à gaz fiscale avec des niches fiscales dans tous les sens qui évoluent régulièrement. Difficile de s’y retrouver pour savoir dans quelle « case » je me trouve.
Pourtant avec le bon niveau de lecture, il est facile de décrypter la fiscalité. Cela vous permettra de vous positionner dans la bonne « case » pour optimiser votre fiscalité et réduire vos impôts sur vos revenus locatifs.
Vous vous attendez sûrement à des conseils compliqués, à un montage fiscal ultra alambiqué.
Pour payer moins d’impôt quand on fait de la location meublée, il suffit juste de connaître la fiscalité applicable.
Et je vous assure que c’est loin d’être compliqué.
Pas besoin d’être un expert,
Pas besoin de montage fiscal bizarre !
Dans cet article, je vous propose une analyse claire et simplifiée, illustrée par des schémas complets et intuitifs 😉
👉 Suivez le guide ! Vous allez découvrir :
Pas de panique si vous ne retenez pas tout à la première lecture… je ne fournis pas les Dolipranes, mais des schémas synthétiques pour vous résumer les infos essentielles et l’article est à votre disposition en illimité.
Si vous n’avez pas le temps de lire tout l’article je vous conseille de télécharger mon guide complet sur la fiscalité qui détaille l’ensemble des régimes fiscaux pour investir en immobilier. Il vous guidera aussi pour savoir si vous devez investir en nom propre ou en société.
A la fin, je vous livrerai mon astuce pour diviser par 2 vos frais d’expert-comptable 😉
Je vous dévoilerai aussi comment notre service fiscal peut vous faire économiser jusqu’à 3 500€ d’impôts sur vos revenus locatifs
C’est parti !
Vous serez considéré comme loueur en meublé professionnel (LMP) si vous remplissez ces deux conditions :
Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) est celui qui ne remplit pas au minimum l’une de ces deux conditions. Découvrez en détails les seuils du LMNP
Vous êtes donc LMNP si :
Pour en apprendre davantage sur les différences entre LMP et LMNP
Lorsque vous êtes loueur en meublé non professionnel, vos revenus locatifs sont soumis à un impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Fiscalement, cette catégorie d’imposition s’explique par la nature commerciale de l’activité LMNP.
À l’inverse, si vous faites de la location vide, il ne s’agit pas d’une activité commerciale. Vous êtes alors imposé dans la catégorie des revenus fonciers.
Le loueur en meublé non professionnel a le choix entre deux régimes fiscaux :
La location meublée longue durée est régulièrement choisie par les investisseurs pour sa simplicité !
Vous investissez dans un bien immobilier.
Vous le louez.
Vous percevez des loyers chaque mois, potentiellement pendant plusieurs années sans rien faire.
Je vous propose de comparer fiscalement la location longue durée avec :
Le régime micro-BIC s’applique automatiquement si vos recettes locatives sont inférieures à 77 700 euros.
Le régime micro-BIC en LMNP vous permet de bénéficier d’un abattement de 50% sur vos revenus locatifs. Vous divisez donc votre base imposable par deux.
✅ Exemple : les revenus annuels issus de votre activité de loueur en meublé non professionnels sont de 15 000 euros.
L’impôt sur le revenu selon un barème progressif par tranche s’applique ensuite sur votre nouvelle base imposable.
Le régime micro-BIC est intéressant pour le loueur en meublé non professionnel qui n’a pas beaucoup de charges et ne souhaite pas s’embarrasser d’un fardeau comptable.
Le régime réel s’applique automatiquement si vos recettes locatives sont supérieures à 77 700 euros.
Cependant, même si vos revenus locatifs sont inférieurs à ce montant, vous pouvez choisir volontairement d’être assujetti au régime réel à la place du micro-BIC.
Le régime réel ne permet pas de bénéficier d’un abattement sur vos revenus locatifs.
