Mettre un bien immobilier en location, ce n’est pas juste poster une annonce et encaisser le loyer.
C’est aussi gérer des imprévus.
Des obligations légales.
Des diagnostics.
Des locataires parfois charmants… parfois moins. 🤡
Du rêve à la catastrophe, il n’y a qu’un pas.
- ❌ Perte de 1 à 2% sur votre rentabilité si le loyer est trop bas.
- ❌ Impayé, stress, si vous choisissez le mauvais locataire.
- ❌ Amendes administratives de 5 000€ si votre bail est mal rédigé.
- ❌ Requalification de votre bail en nu si l’état des lieux est mal fait..
Des exemples comme ça, j’en ai plein d’autres.
Vous pensez avoir acheté une rente…
Mais vous avez acheté un problème.
La bonne nouvelle, c’est qu’il est possible de retourner la situation à votre avantage.
Facilement. 😌
Aux oubliettes les erreurs classiques du débutant mal informé.
Ce guide, c’est votre assurance anti-problèmes.
Un véritable plan d’action béton pour louer sereinement !
En bonus : je mets à votre disposition gratuitement des outils puissants pour sécuriser votre mise en location.
Pourquoi louer son appartement ?
Rappelons les bases : pourquoi investir dans l’immobilier locatif ?
Quel est l’intérêt, concrètement, vu les risques ?
Déjà, il est évident qu’en étant bien préparé, bien informé (en lisant régulièrement le blog de MonsieurHugo, par exemple 🤓), les risques de se planter diminuent fortement.
Les avantages sont trop nombreux pour passer à côté :
- Des revenus réguliers – sans changer de vie pour autant. Pas besoin de créer LA start-up à succès et bouleverser tout votre quotidien pour générer des revenus et assurer vos arrières.
- La pierre, c’est fiable. Même si le marché fluctue, l’investissement locatif reste sûr.
- Un patrimoine… financé par autrui. Si votre investissement est bien calculé, le loyer rembourse vos mensualités.
- C’est 100% contrôlé par vous. L’avantage avec l’investissement locatif, c’est le contrôle. Vous décidez du bien, du locataire, de la fiscalité applicable, bref, vous restez maître de la situation.
Louer son logement : préparer l’appartement à la location
Il est évident que la rentabilité et les revenus locatifs ont une place importante dans la vie d’un bailleur.
Mais ne pas penser au locataire est une erreur fatale.
Un locataire heureux, c’est un locataire qui paye.
Votre locataire doit se sentir bien si vous voulez qu’il reste.
✅ Location vide : la tâche est moins fastidieuse, mais quand même.
Avant la mise en location, nettoyez, réparez, rafraîchissez. Proposez des équipements de qualité (sans pour autant casser la tirelire, il est possible d’installer une cuisine équipée de bonne facture), assurez-vous que tout fonctionne.
✅ Location meublée : toujours en cherchant le bon rapport qualité prix, meublez correctement le logement. Trois assiettes et des couverts qui se battent en duel, c’est non.
Profitez également de cette période pour remplir certaines obligations légales :
- Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE)
- La vérification de l’état de l’installation électrique et du gaz
- Les différents diagnostics en fonction de votre situation (plomb, amiante, ERP, bruit, etc.)
💡 Tous ces diagnostics doivent être fournis avant la signature du contrat de bail.
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- Des clauses spécifiques rédigées par des juristes AXA
- Signature électronique légale incluse (prêt en 10min)
Louer son logement : fixer le montant du loyer
Le nerf de la guerre.
Un loyer mal fixé au départ = votre revenu locatif qui dégringole.
Et pour augmenter le loyer une fois le locataire en place, c’est une autre paire de manches.
Donc, l’idéal, c’est de déterminer le bon loyer dès le départ.
- Listez les atouts de votre logement
- Comparez avec des biens similaires mis en location dans le quartier
- Consultez les sites spécialisés qui donnent généralement une fourchette de prix
Attention aux zones tendues : certaines zones sont soumises à l’encadrement des loyers, vous devrez alors respecter un loyer de référence. Pensez à vérifier si votre commune est concernée.
Conseil de pro : vous n’avez qu’un site de référence, c’est celui de l’état pour aller vérifier tout de suite si votre ville est en zone tendu ou en zone ou les loyers sont plafonnées.
Vous saisissez le code postal et vous avez un retour immédiat.
La réglementation évolue tous les ans, pensez à le vérifier avant chaque remise en location.
🤔 Faut-il déterminer le montant du loyer en fonction du montant du crédit ?
Oui et non.
