Vous n’avez pas le temps.
Moi non plus.
Du coup, vous bâcler votre état des lieux.
Pas moi.
Parce qu’il y a une chose que j’ai bien compris :
L’état des lieux est une protection.
C’est un allié.
Et le savoir, ça change tout !
Fini les états des lieux faits à la va-vite, sur un coin de table, deux minutes avant de donner les clés au locataire.
Bonjour aux états des lieux ultra exhaustifs, faits consciencieusement, pour enfin être vraiment protégé.
Et aujourd’hui, j’ai décidé de vous partager tous mes secrets !
Les points à retenir
- 🔔 Si vous ne faites pas d’état des lieux, la loi considère que le logement est en bon état
- 🔔 L’état des lieux est essentiel pour justifier une retenue sur le dépôt de garantie au locataire
- 🔔 Prendre des photos lors de l’état des lieux est LA bonne pratique à adopter
- 🔔 Plus l’état des lieux est précis, mieux c’est !
En bonus, je vous explique dans l’article comment utiliser notre application d’état des lieux assistée par l’IA (une première en France !) pour faire vos rapports 4x plus vite, tout en protégeant mieux votre dépôt de garantie.
Fini les EDL papier sources de litiges et d'imprécisions
Réalisez vos états des lieux 4x plus vite avec notre appli IA- L'IA identifie automatiquement les éléments depuis vos photos
- Dictée vocale + pré-remplissage intelligent des pièces
- Rapports PDF verrouillés = preuve indiscutable en cas de litige
En quoi consiste l’état des lieux d’une location meublée ?
Faire un état des lieux pour une location meublée, c’est figer sur le papier l’état du logement à l’instant T.
L’état des lieux est réalisé à l’entrée du locataire dans le logement, puis à sa sortie.
Il est signé par le propriétaire bailleur et par le locataire.
Il contient l’état du logement en détail : mobilier, murs, sols, robinetterie, luminaires, portes, etc.
Rien ne doit être oublié.
L’état des lieux d’entrée est ensuite comparé à l’état des lieux de sortie, afin de déterminer si le locataire a commis des dégradations pendant la durée du bail.
En fonction du résultat de la comparaison, le propriétaire bailleur peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie pour couvrir les frais de remise en état.
Est-ce que l’état des lieux est obligatoire pour une location meublée ?
Point juridique très rapide – promis, après on laisse ça de côté !
⚖️ Ce que dit la loi concernant l’état des lieux d’une location meublée
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifiée par la loi ALUR de 2014, nous dit en son article 3-2 “un état des lieux est établi […] dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location”.
👉 La loi du 6 juillet 1989 prévoit expressément qu’un état des lieux doit être établi, pour la location meublée et la location vide
👉Un exemplaire pour le propriétaire bailleur, un exemplaire pour le locataire.
👉 Propriétaire bailleur et locataire doivent être présents lors de l’état des lieux.
Article 1731 du code civil “S’il n’a pas été fait état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire”.
👉 Si vous zappez l’état des lieux, la loi estime que le logement était en bon état lorsque le locataire s’y est installé.
Logement meublé VS logement vide
Assurément, l’état des lieux est plus facile et plus rapide pour un logement vide (encore plus si la cuisine n’est pas équipée).
Il suffit de constater l’état des murs, des sols, de l’électroménager s’il y en a.
Pour être pointilleux, la robinetterie, les joints de la douche, les placards intégrés, etc. doivent être passés au peigne fin.
Pour un logement meublé, l’état des lieux est plus long et plus détaillé.
Restez jusqu’à la fin, je vous propose un modèle concret avec le contenu précis d’un état des lieux pour un logement meublé !
Qui dit état des lieux d’entrée, dit état des lieux de sortie
Un état des lieux d’entrée sans état des lieux de sortie, c’est parfaitement inutile.
Un état des lieux de sortie sans état des lieux d’entrée, c’est parfaitement incohérent.
Le but est de comparer les deux documents !
C’est cette comparaison qui permettra de constater si des dégradations ont été commises par le locataire.
On ne bâcle ni l’un, ni l’autre.
Simulez la vétusté des équipements en un instant
Calculez automatiquement qui paie quoi lors de l'état des lieux de sortie- Chiffrez de façon incontestable la répartition des coûts
- Gagnez du temps en estimant rapidement l'état de vétusté des équipements
- Grille de vétusté conforme aux réglementations en vigueur
Les 3 bonnes raisons de faire un état des lieux ultra précis pour sa location meublée
Je ne sais pas vous, mais de mon côté j’ai besoin de savoir pourquoi je fais les choses.
