Tout savoir sur la fiscalité du statut LMNP

Si je vous dis : avez-vous envie de payer moins d’impôts ?

La réponse est triviale : bah oui, comme tout le monde !

La question n’est pas là, mais plutôt comment faire pour y arriver ?

Au fil des années, l’état a créé une usine à gaz fiscale avec des niches fiscales dans tous les sens qui évoluent régulièrement. Difficile de s’y retrouver pour savoir dans quelle « case » je me trouve.

Pourtant avec le bon niveau de lecture, il est facile de décrypter la fiscalité. Cela vous permettra de vous positionner dans la bonne « case » pour optimiser votre fiscalité et réduire vos impôts sur vos revenus locatifs.

Vous vous attendez sûrement à des conseils compliqués, à un montage fiscal ultra alambiqué. 

Pour payer moins d’impôt quand on fait de la location meublée, il suffit juste de connaître la fiscalité applicable. 

Et je vous assure que c’est loin d’être compliqué. 

Pas besoin d’être un expert,

Pas besoin de montage fiscal bizarre !

Dans cet article, je vous propose une analyse claire et simplifiée, illustrée par des schémas complets et intuitifs 😉 

​👉​ Suivez le guide ! Vous allez découvrir :

• Le régime fiscal applicable en LMNP
• La fiscalité de la location meublée longue durée
• La fiscalité de la location du meublé de tourisme
• La fiscalité de la location d’une chambre d’hôte
• Le fonctionnement des prélèvements sociaux et cotisations sociales
• Ce qui change lorsqu’on fait de la location professionnelle

Pas de panique si vous ne retenez pas tout à la première lecture… je ne fournis pas les Dolipranes, mais des schémas synthétiques pour vous résumer les infos essentielles et l’article est à votre disposition en illimité.

Si vous n’avez pas le temps de lire tout l’article je vous conseille de télécharger mon guide complet sur la fiscalité qui détaille l’ensemble des régimes fiscaux pour investir en immobilier. Il vous guidera aussi pour savoir si vous devez investir en nom propre ou en société.

En BONUS en fin de cet article : ma solution pour diviser par 2 vos frais comptables 😉

C’est parti ! 

LMNP ou LMP ?

Vous serez considéré comme loueur en meublé professionnel (LMP) si vous remplissez ces deux conditions :

• Vos revenus locatifs annuels excèdent le plafond fixé à 23 000 euros.
• Vos revenus locatifs annuels excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) est celui qui ne remplit pas au minimum l’une de ces deux conditions. 

Vous êtes donc LMNP si :

• Soit vos recettes locatives annuelles sont inférieures à 23 000 euros (pour l’ensemble de votre foyer fiscal).
• Soit vos recettes locatives annuelles n’excèdent pas les autres revenus de votre foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

Quel régime fiscal en LMNP ?

Lorsque vous êtes loueur en meublé non professionnel, vos revenus locatifs sont soumis à un impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Fiscalement, cette catégorie d’imposition s’explique par la nature commerciale de l’activité LMNP. 

À l’inverse, si vous faites de la location vide, il ne s’agit pas d’une activité commerciale. Vous êtes alors imposé dans la catégorie des revenus fonciers. 

Le loueur en meublé non professionnel a le choix entre deux régimes fiscaux :

• Le régime micro-BIC
• Le régime réel

Location meublée : quel type de logement choisir en fonction de la fiscalité applicable ?

La location meublée longue durée est régulièrement choisie par les investisseurs pour sa simplicité !

Vous investissez dans un bien immobilier.

Vous le louez.

Vous percevez des loyers chaque mois, potentiellement pendant plusieurs années sans rien faire.

Je vous propose de comparer fiscalement la location longue durée avec :

• La location d’un meublé de tourisme, très en vogue avec le boom d’Airbnb
• La location d’une chambre d’hôte

Je suis LMNP et je fais de la location longue durée

J’ai choisi le régime micro-BIC pour ma location meublée longue durée

Le régime micro-BIC s’applique automatiquement si vos recettes locatives sont inférieures à 77 700 euros.