✅ En revanche, le régime réel permet :
Si le combo déduction des charges + amortissement excède 50%, cela devient plus intéressant fiscalement d’être au régime réel plutôt qu’au régime micro-BIC.
La fiscalité de la location du meublé de tourisme est en pleine évolution.
L’ancien dispositif est toujours applicable pour la déclaration de vos revenus locatifs de 2023.
Néanmoins, dès la déclaration des revenus locatifs 2024, c’est le nouveau dispositif qui s’appliquera.
Je vous explique tout ça, puis je vous offre un schéma récapitulatif !
✅ Je mets en location un meublé de tourisme non classé
✅ Je mets en location un meublé de tourisme classé
✅ Je mets en location un meublé de tourisme non classé
✅ Je mets en location un meublé de tourisme classé
✅ Je mets en location une chambre d’hôte avec le régime micro-BIC
La location d’une chambre d’hôte est possible en micro-BIC tant que vous ne dépassez pas 188 700 euros de revenus locatifs annuels. Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 71%.
✅ Je mets en location une chambre d’hôte avec le régime réel
La location d’une chambre d’hôte est assujettie au régime réel :
Schémas récapitulatifs : le régime micro-BIC en LMNP
Schéma récapitulatif : les seuils d’application du régime réel en LMNP
Rappel : même si vous êtes en dessous du seuil d’application du régime réel, vous pouvez toujours le choisir volontairement même si le micro-BIC s’applique. En revanche, dès que vous franchissez le seuil, seul le régime réel s’applique.
Le loueur en meublé non professionnel est redevable de l’impôt sur le revenu, mais également des prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Ce taux se découpe de la manière suivante :
Les prélèvements sociaux sont réalisés sur votre nouvelle base imposable, c’est-à-dire votre base imposable après abattement si vous êtes au régime micro-BIC ou après déduction des charges et de l’amortissement si vous êtes au régime réel.
Le statut LMNP permet d’être exonéré de cotisations sociales.
Si vous êtes loueur en meublé non professionnel, vous n’aurez donc pas à en payer.
Vous êtes seulement redevable des prélèvements sociaux.
Le loueur en meublé professionnel (LMP) doit quant à lui s’acquitter des cotisations sociales.
Si vous ne remplissez plus les conditions nécessaires pour exercer sous le statut de loueur en meublé non professionnel, vous passerez dans la catégorie de loueur en meublé professionnel.
Les deux changements essentiels lorsque vous passez de LMNP à LMP :
Découvrez aussi le cumul de la SCI et du statut LMNP
Bien choisir sa location meublée en LMNP (meublé de tourisme, location longue durée ou encore location de chambre d’hôte), ça implique de se questionner sur la fiscalité applicable.
Avant d’investir, vous devez avoir toutes les cartes en main pour bien choisir et vous assurer une opération rentable !
Pour vous aider à faire vos simulations et comparer les régimes micro-BIC et réel pour votre location meublée, je vous invite à utiliser notre simulateur gratuit sous Excel.
Téléchargez notre simulateur de rentabilité locative sous Excel : il calculera pour vous vos impôts en fonction de votre situation et du régime fiscal choisi.
Parfois, le choix entre régime réel et régime micro-BIC s’impose à vous, notamment si vous dépassez les seuils applicables.
Autrement, votre choix repose sur plusieurs critères :
N’hésitez pas consulter les autres articles que j’ai rédigé sur la fiscalité du statut LMNP afin d’être parfaitement informé sur le sujet et optimiser au maximum vos investissements 😉
Les avantages du statut LMNP sont non négligeables, surtout d’un point de vue fiscal.
L’inconvénient principal réside dans la comptabilité du régime réel, plutôt lourde et complexe mais que vous pouvez déléguer à notre service fiscal qui s’occupe de tout pour vous.
Du reste, si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif et que les conditions le permettent, investir en LMNP est une très bonne solution.
