Le beurre et l’argent du beurre, ça vous dit ?
La SARL de famille pour investir dans l’immobilier, c’est bien.
Combiné au statut LMNP, c’est mieux.
Vous avez peut-être trouvé la solution idéale pour vos investissements immobiliers.
Et je vous en donne tous les secrets ici !
Voici un aperçu de ce qui vous attend si vous succombez à ce duo gagnant de l’investissement immobilier :
- La responsabilité limitée offerte aux associés de la SARL
- La possibilité d’opter pour un impôt sur le revenu au lieu d’un impôt sur les sociétés
- L’imputation des déficits
- La déduction des amortissements
- Une rentabilité augmentée
Je vous propose un article ultra complet et vous dévoile comment ce mécanisme pourrait bientôt s’imposer comme une référence dans l’immobilier.
En BONUS : ma solution pour diviser par 2 vos frais comptables 😉
C’est parti !
Avant de rentrer dans les détails, prenons un peu de hauteur avec ce schéma synthétique qui dresse un panorama macro des modes de gestion de votre patrimoine immobilier :
Prenons le temps maintenant de détailler la SARL et la SCI.
Si vous n’avez pas le temps de lire tout l’article je vous conseille de télécharger mon guide complet sur la fiscalité qui détaille l’ensemble des régimes fiscaux (ci-dessus) pour investir en immobilier.
Définition de la location meublée ou LMNP
LMNP signifie loueur en meublé non professionnel ou location meublée non professionnelle. En somme, il s’agit d’investir dans des biens immobiliers pour ensuite les louer meublés et générer des revenus locatifs.
La location meublée s’oppose généralement à la location dite « vide » ou « nue » où l’investisseur loue ses biens vides de meubles.
Définition de la SARL de famille
SARL signifie société à responsabilité limitée. La SARL est une entreprise qui permet d’exercer toute activité économique, civile ou commerciale. L’investissement immobilier ainsi que la gestion immobilière font partie des activités pouvant être exercés par une SARL, qu’on appelle alors « SARL immobilière ».
Quand on parle d’une SARL de famille, il s’agit simplement d’une SARL immobilière, avec deux différences notables :
- Les associés doivent être de la même famille
- La SARL de famille peut choisir une imposition sur le revenu plutôt qu’une imposition sur les sociétés
SARL de famille + LMNP = investisseur heureux
Vous pouvez parfaitement combiner une SARL de famille avec un statut LMNP ! Vous bénéficiez ainsi des avantages de deux formules en une seule. Pas mal non ?
Les biens détenus par votre SARL familiale seront mis en location. La location sera meublée pour entrer dans le statut LMNP. Grâce aux loyers perçus, votre SARL génère un chiffre d’affaires.
Bon, jusque-là, vous vous dites sûrement « il est marrant lui, mais je ne vois AUCUNE différence avec la location nue, à part que je vais devoir dépenser encore plus d’argent pour meubler les appartements 😬 »
Vous avez besoin d’être convaincu, je le comprends.
Alors laissez-moi vous présenter tous les avantages du régime LMNP combiné avec la SARL de famille.
Vous m’en direz des nouvelles !
Tous les avantages d’investir en LMNP avec sa SARL de famille
Vous voulez un investissement fiable, rentable et avantageux.
Ça tombe sous le sens !
Si au premier abord vous ne voyez pas l’intérêt de la location meublée pour les biens de votre SARL de famille, laissez-moi vous détailler tous les avantages que cela représente.
Préparez-vous, il y en a beaucoup (vous me remercierez plus tard 😉) !
1. Créer une société, c’est décupler son potentiel d’investissement
Investir dans l’immobilier à plusieurs, c’est avant tout mettre des fonds en commun !
Lorsque vous investissez seul, vos ressources sont limitées.
Lorsque vous investissez à plusieurs sans créer de société, vous êtes dans un régime d’indivision qui n’est pas très avantageux et complexe à gérer.
Vous avez néanmoins de gros projets et une envie d’investir à plus grande échelle.
La solution ?
Créer une SARL de famille pour investir et gérer votre patrimoine immobilier !
2. La responsabilité limitée des associés de la SARL de famille
Besoin de sécurité ? ça tombe bien, la SARL de famille est une société à responsabilité limitée. Cela signifie que les associés de la SARL (vous et votre famille) ne sont responsables qu’à concurrence de leurs apports.
Vous participez bien aux dettes, mais uniquement dans la limite de ce que vous avez apporté à la société.
Côté sécurité, c’est pas mal !
3. La fiscalité de la SARL de famille
Normalement, le SARL immobilière est un type d’entreprise soumis à l’impôt sur les sociétés, avec une double imposition : la société est d’abord imposée sur les bénéfices, puis ce sont les dividendes perçus par les associés qui sont imposés.
