🏡🗝️ Vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP) ?
Connaissez-vous réellement votre statut et ses conséquences fiscales ?
Si la location meublée non professionnelle (LMNP) est de plus en plus répandue, la location professionnelle reste moins fréquente.
Résultat : sa fiscalité est moins bien maîtrisée par les bailleurs.
Pourtant, la location meublée professionnelle offre de belles opportunités fiscales pour les bailleurs qui parfois, ne sont même pas au courant !
Ou pire, qui redoutent de passer en LMP et préfèrent cesser d’investir afin de rester sous le statut LMNP 😨
Quel dommage !
Pour résoudre ce problème encore trop habituel, je vous propose un article ultra complet sur la fiscalité du loueur en meublé professionnel. Ne subissez plus, soyez acteur de vos investissements immobiliers !
👉 Au programme dans cet article :
⛔ Attention, si le report du déficit est effectivement possible en LMNP comme en LMP, une différence de taille subsiste : si vous êtes non professionnel, l’imputation du déficit est possible seulement sur le revenu locatif, alors que si vous êtes professionnel, l’imputation du déficit est possible sur le revenu global.
LMP et LMNP regroupent certains avantages communs en matière de fiscalité. Sans aller dans le détail (vous pouvez directement consulter mon article sur la différence entre LMNP et LMP lorsque l’on fait de la location meublée 😉), voici l’essentiel des points communs entre location meublée non professionnelle et location meublée professionnelle :
⛔ Attention, si le report du déficit est effectivement possible en LMNP comme en LMP, une différence de taille subsiste : si vous êtes non professionnel, l’imputation du déficit est possible seulement sur le revenu locatif, alors que si vous êtes professionnel, l’imputation du déficit est possible sur le revenu global.
Le loueur en meublé professionnel doit également s’acquitter des cotisations sociales, en plus des prélèvements sociaux. Ce n’est pas le cas du loueur en meublé non professionnel (LMNP) qui n’est soumis qu’au paiement des prélèvements sociaux.
Quid de la TVA pour le loueur en meublé professionnel ?
Le loueur en meublé professionnel n’est pas assujetti à la TVA. Il n’a pas non plus la possibilité d’opter pour la TVA.
Il est tout à fait possible de combiner le statut LMP avec la création d’une entreprise. Ainsi, il n’est pas rare de créer une SARL immobilière avec laquelle faire de la location meublée.
Néanmoins, attention aux différences de fiscalité entre loueur en meublé professionnel sans entreprise et loueur en meublé professionnel combiné à une entreprise :
LMP et LMNP regroupent certains avantages communs en matière de fiscalité. Sans aller dans le détail (vous pouvez directement consulter mon article sur la différence entre LMNP et LMP lorsque l’on fait de la location meublée 😉), voici l’essentiel des points communs entre location meublée non professionnelle et location meublée professionnelle :
⛔ Attention, si le report du déficit est effectivement possible en LMNP comme en LMP, une différence de taille subsiste : si vous êtes non professionnel, l’imputation du déficit est possible seulement sur le revenu locatif, alors que si vous êtes professionnel, l’imputation du déficit est possible sur le revenu global.
Si vous êtes loueur en meublé professionnel et que vous optez pour le régime fiscal réel, vous pouvez déduire vos charges de vos recettes locatives, mais pas que.
Il arrive que les dépenses liées à l’activité LMP soient supérieures aux revenus locatifs générés par cette même activité. Vous créez ainsi un déficit, un « trou » : vous perdez de l’argent.
Heureusement, vous pouvez imputer ce déficit sur votre revenu global des années suivantes jusqu’à la 6e année inclusivement.
😎 Vous avez bien lu, sur votre revenu global et pas uniquement sur votre revenu locatif.
Ce système de report du déficit permet ainsi de faire baisser votre imposable des années suivantes, donc de payer moins d’impôts.
⛔ Attention, le report du déficit est ouvert uniquement au loueur en meublé professionnel qui a choisi le régime fiscal réel. Si vous avez choisi le régime fiscal micro-BIC, vous ne pouvez pas reporter votre déficit.
