En immobilier, comme pour le reste de la société, le droit fait loi. La loi prévoit les cas généraux mais elle est parfois incomplète ou imprécise. La jurisprudence à travers les décisions rendues par les cours et les tribunaux se charge de combler ce manque avec une mise en pratique de la loi.
Voici 2 exemples de jurisprudence.
1er exemple : le bailleur est responsable du chauffage…
La Cour de cassation, dans un arrêt du 11 octobre 2018, a décidé qu’un propriétaire doit une garantie totale aux locataires contre les vices ou les défauts empêchant l’usage du bien loué, et ce même si le propriétaire les ignore (défauts ou vices cachés).
Cet arrêt concernait un locataire qui se plaignait dans son logement d’un chauffage défaillant avec des interruptions de courtes durées. Le propriétaire pour se défendre a précisé que le problème ne pouvait lui être imputable, car le dysfonctionnement était ponctuel et son origine inconnue.
Mais les juges ont indiqué que ces arguments sont sans importance.
En effet, en tant que propriétaire bailleur, vous engagez systématiquement votre responsabilité, sauf en cas de force majeure.
Ainsi, vous devez une jouissance paisible au locataire conformément à la loi de 1989 et au Code civil qui réglementent les rapports locatifs.
Le locataire peut même exiger de vous des dommages-intérêts pour trouble de jouissance dû à une gêne même partielle l’empêchant de profiter convenablement du bien mais aussi la résiliation du contrat de bail avec dispense de préavis…
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2ème exemple : un locataire peut quitter un appartement en laissant derrière lui des murs jaunis…
Selon un arrêt de la Cour de cassation datant du 21 décembre 2017, lors d’un état des lieux de sortie, vous ne pourrez pas facturer au locataire la réfection des peintures jaunies.
Pourquoi ? Car le jaunissement d’une peinture de mur ne relève pas des réparations locatives. Il n’est pas du à une dégradation volontaire du locataire et vous ne pouvez donc pas lui demander de refaire la peinture du logement à neuf lors de son départ. Vous ne pourrez pas non plus lui retenir des frais sur sa caution pour la remise à neuf de l’appartement, et ce, même si la peinture était neuve à son arrivée.
La loi stipule en ce qui concerne les plafonds, les murs intérieurs ou les cloisons, que le locataire se doit de les maintenir « en état de propreté » et qu’il devra effectuer des « menus raccords de peinture et tapisseries et/ou la remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement (faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci).
La réparation n’incombe au locataire qu’en cas d’usage anormal ou illicite de la chose louée. La vétusté reste à votre charge.
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