La SARL de famille fait exception à cette règle et permet d’être assujetti à l’impôt sur le revenu sur option. Les associés peuvent toujours choisir de conserver l’impôt sur les sociétés s’ils le souhaitent.
4. La fiscalité du statut LMNP
Investir en LMNP vous permet de choisir entre un régime micro BIC et un régime réel.
✅ Le régime micro BIC permet de profiter d’un abattement de 50% sur le chiffre d’affaires et d’une comptabilité allégée. Il s’agit du régime par défaut du LMNP.
✅ Le régime réel permet de déduire les dépenses allouées à votre activité de LMNP de vos revenus locatifs. Cette déduction des charges permet donc de réduire votre base imposable. Le régime réel d’imposition doit être choisi au moment de la déclaration d’activité, ou en cours d’activité.
5. LMNP et imputation des déficits
Si vous avez opté pour le régime réel, vous pourrez imputer de vos revenus locatifs les déficits générés par l’activité de location meublée.
Même si l’imputation sur le revenu global n’est pas possible, cela reste intéressant fiscalement 😉
6. LMNP et déduction des amortissements
Si vous avez opté pour le régime réel, vous pourrez également déduire l’amortissement du prix d’achat de vos biens immeubles et meubles.
Le taux d’amortissement s’applique sur la valeur d’achat de votre bien immobilier. Il correspond à sa perte de valeur dans le temps, due à son usage.
7. Une rentabilité accrue grâce aux loyers de la location meublée
Louer meublé c’est aussi louer plus cher !
En moyenne, le loyer d’une location meublée est plus élevé que le loyer d’une location vide. Cela s’explique assez logiquement par la présence de meubles, ce qui augmente la valeur de la location.
Et qui dit louer plus cher, dit revenus locatifs plus élevés ! Votre SARL de famille fera un meilleur chiffre d’affaires que si vous aviez loué vide.
Les inconvénients de combiner SARL de famille et LMNP
1. Un investissement de départ plus élevé
J’avais bien noté vos craintes tout à l’heure, qui se sont probablement envolées après cette liste (interminable) d’avantages.
Oui, investir en LMNP, c’est débourser plus d’argent au départ.
Il faudra acheter des meubles, une cuisine équipée, de la literie…
Mais rappelez-vous, cet inconvénient est pallié par deux points extrêmement importants :
- Vous louerez le bien plus cher que s’il était vide, ce qui permet de rembourser progressivement votre investissement mobilier de départ.
- Si vous optez pour un régime réel d’imposition, vous pourrez déduire vos dépenses afin de faire baisser votre base imposable et donc faire des économies d’impôts.
C’est donc, à mon sens, un « faux inconvénient » ! Il a tout de même le mérite d’être mentionné.
2. Une comptabilité plus lourde
Vous allez rire, mais voici encore un inconvénient qui n’en est pas réellement un 😉
En tout cas je ne vais vous cacher que la fiscalité du LMNP est la plus compliquée par rapport aux autres régimes :
Vous l’aurez compris, l’administration vous impose de générer une liasse fiscale incluant : bilan, compte de résultat, tableaux des immobilisations et amortissements.
A moins d’avoir des connaissances avancées en comptabilité et fiscalité, produire ces documents seul vous expose à faire des erreurs et à être sévèrement redressé par le FISC.
Mais rassurez-vous, vous avez différentes solutions pour vous aider à faire voter déclaration des revenus locatifs du LMNP :
- Les logiciels de comptabilité LMNP en ligne.
- L’expert-comptable – la voie royale.
- Une solution hybride proposée par Monsieur Hugo.
Comparatif des solution comptables pour faire votre déclaration LMNP :
Le service fiscal proposé par Monsieur Hugo est de 282€/an. Soit deux fois moins cher qu’un cabinet d’experts comptables traditionnel.
Les coûts ont pu être divisés par 2 car une bonne partie du traitement comptable a été automatisé : ainsi les experts comptables de Monsieur Hugo se concentrent sur l’essentiel : contrôler les liasses fiscales, les transmettre aux impôts et conseiller par téléphone / mail les investisseurs.
Un bilan personnalisé est même remis à l’investisseur pour optimiser sa fiscalité et identifier les économies d’impôts 😀.
Le service fiscal de Monsieur Hugo couvre plus de 48 régimes fiscaux différents (SCI à l’IS, SCI à l’IR, SARL de famille, SAS, toutes les lois de défisc – Pinel, Borloo….).
Les conditions à respecter pour pouvoir créer une SARL de famille
✅ Condition n°1 : investir… en famille
Alors oui, vous allez me dire que cela paraît évident !