Fondateur de Monsieur Hugo & Serial Investisseur depuis 15 ans
Je suis le CEO et le fondateur de Monsieur Hugo : le 1er assistant personnel en gestion locative des propriétaires malins.
J'ai maintenant plus de 15 ans d'expérience en investissement et gestion locative.
Doublez votre rentabilité en changeant de régime fiscal
Optimisez votre fiscalité comme nos clients (passage de 2.8% à 5.5% en changeant de statut sans effort)
Encore un truc à payer ? 😨 On en a déjà parlé sur ce blog, mais la clé d’un investissement réussi, c’est l’anticipation des coûts. Encore faut-il savoir à quoi s’attendre ! En tant que LMNP, vous connaissiez l’impôt sur le revenu, le régime réel, le régime...
Le mécanisme de report du déficit en LMNP Pourquoi devez-vous absolument générer du déficit sur votre activité de loueur ? C’est l’un des fondements essentiels de l’investissement locatif 😉 Si vous maitrisez ce concept alors vous allez booster la rentabilité...
La comptabilité est un passage obligatoire pour toute activité LMNP. Personne n’aime ça, c’est chronophage, c’est galère et le risque d’erreur est énorme si vous n’êtes pas expert en comptabilité depuis l’âge de 8 ans (j’exagère à peine). Sur le papier, ça...
D'un côté, on vous martèle que faire de la location meublée est un puissant levier pour booster votre rentabilité. De l'autre, votre notaire vous rabâche sans cesse que vous devriez investir en société pour faciliter la transmission de votre patrimoine ! Quand est-il...
😰 Et si la niche fiscale airbnb disparaissait ? La chasse aux locations airbnb a commencé ! La location meublée de tourisme dérange, et pour cause : la crise du logement se creuse de plus en plus. Les grandes villes (et pas que !) sont...
J’ai un conseil à vous partager pour optimiser encore plus votre rentabilité… Ça devrait vous plaire 😉 Je ne la présente plus, la location meublée est un investissement puissant et ultra intéressant pour ceux qui souhaitent augmenter leurs recettes locatives et...
85% des propriétaires qui font de la location meublée ne payent pas d’impôts car ils appliquent à la lettre les nouvelles règles du statut LMNP ! Vous êtes concerné si vous faites du meublé de longue durée, de tourisme (airbnb) ou de chambre d’hôte. Vouloir...
Le saviez-vous ? 85% des propriétaires ont payé 0€ d’impôts grâce à l’amortissement de leur bien. Mais seule une minorité de bailleurs profite de la niche fiscale offerte par le statut LMNP par simple méconnaissance ! Et c’est bien dommage ! Si je vous...
Impossible de passer à côté des impôts. Comme votre anniversaire, la déclaration des revenus locatifs revient chaque année, mais généralement ce n’est pas pour vous faire de beaux cadeaux 😬 C’est même un véritable casse-tête pour le loueur en meublé non...
Le beurre et l’argent du beurre, ça vous dit ? La SARL de famille pour investir dans l’immobilier, c’est bien. Combiné au statut LMNP, c’est mieux. Vous avez peut-être trouvé la solution idéale pour vos investissements immobiliers. Et je vous en donne tous les...
Savez-vous pourquoi 85% des propriétaires faisant de la location meublée payent 0€ d’impôts ? Réponse… Car ils maitrisent parfaitement les avantages fiscaux du LMNP et les appliquent à la lettre 😉 Alors pourquoi la grande majorité des investisseurs...
Lorsque vous débutez votre activité en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous devez choisir entre 2 régimes fiscaux : Soit le régime fiscal micro-BIC : régime forfaitaire où seuls 50% de vos revenus locatifs sont imposés quelques soient vos charges....
Faut-il acheter en SCI ? Ou bien nom propre ? Devez-vous privilégier la location nue (vide) ou la location meublée ? En parcourant les groupes de discussion dédiés à l'immobilier, vous avez cru comprendre que le régime LMNP vous permettrait peut être de ne pas payer...