Le régime micro-BIC en LMNP vous permet de bénéficier d’un abattement de 50% sur vos revenus locatifs. Vous divisez donc votre base imposable par deux. 

✅​ Exemple : les revenus annuels issus de votre activité de loueur en meublé non professionnels sont de 15 000 euros.

• Avant abattement, votre base imposable est 15 000 euros.
• Après abattement, votre base imposable est 7 500 euros.

L’impôt sur le revenu selon un barème progressif par tranche s’applique ensuite sur votre nouvelle base imposable. 

Le régime micro-BIC est intéressant pour le loueur en meublé non professionnel qui n’a pas beaucoup de charges et ne souhaite pas s’embarrasser d’un fardeau comptable. 

J’ai choisi le régime réel pour ma location meublée longue durée

Le régime réel s’applique automatiquement si vos recettes locatives sont supérieures à 77 700 euros. 

Cependant, même si vos revenus locatifs sont inférieurs à ce montant, vous pouvez choisir volontairement d’être assujetti au régime réel à la place du micro-BIC.

Le régime réel ne permet pas de bénéficier d’un abattement sur vos revenus locatifs. 

✅ En revanche, le régime réel permet :

• De déduire de vos revenus locatifs de nombreuses charges et frais liés à votre investissement immobilier. Vous faites alors baisser votre base d’imposition.
• De déduire de vos revenus locatifs l’amortissement d’achat de votre bien immobilier, l’amortissement de vos meubles ou encore l’amortissement des travaux réalisés. Vous faites aussi baisser votre base d’imposition.
• D’imputer les potentiels déficits (quand vos charges sont supérieures aux loyers perçus) sur vos revenus locatifs des années suivantes.

Si le combo déduction des charges + amortissement excède 50%, cela devient plus intéressant fiscalement d’être au régime réel plutôt qu’au régime micro-BIC.

Je suis LMNP et je loue un meublé de tourisme

La fiscalité de la location du meublé de tourisme est en pleine évolution. 

L’ancien dispositif est toujours applicable pour la déclaration de vos revenus locatifs de 2023. 

Néanmoins, dès la déclaration des revenus locatifs 2024, c’est le nouveau dispositif qui s’appliquera. 

Je vous explique tout ça, puis je vous offre un schéma récapitulatif !

Le régime fiscal des revenus locatifs 2023 des meublés de tourisme (avant la réforme)

✅ Je mets en location un meublé de tourisme non classé

• Si vous êtes en régime micro-BIC (tant que vos recettes locatives ne dépassent pas 77 700 euros), vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50%. 
• Si vous êtes au régime réel, vous pouvez déduire vos charges, l’amortissement de vos biens meubles, immeubles et travaux et imputer un potentiel déficit sur vos revenus locatifs de l’année suivante.

✅ Je mets en location un meublé de tourisme classé

• Si vous êtes en régime micro-BIC (tant que vos recettes locatives ne dépassent pas 188 700 euros), vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 71%.
• Si vous êtes au régime réel, cela fonctionne de la même façon que pour le meublé de tourisme non classé et la location meublée de longue durée.

Le régime fiscal des revenus locatifs 2024 des meublés de tourisme (après la réforme)

✅ Je mets en location un meublé de tourisme non classé

• Si vous êtes en régime micro-BIC (tant que vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 15 000 euros), vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30%.
• Si vous êtes au régime réel, rien ne change. Vous y êtes assujetti automatiquement lorsque vos revenus locatifs annuels dépassent 15 000 euros.

✅ Je mets en location un meublé de tourisme classé

• Si vous êtes en régime micro-BIC, que vos revenus locatifs ne dépassent pas 15 000 euros ET que vous êtes en zone TENDUE, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 71%.
• Si vous êtes en régime micro-BIC, que vos revenus locatifs ne dépassent pas 15 000 euros ET que vous n’êtes PAS en zone tendue, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 92%.
• Si vous êtes en régime micro-BIC et que vos revenus locatifs sont compris entre 15 000 et 188 700 euros, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 71%.
• Si vous êtes au régime réel, rien ne change. Vous y êtes automatiquement assujetti lorsque vos revenus locatifs à l’année sont supérieurs à 188 700 euros.

