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Comment expulser un locataire via ces techniques non officielles (mais aussi légales) ?

Imaginez : 

Demain vous êtes confronté à un locataire récalcitrant… ☹️

Il paye son loyer quand il en a envie !

Il a toujours une très bonne excuse pour le régler que partiellement :

« Mon patron ne m’a pas payé mes heures sup… »

« La CAF a du retard dans le paiement… »

« Le prix de l’essence a encore augmenté. Je fais comment moi pour aller travailler et vous payer le loyer ! »

Il aura toujours une longueur d’avance sur vous.

C’est insupportable.

Fièrement, il vous tient tête : il connait la Loi et sait qu’il ne risque rien.

Entre la trêve hivernale, les procédures d’expulsion de plus en plus longues et couteuses pour les bailleurs, il sait qu’il pourra profiter de votre logement pendant plusieurs années sans trop s’inquiéter.

Pendant ce temps la banque ne vous loupera pas si vous ne pouvez pas rembourser vos échéances de crédit.

Parce que les appels du banquier dès le 7 du mois, c’est tout simplement éreintant (« Je suis désolé, mais je vais devoir vous facturer les agios, vous comprenez ? »)

C’est vous qui paierez les agios pas votre locataire.

Stress, perte de temps, mise en danger de votre investissement…

C’est sûr : vous craquerez avant lui.

C’est à ce moment-là que toutes les idées les plus saugrenues vous traverseront l’esprit : trouver LA solution pour le faire partir au plus vite.

Mais jusqu’où seriez-vous prêt à aller pour faire partir votre locataire ?

Dans ce nouvel article je vous dévoile des techniques imaginées par d’autres propriétaires pour y arriver.

Pendant que certains bailleurs mettront en place ces techniques (risquées mais efficaces) d’autres continueront à s’arracher les cheveux avec les procédures judiciaires.

​ Pour ne pas finir chauve… (un peu de légèreté sur ce sujet épineux 🙂), vous découvrirez enfin les règles légales qui s’appliquent sur l’expulsion locative en cas de loyers impayés.

Lisez-la avec attention car si vous ne les connaissez pas vous risquez d’être poursuivi en justice.

# Technique N°1 utilisée par Romaric

Afin d’éviter une procédure sans fin, avez-vous déjà expulsé manu militari un de vos locataires (sans violence physique bien entendu) ?

Que faire pour éviter que le locataire ne tente de revenir ?

Feriez-vous comme Romaric ? : 

« Tu t’envoies à toi-même un RAR (comme si c’était le locataire qui l’avait rédigé à ton attention) disant que tu quittes le logement avec tel préavis. Au bout du préavis, tu fais mettre l’eau, l’électricité et le téléphone à ton nom, tu te rends au logement vendredi ou samedi (jour des courses et autres sorties), tu guettes dès que le locataire sort, tu rentres dans l’appart, tu vires tout, tu t’installes dedans et tu changes les serrures. Fin de l’histoire. Si les flics sont appelés tu as tes preuves. »

Penseriez-vous comme Estelle que ce n’est pas légal de faire ça ?

Ah oui ? 😆 

Ne pas payer ses loyers non plus et pourtant 🙄

Pourtant le locataire vous a délivré congé 🤓 avec la technique de Romaric, alors que faut-il en penser ?

Et d’après Estelle, le propriétaire n’est surtout pas censé avoir les clés du logement…

A-t-elle raison ?

Pour Romaric ça c’est faux, c’est rentrer dans l’appart qui est interdit, avoir un double ne l’est pas.

La tuile, c’est si le locataire a changé la serrure évidemment… mais bon avec des si…

Saviez-vous que si le propriétaire rentre dans le logement avec les clés, il risque plus que le locataire qui ne paie pas le loyer… (merci la Loi) ?

La solution de Romaric n’est pas légale, rien que l’envoi du RAR en soi est un faux.

Si vous êtes prêt à attendre plus de 2 ans, optez pour la solution légale (que nous verrons par la suite). 

# Technique N°2 : rendre inviable votre logement

Vous pensez peut-être à une autre solution plus rapide ?

Comme renter dans l’appartement et tout casser dedans, salle de bain et cuisine (pas les murs, juste les meubles, la douche les WC…) ?

Appartement inutilisable, problème réglé ?

Mais qui répare tout ensuite ?