L’idéal, c’est d’estimer le montant du loyer avant même d’acheter le logement, afin de voir s’il pourrait correspondre aux mensualités du crédit.
Donc, ne pas acheter sur un coup de tête pour ensuite découvrir que les mensualités du crédit s’élèvent à 800 euros mais qu’il sera impossible de louer au-dessus de 500 euros par mois.
L’étude de marché se fait en amont.
Il est souvent plus difficile, une fois le bien acheté, de vouloir aligner mensualités et loyer si ce travail n’a pas été fait au départ.
Louer son logement : choisir le type de bail
Les premières questions à se poser sont :
- Location saisonnière ou location long terme ?
- Location vide ou location meublée ?
Voici un bref comparatif :
🏠 Location vide. Bail de 3 ans renouvelable, préavis de 3 mois sauf zone tendue, loyer plus faible mais charges propriétaire plus faibles, fiscalité moins avantageuse qu’en LMNP, facilité de mise en place.
🏠 Location meublée. Bail d’1 an renouvelable (ou bail étudiant de 9 mois), préavis d’1 mois, loyer plus élevé mais charges plus élevées, fiscalité LMNP avantageuse, gestion plus complexe.
🏠 Location saisonnière. Durée du bail de quelques jours à 3 mois, pas de préavis, loyer plus élevé à la nuit mais turnover très important donc gestion très importante. Plus de contraintes légales qu’en location longue durée.
🔎 Chaque type de location (vide, meublée, saisonnière) implique un contrat de bail précis, avec des clauses obligatoires et propres à chacun (détail du loyer, dépôt de garantie, durée, préavis, diagnostics, etc.).
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- Protégez-vous des impayés en incluant les bonnes clauses
- Évitez les baisses de loyer à cause de vieux baux obsolètes
Ne négligez pas la fiscalité !
La fiscalité est aussi importante que l’emplacement du bien.
Bien choisir votre fiscalité, c’est augmenter votre rentabilité, c’est aussi répondre à des enjeux de transmission de patrimoine, c’est aussi pouvoir investir à plusieurs…
La fiscalité ne s’invente pas et ne s’improvise pas. N’hésitez pas à consulter un fiscaliste qui pourra vous accompagner au mieux en fonction de vos objectifs.
Faites vos simulations rapidement avec notre simulateur fiscal
La théorie c’est bien mais la pratique c’est mieux 😉
Si vous souhaitez faire vos propres simulations et sans vous tromper dans tous les calculs, je vous invite à télécharger gratuitement notre simulateur de rentabilité sous Excel qui calcule pour vous les différentes rentabilités locatives, les impots à payer…
Faite un test et calculez vos économies d’impôts sur votre propre bien : le simulateur va comparer le régime micro-BIC et le régime réel. Il va calculer automatiquement vos différents déficits en fonction de vos régimes (nu, meublé, avec abattement, au réel) : une pépite pour faire vos simulations 😉
Après l’avoir téléchargé, voici ce que vous obtiendrez :
Louer son logement : rédiger l’annonce de location
Une annonce immobilière bien faite et qui donne envie, c’est la base pour attirer un maximum de profils.
Rien de pire que les annonces avec deux photos floues dont une photo de la façade de l’immeuble, avec pour seule description « T2 bon état visites ok ».
(J’exagère pas du tout en plus 😭)
Voici mes conseils pour une annonce immobilière béton :
- ✅ Clarté et précision. Nombre de pièces, surface, étage, type de chauffage, équipements (cuisine notamment), ascenseur, montant des charges (et ce qu’il y a dedans), meublé ou vide, etc.
- ✅ Honnêteté. Ne mentez pas, ça ne sert à rien, le potentiel locataire s’en rendra compte très vite et vous ne signerez rien du tout.
- ✅ Photos de qualité. Vous achèteriez un vêtement en vous fondant uniquement sur la description, sans aucune photo ? Non. Pour un appartement, c’est pareil. Appartement rangé, luminosité au top et photos bien cadrées sont de rigueur.
- ✅ Respect de la légalité. N’oubliez pas de mentionner le diagnostic de performance énergétique de l’appartement dans l’annonce.
- ✅ Disponibilité. Restez disponible ! Vous êtes en période de mise en location, c’est prenant mais si vous voulez louer vite, ne mettez pas une semaine à répondre aux demandes et proposez des visites rapidement.
Louer son logement : la gestion des visites
C’est dans cet appartement que votre futur locataire va vivre.
C’est lors de la visite que tout se joue.
