🛑 Lisez ça avant de remettre les clés à votre locataire !
Vous avez trouvé un locataire.
Il a l’air sympa. Poli. Solvable.
Le logement est propre. Rénové. Impeccable.
Tout roule.
Alors vous vous dites : « Bon, l’état des lieux, on va faire ça vite fait. C’est juste une formalité après tout, non ? »
Erreur. Monumentale.
Votre locataire partira un jour, c’est indéniable.
Vous récupérerez votre logement.
Mais dans quel état ?
👉 Avec un peu de chance, il sera comme à l’arrivée, rénové et impeccable.
👉 Mais peut-être qu’il faudra refaire les peintures, recoller les plinthes, changer la cuisine… et je suis soft.
C’est ce document qui fera toute la différence.
Car sans état des lieux d’entrée, vous ne pourrez rien réclamer à votre locataire.
Tous les travaux seront réalisés à vos frais.
Même si le locataire a transformé la salle de bain en sauna tropical.
Alors oui, faire un état des lieux, c’est un peu fastidieux.
Oui, ça prend du temps.
Mais c’est un filet de sécurité pour votre bien (et pour votre porte-monnaie !)
Dans cet article, on va voir ensemble comment bien faire les choses.
Juste du concret, du pratique, et quelques bons réflexes à adopter 😉
L’état des lieux d’entrée, c’est quoi exactement ?
C’est simple : l’état des lieux d’entrée, c’est la photo officielle de votre logement, prise le jour où le locataire prend possession des lieux.
Bon, pas une vraie photo (quoique, ça aide, on y reviendra), mais un document contenant une description écrite, pièce par pièce, de l’état du bien et de ses d’équipements.
👉 Important : le jour où vous remettez les clés à votre locataire, vous faites l’état des lieux en même temps. Hors de question de dissocier ces deux étapes !
Pourquoi l’état des lieux d’entrée est aussi important ?
Déjà, parce qu’établir un état des lieux, c’est obligatoire (depuis la loi ALUR de 2014).
Ensuite, parce que sans état des lieux d’entrée, en cas de dégradations au départ du locataire, vous ne pourrez rien prouver.
Le but de l’état des lieux, c’est la comparaison entre le document édité à l’entrée du locataire et le document édité à la sortie du locataire.
Cette comparaison permet de déterminer ce qui est d’origine (exemple, vous avez loué un logement qui avait dès le départ une fissure dans le mur de la salle de bain) et ce qui ne l’est pas (la porte de la cuisine a disparu mystérieusement).
Donc, si l’état des lieux est mal réalisé, beaucoup de réparations seront à vos frais, même si vous avez fourni un logement en parfait état et que votre locataire a tout abîmé.
Et là, bon courage pour prouver que cette porte existait bel et bien. 🤡
Papier ou numérique : quelle forme choisir pour son état des lieux d’entrée ?
Aujourd’hui, on peut faire un état des lieux sur papier (le bon vieux formulaire imprimé à remplir à la main), ou passer en version numérique via une application dédiée.
Les deux options sont valables, tant que le document contient toutes les mentions requises et qu’il est signé par le propriétaire bailleur ET le locataire.
✅ Avantages de l’état des lieux en format papier :
- Facile, il suffit de l’imprimer et c’est réglé.
- On peut griffonner une remarque vite fait.
- Certains locataires préfèrent voir « le vrai contrat » devant eux.
✅ Avantages de l’état des lieux en format numérique :
- Copie automatique envoyée par mail.
- Ajout de photos en un clic.
- Archivage simple, surtout si vous êtes bailleur de plusieurs biens (ça évite de remplir des tonnes de classeurs qui prennent la poussière – et beaucoup de place)
Bon, là, on est vraiment sur une question de goûts et de préférences. L’essentiel, c’est que l’état des lieux soit bien réalisé !
Quand réaliser l’état des lieux d’entrée ?