Changer une porte, un WC, une douche ou une cuisine, ça ne coute pas si cher que ça… comparé à une procédure, me direz-vous ?

Exact, mais…pour se faire ensuite cambrioler et tout fracasser dans le logement ?

Ou que des squatters rentrent ? Bof…

# Technique N°3 : enlever la porte d’entrée

Certains bailleurs enlèvent tout simplement la porte d’entrée : ça aura au moins un effet assez persuasif…

Un propriétaire que je connais est entré dans la maison qu’il louait, a retiré la porte et les fenêtres et est reparti avec…

Les locataires sont partis en moins de temps qu’il n’en faut pour le dire 🤷‍♂️

Mais une simple menace a suffi à ce propriétaire il y a quelques années pour récupérer son 1er loyer… 

Il n’a rien fait par téléphone, il est allé voir son locataire et lui a dit :

  • « Si vous ne partez pas, je vous ferai sortir vos meubles en les mettant sur la route. »
  • « Une porte d’entrée ça coûte moins cher que des loyers impayés. »
  • « N’ayant rien sur mon casier judiciaire, même si vous portez plainte, ça ne me dérange pas… »

Ça a marché cette fois-ci pour lui…

Et vous, jusqu’où seriez-vous allé pour faire partir votre locataire ?

Avant d’y aller par la force dès le début, auriez-vous plutôt tenté d’en savoir plus sur sa situation ?

Vous vous dites peut-être ?

  • « De toute façon il n’existe aucune solution par voie légale et la justice est au service des mauvais payeurs et des squatters. »
  • « Même si on peut comprendre le désir de trouver une solution, malheureusement mis à part faire très attention au choix du locataire et rester dans la légalité, il n’y a pas vraiment de solution miracle. ». 

Je vous suggère de télécharger mon livre qui présente les techniques & outils les plus efficaces pour trouver un locataire sérieux et solvable et limiter ainsi les impayés. A télécharger gratuitement depuis mon blog.

Mais si vous voulez vous retrouver au gnouf, appliquez donc les idées envisagées plus haut…

Sinon, je vous conseille la procédure judiciaire.

Comment lancer une procédure judiciaire en pratique ?

Certains propriétaires la mettent en place par eux-mêmes et financent tous les frais ~3 500€ (avocats, huissiers, experts…) : je vous la décris juste après.

D’autres préfèrent la sous-traiter à nos juristes spécialisés d’Axa (grâce à notre Protection Juridique Premium disponible via Monsieur Hugo) pour ne pas avoir à payer ces frais élevés et dormir plus sereinement 🙂

1. A quelles sanctions s’expose le bailleur qui expulse son locataire par lui-même : que dit la loi à ce sujet ?

⚠️ L’article L 226-4-2 du Code pénal punit désormais de trois ans d’emprisonnement et de 30.000 € d’amende le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu’il habite sans avoir obtenu le concours de l’Etat dans les conditions prévues à l’article L. 153-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes.

Le bailleur ne peut donc pas prendre l’initiative de pénétrer dans le logement avant l’intervention d’un huissier, faire changer la serrure et toucher aux meubles, couper l’eau ou l’électricité, sous peine de poursuites pénales pour violation de domicile.

2. Vous êtes propriétaire bailleur et vous êtes confronté à des loyers impayés, voici mes 5 recommandations :

1er conseil : alerter la garantie

Alertez sans attendre la caution ou l’assurance de loyers impayés.

2ème conseil : agir rapidement !

Agissez rapidement tout d’abord parce que ça alerte le locataire sur la gravité de la situation et ça va l’inciter à aller chercher de l’aide financière ou de l’aide pour un relogement éventuel.

Il ne faut pas non plus laisser la dette locative grossir indéfiniment ; plus elle sera importante, plus il sera difficile d’en recouvrer le paiement.

Il faut également agir rapidement car les procédures sont longues et plus on démarre une procédure tôt, plus on a une décision tôt.

Comment se déroule la procédure d’expulsion ?