Je n’aime pas appliquer bêtement une règle sans en comprendre l’utilité et ou la logique.
C’est pareil pour l’état des lieux.
Il n’existe pas juste pour faire joli.
C’est pourquoi je vous donne les 3 bonnes raisons de faire un état des lieux (vous allez comprendre pourquoi c’est aussi important).
RAISON #1 : justifier une retenue sur le dépôt de garantie
Voici une petite mise en scène pour illustrer mon propos :
Votre locataire s’en va.
Vous organisez la remise des clés, mais vous êtes pressé.
Vous faites un tour très rapide de l’appartement.
Tout semble en ordre !
Vous signez l’état des lieux de sortie en écrivant “RAS” sur le haut du document.
👉 Vous avez signé un document qui atteste qu’aucune dégradation n’a été commise par le locataire. Vous devez lui rendre la totalité de son dépôt de garantie dans un délai d’un mois.
3 jours plus tard, vous retournez à l’appartement.
En y regardant de plus près, il y a quelques dégradations finalement…
Vous estimez le coût des réparations à 300 euros.
Sauf qu’il est trop tard pour réclamer cette somme à votre locataire.
👉 Prenez le temps de faire l’état des lieux de sortie correctement. Surtout en meublé !
RAISON #2 : éviter les litiges de fin de bail
Fini les débats inutiles avec votre locataire au sujet de “qui paye quoi”.
Votre locataire est protégé, car il pourra justifier que certaines dégradations existaient déjà à son arrivée.
Vous, en tant que bailleur, êtes protégé également, car vous pourrez démontrer que certaines dégradations n’existaient pas au moment de l’état des lieux d’entrée.
L’état des lieux, c’est un document neutre, factuel.
S’il est bien fait à l’entrée et à la sortie, vous diminuez fortement les risques de litige avec votre locataire.
RAISON #3 : sauver votre investissement meublé
J’y vais peut-être un peu fort, mais je n’en suis pas si loin !
Imaginez : à chaque locataire, vous faites un état des lieux approximatif, vite fait (voire aucun état des lieux).
À chaque fin de bail, impossible de prouver les dégâts réalisés par le locataire, qui vous avancera qu’ils existaient déjà à son entrée.
Donc, à chaque départ de locataire, vous perdez une somme d’argent considérable à tout remettre en état à vos frais.
Car, on l’a vu, sans preuve, impossible de retenir sur le dépôt de garantie.
Avec un état des lieux carré et ultra précis, vous n’aurez pas ce genre de problème.
C’est encore mieux si vous prenez des photos !
Fini les EDL papier sources de litiges et d'imprécisions
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Les photos sont vos amies
Avant de vous donner le modèle d’état des lieux, j’ai un ultime conseil à vous donner :
LES PHOTOS !
Pitié, nous sommes à l’ère des smartphones, profitez-en !
Évidemment, les photos ne remplacent pas le document d’état des lieux, mais elles le complètent.
Les photos font office de preuve.
Il sera plus facile d’opposer une dégradation à votre locataire si le logement a été pris en photos sous toutes ses coutures lors de l’état des lieux d’entrée.
Astuce : si vous réalisez l’état des lieux sous format numérique, vous pouvez directement y annexer les photos.
Modèle d’état des lieux en location meublée : son contenu
✅ Les informations globales
Date, adresse, type de location, relevé de compteur, nombre de clés : ces informations administratives doivent toujours être mentionnées.
✅ La description des pièces de l’appartement
Toutes les pièces de l’appartement sont listées (oui, même les toilettes) et détaillées :
- Sols
- Murs
- Plafonds
- Vitrage
- Eclairage
- Prises
Prévoyez plusieurs colonnes : Etat neuf, excellent état, bon état, état moyen etc. Ainsi qu’une case pour les observations plus précises (ex: peinture fissurée sur le mur gauche du salon).
✅ Le mobilier
C’est le nerf de la guerre de la location meublée.
TOUT doit être listé. TOUT.
Exemple pour une chambre :
- Un matelas 160x200cm de la marque trucmuche
- Un cadre de lit blanc de la marque trucmuche (décidément, connue cette marque !)
- Deux oreillers
- Un set de linge de lit (deux taies, un drap housse, une couette, une alèse, une housse de couette)
- Une table de chevet
- Une lampe de chevet
ETC. Vous avez compris le principe.
Pour chaque élément de mobilier, précisez son état et ne lésinez pas sur les détails.
✅ L’électroménager
L’électroménager, c’est important parce que ça coûte particulièrement cher.
