70% des impayés arrivent sans prévenir
Protégez-vous avec une caution blindée juridiquement
Comme je vous l’indiquais dans l’introduction, le bail est votre protection numéro une ! C’est LE contrat qui matérialise les droits et les obligations du propriétaire et du locataire.
C’est pour cela qu’il ne faut pas vous jeter sur le premier bail trouvé sur internet !
Lors de la signature du bail, et pour garantir le paiement du loyer du locataire, il est courant de demander au locataire s’il a un garant. Ce n’est pas obligatoire mais je vous le conseille vivement !
Le garant est la personne qui, dans un document écrit appelé acte de cautionnement, s’engage envers le propriétaire du logement loué à payer les dettes locatives du locataire en cas de défaillance de sa part.
Pour formaliser cet engagement, la personne qui se porte garant signe un acte de caution.
Il existe 2 formes de caution :
La caution simpleLa caution solidaire
La caution simple vous permet de faire appel à la caution uniquement si votre locataire n’est pas en mesure de payer ses dettes locatives.
En cas d’impayé, vous devez d’abord vous adresser au locataire en lui envoyant un commandement de payer.
L’huissier qui est chargé de rédiger cet acte doit en même temps en envoyer une copie à la caution qui l’informera.
Faites attention à bien informer l’huissier qu’il y a une (ou plusieurs) caution dans le dossier car si la caution n’a pas été informée par l’huissier, elle n’est pas tenue de payer les éventuels intérêts mis à la charge du locataire pour paiement tardif des dettes locatives.
Si, malgré le commandement de payer, votre locataire ne parvient pas à régler ses dettes, vous pourrez alors vous adresser à la caution en lui expédiant un courrier recommandé avec avis de réception.
Vous informerez dans ce courrier la personne qui s’est portée caution du locataire de son obligation de se substituer au locataire défaillant en réglant à sa place les loyers impayés.
La caution solidaire vous permet en tant que propriétaire de faire appel directement à la caution dès le premier impayé, sans même passer par le locataire et donc sans même rechercher à savoir si celui-ci pourrait payer.
Peu importe donc si le locataire ne peut pas ou ne veut pas payer sa dette.
Je vous conseille de toujours vous adresser à la caution par lettre recommandée avec avis de réception.
S’il y a plusieurs cautions solidaires, vous pourrez réclamer la totalité de la dette du locataire à une seule de ces cautions en choisissant celle qui est la plus solvable (par exemple, celle qui présente le salaire le plus conséquent) ou à l’ensemble des cautions.
Mais attention, si la caution n’est pas en mesure de payer les dettes locatives, elle peut demander des délais de paiement en saisissant le tribunal d’instance.
Si sa situation financière est telle que ces délais ne suffisent pas, elle peut saisir la commission de surendettement du département de sa résidence.
Lors de la signature du bail, et pour garantir le paiement du loyer du locataire, il est courant de demander au locataire s’il a un garant (aussi appelé caution). Ce n’est pas obligatoire mais je vous le conseille vivement ! Le garant est la personne qui, dans un document écrit appelé acte de cautionnement, s’engage envers le propriétaire du logement loué à payer les dettes locatives du locataire en cas de défaillance de sa part. Pour formaliser cet engagement, la personne qui se porte garant signe un acte de caution. Il existe 2 formes de caution : • La caution simple • La caution solidaire En cas d’impayés de la part de votre locataire, les procédures à suivre sont différentes selon qu’il s’agit d’une caution simple ou solidaire.
La caution simple vous permet de faire appel à la caution uniquement si votre locataire n’est pas en mesure de payer ses dettes locatives. En cas d’impayé, vous devez d’abord vous adresser au locataire en lui envoyant un commandement de payer (ainsi qu’une copie à son garant) rédigé par un huissier de justice. L’huissier va demander à votre locataire d’exécuter ses obligations.
Faites attention à bien informer l’huissier qu’il y a une (ou plusieurs) caution dans le dossier car si la caution n’a pas été informée par l’huissier, elle n’est pas tenue de payer les éventuels intérêts mis à la charge du locataire pour paiement tardif des dettes locatives.
Si, malgré le commandement de payer, votre locataire ne parvient pas à régler ses dettes, c’est à ce moment précis que vous pourrez alors vous adresser à la caution en lui expédiant un courrier recommandé avec avis de réception : la caution aura pour obligation de se substituer au locataire défaillant en réglant à sa place les loyers impayés.
