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SCI et LMNP : quel statut fiscal choisir ?

Faut-il acheter en SCI ?

Ou bien nom propre ?

Devez-vous privilégier la location nue (vide) ou la location meublée ?

En parcourant les groupes de discussion dédiés à l’immobilier, vous avez cru comprendre que le régime LMNP vous permettrait peut être de ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs…

Au passage, je vous conseille de rejoindre mon groupe privé sur Facebook le plus important dédié à l’entraide entre investisseurs.

Rassurez-vous, vous n’êtes certainement pas le seul propriétaire bailleur à vous arracher les cheveux pour comprendre comment fonctionne tous ces régimes ! 

Alors comment vous y retrouvez simplement ?

En lisant cet article vous aurez une vision plus claire des principales différences entre les 2 régimes : SCI et le LMNP.

Quels sont les avantages et inconvénients de chaque régime ?

Et surtout, comment choisir entre les deux ?

C’est parti !

Qu’est ce que la SCI ?

La SCI est une société civile immobilière. Il s’agit donc d’une personne morale. Et c’est elle qui est propriétaire du bien.

Pour former cette société, deux ou plusieurs personnes peuvent s’associer afin d’acheter des biens immobiliers et les mettre en location. Ensuite, les bénéfices sont partagés équitablement entre les différents associés de l’entreprise.

L’idée est de simplifier la gestion locative et l’administration du patrimoine immobilier.

 

Avantages de la SCI

Les avantages de la société civile immobilière sont multiples :

  • Acquisition d’un bien immobilier à plusieurs ;
  • Transmission de patrimoine simplifiée ;
  • Patrimoine professionnel et patrimoine personnel séparé ;
  • Bénéfice illimité ;
  • Choix entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés ;
  • Partage des charges locatives entre les associés ;
  • Abattement de 50 % sur les bénéfices.

Cela dit, ce régime fiscal présente quelques faiblesses.

 

Inconvénients d’une SCI

Si l’on compare la SCI et l’investisseur LMNP, il faut connaître les inconvénients de la société civile immobilière :

  • La complexité relative à toute création d’entreprise (notamment l’inscription au registre du commerce et des sociétés) ;
  • Absence de déduction et d’amortissement des charges (à la place, c’est un abattement forfaitaire comme avec le régime micro-BIC en LMNP) ;
  • Obligation de faire appel à un expert-comptable pour les comptes de résultat.

J’ai écrit un article beaucoup plus complet sur le fonctionnement des SCI, à consulter ici

Après avoir fait le tour de la SCI, il convient d’étudier le statut de loueur meublé non professionnel.

Qu’est ce que le LMNP ?

LMNP est l’anagramme pour location meublée non professionnelle.

Comme son nom l’indique, il faut donc louer des logements non vides. À ce titre, le propriétaire doit respecter les critères relatifs aux locations meublées. C’est-à-dire, signer un contrat de bail en mentionnant spécifiquement le type de location. Et surtout, il doit équiper le logement de toutes les fournitures prévues par le décret du 31 juillet 2015. Il s’agit entre autres de la literie, d’un frigo, de la vaisselle, d’une table, des chaises, etc.

Dès lors que ces conditions sont remplies, il est possible de prétendre au statut de loueur meublé non professionnel.

En revanche, si vos revenus locatifs dépassent 23 000 € annuel, ainsi que le montant de vos revenus professionnels, vous passerez automatiquement par le statut de LMP (loueur meublé professionnel).

Les avantages du statut LMNP

Avec le statut de loueur en meublé non professionnel, vous bénéficiez de plusieurs avantages fiscaux non négligeables :

  • Vos revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (et non dans la catégorie des revenus fonciers).
  • Vous avez le choix entre un abattement forfaitaire de 50 % avec le régime micro-BIC ou la possibilité d’effectuer des déductions et amortissements sur les recettes annuelles avec le régime réel.

Si vos charges sont supérieures à 50 % de vos gains, il est préférable d’opter pour le régime réel.

  • Absence d’imposition à la transmission si vous êtes propriétaire du bien depuis plus de 30 ans. C’est le régime des plus-values pour les particuliers qui s’applique.
  • Récupération de la TVA lors de la revente.

En outre, en tant que LMNP, vous bénéficiez également d’une véritable simplicité administrative. En effet, pour déclarer vos revenus dans la catégorie des BIC, il suffit de demander votre numéro de SIRET à l’Insee.

Les inconvénients du LMNP

Malgré tout les avantages susmentionnés, le régime LMNP présente aussi quelques faiblesses :

  • Des bénéfices maximaux limités à 23 000 € annuel ;
  • Une obligation de louer un bien meublé ;
  • Des logements loués intégrés au calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ;
  • Le recours à un expert-comptable pour la tenue du compte de résultat.

Maintenant que vous connaissez les contours du statut de SCI et LMNP, il est temps de faire votre choix.

Que choisir entre SCI et LMNP ?

Si vous avez du mal à choisir entre SCI et LMNP, c’est qu’il faut avant tout tenir compte tenir de votre situation personnelle.

Prenons quelques exemples :

  • Vous souhaitez développer votre patrimoine immobilier : dans ce cadre, la SCI semble la plus pertinente.
  • Vous redoutez la partie administrative : ici, les contraintes liées à la création de société peuvent être lourdes. Pour simplifier vos démarches, le statut de LMNP est le plus approprié.
  • Vous souhaitez acheter avec les membres de votre famille : on l’a vu, seule la société civile immobilière vous permet d’acheter à plusieurs.
  • Vous souhaitez maximiser la rentabilité : vu qu’il est possible de déduire et d’amortir les charges de ses recettes locatives, les loueurs en meublé non professionnels doivent réaliser un meilleur rendement net. En réalité, la rentabilité d’un projet immobilier dépend de chaque situation individuelle. Pour vous aider, n’hésitez pas à utiliser le simulateur de rendement locatif d’Horiz.io.

Restons en contact ! J’ai créé le 1er groupe privé sur Facebook d’entraide entre propriétaires bailleurs.

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