Pourquoi 80% des propriétaires augmentent leur loyer… illégalement
Vous louez depuis des années et vous augmentez le loyer chaque année ?
C’est normal.
Mais répondez franchement :
Envoyez-vous juste un SMS ?
Augmentez-vous selon vos besoins sans regarder l’IRL ?
Calculez-vous « à peu près » l’augmentation ?
Si OUI…
Vous n’êtes pas en accord avec la loi.
Le problème ?
Votre locataire ne dit rien aujourd’hui.
Mais imaginez dans 3 ans quand vous récupérez l’appartement :
Il attaque.
Son avocat débarque avec tous vos SMS.
Le juge vous condamne.
5 000€ d’amende + remboursement de toutes les augmentations indues.
Total : 6 800€ partis en fumée.
Pour un SMS envoyé à la va-vite.
Pourquoi c’est si courant ?
La loi sur l’augmentation du loyer est un vrai piège :
Bon IRL à utiliser
Formule de calcul précise
Lettre obligatoire (pas SMS)
Délai de préavis à respecter
Un seul oubli = tout est annulé.
J’ai vu trop de propriétaires le découvrir au tribunal.
Pour vous aider, j’ai rédigé cet article où je vous explique :
- Les cas où l’augmentation du loyer est possible
- La révision du loyer applicable chaque année
- Les conditions à respecter pour l’augmentation du loyer
- LA méthode de calcul à utiliser pour l’augmentation du loyer
BONUS :
Je vous donne un modèle de lettre gratuit prêt à l’emploi.
Plus l’outil que j’utilise pour automatiser tout ça : révision annuelle automatique, à la bonne date, sans erreur.
Dans quels cas est-il possible d’augmenter le loyer ?
Vous qui souhaitez augmenter le loyer de votre locataire, prenez garde !
Cette augmentation suit des règles strictement encadrées par la loi. (Sans grande surprise)
Deux principaux cas de figure permettent d’augmenter le loyer :
- La révision annuelle du loyer (qui parfois permet d’augmenter… parfois non, on va voir ça ensemble)
- L’augmentation exceptionnelle du loyer suite à des travaux d’amélioration
Aujourd’hui, on va se concentrer sur la révision classique, qui peut intervenir chaque année.
La révision annuelle du loyer
La révision annuelle du loyer, comme son nom l’indique, permet au bailleur de revoir le montant du loyer une fois par an.
On parle de révision et pas d’augmentation parce qu’en fonction de l’indice trimestriel applicable, le loyer pourra augmenter… ou baisser.
Pas de panique, je vous explique tout ça, avec des exemples de calculs et un modèle de lettre à envoyer à votre locataire.
Et pour ceux qui veulent automatiser leur gestion locative, je vous explique comment le faire avec le bon outil de révision du loyer.
Les conditions à respecter pour réviser le loyer de votre locataire
✅ Une clause en ce sens a été insérée dans le contrat de bail.
Première condition absolument essentielle pour réviser le loyer : avoir inséré en amont une clause permettant la révision annuelle dans le contrat de bail signé avec votre locataire.
Sans cette clause, vous pouvez dire adieu à l’augmentation du loyer 😱.
✅ Le DPE du logement doit afficher une étiquette A, B, C, D ou E.
Pour tout bail signé, renouvelé ou reconduit tacitement depuis le 24 août 2022 ayant une étiquette énergie F ou G, il est impossible de réviser le loyer.
Pour résumer, si vous voulez réviser le loyer, il faut :
- Une clause en béton bien rédigée
- Un DPE A, B, C, D ou E
Quand augmenter le loyer de son locataire avec la révision annuelle ?
Encore une fois, il y a des règles à respecter, sinon des bailleurs peu scrupuleux augmenteraient le loyer tous les mois 😵💫
C’est dans le nom, la révision peut être effectuée une fois par an.
C’est la clause prévue à cet effet qui prévoit la date :
- Soit la révision a lieu à la date anniversaire du bail
- Soit la révision a lieu à une autre date définie dans le contrat (ex : le 1er janvier)
L’indice de référence des loyers : l’outil clé pour augmenter légalement le loyer de votre locataire
S’il y a bien une chose à retenir de cet article, c’est l’Indice de Référence des Loyers, mieux connu sous le petit nom d’IRL.
Une augmentation de loyer sans IRL, c’est comme une raclette sans fromage : pas ouf et illégal (qui fait une raclette sans fromage ? Ça s’appelle des patates vapeur. Ça devrait être illégal.).
L’IRL change chaque trimestre. Il augmente, il baisse, il stagne, bref, il évolue au fil du temps en fonction de l’inflation.