La procédure est longue parce qu’elle se décompose en plusieurs étapes :

  • Commandement de payer dès 2 mois d’impayés. La première étape, c’est le commandement de payer : dès l’instant que vous avez 2 mois de loyers impayés, prenez attache avec un huissier qui va délivrer au locataire un commandement de payer.
  • Saisir le tribunal 2 mois après. Vous devrez ensuite attendre 2 mois pour saisir le tribunal.
  • Procédure devant le tribunal. Se déroule ensuite la procédure devant le tribunal qui elle aussi prend plusieurs mois pour obtenir enfin une décision qui ordonne l’expulsion locative.
  • Décision d’expulsion. Expulsion uniquement par un huissier ! L’expulsion locative elle-même ne peut être effectuée que par un huissier de justice.

3ème conseil : ne pas attendre la fin de la trêve hivernale

  • N’attendez pas la fin de la trêve hivernale pour agir.
  • Seule l’expulsion locative, c’est-à-dire la dernière étape de la procédure, ne peut être réalisée pendant la trêve hivernale.
  • Toutes les autres étapes (le commandement par huissier, la procédure devant le tribunal) peuvent être effectuées pendant la durée de la trêve hivernale.

C’est une idée reçue selon laquelle on ne pourrait entreprendre aucune démarche durant la trêve hivernale.

4ème conseil : ne pas pratiquer l’expulsion soi-même !

Evidemment, vous ne pratiquez pas l’expulsion vous-même (c’est une infraction pénale), en revanche :

  • Restez ouvert à la discussion,
  • Gardez le plus possible le lien avec votre locataire,

Quel que soit le stade de la procédure, il est toujours possible de trouver un accord.

5ème conseil : vous faire représenter par un avocat dans le cadre d’une procédure d’expulsion

Pour récupérer un logement que vous avez mis en location à la suite de loyers impayés par votre locataire, vous savez qu’il faut obligatoirement saisir le tribunal d’instance.

C’est une procédure dite « orale » ou la représentation par avocat n’est pas obligatoire.

Donc en théorie, on peut se passer d’avocat et se présenter directement devant le tribunal d’instance du lieu de l’immeuble (où vous expliquez oralement votre situation et vos demandes).

Sauf que ça c’est la théorie, parce que se passer d’avocat dans ce type de procédure, c’est :

  • Nier les usages des tribunaux, 
  • Peut-être ne pas savoir ce qu’il faut solliciter, 
  • Ne pas pouvoir anticiper ou réagir aux comportements et à la défense de votre locataire qui sera peut-être représenté par un avocat (soit payé par ses soins, soit à l’aide juridictionnelle),
  • Vous exposer aussi à ce que le bail soit reconduit, ne soit pas résilié et que le locataire puisse se maintenir dans les lieux.

Imaginez : 

Votre locataire ne paye pas ses loyers depuis des mois ou peut-être paye très mal et irrégulièrement.

Sauf que vous en revanche, vous avez des mensualités de prêt à honorer, à rembourser auprès de votre banque et votre banque ne va pas attendre…

Vous savez à quoi vous vous exposez puisqu’en cas de non-respect du remboursement de vos mensualités de crédit, vous vous exposez à la déchéance du prêt donc à devoir solder la totalité de votre prêt !

Donc vous vous présentez au tribunal, cela dure plusieurs mois, votre locataire a peut-être pris un avocat et la décision judiciaire tombe :

  • Il n’y a pas de résiliation de bail,
  • Pas d’expulsion,
  • Et votre locataire est maintenu avec un échéancier de délai de paiement.
  • Et là, vous savez que l’histoire va recommencer : que les paiements vont être irréguliers ; que vous allez devoir relancer ; et que vous allez devoir courir après vos loyers. C’est le stress de payer en retard vos échéances de crédit auprès de votre banque…

Alors vous pensez peut-être que c’est de la théorie ?

Et bien non.

⚠️ Le juge peut valablement refuser de résilier un bail, donc rien n’est automatique.

Lorsqu’on intente une procédure d’expulsion, on se fonde généralement sur une clause résolutoire qui est insérée dans la plupart des baux d’habitation, donc dans les contrats de location (je vous invite d’ailleurs à utiliser notre application juridique de rédaction de contrat de bail qui intègre cette clause résolutoire).

Cette clause dit qu’au bout de la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux dans les deux mois, le bail est dit résilié de plein droit. Et bien NON !

Contrairement à ce qu’on pense, le juge dispose de la faculté de ne pas résilier le bail.

Alors OUI, cette clause est utile.

