Savez-vous pourquoi 85% des propriétaires faisant de la location meublée payent 0€ d’impôts ?
Réponse…
Car ils maitrisent parfaitement les avantages fiscaux du LMNP et les appliquent à la lettre 😉
Alors pourquoi la grande majorité des investisseurs font encore de la location nue ?
Par méconnaissance des options fiscales ?
Ou par simplicité : pas besoin de se démener pour équiper le bien avec tout un tas de meubles et d’équipements électroménagers, qu’il faut entretenir et réparer en plus !
Je suis d’accord avec vous qu’une location meublée demande plus d’investissement personnelle mais je suis sûr qu’après avoir lu cet article vous comprendrez mieux les enjeux financiers de faire du meublé 😉
Au sommaire de cet article :
- Les avantages fiscaux d’un investissement en LMNP
- Les inconvénients du statut LMNP
- Les éléments clés pour faire son choix entre régime réel et régime micro
- Les différences entre LMNP et LMP
- Quel outil utiliser pour générer vos liasses fiscales et déclarer facilement vos revenus locatifs ?
Prenez le temps de lire cet article pour prendre du recul sur vos investissements.
Car choisir de faire de la location meublée avec le bon régime fiscal vous permet de faire des économies d’impôts importantes et d’améliorer votre rentabilité locative.
Qui sait, peut-être serez-vous tenté par l’aventure LMNP ?
Introduction : pourquoi 85% des loueurs en meublé ne payent pas d’impôts ?
La location meublée au régime réel (LMNP) vous permet de ne pas payer d’impôts sur les revenus locatifs perçus car vous déduisez beaucoup plus de charges (grâce à l’amortissement du bien sur plusieurs années).
Démonstration :
Appartement d’une valeur de 70 000€, avec un prêt sur 20 ans et un loyer 890€.
Le graphique ci-dessous, issu de notre simulateur de rentabilité Excel, compare le total des charges déductibles selon le régime fiscal choisi.
Le régime LMNP (meublé – réel) permet de doubler les charges déductibles (grâce à l’amortissement du bien) :
Avec des charges déductibles plus importantes, le régime LMNP permet de :
- De créer un déficit (= Loyers – Charges) et donc de ne pas payer d’impôts (les impôts sont dû uniquement en cas de bénéfices).
- De dégager un cash flow positif (la trésorerie qui vous reste chaque mois) et donc de pouvoir réinvestir dans un nouveau bien 😀
- De multiplier votre rentabilité par 5 (la rentabilité Nette Nette prend en compte l’ensemble des charges de votre projet y compris le montant des impôts à payer).
Pensez à télécharger notre simulateur de rentabilité locative qui est gratuit (version Excel) pour faire vos simulations, vous serez certainement surpris des résultats 😉
1. Les conditions pour investir sous le statut LMNP
Pour investir en LMNP, trois conditions cumulatives doivent être remplies.
1.1. Condition n°1 : faire de la location meublée
Pour être loué meublé, un logement doit comporter au minimum certains éléments de mobiliers, dont la liste est fixée par décret. On y retrouve par exemple :
- Plaques de cuisson
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas
- Table et sièges
- Luminaires
- Literie comprenant couette ou couverture
Attention : en l’absence de ces éléments, votre location sera considérée comme nue, vous privant du statut LMNP. N’hésitez pas à consulter la liste complète en cas de doute ou si vous meublez votre location pour la première fois.
1.2. Condition n°2 : ne pas dépasser le plafond de recettes locatives annuelles
Pour avoir le statut LMNP, vos recettes locatives annuelles doivent être inférieures à 23 000 €. Si vous dépassez ce montant, vous pourrez être considéré comme LMP, loueur en meublé professionnel.
J’ai écrit un article dédié sur le statut LMP, très envié par les bailleurs pour ces avantages fiscaux.
1.3. Condition n°3 : ne pas excéder les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu
Pour avoir le statut LMNP, vos recettes locatives ne doivent pas excéder les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu. Si vos recettes locatives excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu, vous pourrez être considéré comme LMP, loueur en meublé professionnel.