Du coup, on ne va pas se mentir, il augmente souvent 😑
Pour être sûr d’avoir le bon indice, une seule adresse : Le site de l’INSEE.
Et bien sûr, je vous explique comment l’utiliser.
Comment calculer l’augmentation du loyer grâce à l’IRL ?
Plongeons tout de suite dans un cas pratique (n’oubliez pas votre masque et votre tuba 🐠) :
Le contrat de bail a été signé le 15 septembre 2024, avec un loyer hors charges de 650 euros.
Il prévoit une clause de révision du loyer à la date anniversaire du bail.
Au moment de la signature, l’indice applicable était celui du T2, soit 145,17.
À partir du 15 septembre 2025, il est donc possible de procéder à la révision du loyer. Regardons le T2 2025 : 146,68.
Le calcul est le suivant :
(LOYER x T2 2025) / T2 2024
On multiplie le montant du loyer hors charges par le nouvel indice. On divise ce résultat par l’indice de l’année précédente.
Dans notre cas, ça donne :
650 x 146,68 = 95 342
95 342 / 145,17 = 656,7
Le nouveau loyer est de 656,7 euros par mois.
ATTENTION : On n’utilise jamais le trimestre qui nous arrange, mais le trimestre correspond à la date de révision. Pour l’année 2026, on reprendra le T2 2025 comme ancien indice et le T2 2026 comme nouvel indice.
Quel est le délai à disposition du bailleur pour augmenter le loyer ?
L’augmentation de loyer s’applique à partir de la demande.
Donc, si la révision annuelle est fixée au 15 juin de chaque année, mais que vous avez envoyé la lettre à votre locataire le 15 octobre, vous ne pouvez pas exiger une augmentation rétroactive. L’augmentation prendra effet à partir du 15 octobre.
À partir du 15 juin, vous avez un an pour adresser la lettre d’augmentation, donc jusqu’au 14 juin de l’année suivante.
🤓 Mon conseil : soyez régulier. Votre locataire saura à quoi s’attendre et n’aura pas d’augmentation surprise à des dates incongrues.
Modèle de lettre à adresser à son locataire pour la révision du loyer
L’augmentation du loyer n’est absolument pas automatique.
Oubliez le simple sms « au fait, le nouveau loyer c’est ça » ou le mail sans formes « Ci-joint nouveau loyer cdlt ».
Voici un modèle gratuit de lettre à adresser à votre locataire pour la révision annuelle du loyer. Pour rester dans la continuité de notre exemple, j’ai gardé le T2 comme IRL.
Nom du bailleur
Adresse du bailleur
Nom du locataire
Adresse du locataire
Lieu et date
Objet : Révision annuelle du loyer
Madame, Monsieur,
Conformément à la clause de révision annuelle du loyer de votre contrat de bail, le montant de votre loyer est révisable chaque année au [JJ/MM]. L’évolution du loyer est fondée sur l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’INSEE.
Montant actuel de votre loyer hors charges : 650 euros
Indice T2 2024 : 145,17
Indice T2 2025 : 146,68
Le calcul pour la révision du loyer est le suivant :
(Montant du loyer x T2 2025) / (T2 2024)
(650 x 146,68) / (145,17) = 656,7
Votre nouveau loyer est donc de 656,7 euros par mois hors charges.
En espérant que le logement vous donne toujours entière satisfaction,
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes sincères salutations.
SIGNATURE
Quel outil de révision du loyer utiliser pour automatiser votre gestion locative ?
Après la théorie, passons à la pratique !
Il existe pleins d’outils sur Internet vous permettant de calculer la révision du loyer sans vous tromper.
Moi j’utilise celui de Monsieur Hugo pour 2 raisons :
- La révision du loyer est calculée automatiquement, sans erreur et au bon moment.
- Le prochain loyer sera automatiquement révisé sans aucune action du locataire auprès de sa banque car Monsieur Hugo prélève les loyers et intègre tout seul cette révision du loyer.
En moins de 10 secondes, votre courrier de révision est généré automatiquement avec le calcul de l’IRL et les références légales. Le courrier est envoyé directement au locataire par email.
Découvrez comment Monsieur Hugo automatise le prélèvement des loyers et toute votre gestion (c’est la seule plateforme de gestion locative à proposer le prélevement des loyers pour les particuliers comme vous).
Pourquoi adresser une lettre à son locataire pour l’augmentation du loyer ?
Cette formalité est extrêmement importante.
Il est essentiel de montrer à votre locataire les détails de l’augmentation et le mode de calcul.
Sinon, il risque de penser que vous sortez l’augmentation de votre chapeau. 🤯
Être transparent, c’est aussi entretenir le lien de confiance qui existe entre vous et votre locataire.
C’est la base de l’investissement locatif !