Vous faites de la location saisonnière ?
Pour ma part, j’ai commencé à en faire ces 2 dernières années.
Selon l’Insee, en 2016, 26 millions de nuitées touristiques l’étaient grâce aux hébergements proposés par des particuliers… soit 11% de la fréquentation en matière de logements touristiques. De quoi donner le tournis !
Je n’ai pour ma part pas encore de biens que je loue à l’année en touristique. Mais j’ai 2 appartements dans une ville universitaire qui s’y prêtent : 9 mois de l’année je fais de la location étudiante et l’été pour compléter mes revenus, je les loue à une « clientèle de passage » comme dirait la loi.
Car pour la loi, un meublé touristique tel que défini par l’article L324-1-1 du Code du Tourisme est “une villa, un appartement ou un studio meublé, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois”.
Souvent accusés par les municipalités de participer à l’inflation et de vider les villes de leurs habitants au profit des touristes, la loi Elan est venue encadrer la définition des meublés touristiques et durcir les sanctions.
Se poste justement la question de savoir ce qu’a changé la loi Elan pour la location saisonnière. Peut-on louer de la même manière sa résidence principale comme sa résidence secondaire ou son investissement locatif à l’année ? C’est ce que nous allons voir ensemble dans ce dossier simplifié.
Locations saisonnières : quelles sont les règles à respecter ?
2 cas de figures sont à distinguer :
1. Il s’agit de votre résidence principale
Un logement est considéré comme votre domicile ou votre résidence principale lorsque vous l’occupez au moins 8 mois par an (sauf exception). Cela signifie donc que légalement vous pouvez le louer 4 mois dans l’année.
Mais en fonction de la taille de votre ville, vous n’aurez pas les mêmes obligations administratives.
- Votre résidence principale se trouve dans une ville de plus de 200.000 habitants.
Que vous habitez à Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Nice, Paris, ou encore Strasbourg… vous devrez faire une déclaration en mairie.Vous pourrez faire la demande en ligne ou vous déplacer auprès du service concerné.
Dès que vous validerez votre déclaration, vous vous verrez immédiatement délivrer un accusé de réception comprenant un numéro de déclaration.
Ce numéro nominatif attribué à votre résidence principale, vous devrez l’indiquer dans chacune des annonces d’offre de location de ce logement.
Comme légalement vous devez occuper votre domicile 8 mois dans l’année, la loi Elan est venue inscrire l’interdiction de louer son logement plus de 120 jours par an (sous peine de sanction que nous verrons plus tard).
Si vous passez par une plateforme de location de courte durée, de type Airbnb, Abritel, Booking…, une fois l’annonce publiée, le site internet a l’obligation de :
- la déconnecter dès que le logement a été loué 120 jours (entre le 1er janvier et le 31 décembre de la même année) par son intermédiaire,
- fournir à la mairie le décompte des jours de location de votre logement, si la mairie lui en fait la demande.
Si vous ne faites pas appel à une plateforme internet, la mairie peut vous demander le décompte des jours de location de votre logement, jusqu’au 31 décembre de l’année suivante. Vous devez lui transmettre cette information dans un délai d’1 mois, en rappelant l’adresse du logement et son numéro de déclaration.
L’article 145 de la loi Elan pose des sanctions à l’encontre des propriétaires et des plateformes violant les règles des locations saisonnières :
- les particuliers qui n’ont pas déclaré ou télédéclaré leurs locations touristiques auprès de la mairie peuvent être frappés d’une amende civile allant jusqu’à 5.000 € ;
- les particuliers qui ne transmettent pas, alors que la mairie leur en a fait la demande, le décompte des nuits ayant fait l’objet d’une location, peuvent être frappés d’une amende civile pouvant atteindre 10.000 € ;
- les plateformes qui publient des annonces sans respecter leurs obligations (mention du numéro d’enregistrement, transmission des informations à la commune quant au nombre de jours de location notamment) encourent des amendes atteignant 50.000 €.
- Votre résidence principale se trouve dans une ville de moins de 200.000 habitants.
Il n’y a pas d’obligation de déclaration en mairie. Chaque commune peut décider de soumettre au conseil municipal la décision.
Dans tous les cas, pour être sûr de la marche à suivre, renseignez-vous auprès de votre mairie pour savoir si votre commune a mis ou non en place cette procédure.
2. Il s’agit de votre résidence secondaire ou d’un investissement locatif
3 cas de figure peuvent se présenter selon la commune dans laquelle se trouve votre résidence secondaire ou votre investissement locatif.
Vous devrez :
- soit obtenir une autorisation de changement d’usage du logement, puis ensuite faire la déclaration de votre logement en mairie.
C’est le cas lorsque la mairie utilise un numéro de déclaration. Il s’agit notamment des villes de Paris, Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Strasbourg, Toulouse, Tours.
- soit faire la déclaration de votre meublé en mairie, puis d’obtenir une autorisation de changement d’usage (déclaration puis autorisation).
C’est le notamment cas des autres villes de plus de 200 000 habitants, ou situées dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne. Toutefois, toute commune peut décider d’imposer cette procédure.
- soit faire la déclaration de votre meublé (déclaration seule) en mairie, sans avoir à obtenir d’autorisation.
C’est le cas dans toutes les autres communes.
Le changement d’usage s’applique à partir du moment où vous transformez un logement à usage d’habitation en un local professionnel ou commercial.
Mais attention, le changement d’usage peut s’accompagner d’une compensation dans certaines villes à l’exemple de Paris ou Bordeaux. Vous devrez pour chaque bien mis en location saisonnière, affecter une surface au moins équivalente à l’habitation classique (meublée ou non meublée).
Vous pourrez faire la compensation avec vos propres biens ou acquérir un titre de commercialité.
Attention : le non respect de ces obligations est sanctionné par une amende civile pouvant aller jusqu’à 50 000 €. La remise en l’état initial du logement et une astreinte de 1 000 € par jour et par m2 peuvent être ordonnées.
Dans tous les cas, renseignez vous auprès de la mairie de votre logement pour savoir quelle procédure est en vigueur.
Bon investissement,
Monsieur Hugo,
Votre assistant personnel en gestion locative
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