💡 Bon à savoir : avec le statut LMNP, vous pouvez réaliser votre investissement immobilier aussi bien dans l’ancien que dans le neuf.
2. Obligation de faire immatriculer votre activé de loueur en meublé
Vous venez de mettre en location votre bien et c’est la 1ère fois que vous louez en meublé ?
Sachez que vous avez 15 jours pour déclarer votre activité de loueur en meublé à l’administration sur le site de l’INPI et obtenir votre numéro de SIREN.
Quel que soit le régime d’imposition choisi (micro BIC ou réel), c’est une étape obligatoire à ne pas louper !
Comment déclarer mon activité de location meublée ?
- Soit vous remplissez par vous-même les bons formulaires CERFA via le site de l’INPI. Attention à bien les remplir car toutes modifications est compliquée à faire par la suite.
- Soit vous nous confiez la réalisation de cette démarche administrative : c’est la garantie d’une déclaration faite rapidement et sans erreur par nos experts fiscalistes. En savoir plus.
3. Les (nombreux) avantages de l’investissement en LMNP
3.1. Les régimes fiscaux du statut LMNP
L’un des premiers avantages du statut LMNP est fiscal (et vous verrez, c’est loin d’être le seul avantage en matière de fiscalité). En effet, le statut LMNP vous donne le choix entre deux régimes différents, avec chacun leurs points forts : le régime micro BIC et le régime réel.
3.1.1. Le régime micro BIC en LMNP
Le régime micro BIC s’applique par défaut dès que les recettes locatives sont inférieures à 77 700 euros. Si vous avez bien suivi jusqu’ici, il s’agit donc du régime par défaut en LMNP, puisque les revenus doivent être inférieurs à 23 000 euros.
Le régime micro BIC permet :
- De profiter d’un abattement de 50 % sur votre chiffre d’affaires
- D’avoir des obligations comptables très allégées
3.2.2. Le régime réel en LMNP
En principe, le régime réel ne devrait pas être applicable au statut LMNP. Il concerne les recettes annuelles locatives supérieures à 77 700 euros.
Néanmoins, vous pouvez choisir le régime réel d’imposition même si vous ne dépassez pas le plafond du micro BIC. Il faudra bien mentionner ce choix lors de la déclaration de votre activité.
Le régime réel permet de déduire les dépenses allouées à votre activité de LMNP de vos revenus locatifs. Cette déduction des charges permet donc de réduire votre base imposable. Il s’agit d’un avantage très intéressant si vous optez pour une LMNP au réel, surtout si vous avez beaucoup de dépenses.
💡 Bon à savoir : vous pourrez changer de régime fiscal en cours d’activité. L’option choisie est valable une année, renouvelable automatiquement.
3.2. L’absence de paiement de cotisations sociales
Les revenus de la location meublée en LMNP sont soumis à des prélèvements sociaux, répartis comme suit :
- Un taux de 9,20 % pour la contribution sociale généralisée (CSG)
- Un taux de 0,5 % pour la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS)
- Un taux de 7,5 % pour le prélèvement de solidarité
Soit un taux total de 17,20%.
En LMP, location meublée professionnelle, les investisseurs ne sont pas soumis à des prélèvements sociaux mais au paiement de cotisations sociales.
En LMNP, vous ne payez pas de cotisations sociales.
3.3. Le dispositif de l’imputation des déficits
⚠ Attention : le dispositif d’imputation des déficits n’est possible que pour les LMNP ayant opté pour le régime réel.
Les déficits générés par l’activité de LMNP peuvent être imputés de vos revenus locatifs exclusivement. Il n’est pas possible de les imputer de votre revenu global, ou de tout revenu étranger à l’activité de LMNP.
3.4. La déduction des amortissements
⚠ Attention : la pratique des amortissements n’est possible que pour les LMNP ayant opté pour le régime réel.
3.4.1 Qu’est-ce qu’un amortissement ?
Tout à l’heure, je vous ai parlé de la déduction des charges permise par le régime réel. Bonne surprise, vous pouvez également déduire l’amortissement du prix d’achat de votre bien immobilier, mais aussi des biens meubles.
Amortissement, quezaco ?