Je vous conseille vivement d’opter de préférence pour la caution solidaire car elle vous permet en tant que propriétaire de faire appel directement à la caution dès le premier impayé, sans même passer par le locataire et donc sans même rechercher à savoir si celui-ci pourrait payer. Peu importe donc si le locataire ne peut pas ou ne veut pas payer sa dette, vous pouvez directement demander le remboursement de la dette à la caution. S’il y a plusieurs cautions solidaires, vous pourrez réclamer la totalité de la dette du locataire à une seule de ces cautions en choisissant celle qui est la plus solvable (par exemple, celle qui présente le salaire le plus conséquent) ou à l’ensemble des cautions. Mais attention, si la caution n’est pas en mesure de payer les dettes locatives, elle peut demander des délais de paiement en saisissant le tribunal d’instance. Ce que vous devez retenir en choisissant une caution solidaire :
Vous louez à un étudiant ou à un apprenti : C’est le seul cas ou vous pouvez cumuler un garant et souscrire à une GLI. Tous les contrats de Garantie Loyers Impayés (GLI), imposent de passer par un acte de caution solidaire (et non simple) lorsque vous souhaitez garantir les loyers d’un bail signé par un étudiant / apprenti avec garant.
Pour formaliser cette garantie, vous devez établir un acte de caution solidaire. C’est un document qui sera annexé au bail de location. Il est signé par vous et par le garant (la personne se portant caution).1.3.1 Quelles sont les informations obligatoires qui doivent y figurer ? Pour être valable, l’acte de caution reprend les mentions obligatoires :
Le montant du loyer.
Les conditions de révision du loyer.
La durée d’engagement de la caution.
Le nom du colocataire dont le congé met fin à l’engagement du garant le cas échéant.
La mention juridique indiquant que le garant a bien conscience de l’engagement qu’il prend.
La reproduction de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.
La durée de la caution n’est pas encadrée par la loi. Il peut s’agir d’une caution à durée déterminée ou à durée indéterminée.
CAS 1 : ce que vous devez savoir si vous choisissez une durée déterminée pour l’engagement de la caution.
Généralement, le garant s’engage pour la durée du bail initial : 3 ans pour une location vide avec 2 renouvellements. Le garant se porte donc caution pendant 9 ans pour une location vide. Dans ce cas, il ne peut rompre son engagement et il ne peut pas résilier l’acte de cautionnement avant la date de fin prévue dans le contrat. Je vous conseille de partir sur une durée déterminée pour l’engagement du garant en vous limitant à 2 renouvellements (pour une location vide) faute de quoi le locataire ou le garant pourrait demander à requalifier l’engagement donné en un cautionnement à durée indéterminée.
CAS 2 : que se passe t’il si vous choisissez une durée indéterminée pour l’engagement de la caution ?
Si vous ne précisez pas de durée d’engagement pour le garant dans l’acte de caution, cela sous-entend que le garant s’engage pour une durée indéterminée.
En pratique, cela veut dire que le garant peut le résilier unilatéralement et à tout moment. Cependant, cela ne signifie pas que la caution sera immédiatement libérée de ses obligations : la résiliation ne pourra prendre fin qu’à l’expiration du bail en cours.
Concrètement, cela signifie que le garant reste tenu des dettes locatives jusqu’à la fin du contrat de location en cours, et son engagement peut prendre fin à partir de la reconduction ou du renouvellement du bail. Si le garant ne se désengage pas, il reste alors garant durant toute la durée du bail, même en cas de renouvellement.
Si vous vendez votre logement avec un bail en cours de bail, le garant n’est pas libérée de son engagement, sauf clause contraire dans l’acte de cautionnement. De même en cas de décès du garant, ses héritiers sont tenus des dettes existantes au jour du décès.
Depuis la nouvelle loi Alur (novembre 2018), la réglementation a simplifié la procédure pour remplir l’acte de caution : le garant n’a plus besoin de reproduire des mentions manuscrites qui étaient sources de litiges (ratures, erreurs, omissions). Maintenant, le garant peut signer directement en ligne l’acte de caution : il n’a plus besoin de recopier ces mentions manuscrites. C’est un gain de temps pour tout le monde et ça limite les erreurs. Vous avez encore la possibilité de faire signer manuscritement l’acte de caution par le garant. Vous devez faire signer et parapher chaque page de l’acte avec le garant physiquement présent. S’il ne peut venir à la signature, vous pouvez lui demander de faire authentifier sa signature en mairie, sinon vous prenez le risque que le garant conteste avoir signé le document en cas de litige.
Fondateur de Monsieur Hugo & Serial Investisseur depuis 15 ans
Je suis le CEO et le fondateur de Monsieur Hugo : le 1er assistant personnel en gestion locative des propriétaires malins.
J'ai maintenant plus de 15 ans d'expérience en investissement et gestion locative.
70% des impayés arrivent sans prévenir
Protégez-vous avec une caution blindée juridiquement
Que dit la loi à ce sujet ? Le Code civil définit le cautionnement comme l’acte écrit par lequel une personne (la caution) s’engage envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de ce dernier. Dans le cas du contrat de location, la caution...