Mais sachez que la notion de « famille » n’est pas extensible.
Les seules personnes considérées comme « famille » pour pouvoir créer une SARL familiale sont les suivantes :
- Des personnes parentes en ligne directe (ascendants et descendants)
- Des frères et sœurs
- Des conjoints
- Des partenaires liés par un PACS
Donc si vous vouliez faire une SARL de famille avec votre grand-oncle, ce ne sera malheureusement pas possible.
Mais vous pouvez toujours créer une SARL immobilière classique ! Je vous renvoie à un article complet sur le sujet avec de nombreux exemples de fiscalité.
Vous voyez, j’ai toujours des solutions 😉
✅ Condition n°2 : exercer une activité civile ou commerciale
Pas de difficulté particulière sur cette condition puisque la location meublée est une activité commerciale. C’est une activité parfaitement adaptée à la SARL de famille.
Les conditions à respecter pour pouvoir exercer en LMNP
✅ Condition n°3 : faire de la location meublée
Une liste d’éléments devant être obligatoirement intégrés dans le logement est fixée par décret.
Pour être considéré comme meublé, le bien devra comporter au minimum :
- Literie comprenant couette ou couverture
- Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-ondes
- Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas
- Ustensiles de cuisine
- Table et sièges
- Etagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement
Attention : en l’absence de ces éléments, votre location sera considérée comme nue, vous privant du statut LMNP.
✅ Condition n°2 : ne pas dépasser le plafond de recettes locatives annuelles
Pour avoir le statut LMNP, vos recettes locatives annuelles doivent être inférieures à 23 000 €. Si vous dépassez ce montant, vous pourrez être considéré comme LMP, loueur en meublé professionnel.
✅ Condition n°3 : ne pas excéder les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu
Pour avoir le statut LMNP, vos recettes locatives ne doivent pas excéder les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu. Si vos recettes locatives excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu, vous pourrez être considéré comme LMP, loueur en meublé professionnel.
💡 Bon à savoir : avec le statut LMNP, vous pouvez réaliser votre investissement immobilier aussi bien dans l’ancien que dans le neuf.
Récapitulatif des conditions pour investir en LMNP avec sa SARL de famille
Et la SCI dans tout ça ?
Si vous avez déjà créé votre SARL de famille, il vous suffit de vous lancer dans la location meublée et le tour est joué !
Si vous n’avez pas encore choisi votre statut juridique, c’est une autre histoire.
Il est peu probable que vous n’ayez jamais entendu parler de la SCI.
Vous avez peut-être même pensé à ce statut juridique avant la SARL de famille.
Après tout, la SCI est souvent présentée comme une entreprise « familiale » elle aussi !
Sauf que SCI et LMNP, ça ne fait pas bon ménage.
La SCI est une société civile, qui ne permet pas en principe d’exercer une activité commerciale.
Or, la location meublée, contrairement à la location nue, est une activité commerciale.
Si vous souhaitez à tout prix créer une SCI pour faire de la location meublée, cela reste possible mais vous perdez la possibilité d’être assujetti à l’impôt sur le revenu. Vous serez soumis à l’impôt sur les sociétés.
Et si vraiment vous voulez prendre le temps de comparer la SARL de famille et la SCI, un article sur le sujet vous attend juste ici 😉
Alors, vous en pensez quoi ?
Assurément, le régime LMNP est une aubaine pour beaucoup d’investisseurs.
La SARL de famille est assurément intéressante, ne serait-ce que grâce à la responsabilité limitée des associés et la capacité d’investissement qu’elle propose.
En combinant les deux, vous organisez la gestion de votre patrimoine immobilier tout en générant des revenus plus élevés.
Pas mal non ? 😉
Ne vous lancez pas seul, faites-vous bien accompagner.
Monsieur Hugo propose un service fiscal avec des RDV conseils.
Poser vos questions au cours d’une visio : un expert en fiscalité vous éclaire sur votre projet et vos problématiques (pertinence du projet, point financier, choix de votre régime fiscal, comptabilité…).
Ne perdez plus votre temps à écumer les forums pour trouver une réponse fiscale.
Obtenez l’avis d’un expert fiscaliste : c’est rapide, fiable et sécurisant.
Exemples de thématiques traitées :
- Stratégie fiscale (LMNP, LMP, SCI à l’IS, Revenus Foncier, Holding, SAS)
- Conseil immobilier (Acheter, Vendre, Rentabilité d’un projet, Déménagement, Expatriation, Plus-value, location vide ou meublée, colocation/coliving, etc…)
- Coaching Patrimonial
- Focus expertise comptable
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