Le paiement des prélèvements sociaux et des cotisations sociales en LMP
L’activité LMP impose le paiement de prélèvements sociaux. Ces prélèvements sociaux forment une imposition au taux de 17,2%, découpé en plusieurs points :
Le loueur en meublé professionnel doit également s’acquitter des cotisations sociales, en plus des prélèvements sociaux. Ce n’est pas le cas du loueur en meublé non professionnel (LMNP) qui n’est soumis qu’au paiement des prélèvements sociaux.
Quid de la TVA pour le loueur en meublé professionnel ?
Le loueur en meublé professionnel n’est pas assujetti à la TVA. Il n’a pas non plus la possibilité d’opter pour la TVA.
Il est tout à fait possible de combiner le statut LMP avec la création d’une entreprise. Ainsi, il n’est pas rare de créer une SARL immobilière avec laquelle faire de la location meublée.
Néanmoins, attention aux différences de fiscalité entre loueur en meublé professionnel sans entreprise et loueur en meublé professionnel combiné à une entreprise :
LMP et LMNP regroupent certains avantages communs en matière de fiscalité. Sans aller dans le détail (vous pouvez directement consulter mon article sur la différence entre LMNP et LMP lorsque l’on fait de la location meublée 😉), voici l’essentiel des points communs entre location meublée non professionnelle et location meublée professionnelle :
⛔ Attention, si le report du déficit est effectivement possible en LMNP comme en LMP, une différence de taille subsiste : si vous êtes non professionnel, l’imputation du déficit est possible seulement sur le revenu locatif, alors que si vous êtes professionnel, l’imputation du déficit est possible sur le revenu global.
💡 On constate que le régime de la location meublée longue durée est le même que pour la location d’un meublé de tourisme non classé. Or, un meublé de tourisme se loue bien plus cher à la nuit qu’une location longue durée. C’est pour réduire cette niche fiscale que la proposition de loi anti airbnb a été faite.
Le nouveau modèle s’applique pour les recettes locatives perçues à partir de 2025. Attention, depuis la dissolution de l’Assemblée nationale du 9 juin 2024, l’avenir de cette proposition de loi n’est pas certain. Les discussions autour du projet de loi sont en pause.
À l’heure actuelle, voici ce qui est proposé :
🏡 Je fais de la location meublée longue durée. Le régime de la location meublée longue durée ne change pas avec la proposition de loi « anti airbnb », qui vise la location meublée de tourisme.
🏝️ Je fais de la location meublée de tourisme.
Si vous vendez l’un de vos biens mis en location meublée avec votre statut LMP, il est possible que vous fassiez une plus-value.
💡 Une plus-value immobilière est caractérisée lorsque vous revendez un bien plus cher que son prix d’achat. La plus-value est alors la différence entre le prix de vente et le prix d’achat.
L’activité LMP est soumise au régime fiscal des plus-values professionnelles.
Lorsque vous faites une plus-value en LMP, selon la durée de votre activité et le montant de vos recettes locatives, vous pouvez bénéficier d’une exonération d’impôt :
Si vous êtes loueur en meublé professionnel et que vous optez pour le régime fiscal réel, vous pouvez déduire vos charges de vos recettes locatives, mais pas que.
Il arrive que les dépenses liées à l’activité LMP soient supérieures aux revenus locatifs générés par cette même activité. Vous créez ainsi un déficit, un « trou » : vous perdez de l’argent.
Heureusement, vous pouvez imputer ce déficit sur votre revenu global des années suivantes jusqu’à la 6e année inclusivement.
😎 Vous avez bien lu, sur votre revenu global et pas uniquement sur votre revenu locatif.
Ce système de report du déficit permet ainsi de faire baisser votre imposable des années suivantes, donc de payer moins d’impôts.
⛔ Attention, le report du déficit est ouvert uniquement au loueur en meublé professionnel qui a choisi le régime fiscal réel. Si vous avez choisi le régime fiscal micro-BIC, vous ne pouvez pas reporter votre déficit.
Le paiement des prélèvements sociaux et des cotisations sociales en LMP
L’activité LMP impose le paiement de prélèvements sociaux. Ces prélèvements sociaux forment une imposition au taux de 17,2%, découpé en plusieurs points :
Le loueur en meublé professionnel doit également s’acquitter des cotisations sociales, en plus des prélèvements sociaux. Ce n’est pas le cas du loueur en meublé non professionnel (LMNP) qui n’est soumis qu’au paiement des prélèvements sociaux.