Le taux d’amortissement s’applique sur la valeur d’achat de votre bien immobilier. Il correspond à sa perte de valeur dans le temps, due à son usage :
- La toiture qui se dégrade au fil des années
- L’électricité ayant besoin d’être mise aux normes au bout d’un certain temps
- L’usure des murs, etc.
Si vous souhaitez constater l’amortissement de vos biens meubles et immeubles, vous devez les inscrire à l’actif de votre bilan. Si la comptabilité n’en a aucune trace, l’amortissement n’est pas possible.
Exemple : vous avez refait entièrement la plomberie de votre logement. Vous devez conserver les factures et inscrire ces dépenses à l’actif de votre bilan comptable si vous souhaitez les amortir.
Cela peut vite être compliqué à réaliser, le recours à un professionnel de la comptabilité est vivement conseillé.
3.4.2. Exemple d’amortissement en LMNP
Vous avez acheté un bien immobilier 200 000 euros pour un investissement en LMNP. Si le taux d’amortissement est de 2%, la perte de valeur du logement est alors estimée à 200 000 x 2% = 4 000 euros.
On pourrait s’arrêter là et se dire que l’on peut déduire 4 000 euros.
Cependant (sinon c’est trop facile), la déduction des amortissements est plafonnée :
Vous pouvez déduire au maximum la différence entre votre revenu locatif annuel et vos charges.
Si votre revenu locatif annuel est de 15 000 euros et vos charges annuelles de 12 000 euros, vous obtenez une différence de 3 000 euros. Vous ne pourrez donc déduire que 3 000 euros, et non pas 4 000 euros.
Par contre, les 1 000 euros restants peuvent être reportés sur l’année suivante.
En réalité, l’amortissement est un dispositif bien plus complexe, qui doit prendre un compte les différents taux et durées d’amortissement en fonction du type d’achat ou du type de travaux réalisés.
3.5. Location meublée, loyers plus élevés !
J’ai beaucoup parlé de fiscalité, mais cet autre point doit aussi attirer votre attention : une location meublée se loue plus chère qu’une location vide.
Alors oui, je vous vois venir, il faut meubler le logement. Et ça coûte de l’argent. On est bien d’accord ! Cependant :
- Déjà, vous n’aurez pas à changer les meubles tous les quatre matins. Heureusement d’ailleurs.
- Ensuite, rien ne vous oblige à acheter des meubles neufs ! La seconde main a le vent en poupe, profitez-en ! La récup’ auprès de la famille, des amis… ça marche aussi 😉
- Enfin, sur le long terme, vous y gagnez, puisque le loyer mensuel est plus élevé qu’en location nue. Vous finirez par retomber sur vos pattes et mieux encore, par générer un meilleur bénéfice qu’en location vide.
4. Les inconvénients de l’investissement en LMNP
Il n’y a pas d’investissement magique : il reste toujours quelques inconvénients qui traînent par ci par là. L’investissement en LMNP n’est pourtant pas celui qui en regroupe le plus !
4.1. La comptabilité du régime réel
Comme je l’ai mentionné en début d’article, le régime micro possède le grand avantage d’une comptabilité ultra allégée. Ce n’est pas le cas si vous avez opté pour une LMNP au réel, dont le système de comptabilité est beaucoup plus complexe. Vous pouvez alors :
- Devenir un crack en comptabilité
- Faire appel à un expert-comptable
- Choisir le régime micro si vous préférez vous en occuper vous-même sans devenir le boss de la compta
Oubliez cette idée de faire votre déclaration de revenus de location meublée (LMNP – LMP au régime réel) par vous-même : ça peut vite tourner au cauchemar.
En effet l’administration vous impose de générer une liasse fiscale incluant : bilan, compte de résultat, tableaux des immobilisations et amortissements.
A moins d’avoir des connaissances avancées en comptabilité et fiscalité du meublé, produire ces documents seul vous expose à faire des erreurs et à être sévèrement redressé par le FISC.
4.2. Quelle solution pour déclarer facilement vos revenus locatifs ?
Pour faire la déclaration de vos revenus locatifs meublés, je vous conseille de vous faire accompagner par un professionnel.
