Tout le monde aime les surprises.
Elles mettent du piment dans nos vies.
Elles égayent des journées parfois moroses (combo 3 degrés dehors + il fait nuit à 16h).
Les surprises fiscales, en revanche, sont rarement les bienvenues.
Sauf si c’est pour vous dire : youpi, les impôts, c’est 0 !
Mais on est en France.
Désolé.😬
On ne peut pas y échapper, en revanche, on peut anticiper.
Vous me connaissez, je suis le roi de l’anticipation 👑
Et aujourd’hui, je vous apprends à faire pareil !
Parce qu’investir, c’est prévoir.
Parce qu’oublier les prélèvements sociaux, c’est se tirer une balle dans le pied.
Grâce à ce guide, vous allez comprendre pas à pas comment fonctionnent les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers.
Vous aussi, devenez le roi de l’anticipation !
Les points essentiels à retenir
- 🔔 Les prélèvements sociaux sont obligatoires et indépendants de l’impôt sur le revenu
- 🔔 Les revenus fonciers subissent les prélèvements sociaux, au régime réel comme au régime micro foncier
- 🔔 En l’absence de revenus fonciers ou en cas de déficit, il y a exonération des prélèvements sociaux
- 🔔 Anticiper les prélèvements sociaux avant même d’investir est essentiel pour équilibrer votre projet immobilier
Revenus fonciers : suis-je concerné ?
Si vous faites de la location vide (location non-meublée), les loyers que vous percevez constituent des revenus fonciers.
Deux régimes fiscaux peuvent s’appliquer :
- Le régime micro foncier, lorsque les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 euros par an
- Le régime réel, lorsque les revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 euros par an ou que vous avez volontairement opté pour ce régime
🤓 Bon à savoir : si vous faites de la location meublée, les loyers que vous percevez constituent des BIC, bénéfices industriels et commerciaux. En effet, la location meublée est considérée comme une activité commerciale d’un point de vue fiscal !
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À quoi correspondent les prélèvements sociaux ?
Les prélèvements sociaux ne sont pas vraiment un impôt, mais plutôt une contribution pour le financement de la protection sociale.
Quelle que soit leur dénomination, ces prélèvements viennent s’ajouter sur votre facture fiscale.
C’est une erreur courante chez les bailleurs de penser qu’il n’existe que l’impôt sur les revenus fonciers !
Et quand les prélèvements sociaux tombent, surprise 🤡
Les prélèvements sociaux sont composés de plusieurs taxes :
- La CSG (contribution sociale généralisée), au taux de 9,2%
- La CRDS (contribution au remboursement de la dette sociale) au taux de 0,5%
- Le prélèvement de solidarité au taux de 7,5%
Le taux global des prélèvements sociaux est ainsi de 17,2%.
Les revenus fonciers sont-ils concernés par les prélèvements sociaux ?
Vous l’avez compris, OUI, les revenus fonciers sont concernés par les prélèvements sociaux.
Ce point doit absolument être anticipé dès la genèse de votre projet immobilier.
Vous ne pourrez pas y couper, car ils sont prélevés automatiquement.
Et point important : ils n’ont aucun rapport avec votre impôt sur le revenu.
Il s’agit d’un taux global appliqué sur vos revenus fonciers nets.
- Si vous êtes au régime fiscal micro foncier, le taux s’applique sur vos revenus fonciers après abattement de 30%.
- Si vous êtes au régime fiscal réel, le taux s’applique sur vos revenus fonciers après déduction des charges.
Exemple de calcul des prélèvements sociaux sur le revenu foncier
Je vous propose un exemple très simple pour calculer vos prélèvements sociaux en fonction de votre régime fiscal.
✅ Location vide (non-meublée) au régime micro-foncier
Calculer la base imposable
Vos revenus fonciers sont de 13 000 euros annuels.
On applique l’abattement de 30% permis par le régime micro foncier.
13 000×30% = 3 900
13 000-3 900 = 9 100
Votre nouvelle base imposable est de 9 100 euros.
🤓 Astuce 🤓
Vous pouvez aussi faire le calcul directement comme ceci :
13 000×70% = 9 100
Calculer les prélèvements sociaux
Votre base imposable est de 9 100 euros.
Le taux des prélèvements sociaux est de 17,2%.
9 100×17,2% = 1 565,2
Le montant de vos prélèvements sociaux est de 1 565,2 euros.
✅ Location vide (non-meublée) au régime réel
Calculer la base imposable (version simplifiée)
Vos revenus fonciers sont de 17 000 euros annuels et vous avez 6 000 euros de charges.
Ici, pas d’abattement, mais une déduction des charges pour faire baisser la base imposable.
17 000 – 6 000 = 11 000
Votre nouvelle base imposable est de 11 000 euros.
Calculer les prélèvements sociaux
Votre base imposable est de 11 000 euros.
Le taux des prélèvements sociaux est de 17,2%.
11 000×17,2% = 1 892
Le montant de vos prélèvements sociaux est de 1 892 euros.
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Les cas d’exonération de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers
Oui, j’ai dit que c’était obligatoire, je sais.
Mais il existe toujours des subtilités !
Pas de revenus fonciers, pas de prélèvements sociaux
Premier point assez évident mais qui mérite d’être mis en avant :
Pas de revenus fonciers, pas de prélèvements sociaux.
Donc, si pour X ou Y raison vous n’avez pas loué votre bien pendant l’année, vous ne pourrez pas être imposé sur 0 € de revenus fonciers.
0x0, la tête à toto = pas de prélèvements sociaux.
Le déficit foncier est votre allié
Lorsque vos charges sont supérieures à vos revenus fonciers, vous êtes en situation de déficit foncier.
Dans cette situation, vous ne payez pas de prélèvements sociaux, vu que votre base imposable est nulle (oui, c’est encore la tête à toto).
Attention : la prise en compte du déficit foncier est possible seulement si vous êtes au régime réel. Le régime micro foncier n’est pas concerné.
Difficile d’échapper aux prélèvements sociaux : mieux vaut prévenir que guérir
Les prélèvements sociaux sont un passage obligatoire pour tout bailleur dès que des revenus fonciers sont générés.
Il est primordial de les prendre en compte dans vos calculs avant tout investissement locatif, au même titre que l’impôt sur le revenu et les charges afférentes au logement (travaux, assurances, prêt bancaire, etc.).
Mieux vous serez préparé, plus votre investissement sera rentable et serein !