C’est également important pour déterminer si les détériorations sont liées à la vétusté ou à une dégradation de la part du locataire.
Vous pouvez mentionner le type d’électroménager, la marque, et surtout la date d’achat.
✅ Les petits équipements
Ils sont petits, donc on les oublie.
Du style, la télécommande de la tv, le tapis de salle de bain, le tire-bouchon, etc.
C’est pourquoi je vous conseille vivement de réaliser un inventaire en plus de l’état des lieux.
Comment faire en pratique votre état des lieux ?
Après avoir vu la théorie, passons à la pratique !
Option 1 : la méthode papier
Vous préparez tranquillement chez vous sur un document Word, votre état des lieux, pièces par pièces, vous listez tous les équipements, leur état d’usage.
Avec le locataire dans le logement, vous prenez des photos et vous les insérez dans votre document Word. Vous l’imprimez. Puis vous le faites signer à votre locataire. Vous faites pareil avec l’inventaire si vous louez en meublé.
Option 2 : utilisez une application d’état des lieux
Vous trouverez sur Internet des dizaines d’applications d’état des lieux. Vous pourrez les tester et faire votre choix. Quelle que soit l’application, il faudra y consacrer du temps pour saisir toutes vos données.
Pour vous gagner du temps, Monsieur Hugo a lancé la première application en France d’état des lieux assistée par l’IA.
Fini les EDL papier sources de litiges et d'imprécisions
Réalisez vos états des lieux 4x plus vite avec notre appli IA- L'IA identifie automatiquement les éléments depuis vos photos
- Dictée vocale + pré-remplissage intelligent des pièces
- Rapports PDF verrouillés = preuve indiscutable en cas de litige
Le principe est simple :
- Vous prenez des photos : l’IA détecte automatiquement fenêtre, radiateur, parquet, murs… et remplit les champs pour vous.
- Vous pouvez aussi dictez : dites « Mur gauche, peinture écaillée, 30 cm de large ». L’IA transcrit ET structure automatiquement. 3x plus rapide que le clavier.
- Vous photographiez chaque détail sans limite : l’IA trie automatiquement par pièce et par élément. Plus de preuves = plus de protection.
L’IA compare en plus entrée et sortie, détecte les dégradations et génère un état des lieux juridiquement incontestable.
Regardez cette courte vidéo pour voir comment réaliser vos EDL 4x plus vite :
Vous souhaitez en savoir plus sur le fonctionnement de cette application d’état des lieux : c’est par ici.
L’état des lieux, ce n’est pas juste pour faire joli !
Pour le propriétaire bailleur, l’état des lieux est une véritable protection.
En plus, pas besoin de réinventer la roue, une fois votre modèle établi, vous pouvez le réutiliser à l’infini !
FAQ : les questions que tout le monde se pose (et Monsieur Hugo a la réponse)
Combien coûte un état des lieux ?
En principe, l’état des lieux est un document totalement gratuit.
Entre bailleur particulier et locataire, personne ne paie. Surtout pour un état des lieux amiable !
Le coût de l’état des lieux peut cependant augmenter dans certaines situations :
👉 Lorsqu’un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) doit intervenir.
👉 Lorsque l’état des lieux est réalisé par une agence immobilière, des frais d’état des lieux peuvent être demandés au locataire.
Quand faire l’état des lieux d’un logement meublé ?
👉 Etat des lieux d’entrée du logement meublé. Il faut combiner l’état des lieux d’entrée avec la remise des clés. Surtout, jamais de remise de clés sans état des lieux d’entrée ! Si vous voulez faire la signature du contrat de bail en même temps, c’est possible. Mais prévoyez un créneau suffisamment large pour avoir le temps de tout faire proprement.
👉 Etat des lieux de sortie du logement meublé. Dans l’autre sens, l’état des lieux de sortie doit coïncider avec la remise des clés. Dans tous les cas, une fois l’état des lieux de sortie signé, votre locataire ne doit pas rester dans l’appartement !
Quelle forme pour l’état des lieux d’un logement meublé ?
L’état des lieux a souvent été un document imprimé, rédigé sur word. Aucun mal à cela, et c’est tout à fait légal ! Tant qu’il s’agit d’un document écrit, aucun problème.
Désormais, il est aussi possible de réaliser l’état des lieux en version numérique. L’avantage, c’est que vous pouvez joindre directement les photos et autres annexes.
Word, pdf, numérique, imprimé ou pas : tant que l’état des lieux est écrit, c’est vous qui choisissez la forme !
