Paris encadre ses loyers !
L’encadrement des loyers est mis en place à Paris à partir du 1er juillet 2019.
Il s’appuie sur la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi « Elan ». Elle prévoit qu’un dispositif spécifique d’encadrement des loyers puisse être mis en place dans certaines zones.
À Paris, il s’appliquera à chaque bail signé à partir du 1er juillet 2019. Le propriétaire bailleur devra respecter un loyer de référence, fixé en fonction du type du logement, de la localisation et de l’année de construction de l’immeuble.
- D’ALUR à ELAN…
- A qui s’applique l’encadrement des loyers ?
- Comment savoir quel loyer appliquer ?
- Que risquez-vous si vous n’appliquez pas l’encadrement des loyers à Paris ?
1. D’ALUR à ELAN…
La loi ALUR datant du 24 mars 2014 avait introduit une 1ère fois le plafonnement des loyers dans les zones tendues. Seules Paris et Lille avaient tenté l’expérience avant que le dispositif d’encadrement des loyers ne soit annulé par les tribunaux administratifs.Les tribunaux Lillois et Parisiens ont chacun leur tour considéré qu’« en limitant le périmètre de l’arrêté au seul territoire de la commune que ce soit à Lille ou à Paris, les préfets ont méconnu les dispositions de la loi ».
Pour les juges, les préfets auraient dû étendre l’encadrement à toute la zone tendue qu’elle ce soit celle de Lille ou celle de Paris, comme l’a prévue la loi ALUR de mars 2014.
Avec la loi ELAN, l’encadrement des loyers devient optionnel et expérimental. Le dispositif ne s’impose plus sur l’ensemble de l’agglomération mais peut être appliqué sur tout ou partie du territoire de la zone tendue (commune, quartiers, rues…).
Il sera expérimenté, pour une durée de 5 ans à compter de la publication de la loi, et sera appliqué uniquement à la demande des collectivités territoriales volontaires. La loi ELAN fixe 4 critères pour qu’un territoire soit éligible à cette expérimentation :
- un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen pratiqué dans le parc locatif social ;
- un niveau de loyer médian élevé ;
- un taux de logements commencés, rapporté aux logements existants sur les 5 dernières années, faible ;
- des perspectives limitées de production de logements et de faibles perspectives d’évolution de celles-ci.
De manière générale, l’encadrement des loyers consiste à limiter l’évolution du loyer d’un logement dans les zones tendues :
- lors de sa 1ère mise en location
- ou lors de sa remise en location,
- ou lors du renouvellement du bail.
L’objectif de la mesure étant d’agir sur les loyers excessifs et de contenir les hausses de loyers abusives dans les zones tendues et ainsi faciliter l’accès des Français au logement.
De manière spécifique à Paris, la ville a dès la publication de la loi, déposé sa candidature pour expérimenter le dispositif.
Le Gouvernement a, dans un décret du 12 avril 2019, autorisé la Capitale à mettre en place ce dispositif sur l’intégralité de son territoire.
Le préfet de la région Ile de France, a signé le 28 mai 2019, l’arrêté fixant les loyers de référence pour la ville de Paris à compter du 1er juillet 2019 basé sur les observations de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP).
L’arrêté préfectoral a ainsi fixé :
- un loyer de référence,
- un loyer de référence majoré (supérieur de 20 %)
- et un loyer de référence minoré (diminué de 30 %).
Ces loyers, exprimés par un prix au m² de surface habitable, sont déterminés en fonction du marché locatif observé par l’OLAP et déclinés :
- par secteurs géographiques (regroupant un ou plusieurs quartiers),
- et par catégories de logements (nombre de pièces, nu/meublé et époque de construction du bâtiment).
Paris est subdivisée en 80 secteurs. Pour chaque secteur, l’arrêté précise le niveau de loyer maximum qui peut y être pratiqué.
Ce tarif correspond au loyer médian constaté dans chacune de ces zones, qui peut être majoré de 20%. Si dans un secteur donné, le loyer médian est de 20 euros le mètre carré par exemple, le prix maximum des nouvelles locations ne pourra donc pas dépasser les 24 euros le mètre carré. Le loyer de référence majoré peut être augmenté d’un complément de loyer pour les logements justifiant de caractéristiques de localisation ou de confort particulières (vue, architecture, prestations…).
A LIRE : Puis-je fixer librement le loyer que je veux ?
2. A qui s’applique l’encadrement des loyers ?
Il va s’appliquer à tous les contrats de location signés à partir du 1er juillet 2019 pour les locations nues et meublées qu’il s’agisse de :
- premières locations,
- relocations,
- renouvellements de baux,
- baux mobilité.
Il ne s’applique pas aux baux en cours ni aux reconductions tacites.
– Pour les nouveaux baux, le montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré doivent être mentionnés par le bailleur dans le contrat de location.En l’absence de la mention du loyer de référence et du loyer de référence majoré dans le contrat de location, le locataire peut, dans un délai d’1 mois dès la prise d’effet du contrat, mettre en demeure le bailleur d’ajouter cette information au bail. Le bailleur a 1 mois pour le faire.
En cas de refus, le locataire peut saisir, dans un délai de 3 mois à compter de la mise en demeure, le tribunal d’instance pour obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.