En amont, préparez l’appartement (ménage, volets ouverts) et anticipez les questions que le futur locataire pourra vous poser (montant des charges, type de chauffage, commerces à proximité, raccordement internet, etc.).
Prenez votre temps, sans pour autant faire durer la visite 3 plombes.
30 minutes par personne est généralement suffisant, tout compris.
Mon conseil : faire visiter le logement à plusieurs personnes en même temps, c’est tentant… mais c’est aussi galère. Vous allez comprendre pourquoi juste après.
Comment ne plus galérer pour organiser les visites ?
La gestion des visites. C’est toujours une vraie galère à organiser.
Vous venez de passer une annonce sur Leboncoin ou Pap.
Vous allez surement recevoir des dizaines de mails de candidats intéressés pour visiter votre bien.
Mais vous n’avez pas forcément le temps d’y répondre et encore moins l’envie d’échanger de nombreux mails pour fixer l’heure du RDV.
Combien de fois avez-vous reçu des dossiers incomplets des locataires ? Si vous devez relancer chaque locataire, il va vous falloir un assistant !
Cela fait maintenant plus de 20 ans que je gère mes biens seul sans agence et la gestion des visites à toujours été une perte de temps pour moi.
C’est en autre pour cela que j’ai créé le Doctolib de la visite : Monsieur Hugo, un assistant personnel qui s’occupe de planifier vos visites de façon automatique sans que vous y passer des heures 😉
Avec Monsieur Hugo, vous avez acces à un tableau de bord pour organiser efficacement votre mise en location :
- Vous disposez d’un agenda en ligne où les candidats vont prendre RDV en 3 clics (comme chez le médecin).
- Vous recevez des dossiers complets.
- Vous consultez, filtrez et comparez tous les dossiers sur une seule et même interface.
Voici à quoi ressemble votre tableau de bord :
Facile à utiliser, l’application est gratuite : en savoir plus.
Louer son logement : sélectionner le locataire idéal
On en rêve tous : le locataire idéal, gentil, poli, qui paye en temps et en heure et qui rend l’appartement tout beau tout propre lors de l’état des lieux de sortie. 🥰
Voici quelques pistes à ne pas négliger pour maximiser vos chances de trouver la perle rare :
✅ Dossier complet et solide.
C’est la base.
Vous devez vous assurer que le futur locataire a les ressources suffisantes pour payer le loyer chaque mois, sans difficulté.
- Revenus stables
- Montant des revenus : au moins 2,5 à 3 fois le montant du loyer charges comprises
- Garantie supplémentaire : garant physique ou garantie Visale.
💡 Mon conseil : privilégiez les revenus nets, récurrents, et vérifiez qu’ils ne sont pas ponctuels (prime, mission courte, etc.).
🚨 Bien entendu, un locataire avec de bons moyens financiers ne garantit pas à 100% qu’il n’y aura pas d’impayés. Même avec le meilleur dossier du monde, il y a des mauvais payeurs. Mais vous diminuez déjà les risques en sélectionnant des dossiers stables.
✅ Détecter les faux dossiers de location
Il y a de plus en plus de faux dossiers de location car les locataires ne trouvent plus de logement. Frauder c’est devenu la norme pour trouver un logement. C’est de plus facile de modifier un bulletin de salaire, Paint suffit !
Votre objectif en tant que bailleur est de détecter les faux dossiers de location, car ils sont source d’impayés…
Pour vous aider, j’ai rédigé un guide complet où je vous montre pas à pas comment identifier les faux documents. Vous pouvez télécharger gratuitement ce guide depuis mon blog en allant ici.
La théorie : c’est important de la connaitre !
Mais en pratique, vous n’aurez peut-être pas le temps de consacrer 10mn à étudier le dossier de chaque candidat et de leur garant.
Je mets à votre disposition un outil anti-fraudeur : cet outil est gratuit, il permet de vérifier de façon automatique tous les pièces justificatives d’un locataire. Il vérifie aussi les revenus du salarié avec ceux enregistré aux centres des impôts.
Il est disponible sur votre compte Monsieur Hugo. Les dossiers des locataires sont vérifiés dans la journée et vous êtes averti en temps réel.
Voici à quoi il ressemble sur l’interface Monsieur Hugo :
✅ Comportement lors des visites.
C’est le point que je voulais soulever lorsque j’ai déconseillé de faire visiter plusieurs personnes en même temps.
Si vous prenez le temps de faire visiter une seule personne/couple à chaque fois, vous pourrez discuter et prêter attention à des petits détails (est-ce que la personne propose de se déchausser, demande avant de toucher à tout, etc.).
