Vous hésitez entre une location nue et une location meublée ?
La location nue est la plus courante… Elle représente94 % des locations. Mais la location meublée tire de plus en plus son épingle du jeu notamment grâce à la colocation ou la location étudiante.
Et si on faisait un match location nue versus location meublée ?
- Location nue ou location meublée : des différences au niveau du bail…
- Des similitudes aussi…
- Mais à chaque bail d’habitation sa fiscalité !
1. Location nue ou location meublée : des différences au niveau du bail…
Tous les baux d’habitation sont soumis à la loi du 06 juillet 1989. Mais lorsque vous mettez un bien en location, certaines règles diffèrent selon que le logement soit loué vide ou meublé. Chaque type de logement dispose de son propre bail type qui doit être conforme à la loi ALUR.
Les obligations concernant la durée du bail, le dépôt de garantie, le préavis ou l’ameublement du logementne sont pas les mêmes.
1.1 Quelles sont les règles de durée du bail d’une location vide et pour un meublé ?
Le bail d’une location meublée est plus souple en durée que celui d’une location nue. Votre locataire ne s’engage que pour 1 an au lieu de 3 ans pour un bail nu. Dans les 2 cas, la reconduction du bail est tacite. Exception faite du bail étudiant qui dispose de sa propre durée et n’est pas reconductible.
Le bail meublé peut donc engendrer une recherche de locataires plus fréquente, un risque de vacance locative plus élevé et un entretien plus onéreux que dans les logements loués vides.
1.2 Quel est le dépôt de garantie appliqué à une location vide ou à une location meublée ?
Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire. Il l’est seulement si vous le prévoyez dans le contrat de location pour « garantir l’exécution de ses
obligations locatives par le locataire ».
Le dépôt de garantie peut servir à vous prémunir contre les
défaillances du locataire : impayés de loyer et de charges, défaut
d’entretien des équipements, restitution du logement en mauvais état en
fin de location, etc.
Les règles le régissant en matière locative sont fixées par les articles 22 (location vide) et 25-6 (location meublée) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifiés par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR.
1.3 Quel est le préavis du bailleur et celui du locataire ?
Les conditions à respecter pour que vous puissiez donner congé à votre locataire sont plus souples dans le cadre d’une location meublée : 3 mois contre 6 pour une location nue.
Dans les 2 cas, le préavis doit être donné dans les délais, en respectant les conditions de reprise etavant l’échéance du bail.
Le bail étant reconductible tous les ans dans la location meublée, vous gardez un peu plus la main sur votre logement.
Pour en savoir davantage sur les motifs de reprise d’un logement par le bailleur, je vous conseille cet article.
1.4 Les critères d’ameublement d’un logement meublé
Si un logement nu n’a pas besoin d’être équipé, les logements meublés quant à eux doivent répondre à la réglementation. À ce titre, un logement meublé doit être doté au minimum des éléments suivants :
- une literie avec couette ou couverture
- de volets ou rideaux dans les chambres
- des plaques de cuisson
- un four ou un four à micro-onde
- un réfrigérateur
- un congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°
- de la vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
- des ustensiles de cuisine
- une table
- des sièges
- des étagères de rangement
- des luminaires
- du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage …)
Attention : en cas de conflit, si le juge considère que le logement ne répond pas aux critères d’un meublé, il peut requalifier le bail en location vide, soumis à ce titre à la réglementation applicable.
Vous recherchez un modèle de bail meublé – Téléchargez le gratuitement ici.
2. Et des similitudes aussi…
Sans entrer dans les détails, des règles sont identiques pour une location d’habitation vide ou une location d’habitation meublée.
C’est le cas pour tout ce qui touche à l’accès à un logement mis en location, c’est-à-dire :
- le dossier du candidat locataire,
- les règles du cautionnement,
- les frais d’agence immobilière,
- les questions de discrimination au logement,
- les critères de décence,
- le loyer : fixation du loyer, paiement du loyer, conséquences d’un impayé, révision du loyer en cours de bail et sa réévaluation en fin de bail,
- les charges locatives,
- l’assurance habitation,
- l’utilisation du logement,
- les travaux et réparations locatives,
- la sous-location.
3. Mais à chaque bail d’habitation sa fiscalité
Les revenus issus de la location du bien ne sont pas imposés de la même manière selon qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée :
- les loyers tirés de la location vide constituent des revenus fonciers,
- les loyers tirés de la location meublée rentrent dans la catégorie des
revenus locatifs : bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
3.1 Dans le cas d’une location vide
Si vos revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 € :
- vous serez imposé au régime réel.
Vous ne bénéficierez d’aucun abattement forfaitaire mais vous pourrez prendre en compte la déduction des charges (réparations et l’entretien, diagnostics, primes d’assurances, travaux d’amélioration, intérêts d’emprunt…).
Lorsque les charges que vous supportez (travaux de réparation, charges d’entretien, de copropriété, primes d’assurances, intérêts d’emprunt, taxe foncière…) sont supérieurs aux loyers que vous percevez, vous générez alors du déficit foncier. Vous pourrez alors imputer ce déficit de votre revenu global.
Si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 € par an, vous dépendrez alors du régime micro-foncier :
- vous bénéficierez d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus fonciers imposables.
Vous ne pourrez déduire aucune autre dépense de vos revenus fonciers.
Le micro-foncier est favorable si vos charges déductibles sont inférieures à 30% de vos revenus.
Si vos charges sont supérieures à 30% du revenu foncier brut, il vous est préférable d’opter pour le régime réel.
3.2 Dans le cas d’une location meublée
Si vous êtes au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), et que vos revenus locatifs ne dépassent pas 70 000 € par an :
- vous serez au régime micro-BIC.
Vous bénéficierez d’un abattement automatique de 50% sur vos revenus imposables. Ce régime est intéressant si vos charges sont inférieures au seuil de 50 %.
Au-delà de 70.000 € ou si vous en faite la demande si vos revenus sont inférieurs :
- vous bénéficiez du régime réel.
Vous pourrez déduire de vos recettes l’ensemble des charges (intérêts d’emprunt, primes d’assurance, taxes, réparations et entretien, frais de syndic et de gestion, etc.) et les amortissements (faculté de déduire une partie du prix du logement des loyers lorsque vous les déclarez).
Le bénéfice imposable calculé après un abattement de 50 % est imposé dans la catégorie de l’impôt sur le revenu.
Si vos charges déductibles sont supérieures à vos revenus locatifs, vous créerez alors du déficit foncier. Mais en LMNP, le déficit n’est pas imputable au revenu global du foyer mais il est reportable sur les bénéfices pendant 10 ans.
Conclusion
La fiscalité plaide pour la location meublée. D’autant que la différence de loyer est de 10% à 20% plus chère que la location nue (voire plus pour du très haut de gamme !).
Bon à savoir : un nouveau bail appelé bail mobilité vient compléter l’arsenal des baux meublés disponibles.