– Dans le cas de renouvellement de baux, le bailleur et le locataire doivent se mettre d’accord, à l’initiative de l’un ou l’autre.
En cas de désaccord ou à défaut de réponse 4 mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation avant de saisir le juge.
2 options possibles :
- S’il s’agit de réévaluation du loyer et que celui appliqué jusqu’alors est inférieur au niveau du loyer de référence minoré, le bailleur doit l’engager 6 mois au moins avant le terme du contrat. En cas de désaccord, il peut agir en réévaluation du loyer devant la commission départementale de conciliation et saisir le juge en cas de non-conciliation. Toutefois, le loyer devra rester inférieur ou égal au loyer de référence minoré.
- S’il s’agit d’une action en diminution de loyer par le locataire, le délai est de 5 mois au moins avant le terme. A défaut d’accord, Le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation d’une action en diminution de loyer et en cas de non-conciliation, le juge d’instance.
3. Comment savoir quel loyer appliquer ?
Les montants de loyer de référence sont mis en ligne sur le site de la Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement (DRIHL) à l’aide d’une carte interactive que vous trouverez ici.
Pour obtenir les montants concernant un logement, il faudra renseigner :
- son adresse ;
- son époque de construction ;
- le nombre de pièces qu’il contient ;
- si la location est meublée ou non.
A titre d’exemple, le loyer maximal d’un 2 pièces meublés, dans un immeuble construit dans les années 70 sera de :
- 34.1€/m² pour un bien situé dans le quartier Saint-Michel (5e)
- contre 24€/m² pour un bien similaire situé dans le quartier de la Villette (18e)
4. Que risquent les contrevenants ?
Les bailleurs irrespectueux de la réglementation pourront se voir infliger des sanctions administratives.
Après une mise en demeure, restée infructueuse, de mettre son contrat en conformité et de rembourser au locataire les trop perçus éventuels, le préfet de département peut ainsi prononcer une amende administrative, pouvant aller jusqu’à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.
Les modalités sont précisées par un décret en Conseil d’État du 13 mai 2019. Bonne location,
1. La loi Alur et la fixation du loyer en zone tendue
Les zones tendues sont les zones où il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande. Les loyers y sont encadrés.
Si vous louez un logement dans une de ces zones, le montant du loyer pour le nouveau locataire doit être identique à celui du précédent locataire.
Il n’y a, dans les zones tendues, que 3 raisons pour lesquelles vous pouvez réévaluer le loyer :
- dans la limite de la variation de l’Indice de référence des loyers (IRL) et s’il n’a pas déjà été appliquée au cours des 12 derniers mois ;
- si vous prouvez que le loyer du dernier locataire était manifestement sous-évalué ;
- si des travaux d’amélioration ou de mise en conformité liés à la décence du logement ont été réalisés pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer (dans la limite de 15 % du coût réel des travaux TTC).
Là aussi, il existe des exceptions. Vous pouvez fixer le loyer librement si le logement :
- est loué pour la première fois (logement neuf ou non);
- n’a pas été loué depuis plus de 18 mois;
- a bénéficié de travaux d’amélioration depuis moins de 6 mois pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer pratiqué.
2. La loi Elan et le plafonnement des loyers
La loi Alur avait introduit une première fois le plafonnement des loyers dans les zones tendues. Paris et Lille avaient tenté l’expérience avant que le dispositif d’encadrement des loyers ne soit annulé par les tribunaux administratifs.
Avec la loi Elan, l’encadrement des loyers devient optionnel et expérimental. Le dispositif ne s’impose plus sur l’ensemble de l’agglomération mais peut être appliqué sur tout ou partie du territoire de la zone tendue (commune, quartiers, rues…).
Paris est la première ville à expérimenter le plafonnement des loyers loi Elan.
Le 1er juillet prochain, le dispositif fait son grand retour dans la capitale pour les baux signés à partir de cette date.
En pratique, dès que vous signez un bail à partir de cette date, vous devez respecter un barème officiel. Le loyer ne doit pas être supérieur de 20% à celui dit de référence pour un type de bien et une zone donnée.
La préfecture de la région Ile-de-France a mis en ligne une carte interactive pour connaître les loyers à appliquer.
Vous la retrouverez ici.
A titre d’exemple, le loyer maximal d’un 2 pièces meublés, dans un immeuble construit dans les années 70 sera de :
- 34.1€/m² pour un bien situé dans le quartier Saint-Michel (5e)
- contre 24€/m² pour un bien similaire situé dans le quartier de la Villette (18e)
L’article 140 prévoit qu’un complément de loyer pourra être appliqué au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques de localisation (vue exceptionnelle…) ou de confort (immeubles haussmanniens de grand standing, piscine…) le justifiant, et ce en comparaison avec des logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
Toutefois la loi n’en précise pas les contours : aucune caractéristiques de ces logements ou aucune majoration maximale n’est donnée laissant ainsi planer le flou.
Si vous ne respectez pas ces plafonds, la loi Elan a prévu des sanctions : jusqu’à 5 000 € d’amende pour les propriétaires, voire 15 000 € s’il s’agit d’une société (SCI…).
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