Mais peut-on se passer d’une procédure judiciaire si le locataire refuse de partir ? NON…

Cette clause est indispensable car elle facilitera la procédure judiciaire d’expulsion mais la résiliation n’est jamais automatique.

Peut-on se défendre seul pour se prévaloir de cette clause car tout est écrit par avance ?

  • Si vous souhaitez réellement mettre fin à un bail parce que les loyers impayés durent depuis trop longtemps,
  • Si vous voulez mettre toutes les chances de votre côté,
  • Si vous voulez convaincre le juge pour faire jouer, constater et appliquer cette clause, je vous conseille :
  • De vous faire assister, conseiller, défendre par un avocat qui est rompu à ce type de procédure pour aboutir à une résiliation de bail et à l’expulsion de votre locataire,
  • Ou de confier cette tâche à Monsieur Hugo « L’une des 5 meilleures applis immobilières » qui s’occupera de tout pour vous ! Vous aurez alors à votre disposition un juriste spécialisé en droit immobilier d’Axa qui traitera pour vous l’impayé jusqu’à ce que vous soyez indemnisé.

3. Prendrez-vous le risque de gérer seul les litiges avec vos locataires ?

Cette fiche juridique dédiée aux impayés est aussi le bon moment pour moi pour vous présenter les garanties incluses dans Monsieur Hugo qui peuvent vous être d’une grande aide pour louer l’esprit plus tranquille 🙂.

Des garanties exclusives conçues spécifiquement pour vous propriétaire bailleur si vous souhaitez ne plus vous préoccuper des problèmes locatifs.

Nos 200 juristes et 4 900 artisans sont prêts à intervenir rapidement et SANS FRAIS pour traiter vos impayés, litiges, pannes, fuites…

Grâce à notre garantie de protection juridique, ne vous épuisez plus à gérer seul un litige, confiez sa résolution à un juriste spécialisé.

Vous disposerez d’un juriste dédié pour vous accompagner au quotidien, vous conseiller, vous défendre et faire respecter les obligations de vos locataires.

Pourquoi devriez-vous souscrire à cette garantie ?

Les protections juridiques proposées par les banques traditionnelles ne couvrent jamais les biens mis en location (uniquement votre résidence principale) ! 

79% des litiges sont résolus plus rapidement quand ils sont gérés par une tierce personne dénuée d’affects.

  • En cas d’impayé, vous affronterez cette épreuve plus sereinement et sans stress.
  • Vous n’aurez pas à payer la procédure judiciaire : c’est + de 3 500€ économisés (pris en charge par Axa).

Que vous ayez déjà (ou pas encore) un locataire vous pouvez activer dès maintenant cette garantie pour protéger votre investissement. 

Elle se met en place quels soient les revenus et le profil des locataires.

C’est aussi la seule garantie du marché qui peut être cumulée avec d’autres garanties existantes (garant physique, GLI…).

Un juriste sera à votre disposition par téléphone pour :

  • Vous délivrer un conseil juridique personnalisé. Aussi pertinent qu’un avocat qui vous aurait couté 200€/h 🙏 !
  • Résoudre à l’amiable tous vos litiges. Il contactera la partie adverse pour négocier une solution à l’amiable, rédigera les courriers, formalisera les accords obtenus.
  • Vous défendre, faire respecter vos droits et financer la procédure judiciaire. Il sollicitera les experts pour vous défendre, fera exécuter la décision de justice.Tous les frais (avocats, huissiers…) sont payés par Axa jusqu’à 10 000€ par litige.
  • Récupérer vos impayés. Il lancera la procédure judiciaire et la financera. 100% des loyers recouvrés vous seront restitués. En cas d’insolvabilité du locataire, il l’expulsera par décision de justice.

​ Plus d’info sur cette garantie (tarif, différence avec une GLI…) : voir le détail de nos garanties.
Pour les plus curieux, vous découvrirez aussi comment notre 2ème garantie (Dépannage d’urgence) traite vos pannes, fuites… sans que vous n’ayez à payer l’artisan qui est intervenu 🙂.

Restons en contact ! J’ai créé le 1er groupe privé sur Facebook d’entraide entre propriétaires bailleurs.

  • Accès à de nombreuses fiches juridiques (à télécharger)
  • Conseils entre investisseurs (travaux, fiscalité, juridique)
  • Nombreux Lives avec les experts du groupe (avocat, fiscaliste, expert comptable, courtier…)
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