J’insiste, l’état des lieux d’entrée doit être réalisé le jour de la remise des clés.
Si vous remettez d’abord les clés, puis que vous réalisez l’état des lieux d’entrée plus tard, il y a un risque que des dégradations soient commises entre-temps.
Idéalement, l’état des lieux est réalisé à la lumière du jour (on voit mieux les défauts en pleine lumière qu’à 18h en novembre avec une ampoule grillée).
💡Vous pouvez également combiner l’état des lieux d’entrée ainsi que la remise des clés avec la signature du contrat de bail. Gain de temps à la fois pour le bailleur et pour le locataire !
Néanmoins, la date de réalisation de l’état des lieux ne coïncide pas forcément avec la date de signature du contrat de bail. Il est tout à fait possible de signer le contrat de bail en juin, en précisant que l’entrée dans les lieux se fera à la date du 12 juillet.
Qui doit être présent lors de l’état des lieux d’entrée ?
L’état des lieux d’entrée nécessite la présence d’au moins deux personnes :
- Le propriétaire bailleur
- Le locataire
Si le bailleur choisi d’être représenté, par une agence immobilière ou un mandataire immobilier par exemple, c’est au représentant d’être présent lors de l’état des lieux d’entrée.
Venez avec votre document vierge imprimé (ou la version numérique), une lampe de poche (on ne rigole pas, une cave sombre peut cacher des surprises), et prenez le temps.
Un bon état des lieux, c’est au moins 30 à 45 minutes.
Conseil d’ami : mieux vaut prendre son temps maintenant, que devoir raquer après.
Que doit contenir un bon état des lieux d’entrée ?
Pas question d’écrire « tout est nickel » en diagonale et basta.
La loi impose au propriétaire bailleur un contenu précis pour l’état des lieux d’entrée, fixé par décret.
Bon, c’est pas la partie la plus fun de l’article, mais voici la liste des éléments devant impérativement figurer dans l’état des lieux d’entrée :
- Le type d’état des lieux : d’entrée ou de sortie
- Sa date d’établissement
- La localisation du logement
- Le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur
- Le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux
- Le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie
- Le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun
- Pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d’observations ou de réserves et illustré d’images
- La signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux
Comment établir un bon état des lieux d’entrée ?
Le seul mot d’ordre : soyez le plus descriptif possible.
N’hésitez pas à être exhaustif, il n’y aura jamais de mal à avoir trop écrit plutôt que pas assez.
Pour chaque pièce du logement, précisez l’état de chaque mur, du sol, des huisseries, des plafonds, des éléments d’équipement et bien entendu des meubles s’il s’agit d’un logement meublé.
Évitez les termes flous comme « moyen » ou « correct ».
C’est ce niveau de détail qui évitera un litige avec votre locataire dans quelques années.
Location meublée : on redouble de vigilance !
La location d’un logement meublé, c’est hyper intéressant pour le propriétaire bailleur :
- Loyers plus élevés
- Choix possible entre régime micro BIC et régime réel
- Déduction des amortissements et imputation des déficits au réel
Bref, si vous avez déjà eu l’occasion de parcourir ce blog (et je vous le conseille vivement), vous connaissez mon avis sur la location meublée 😉
Néanmoins, le propriétaire d’un logement meublé doit redoubler de vigilance lors de l’état des lieux d’entrée ! Les meubles, la cuisine équipée, l’électroménager, les éléments d’équipement, tout doit être passé au peigne fin.
Les petites astuces qui font la différence pour votre état des lieux d’entrée
Voici quelques bons réflexes à adopter pour un état des lieux béton (sans stress ni litige à la sortie) :
🔦 Vérifiez tout : prises, interrupteurs, chasse d’eau, robinets, volets, hotte, interphone… mieux vaut en faire trop que pas assez, surtout pour de la location meublée.