C’est tout aussi important pour le futur locataire de voir qui sera son propriétaire et d’entamer la conversation.
🚫 Evidemment, il s’agit de repérer si la personne est respectueuse du lieu (ce qui est un bon indicateur pour la suite), il est hors de question de faire de la discrimination : pas de sélection sur des critères personnels, religieux, d’origine, etc.
Louer son logement : le contrat de bail
Annonce passée, visites effectuées, locataire idéal trouvé… vous y êtes presque !
Tout repose désormais sur LE document à avoir quand on loue son logement :
➡️ L’irremplaçable contrat de bail ⬅️
Si vous jetez un œil au reste du blog, vous trouverez facilement les articles que j’ai déjà rédigé au sujet du contrat de bail pour une location vide et du contrat de bail pour une location meublée.
⚖️ Le contenu du contrat de bail est régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Votre contrat de bail doit être béton, à jour de la réglementation, avec les bonnes annexes.
La plus grande difficulté des bailleurs aujourd’hui est qu’ils ont du mal à bien remplir leur contrat et de personnaliser les clauses du bail. Un bail imprécis est source de litiges.
Lorsque j’ai créé Monsieur Hugo, ma priorité était de sécuriser tout le process de mise en location pour trouver un locataire sérieux, solvable et limiter les litiges locatifs.
C’est pour cela que nous avons intégrer une application juridique de rédaction de contrat de bail qui permet aux bailleurs de rédiger en ligne un bail conforme et de le signer électroniquement.
Nos algorithmes adaptent de façon automatique les clauses du bail pour etre conforme à votre location. Meme si vous n’êtes pas juriste, vous aurez la garantie d’avoir un bail conforme, à jour de la réglementation.
Voici à quoi ressemble l’interface Monsieur Hugo pour créer un bail conforme en moins de 10 minutes :
Louer son logement : l’état des lieux
Idem, j’ai déjà rédigé un article sur l’état des lieux !
Voici un bref rappel des points importants :
- Remettez tous les documents obligatoires (diagnostic de performance énergétique notamment) et du contrat de bail au locataire
- Prenez le temps de faire l’état des lieux pièce par pièce, en notant tous les détails
- Faites signer l’état des lieux au locataire
- Remettez les clés à la fin de l’état des lieux et récupérez le dépôt de garantie par la même occasion
❌ Pas de remise des clés tant que l’état des lieux n’a pas été fait et signé par le bailleur et le locataire.
Louer son logement : la gestion de la location au quotidien
La vie de bailleur ne s’arrête pas à la remise des clés.
Tout au long du contrat de bail, il faudra :
- ✅ Encaisser les loyers
- ✅ Remettre les quittances de loyer au locataire s’il le demande
- ✅ Faire la révision annuelle du loyer
- ✅ Faire la régularisation des charges, sauf s’il s’agit d’un forfait
- ✅ Effectuer les réparations à votre charge
- ✅ Rester disponible et réactif en cas de difficulté de votre locataire
Si vous avez plusieurs logements en location, ça peut rapidement tourner au casse-tête 😵
Pas le temps ou pas envie de vous occuper de tout ça ?
- Passez par une agence immobilière pour la gestion de votre logement. Par contre, c’est assez coûteux…
- Choisissez Monsieur Hugo ! C’est un service de gestion locative en ligne, beaucoup moins cher, et super facile à utiliser 😊 Tous les avantages, sans les inconvénients. Pas mal non ?
46% des litiges viennent de baux PDF obsolètes téléchargés sur internet
Créez votre bail personnalisé en ligne et téléchargez-le en PDF/Word- Notre assistant IA adapte automatiquement les clauses à votre bien
- Des clauses spécifiques rédigées par des juristes AXA
- Signature électronique légale incluse (prêt en 10min)
Louer, c’est bien. Louer intelligemment, c’est mieux !
Vous l’avez rapidement constaté : louer son logement, c’est une affaire de rentabilité, mais pas que.
C’est un véritable parcours humain et administratif, avec des étapes essentielles à respecter et à connaître.
Mettez toutes les chances de réussir de votre côté :
- ✅ Choisissez soigneusement votre locataire
- ✅ Préparez un contrat de bail clair et complet
- ✅ Ne négligez pas l’état des lieux et l’inventaire
- ✅ Faites les travaux et réparations quand c’est nécessaire
- ✅ Communiquez avec votre locataire
- ✅ Respectez les règles
- ✅ Gardez de la patience et du bon sens : la location, c’est aussi une relation humaine.
Alors, prêt à accueillir votre futur locataire ? 🗝️🏠