Je suis LMNP et je loue une chambre d’hôte

✅ Je mets en location une chambre d’hôte avec le régime micro-BIC

La location d’une chambre d’hôte est possible en micro-BIC tant que vous ne dépassez pas 188 700 euros de revenus locatifs annuels. Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 71%.

✅ Je mets en location une chambre d’hôte avec le régime réel

La location d’une chambre d’hôte est assujettie au régime réel :

• Si vous en faites le choix
• Si vos revenus locatifs annuels dépassent 188 700 euros

Schémas récapitulatifs : le régime micro-BIC en LMNP

Schéma récapitulatif : les seuils d’application du régime réel en LMNP

Rappel : même si vous êtes en dessous du seuil d’application du régime réel, vous pouvez toujours le choisir volontairement même si le micro-BIC s’applique. En revanche, dès que vous franchissez le seuil, seul le régime réel s’applique.

Les prélèvements sociaux

Le loueur en meublé non professionnel est redevable de l’impôt sur le revenu, mais également des prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Ce taux se découpe de la manière suivante :

• Un taux de 9,20 % pour la contribution sociale généralisée (CSG) 
• Un taux de 0,5 % pour la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS)
• Un taux de 7,5 % pour le prélèvement de solidarité 

Les prélèvements sociaux sont réalisés sur votre nouvelle base imposable, c’est-à-dire votre base imposable après abattement si vous êtes au régime micro-BIC ou après déduction des charges et de l’amortissement si vous êtes au régime réel.

Les cotisations sociales

Le statut LMNP permet d’être exonéré de cotisations sociales.

Si vous êtes loueur en meublé non professionnel, vous n’aurez donc pas à en payer.

Vous êtes seulement redevable des prélèvements sociaux.

Le loueur en meublé professionnel (LMP) doit quant à lui s’acquitter des cotisations sociales.

Quelles différences si je passe en location professionnelle (LMP) ?

Si vous ne remplissez plus les conditions nécessaires pour exercer sous le statut de loueur en meublé non professionnel, vous passerez dans la catégorie de loueur en meublé professionnel. 

Les deux changements essentiels lorsque vous passez de LMNP à LMP :

• Au lieu d’être assujetti au régime de la plus-value immobilière des particuliers, vous serez assujetti au régime de la plus-value immobilière professionnelle. Cela vous permet de bénéficier de certaines exonérations.
• Au lieu de pouvoir reporter votre potentiel déficit sur vos revenus locatifs uniquement, vous pourrez imputer votre déficit sur votre revenu global. Ça c’est une énorme avantage.

Régime fiscal en LMNP : comment choisir ?

Bien choisir sa location meublée en LMNP (meublé de tourisme, location longue durée ou encore location de chambre d’hôte), ça implique de se questionner sur la fiscalité applicable. 

Avant d’investir, vous devez avoir toutes les cartes en main pour bien choisir et vous assurer une opération rentable ! 

Pour vous aider à faire vos simulations et comparer les régimes micro-BIC et réel pour votre location meublée, je vous invite à utiliser notre simulateur gratuit sous Excel.

Téléchargez notre simulateur de rentabilité locative sous Excel : il calculera pour vous vos impôts en fonction de votre situation et du régime fiscal choisi.

Parfois, le choix entre régime réel et régime micro-BIC s’impose à vous, notamment si vous dépassez les seuils applicables.

Autrement, votre choix repose sur plusieurs critères :

• Avez-vous beaucoup de charges ?
• Souhaitez-vous faire appel à un comptable ?
• Quel temps avez-vous à consacrer à votre investissement immobilier ?
• Avez-vous pris la peine d’évaluer la situation qui vous fait gagner le plus d’argent ?

N’hésitez pas consulter les autres articles que j’ai rédigé sur la fiscalité du statut LMNP afin d’être parfaitement informé sur le sujet et optimiser au maximum vos investissements 😉

BONUS : comment diviser par 2 vos frais d’expert-comptable ?