Quid de la TVA pour le loueur en meublé professionnel ?
Le loueur en meublé professionnel n’est pas assujetti à la TVA. Il n’a pas non plus la possibilité d’opter pour la TVA.
Il est tout à fait possible de combiner le statut LMP avec la création d’une entreprise. Ainsi, il n’est pas rare de créer une SARL immobilière avec laquelle faire de la location meublée.
Néanmoins, attention aux différences de fiscalité entre loueur en meublé professionnel sans entreprise et loueur en meublé professionnel combiné à une entreprise :
LMP et LMNP regroupent certains avantages communs en matière de fiscalité. Sans aller dans le détail (vous pouvez directement consulter mon article sur la différence entre LMNP et LMP lorsque l’on fait de la location meublée 😉), voici l’essentiel des points communs entre location meublée non professionnelle et location meublée professionnelle :
⛔ Attention, si le report du déficit est effectivement possible en LMNP comme en LMP, une différence de taille subsiste : si vous êtes non professionnel, l’imputation du déficit est possible seulement sur le revenu locatif, alors que si vous êtes professionnel, l’imputation du déficit est possible sur le revenu global.
Cette condition de location meublée vaut pour le LMP comme pour le LMNP.
Et si vous ne la respectez pas ? Vous risquez la requalification de votre location meublée en location vide, ce qui modifie la fiscalité applicable. Alors faites attention !
L’info que vous attendiez avec impatience : comment sont imposés vos revenus LMP ?
Il est important de savoir que l’activité LMP est une activité commerciale aux yeux de l’administration fiscale, contrairement à la location nue.
Vos revenus LMP sont donc imposés, au titre de l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
En parallèle, vous pouvez choisir entre deux régimes d’imposition :
Ces régimes ont récemment évolué avec le projet de loi « anti airbnb », il faut donc distinguer l’imposition des revenus locatifs en LMP avant et après la réforme.
L’ancien modèle s’applique pour les recettes locatives perçues en 2023 et en 2024.
🏡 Je fais de la location meublée longue durée.
🏝️ Je fais de la location meublée de tourisme.
💡 On constate que le régime de la location meublée longue durée est le même que pour la location d’un meublé de tourisme non classé. Or, un meublé de tourisme se loue bien plus cher à la nuit qu’une location longue durée. C’est pour réduire cette niche fiscale que la proposition de loi anti airbnb a été faite.
Le nouveau modèle s’applique pour les recettes locatives perçues à partir de 2025. Attention, depuis la dissolution de l’Assemblée nationale du 9 juin 2024, l’avenir de cette proposition de loi n’est pas certain. Les discussions autour du projet de loi sont en pause.
À l’heure actuelle, voici ce qui est proposé :
🏡 Je fais de la location meublée longue durée. Le régime de la location meublée longue durée ne change pas avec la proposition de loi « anti airbnb », qui vise la location meublée de tourisme.
🏝️ Je fais de la location meublée de tourisme.
Si vous vendez l’un de vos biens mis en location meublée avec votre statut LMP, il est possible que vous fassiez une plus-value.
💡 Une plus-value immobilière est caractérisée lorsque vous revendez un bien plus cher que son prix d’achat. La plus-value est alors la différence entre le prix de vente et le prix d’achat.
L’activité LMP est soumise au régime fiscal des plus-values professionnelles.
Lorsque vous faites une plus-value en LMP, selon la durée de votre activité et le montant de vos recettes locatives, vous pouvez bénéficier d’une exonération d’impôt :
Si vous êtes loueur en meublé professionnel et que vous optez pour le régime fiscal réel, vous pouvez déduire vos charges de vos recettes locatives, mais pas que.
Il arrive que les dépenses liées à l’activité LMP soient supérieures aux revenus locatifs générés par cette même activité. Vous créez ainsi un déficit, un « trou » : vous perdez de l’argent.
Heureusement, vous pouvez imputer ce déficit sur votre revenu global des années suivantes jusqu’à la 6e année inclusivement.
😎 Vous avez bien lu, sur votre revenu global et pas uniquement sur votre revenu locatif.