Je vous invite à regarder le service fiscal proposé par Monsieur Hugo : vous êtes accompagnés pas à pas pour faire votre déclaration de revenus de location meublée.
Le fonctionnement est très simple et rapide :
- Vous nous transmettez toutes vos recettes et dépenses.
- Notre logiciel vérifie automatiquement la cohérence des données, calcule l’amortissement du bien (meublé) et réalise le traitement comptable.
- Vous recevez un pré-bilan simple et clair produit avant la déclaration fiscale.
- Nos experts fiscalistes contrôlent et valident vos liasses fiscales (2031 et 2033 pour le meublé, 2065 ou 2072 pour la SCI, 2044S pour la défisc…).
- Vos liasses fiscales sont transmises au centre des impôts.
- Vous recevez un bilan personnalisé pour optimiser votre fiscalité et identifier les économies d’impôts.
À tout moment, vous pouvez contacter nos experts de la fiscalité (mail + téléphone) pour vous aider dans votre déclaration d’impôts.
Le service fiscal proposé par Monsieur Hugo à 282€ vous reviendra 2 fois moins cher que de passer par un expert-comptable car une bonne partie du traitement est automatisé. Du coup, nos experts fiscalistes passent 2 fois moins de temps à faire votre déclaration de revenus locatifs 😉
4.2 Le turnover des locataires
Même si je le classe dans les inconvénients, cela dépend en réalité énormément de votre point de vue.
Qui dit location meublée dit souvent étudiants, jeunes actifs ou location temporaire. Ce type de profils aurait tendance à rester moins longtemps dans le logement. Pourtant :
- Rien ne vous garantit qu’en vide, vos locataires resteront plus longtemps qu’en meublé.
- Vous pouvez y voir l’occasion de rafraîchir régulièrement votre bien immobilier. Des petits travaux de temps en temps, cela permet d’étaler vos dépenses et d’économiser du temps.
- Si vous avez réalisé un bon investissement, la relocation ira très vite.
- Vous pouvez confier la gestion de votre logement afin d’avoir l’esprit tranquille !
5. Les différences entre LMNP et LMP
Pour finir, je vous propose un point rapide sur les différences entre LMNP, loueur en meublé non professionnel, et LMP, loueur en meublé professionnel.
5.1. Le régime des plus-values immobilière
Le statut LMNP permet, en cas de vente d’un bien immobilier, d’être soumis au régime des plus-values immobilières des particuliers.
Pour rappel, la plus-value brute se calcule en faisant la différence entre le prix de revente du bien immobilier et son prix d’achat.
Exemple : vous avez investi dans un logement pour la somme de 170 000 euros. Vous le revendez ultérieurement au prix de 230 000 euros. Votre plus-value brute est de 230 000 – 170 000 = 60 000 euros.
Le régime des plus-values immobilières des particuliers vous permet de bénéficier d’un abattement en fonction de la durée de détention de votre bien immobilier :
- Un abattement sur l’impôt sur le revenu
- Un abattement sur les prélèvements sociaux
À l’inverse, le statut LMP est soumis au régime des plus-values immobilières professionnelles. Si l’activité est exercée depuis au moins 5 ans et que les recettes locatives annuelles sont inférieures à 90 000 euros, alors les plus-values réalisées sont exonérées d’impôt.
5.2. Prélèvement sociaux VS cotisations sociales
- Les revenus de la location meublée en LMNP sont soumis à des prélèvements sociaux
- Les investisseurs en LMP doivent quant à eux s’acquitter de cotisations sociales
5.3. L’imputation des déficits
En LMNP, les déficits sont imputables sur le revenu locatif exclusivement.
En LMP, les déficits sont imputables sur le revenu global.
Conclusion : pourquoi investir en LMNP est intéressant
Les avantages du statut LMNP sont non négligeables, surtout d’un point de vue fiscal.
L’inconvénient principal réside dans la comptabilité du régime réel, plutôt lourde et complexe mais que vous pouvez déléguer à notre service fiscal qui s’occupe de tout pour vous.
Du reste, si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif et que les conditions le permettent, investir en LMNP est une très bonne solution.
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