Lorsque j’ai loué mon premier appart, c’était à des « amis ». Pas de garant, pas de vérification de dossier, pas de dépôt de garantie, presque pas d’état des lieux d’entrée… J’avais tout faux sur toute la ligne. Et croyez-moi, ils me l’ont très vite fait comprendre.
Je n’avais personne contre qui me retourner !
Mais on apprend de ses erreurs et comme on dit « Tu ne peux pas faire la même erreur 2 fois, car la deuxième n’est pas une erreur mais un choix ».
La location d’après j’étais bien rôdé : je n’ai plus jamais loué à des amis ou à de la famille et j’ai pris toutes les précautions nécessaires pour me « couvrir » au mieux.
Et bien que facultatif, le garant en faisait parti.
J’ai toujours opté pour la caution solidaire. Je vous dis pourquoi dans ce dossier.
- Qu’est ce qu’une caution (garant) ?
- Caution simple et caution solidaire : les différences
- Le cas de la colocation en bail unique
- Caution simple/caution solidaire : les mentions obligatoires de l’acte de cautionnement
1. Qu’est-ce qu’une caution (garant) ?
La caution, aussi appelée garant, est la personne qui, dans un document écrit appelé acte de cautionnement, s’engage envers le propriétaire du logement loué à payer les dettes locatives du locataire en cas de défaillance de sa part.
Il peut s’agir :
- du loyer et des charges,
- des éventuels intérêts mis à la charge du locataire pour paiement tardif des dettes locatives,
- des frais de remise en état du logement dégradé.
La caution du locataire peut prendre 2 formes :
- la caution simple.
- la caution solidaire.
2. Caution simple et caution solidaire : les différences
En cas d’impayés de la part de votre locataire, les procédures à suivre sont différentes selon qu’il s’agisse d’une caution simple ou d’une caution solidaire.
2.1 La caution simple
En cas d’impayé, vous devrez d’abord vous adresser à votre locataire en lui envoyant un commandement de payer rédigé par un huissier de justice. L’huissier devra également en remettre une copie à la caution.
A l’issue de cette procédure, si votre locataire ne parvient pas à régler ses dettes, vous pourrez faire appel à la caution.
Vous devrez lui adresser un courrier recommandé avec accusé de réception indiquant l’échec de la procédure entamée vis à vis du locataire.
Si votre locataire dispose de plusieurs cautions simples, un seul garant ne pourra pas couvrir la totalité de la dette de votre locataire.
En effet, la caution simple dispose du bénéfice de division, ce qui signifie que chaque caution ne prend en charge que la part pour laquelle elle s’est engagée.
2.2 La caution solidaire
C’est celle que je vous conseille. Car contrairement à la caution simple où le garant ne sera appelé à payer qu’en dernier recours, avec une caution solidaire vous avez la possibilité de poursuivre en paiement indistinctement votre locataire ou sa caution solidaire pour la totalité des sommes cautionnées.
Vous pouvez donc très bien faire appel directement à la caution dès le 1er impayé, sans même passer par le locataire et donc sans même rechercher si celui-ci pourrait payer.
La caution solidaire n’a aucune alternative : dès qu’il y a des impayés, elle doit payer, et peu importe si celui qui doit l’argent ne peut pas ou ne veut pas payer.
Si elle n’est pas en mesure de payer les dettes locatives, elle peut demander des délais de paiement en saisissant le tribunal d’instance voire la commission de surendettement si les délais ne suffisent pas.
Lorsque votre locataire fait appel à plusieurs cautions solidaires, chacune peut être poursuivie en paiement de la totalité de la dette, car elles sont toutes engagées pour l’intégralité de la dette.
Mais vous pouvez choisir de ne vous adresser qu’à une seule des cautions. Car la caution solidaire n’a pas le bénéfice de discussion et de division.
3. Le cas de la colocation en bail unique
La colocation peut prendre la forme d’un bail unique (chacun des colocataires signe le même bail, qui est commun à tous).
Dans la plupart des cas, ce bail unique contient une clause de solidarité (ou une clause d’indivisibilité de la dette de loyer) entre les colocataires.
La présence de cette clause a un impact sur les cautions, qui se retrouvent indirectement solidaires entre elles et indirectement solidaire des autres colocataires.
- Si vous ne percevez pas l’intégralité des sommes dues, vous pouvez vous adresser à n’importe lequel des colocataires pour être payé.
- Si ce colocataire ne peut assumer seul ce paiement, vous pouvez vous retourner vers sa caution ou n’importe laquelle des cautions du contrat de colocation.
Pour en savoir davantage sur la colocation avec bail unique ou multiple je vous recommande cet article :
« Vous vous lancez dans la colocation ? Tout savoir sur le bail de colocation meublé !«
4. Caution simple ou caution solidaire : les mentions obligatoires de l’acte de cautionnement
La caution doit obligatoirement prendre la forme d’un acte écrit et être réalisée par acte sous seing privé (entre particuliers) ou par acte authentique (en passant par un officier d’état civil, notaire notamment).
Pour être valable, l’acte de caution doit comporter plusieurs mentions :
- le nom du bénéficiaire du cautionnement,
- l’adresse du logement concerné,
- le nom du bailleur,
- le montant du loyer,
- les conditions de révision du loyer,
- la durée de l’engagement,
- une mention précisant de manière explicite et non équivoque la connaissance que la caution a de l’étendue de ses obligations (sa durée d’engagement et/ou le plafond des sommes pour lesquelles elle s’engage),
- la reproduction d’une partie de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Avant le 25 novembre 2018, l’acte de cautionnement devait impérativement être manuscrit. Il devait être obligatoirement écrit par la personne se portant caution.
La loi Elan est venue simplifier l’acte de cautionnement. Le garant n’a plus besoin d’écrire à la main les différentes mentions, comme c’était le cas précédemment. Il suffit désormais qu’elles figurent sur le document, sans avoir à être recopiées.
Vous devez remettre à la caution un exemplaire de l’acte de cautionnement ou l’intégrer au bail.
Je vous propose de télécharger gratuitement un modèle d’acte de caution solidaire.
Conclusion
Même si un garant n’est pas obligatoire, je vous conseille vivement d’en imposer un à votre locataire. Sélectionnez le avec autant de minutie que votre locataire. Il est votre « sortie de secours » en cas de défaillance de celui-ci.
Bonne location,
A très vite !
Monsieur Hugo,
Votre assistant personnel en gestion locative.
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