La hantise de tout bailleur, c’est clairement les impayés (avec les squatteurs peut être, mais ça c’est une autre paire de manches).
Mais cette hantise peut devenir cauchemardesque si le contrat de bail est mal rédigé.
Parce que le contrat de bail ne sert pas uniquement à organiser la location.
Le contrat de bail sert aussi à protéger le bailleur.
Il n’empêchera pas les impayés.
Mais il pourra vous aider à régler la situation bien plus facilement, avec la loi de votre côté.
Ce petit miracle, c’est la clause résolutoire.
Et je vais vous expliquer comment vous en servir !
Les points à retenir
- 🔔 La clause résolutoire permet la résiliation de plein droit du contrat de bail
- 🔔 Les motifs de résiliation du bail sont encadrés par la loi
- 🔔 La clause résolutoire doit absolument être écrite dans le contrat de bail pour être appliquée
- 🔔 L’application d’une clause résolutoire est toujours précédée d’une mise en demeure et d’un commandement de commissaire de justice (sauf pour les troubles de voisinage)
- 🔔 Le juge intervient en dernier recours pour constater la validité de la clause résolutoire
Qu’est-ce qu’une clause résolutoire ?
Petite mais costaud !
C’est comme ça que je résumerais la clause résolutoire !
Elle se cache dans le contrat de bail.
Elle ne fait jamais plus de quelques lignes.
Pourtant, elle est très puissante.
La clause résolutoire permet, tout simplement, de résilier automatiquement le bail lorsqu’une obligation n’est pas remplie par l’une des parties au contrat.
Exemple : Une clause résolutoire peut prévoir que si le locataire ne paye pas son loyer, le bail sera résilié de plein droit.
- Notre assistant IA adapte automatiquement les clauses à votre bien
- Des clauses spécifiques rédigées par des juristes AXA
- Signature électronique légale incluse (prêt en 10min)
Les différents motifs de la clause résolutoire
Bien entendu, la clause résolutoire ne peut pas exister pour n’importe quel motif.
Comme d’habitude, la loi encadre strictement les motifs de fin de bail.
Par exemple, une clause résolutoire qui indiquerait que le bail sera résilié de plein droit si le locataire adopte un poisson rouge, sera réputée non écrite.
En bref, vous ne pourrez pas l’utiliser pour mettre votre locataire dehors.
Voici les motifs qui permettent à votre clause résolutoire d’être (vraiment) valide.
Clause résolutoire : non-paiement du loyer et/ou des charges
C’est le motif n°1 qui inquiète tout bailleur averti !
Parce que sans paiement du loyer, le modèle de l’investissement locatif s’effondre.
Il est donc extrêmement judicieux de prévoir dans votre contrat de bail une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer (et des charges locatives).
Clause résolutoire : troubles anormaux de voisinage
Souvent sous-estimés, les troubles anormaux de voisinage peuvent faire de gros dégâts.
Si votre locataire ne respecte pas son obligation d’user paisiblement du bien loué, il s’expose certes à des sanctions juridiques (libre au syndic et aux voisins de porter plainte), mais il s’expose aussi au courroux de la clause résolutoire !
Clause résolutoire : absence de souscription à une assurance habitation
Discrète, l’assurance habitation ne fait que rarement parler d’elle pendant la durée du bail.
Généralement, le bailleur vérifie au début, et puis voilà.
Sauf que techniquement, vous avez le droit (et je vous le conseille fortement) de demander chaque année à votre locataire une preuve qu’il a bien souscrit une assurance habitation.
Si ce n’est pas le cas… clause résolutoire !
Clause résolutoire : absence de versement du dépôt de garantie
La signature du bail est presque toujours assortie d’un dépôt de garantie.
Je pense que vous avez compris le principe. Clause résolutoire.
Comment faire appliquer une clause résolutoire ?
La théorie, c’est bien, la pratique, c’est mieux !
La clause résolutoire doit exister
Vous allez me trouver un peu sanguin, mais c’est tellement important qu’il faudrait l’écrire en police 150, gras souligné, au milieu de l’article (ne me tentez pas).
Pour appliquer la clause résolutoire, il faut… qu’elle existe.
Ça paraît évident, mais pourtant de nombreux bailleurs oublient de l’écrire dans le contrat de bail.
Ou ne sont pas assez explicites dans sa formulation.
Résultat : au moment de l’appliquer, ils sont bloqués.
La mise en demeure
La clause résolutoire, c’est la résiliation de plein droit du contrat.
Mais ce n’est pas totalement automatique pour autant.
Si vous constatez un manquement de votre locataire à ses obligations, vous devez avant tout lui envoyer une mise en demeure.
Vous lui rappelez ses obligations.
Vous lui signifiez le délai dont il dispose pour régulariser sa situation.
Le commandement délivré par commissaire de justice
Bon, la mise en demeure n’a rien donné.
Il est temps de faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice).
Si la clause résolutoire concerne le versement du loyer, un commandement de payer est délivré au locataire par le commissaire de justice.
La loi prévoit expressément le contenu du commandement de payer :
- La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette
- Le montant mensuel du loyer et des charges
- Le décompte de la dette
- L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion
- La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière
- La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce
Concernant le paiement du dépôt de garantie et le défaut d’assurance habitation, un commandement de commissaire de justice est également délivré au locataire.
Le seul cas spécifique concerne les troubles anormaux de voisinage. Dans cette situation, pas de commandement de commissaire de justice. On passe directement à l’étape d’après : le juge.
- Notre assistant IA adapte automatiquement les clauses à votre bien
- Des clauses spécifiques rédigées par des juristes AXA
- Signature électronique légale incluse (prêt en 10min)
L’application de la clause résolutoire par le juge
La mise en demeure n’a rien donné, le commandement de payer non plus.
Il nous reste donc le passage devant le juge.
En principe, rien de bien compliqué.
Le juge se contente d’appliquer la clause résolutoire.
Il vérifie que la clause est bien rédigée et valable.
Il vérifie que les conditions d’application de la clause sont bien réunies.
Et enfin, la clause résolutoire peut être mise en œuvre !
Cas particulier des troubles anormaux de voisinage : le juge va vérifier que les troubles sont bien caractérisés. Il ne se contente donc pas de vérifier que la clause résolutoire est valide.
Petite… mais bien utile !
L’intérêt principal de la clause résolutoire réside surtout dans l’étape finale : le juge se contente de l’appliquer si tous les éléments sont réunis.
Le juge n’a pas à se demander si oui ou non il faut résilier.
Il va vérifier que la clause résolutoire s’applique.
L’aléa pour le bailleur est donc plus faible qu’en passant par une procédure classique.
Mon seul conseil : rédigez correctement votre clause résolutoire pour éviter les mauvaises surprises !
