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Un propriétaire peut-il refuser les animaux ?

Saviez-vous que les Français adorent les animaux ?

En effet, plus de 50% des foyers disposent d’un animal de compagnie !

Même si pour la grande majorité ça se limite à avoir un chat, un chien ou un poisson rouge… 

Certains (qui habitent en maison) adorent se faire réveiller par le bruit du coq à 6h00 du matin et se faire un œuf à la coque au petit déjeuner 😀

Avec un peu de chance, vous tomberez sur un locataire sympa qui vous déposera de temps en temps 2 ou 3 œufs frais ramassés le matin… 

Réjouissez-vous ils seront frais et bio !

Au mieux, vous devrez gérer les lettres de mise en demeure du syndic vous demandant de faire cesser les « troubles de voisinage » causés par le charmant animal de compagnie de votre locataire ! Nous verrons par la suite quels sont les recours possibles à faire auprès du locataire.

Mais peut être que le pire vous attendra lors de l’état des lieux de sorti : le chat si mignon du locataire aura eu le temps de marquer son territoire en faisant ses griffes sur votre canapé tout neuf, le papier peint et les rideaux. 

Ses désagréments sont souvent l’origine de litiges avec le locataire lors de la restitution du dépôt de garantie.

Pour ne plus avoir à gérer ses nuisances ou ses litiges, certains propriétaires interdisent tout simplement la possession d’un animal de compagnie à leur locataire.

Mais ont-ils le droit de l’interdire ?

Je me souviens quand ma locataire m’a annoncé qu’elle prenait mon logement en me précisant qu’ils seraient 2 : elle et son chat… 

Je ne m’y attendais pas !

J’avoue que l’idée « de lui interdire d’avoir un chat » m’a traversé l’esprit pendant quelques secondes.

Finalement j’ai accepté les 2 « colocataires » en lui faisant confiance : elle m’a convaincu que son chat était bien élevé…

Dans ce nouvel article vous découvrirez :

  • Quels sont les animaux que vous pouvez interdire légalement ?
  • Comment rédiger les clauses conformes dans le bail pour interdire la détention d’un animal ?
  • Quels sont les types de location qui vous permettent d’interdire les animaux ?
  • Quelles sont les solutions pour faire respecter les obligations du locataire en cas de litiges causés par son animal de compagnie ?

1. Que dit la loi à ce sujet ?

Le principe est clair : dans un logement à usage d’habitation, votre locataire, qu’il soit dans un logement vide ou meublé, a le droit de détenir un ou plusieurs animaux domestiques.

L’article 10 de la loi du 9 juillet 1970, précise que toute clause du contrat de bail interdisant au locataire de posséder un animal de compagnie domestique (chien, chat, oiseau, poisson, rongeur, furet…) est réputée non écrite. Donc, si vous mettez une clause dans votre bail « Le locataire n’est pas autorisé à posséder un animal de compagnie dans le logement loué… », votre clause n’aura aucune valeur légale, le locataire pourra faire ce qu’il veut !

Cependant, le droit de détenir un ou plusieurs animaux domestiques est conditionné par le respect de quelques règles de base :

  • Votre locataire doit assurer la jouissance paisible des lieux et de l’immeuble. Par exemple, un chien qui aboie toute la journée est une cause de trouble de jouissance.
  • Si votre logement est situé en copropriété, votre locataire doit aussi respecter le règlement de la copropriété. Certaines spécifient que les chiens doivent être tenue en laisse dans les parties communes.

Votre locataire est responsable des dégâts et des troubles anormaux de voisinage que son animal domestique peut causer. S’il venait à créer des nuisances ou occasionner des dégâts, il doit réparer. Les troubles du voisinage sont d’ailleurs un des motifs de congé pour lesquels la loi vous autorise à résilier le bail. Car votre responsabilité, au même titre que celle de votre locataire peut être engagée, lorsque votre locataire (ou son animal) est l’auteur de troubles du voisinage. Je vous présente (en fin de cette fiche) les solutions juridiques qui s’offrent à vous.

2. Dans quels cas pouvez-vous interdire les animaux à votre locataire ?

La détention d’un animal de compagnie par un locataire est donc autorisée

Vous ne pouvez pas lui interdire d’en avoir.