📸 Prenez des photos, surtout s’il y a des défauts visibles (et si possible, faites signer un exemplaire de l’état des lieux d’entrée où les photos sont jointes).
📝 Laissez un espace pour les remarques du locataire. Votre locataire peut revenir sur certains points qui auraient pu être oubliés dans l’état des lieux dans les 10 jours.
🤝 Réalisez l’état des lieux avec le locataire. Votre locataire aussi doit être impliqué dans le processus, comme ça vous partez sur de bonnes bases.
La modification de l’état des lieux d’entrée
Dans les 10 jours qui suivent la réalisation des l’état des lieux d’entrée, le locataire peut soumettre au bailleur une demande de modification de l’état des lieux.
Bien sûr, au-delà de ce délai, la modification de l’état des lieux d’entrée n’est plus possible.
Si le locataire constate des défauts après 10 jours, il faudra faire la différence entre :
- Les réparations locatives et l’entretien courant, à la charge du locataire
- La vétusté, à la charge du propriétaire bailleur
Exemple 1 : au bout de 2 jours, le locataire se rend compte qu’une prise électrique ne fonctionne pas en voulant l’utiliser. Il peut solliciter le propriétaire bailleur afin de faire modifier l’état des lieux d’entrée, pour y indiquer qu’une prise ne fonctionne pas.
Exemple 2 : au bout de 6 mois, le locataire se rend compte qu’une ampoule est grillée. Il s’agit d’une réparation locative, c’est à lui de remplacer l’ampoule. L’état des lieux ne peut pas être modifié.
Peut-on déléguer la réalisation de l’état des lieux d’entrée ?
Oui, heureusement !
Si vous manquez de temps ou que vous avez peur de vous tromper, vous pouvez confier l’état des lieux :
- À une agence immobilière
- À un mandataire immobilier indépendant
- À un commissaire de justice (anciennement huissier de justice).
L’appel à un commissaire de justice reste rare en pratique, puisque le coût est élevé, bien que les frais soient partagés à part égale entre le bailleur et le locataire (mais seulement lorsque le locataire refuse de faire l’état des lieux).
Néanmoins, l’intervention d’un commissaire de justice est utile en cas de litige entre le bailleur et le locataire (cela arrive plus souvent au moment de l’état des lieux de sortie que d’entrée).
Dépôt de garantie et état des lieux
Le dépôt de garantie est une véritable sécurité pour le bailleur.
- En location meublée, le dépôt de garantie correspond au maximum à deux mois de loyer hors charges
- En location non meublée, le dépôt de garantie correspond au maximum à un mois de loyer hors charges
Le dépôt de garantie est versé par le locataire en début de bail, puis restitué par le propriétaire en fin de bail.
C’est là que la comparaison de l’état des lieux d’entrée avec l’état des lieux de sortie prend tout son sens :
- Si l’état des lieux de sortie est identique à l’état des lieux d’entrée, le dépôt de garantie peut être restitué en intégralité au locataire.
- Si l’état des lieux de sortie n’est pas identique à l’état des lieux d’entrée, le bailleur peut retenir une partie (ou la totalité) du dépôt de garantie pour financer la remise en état.
🤓 Mon conseil : conservez précieusement les factures et les devis de remise en état. Cela permet de justifier la retenue sur le dépôt de garantie à votre locataire.
Etat des lieux d’entrée réalisé avec soin = bailleur serein
Faire un bon état des lieux d’entrée, ce n’est pas un luxe.
C’est une garantie.
Pour vous, pour le locataire, et pour éviter les mauvaises surprises à la sortie.
Alors oui, ça prend un peu de temps.
Oui, il faut être rigoureux.
Mais croyez-moi : mieux vaut passer 45 minutes à tout vérifier que de s’asseoir sur des centaines (voir des milliers) d’euros.
Prenez-le comme un investissement : un petit effort maintenant pour une grande tranquillité plus tard.
Le logement est prêt.
Tout est en ordre.
À vous la gestion sereine !