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Copropriétés : le prix réel d’un logement, charges comprises, dans les grandes villes françaises

Les charges de copropriétés peuvent faire bondir le prix réel de votre bien de 30% !

Selon l’ARC (l’Association des Responsables de Copropriétés) en 10 ans, les charges de fonctionnement des copropriétés ont progressé en France de près de 40 % alors que l’inflation n’a augmenté que de 10% sur la même période.

La raison : les dépenses courantes de copropriété qui s’envolent d’une année sur l’autre.

D’après une étude de Baticopro, plus de 8 copropriétaires sur 10 paient plus de 1 000 euros de charges annuelles. Le chauffage, les honoraires du syndic, les frais de gardiennage et l’entretien des parties communes représentent les principaux postes de dépense. 

A cela s’ajoute la rénovation énergétique des bâtiments et des équipements collectifs, qui imposent un investissement financier supplémentaire. Et cet investissement n’a généralement pas été comptabilisé dans le budget d’acquisition du bien immobilier.

Selon l’ARC, ces travaux d’entretien et de rénovation représenterait 35 % du montant des charges courantes annuelles. En d’autres mots, lorsque vous payez 100 euros de charges courantes, il vous faudra ajouter 35 euros de plus pour financer les travaux d’entretien et de rénovation de la copropriété.

Et cette réalité met en difficulté beaucoup de copropriétaires. Notamment les primo-accédants, qui lors de l’achat de leur bien n’ont pas forcément pris en considération ces dépenses dans leur budget. Ce qui peut les mettre rapidement en incapacité de paiement.

Et faute d’avoir été avertis sur cette réalité lors de la promesse de vente, de nombreux copropriétaires refusent ensuite de voter les travaux collectifs qui sont pourtant indispensables. La conséquence directe de ce désinvestissement : des copropriétés en difficulté qui cumulent des impayés de charges et un vieillissement du bâti et des équipements collectifs.

L’ARC rappelle qu’il est essentiel d’intégrer dans le coût réel de revient d’un logement :

  • le prix d’achat initial
  • les honoraires du notaire,
  • les charges courantes et les provisions travaux de la copropriété rattachées aux lots
  • et, éventuellement, le coût du crédit.

La revente moyenne d’un bien se faisant autour de 8 ans, chaque acheteur potentiel doit évaluer avant de s’engager le coût réel du logement en incluant les charges courantes et les provisions travaux sur 10 ans.
L’ARC a calculé le coût réel d’un logement sur 10 ans dans les 20 plus grandes villes françaises. Le coût de revient serait plus que doublé si on intégrait l’ensemble des charges, c’est-à-dire les honoraires de notaire, les dépenses courantes et de travaux, ainsi que le coût du crédit.

C’est le cas à Saint-Etienne, où compte tenu des faibles prix de l’immobilier (941 euros le m²), le prix d’un logement de 66 m² qui, à l’achat, est de 62 200 € revient en réalité à 136 805,17 € (+119;94%).

À Paris, par contre, le prix d’un 62,6 m² fixé à 585 497 euros lors de l’acquisition se transforme en 707 494,95 € lorsqu’on intègre tous les coûts annexes, soit près de 21 %. 

Je vous invite à découvrir tous les détails concernant le coût réel d’un logement en copropriété dans l’article Boursorama que vous trouverez ici

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