Cependant, vous pouvez interdire à votre locataire de posséder un animal dans les cas suivants :

  • Si vous faites de la location saisonnière (meublés de tourisme) : vous pouvez interdire les animaux. Pensez à bien le spécifier sur vos annonces. D’ailleurs sur le site Airbnb, vous avez la possibilité de le préciser. Votre annonce apparaîtra alors avec l’option « Animaux acceptés » barrée comme ceci :
Une image contenant texte

Description générée automatiquement
  • Si le locataire possède un chien dangereux de catégorie 1 (pitbull, American Staffordshire Terrier, etc.) : vous pouvez alors ajouter une clause légale dans votre bail pour l’interdire. Si vous n’ajoutez pas cette clause, votre locataire pourra faire ce qu’il veut. En utilisant notre application juridique de rédaction de contrat de bail, le bail que vous téléchargerez prévoira cette clause.
  • Si votre locataire possède un animal classé « NAC » (Nouveaux Animaux de Compagnie) du type boa, tarentule et araignées diverses, singe, iguane : ces animaux sont purement et simplement interdit.
  • Si votre locataire possède un animal dit « non domestique » (canards, les porcs-épics ou les chauves-souris) : un nouvel arrêté de Loi permet aux propriétaires d’interdire la possession d’un tel animal. Attention, là encore, cette interdiction n’est activable que si vous avez mis une clause spécifique dans le bail, il n’y a pas a priori de régime par défaut qui interdit la détention d’un animal non-domestique. 

Pour votre prochain bail, je vous conseille de le rédiger en ligne avec l’application juridique de Monsieur Hugo, vous aurez la garantie d’avoir toutes les clauses indispensables et un bail à jour pour louer l’esprit tranquille.

Voici à quoi ressemble l’outil pour rédiger votre bail en ligne :

3. Que faire si votre locataire vous cause un litige à cause de son animal ?

Vous pouvez subir un litige si votre locataire détient de façon illicite un animal ou si son animal cause un trouble de voisinage (il fait trop de bruit, il détériore les parties communes de l’immeuble…).

Dans ce cas vous avez 3 solutions pour résoudre ce litige :

Solution #1 : résilier le bail pour manquement des obligations légales du locataire

Il s’agit d’une résiliation judiciaire.

Connaissez-vous cette procédure spécifique ?

Elle est souvent méconnue des propriétaires : vous pouvez demander la résiliation du bail auprès d’un juge à tout moment pour manquement des obligations du locataire.

Ainsi, par exemple, en cas de violation de la clause concernant la détention d’un animal domestique tel qu’un pitbull (chien de 1ère catégorie), le bailleur pourra invoquer auprès d’un juge une violation des obligations du locataire et demander la résiliation du bail.

Solution #2 : résilier le bail avec la clause résolutoire

La clause résolutoire est la clause la plus importante d’un bail de location. Elle vous permet de constater automatiquement la résiliation du bail notamment en cas de troubles de voisinage créés par l’animal de compagnie (aboiements la nuit, odeurs et salissures dans les parties communes par exemple). En théorie, le juge des référés ne pourra évaluer la gravité du manquement du locataire si la clause résolutoire est présente, il constatera simplement la résiliation du bail.

Il est cependant nécessaire que ces troubles de voisinage aient été constatés par un huissier et jugés pour qu’ils soient utilisés dans un deuxième temps comme motif de résiliation du bail. 

🡪 Pour vous simplifier les démarches judiciaires (et réduire les coûts), je vous conseille la résiliation judiciaire : c’est une solution plus directe et moins couteuse puisqu’elle permet d’assigner directement le locataire en une seule étape.

Solution #3 : faire appel à nos juristes pour faire respecter les obligations du locataire

Vous le savez peut-être, nous avons créé avec Axa une protection juridique spécifique pour les bailleurs. Grace à cette protection, un juriste est à votre disposition pour vous défendre, faire respecter les obligations de votre locataire et financer les frais de procédure judiciaire. Une procédure judiciaire coûte cher en France : compter environ 3 500€. Axa finance jusqu’à 10 000€ de frais en cas de litige.

Pour vous l’intérêt est double :

  1. Vous disposez d’un juriste qui traite le litige en cours : il va appeler la partie adverse (ici le locataire), rédiger les courriers adaptés et s’assurer que le locataire respecte ses obligations. Vous n’aurez pas à gérer le litige ni ces conséquences (stress, perte de temps…)
  1. Vous n’aurez pas à financer les frais de justice : ils seront pris en charge par Axa.

Faites attention aux protections juridiques proposées par les banques : elles couvrent uniquement votre habitation principale mais en aucun cas les logements que vous mettez en location.

Nous avons négocié des tarifs de gros avec Axa pour vous offrir une protection juridique Premium pour quelques euros par mois.

Pourquoi sans priver ?

Pour plus d’information sur notre garantie, c’est par ici.

Enfin si l’animal du locataire a causé des dégradations dans le logement, vous pourrez retenir une somme sur le dépôt de garantie de votre location.

Restons en contact ! J’ai créé le 1er groupe privé sur Facebook d’entraide entre propriétaires bailleurs.

  • Accès à de nombreuses fiches juridiques (à télécharger)
  • Conseils entre investisseurs (travaux, fiscalité, juridique)
  • Nombreux Lives avec les experts du groupe (avocat, fiscaliste, expert comptable, courtier…)
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