Ce système de report du déficit permet ainsi de faire baisser votre imposable des années suivantes, donc de payer moins d’impôts.
⛔ Attention, le report du déficit est ouvert uniquement au loueur en meublé professionnel qui a choisi le régime fiscal réel. Si vous avez choisi le régime fiscal micro-BIC, vous ne pouvez pas reporter votre déficit.
Le paiement des prélèvements sociaux et des cotisations sociales en LMP
L’activité LMP impose le paiement de prélèvements sociaux. Ces prélèvements sociaux forment une imposition au taux de 17,2%, découpé en plusieurs points :
Le loueur en meublé professionnel doit également s’acquitter des cotisations sociales, en plus des prélèvements sociaux. Ce n’est pas le cas du loueur en meublé non professionnel (LMNP) qui n’est soumis qu’au paiement des prélèvements sociaux.
Quid de la TVA pour le loueur en meublé professionnel ?
Le loueur en meublé professionnel n’est pas assujetti à la TVA. Il n’a pas non plus la possibilité d’opter pour la TVA.
Il est tout à fait possible de combiner le statut LMP avec la création d’une entreprise. Ainsi, il n’est pas rare de créer une SARL immobilière avec laquelle faire de la location meublée.
Néanmoins, attention aux différences de fiscalité entre loueur en meublé professionnel sans entreprise et loueur en meublé professionnel combiné à une entreprise :
LMP et LMNP regroupent certains avantages communs en matière de fiscalité. Sans aller dans le détail (vous pouvez directement consulter mon article sur la différence entre LMNP et LMP lorsque l’on fait de la location meublée 😉), voici l’essentiel des points communs entre location meublée non professionnelle et location meublée professionnelle :
⛔ Attention, si le report du déficit est effectivement possible en LMNP comme en LMP, une différence de taille subsiste : si vous êtes non professionnel, l’imputation du déficit est possible seulement sur le revenu locatif, alors que si vous êtes professionnel, l’imputation du déficit est possible sur le revenu global.
Le statut de loueur en meublé professionnel ou LMP permet de mettre en location un bien immobilier meublé (ou plusieurs !) afin d’en tirer des loyers appelés recettes locatives ou revenus locatifs.
👉 En simple et efficace : vous louez meublé, vous générez des revenus.
Des revenus locatifs, c’est bien (très bien même), mais quid des impôts ?
🤓 Je vous explique tout en détail juste après un rappel sur les conditions pour être LMP.
Il ne suffit pas de vouloir être loueur en meublé professionnel pour effectivement l’être. Vous ne pouvez pas « choisir » entre le statut professionnel et le statut non professionnel (LMNP), il faut remplir certaines conditions.
Deux conditions doivent impérativement être remplies pour être considéré comme LMP :
Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, vous êtes considéré comme LMNP, loueur en meublé non professionnel. Pour en savoir plus sur le statut LMNP, vous pouvez consulter mon article ultra complet sur le sujet juste ici 😉
Cela tombe sous le sens, mais pour être loueur en meublé, il faut louer… meublé. 🕵🏼
Blague à part, pour qu’un logement soit considéré comme « meublé », il doit contenir les éléments suivants :
Cette condition de location meublée vaut pour le LMP comme pour le LMNP.
Et si vous ne la respectez pas ? Vous risquez la requalification de votre location meublée en location vide, ce qui modifie la fiscalité applicable. Alors faites attention !
L’info que vous attendiez avec impatience : comment sont imposés vos revenus LMP ?
Il est important de savoir que l’activité LMP est une activité commerciale aux yeux de l’administration fiscale, contrairement à la location nue.
Vos revenus LMP sont donc imposés, au titre de l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
En parallèle, vous pouvez choisir entre deux régimes d’imposition :
Ces régimes ont récemment évolué avec le projet de loi « anti airbnb », il faut donc distinguer l’imposition des revenus locatifs en LMP avant et après la réforme.
L’ancien modèle s’applique pour les recettes locatives perçues en 2023 et en 2024.
🏡 Je fais de la location meublée longue durée.
🏝️ Je fais de la location meublée de tourisme.