Si vous décidez de faire de la location meublée au régime réel (en LMNP), vous serez obligé de passer par un expert-comptable. En effet, il est impossible de faire sa déclaration seule car l’administration vous impose de produire un bilan, un compte de résultat, des liasses fiscales… 

Sur le marché les tarifs d’un expert-comptable sont compris entre 500 et 600€ à l’année, je vous propose d’économiser 300€ par an…

Voici un autre levier actionnable immédiatement pour booster votre rentabilité !

Voici mes 2 conseils pour réduire vos frais comptables.

Conseil N°1 : changez de comptable pour utiliser le service fiscal de Monsieur Hugo

Le service fiscal de Monsieur Hugo vous permet de déclarer tous vos revenus locatifs (nu, meublé, saisonnier) très facilement et pour seulement 282€ / an 😉.

C’est plus de 48 régimes fiscaux qui sont pris en charge : LMNP, LMP, SCI, SARL, défisc (Pinel, Besson, Derobien…).

Nos experts en fiscalité s’occupent de tout pour vous :

1. Envoyez-leur la liasse fiscale de l’année précédente pour reprendre votre comptabilité.
2. Transmettez vos recettes & dépenses par mail ou en utilisant l’outil comptable de Monsieur Hugo.
3. Ils contrôlent et produisent vos liasses fiscales puis les télétransmettent aux centres des impôts.

Comme votre expert-comptable actuel, ils sont bien sûr disponibles par mail ou téléphone pour répondre à toutes vos questions et vous accompagner.

Nous avons réussi à diviser par 2 les frais comptables car nous avons automatisé une bonne partie du traitement comptable en amont. Vous aurez le même niveau de service qu’avec votre cabinet comptable actuel pour un coût diviser par 2. 

Si vous travaillez déjà avec un autre cabinet comptable, nous pouvons reprendre facilement votre comptabilité en nous fournissant uniquement la liasse fiscale de vote dernier exercice.

Vous souhaitez réduire vos frais comptables de plusieurs centaines d’euros / an ?

N’hésitez pas à prendre un RDV avec l’un de nos experts fiscalistes qui répondra à toutes vos questions.

Conseil N°2 : adhérez à un Centre de Gestion Agréé (CGA)

Le rôle des centres de gestion agréés (CGA) est de détecter et de prévenir les erreurs et les anomalies d’ordre fiscal avant que le FISC ne s’en charge…

Les CGA ne se substituent pas à l’expert-comptable qui établit les liasses fiscales mais ils permettent de pré-valider les liasses fiscales et d’éviter d’être redressé par le FISC.

L’atout majeur d’adhérer à un CGA est d’avoir une réduction d’impôt si vous déclarez vos revenus locatifs meublés au réel. 

Cette réduction d’impôt est plafonnée à 915€ par an, ce qui est déjà pas mal pour réduire de plusieurs centaines d’euros votre budget comptable !
Cette réduction = 2/3 des frais de (tenue comptable + CGA).

Si vous choisissez de souscrire au service fiscal de Monsieur Hugo (qui s’occupe de produire vos différentes liasses fiscales et de les télétransmettre aux centres des impôts) alors vous ferez de belles économies. Le tarif à 282€ / an vous reviendra à 128€. 

Démonstration :

1/ Règlement du service fiscal Monsieur Hugo : 282€

• 188€ (2/3) : montant récupéré grâce à la réduction d’impôt
• 94€ (1/3) : prix de revient du service fiscal

2/ Règlement des frais d’adhésion à un CGA : 102€

• 68€ (2/3) : montant récupéré grâce à la réduction d’impôt
• 34€ (1/3) : prix de revient pour adhérer au CGA

Total des frais : 128€ (94€+34€) au lieu de 282€.

Si vous avez déjà souscrit à un CGA, vous pourrez bien sûr le conserver.

Voir notre tuto dédié au CGA pour savoir comment y adhérer et sous quelles conditions.