Qui devra rembourser le dépôt de garantie au locataire en fin de bail ?
Trouvez l’erreur ‘juridique’ qui s’est glissée dans ce témoignage recueilli sur mon groupe privé Gestion Locative.
« J’ai acheté un appartement avec un locataire en place.
L’ancien propriétaire passait par une agence immobilière pour gérer le bien.
J’ai conservé cette agence.
Aujourd’hui le locataire quitte le logement et me réclame de lui rembourser le dépôt de garantie.
Je lui ai dit de contacter l’ancien propriétaire pour se faire rembourser la caution. »
A votre avis, vers qui doit se tourner le locataire pour récupérer sa caution ?
- L’ancien propriétaire
- L’agence immobilière
- Ou vous, le nouveau bailleur
Si vous avez un doute, je vous invite à découvrir cette nouvelle fiche juridique.
Je vous apporte la réponse juridique ainsi que les subtilités à connaitre pour restituer le dépôt de garantie (qui est malheureusement l’objet de trop nombreux litiges).
1. Que dit la loi à ce sujet ?
1.1 Quand encaisser la caution ?
Lorsqu’il est prévu au contrat de bail, le dépôt de garantie (ou souvent appelé « caution ») est versé par le locataire au propriétaire bailleur au moment de la signature du contrat de location.
La caution est conservée par le propriétaire pendant toute la durée de la location et sert à garantir l’exécution des obligations locatives du locataire (arriérés de loyers, de charges, réparations des dégradations…).
Le montant du dépôt de garantie ne peut être supérieur à 1 mois de loyer en location vide et 2 mois en location meublée.
1.2 Quand restituer la caution ?
CAS 1 : dans un délai maximal d’1 mois
En tant que propriétaire bailleur, vous devez la restituer dans un délai maximal d’1 mois à compter de la remise des clés par votre locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.
Voici mon retour d’expérience et mes conseils :
« De mon côté, lorsque je fais l’état des lieux de sortie avec le locataire :
- Si je ne constate aucune dégradation ;
- Et que le locataire a remplacé les ampoules HS, a pris le temps de nettoyer ‘correctement’ l’appartement…
Je lui restitue immédiatement la caution par chèque (après avoir fait le solde de tout compte). Cela ne sert à rien de laisser trainer des semaines avant de restituer la caution. »
CAS 2 : dans un délai maximal de 2 mois
Si vous constatez un écart entre l’état des lieux d’entrée et de sortie, vous disposez d’un délai maximal de 2 mois pour restituer le dépôt de garantie.
Cela vous laisse le temps de faire des devis pour faire les réparations nécessaires dans le logement. Une fois le logement remis en conformité, vous pourrez restituer la caution, déduction faite de toutes sommes que le locataire reste à devoir (factures de réparations des dégradations, arriérés de loyers ou de charges…).
CAS 3 : exception – restitution partielle du dépôt de garantie
Cette exception s’applique uniquement dans les cas suivants :
- Vous avez mis en place des provisions de charges (donc si vous avez un forfait de charges, vous n’êtes pas concerné).
- ET vous n’avez pas encore reçu le relevé annuel de charges du syndic qui précise la quote-part réelle des charges du locataire.
Dans ces conditions, il vous est difficile de faire la régularisation des charges au départ du locataire.
Sachez que la Loi, vous autorise à retenir jusqu’à 20% du dépôt de garantie (le max autorisé par la Loi). Vous restituerez au locataire cette retenue qu’une fois le décompte de charges connu. Cette retenue sera éventuellement dégrevée de la régularisation en votre faveur, mais elle devra également être complétée si la régularisation se trouve en faveur du locataire.
1.2 Qui doit restituer la caution ?
Que se passe-t-il en cas de changement de propriétaire ?
Qui devra restituer le dépôt de garantie ?
L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 précise qu’en cas de “mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation.
En cas de vente, de donation ou de succession d’un logement occupé, la restitution du dépôt de garantie que le locataire a versé à l’ancien bailleur, à son entrée dans les lieux incombe donc au nouveau bailleur.
C’est ce qu’a également rappelé la jurisprudence, en faisant une application stricte de la loi et en condamnant le nouveau propriétaire bailleur à rembourser au locataire le montant intégral du dépôt de garantie qu’il avait versé à l’ancien bailleur (cass. civ. 3e du 8.9.16, n° 15-19169).
Si vous avez acheté un logement qui est géré par une agence immobilière, vous devrez la encore vous adressez à l’ancien propriétaire pour qu’il vous restitue la caution versée par le locataire actuel.
Attention : si vous êtes le nouveau bailleur, pensez bien au moment de la vente à régler la question du dépôt de garantie à restituer au locataire, avec l’ancien bailleur. Sinon ce sera à vous de rembourser !
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