💡 On constate que le régime de la location meublée longue durée est le même que pour la location d’un meublé de tourisme non classé. Or, un meublé de tourisme se loue bien plus cher à la nuit qu’une location longue durée. C’est pour réduire cette niche fiscale que la proposition de loi anti airbnb a été faite.
Le nouveau modèle s’applique pour les recettes locatives perçues à partir de 2025. Attention, depuis la dissolution de l’Assemblée nationale du 9 juin 2024, l’avenir de cette proposition de loi n’est pas certain. Les discussions autour du projet de loi sont en pause.
À l’heure actuelle, voici ce qui est proposé :
🏡 Je fais de la location meublée longue durée. Le régime de la location meublée longue durée ne change pas avec la proposition de loi « anti airbnb », qui vise la location meublée de tourisme.
🏝️ Je fais de la location meublée de tourisme.
Si vous vendez l’un de vos biens mis en location meublée avec votre statut LMP, il est possible que vous fassiez une plus-value.
💡 Une plus-value immobilière est caractérisée lorsque vous revendez un bien plus cher que son prix d’achat. La plus-value est alors la différence entre le prix de vente et le prix d’achat.
L’activité LMP est soumise au régime fiscal des plus-values professionnelles.
Lorsque vous faites une plus-value en LMP, selon la durée de votre activité et le montant de vos recettes locatives, vous pouvez bénéficier d’une exonération d’impôt :
Si vous êtes loueur en meublé professionnel et que vous optez pour le régime fiscal réel, vous pouvez déduire vos charges de vos recettes locatives, mais pas que.
Il arrive que les dépenses liées à l’activité LMP soient supérieures aux revenus locatifs générés par cette même activité. Vous créez ainsi un déficit, un « trou » : vous perdez de l’argent.
Heureusement, vous pouvez imputer ce déficit sur votre revenu global des années suivantes jusqu’à la 6e année inclusivement.
😎 Vous avez bien lu, sur votre revenu global et pas uniquement sur votre revenu locatif.
Ce système de report du déficit permet ainsi de faire baisser votre imposable des années suivantes, donc de payer moins d’impôts.
⛔ Attention, le report du déficit est ouvert uniquement au loueur en meublé professionnel qui a choisi le régime fiscal réel. Si vous avez choisi le régime fiscal micro-BIC, vous ne pouvez pas reporter votre déficit.
Le paiement des prélèvements sociaux et des cotisations sociales en LMP
L’activité LMP impose le paiement de prélèvements sociaux. Ces prélèvements sociaux forment une imposition au taux de 17,2%, découpé en plusieurs points :
Le loueur en meublé professionnel doit également s’acquitter des cotisations sociales, en plus des prélèvements sociaux. Ce n’est pas le cas du loueur en meublé non professionnel (LMNP) qui n’est soumis qu’au paiement des prélèvements sociaux.
Quid de la TVA pour le loueur en meublé professionnel ?
Le loueur en meublé professionnel n’est pas assujetti à la TVA. Il n’a pas non plus la possibilité d’opter pour la TVA.
Il est tout à fait possible de combiner le statut LMP avec la création d’une entreprise. Ainsi, il n’est pas rare de créer une SARL immobilière avec laquelle faire de la location meublée.
Néanmoins, attention aux différences de fiscalité entre loueur en meublé professionnel sans entreprise et loueur en meublé professionnel combiné à une entreprise :
LMP et LMNP regroupent certains avantages communs en matière de fiscalité. Sans aller dans le détail (vous pouvez directement consulter mon article sur la différence entre LMNP et LMP lorsque l’on fait de la location meublée 😉), voici l’essentiel des points communs entre location meublée non professionnelle et location meublée professionnelle :
⛔ Attention, si le report du déficit est effectivement possible en LMNP comme en LMP, une différence de taille subsiste : si vous êtes non professionnel, l’imputation du déficit est possible seulement sur le revenu locatif, alors que si vous êtes professionnel, l’imputation du déficit est possible sur le revenu global.
Fondateur de Monsieur Hugo & Serial Investisseur depuis 15 ans
Je suis le CEO et le fondateur de Monsieur Hugo : le 1er assistant personnel en gestion locative des propriétaires malins.
J'ai maintenant plus de 15 ans d'expérience en investissement et gestion locative.
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