Lorsqu’on se lance dans un investissement locatif, très vite se pose la question de la fiscalité.
Il faut savoir que les revenus issus des locations s’ajoutent à vos autres revenus, que ce soit votre salaire, vos pensions… pour constituer ce qu’on appelle le revenu global.
C’est ce revenu global qui est ensuite soumis à l’impôt sur le revenu.
Vous devrez pourtant faire une distinction entre 2 types de revenus :
- ceux issus de la location d’un logement vide,
- ceux issus de la location d’un logement meublé.
- Vous louez un logement vide
- Vous louez un logement meublé
- Comment déclarer vos revenus ?
1. Vous louez un logement vide (logement non meublé)
Lorsque vous mettez en location un logement vide, vous devez déclarer les revenus générés dans les revenus fonciers.
Vous pouvez alors relever soit du régime micro-foncier, soit du régime réel.
1.1 Le régime micro-foncier
Pour relever de plein droit du régime d’imposition simplifié dit micro foncier 1 seule condition : le montant brut de vos revenus fonciers perçus en 2017 par l’ensemble de votre foyer fiscal ne doivent pas excéder 15 000 € (charges non comprises).
Vous bénéficierez alors automatiquement d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs perçus. Cet abattement sera calculé par l’administration fiscale. Il doit permettre de couvrir les frais que vous aurez avancés pendant l’année fiscale.
Ce qui signifie que vous ne pourrez déduire aucune autre charge réelle de vos revenus fonciers et ne pourrez donc pas générer de déficit foncier.
Je vous prépare d’ailleurs un dossier sur le déficit foncier que je publierai prochainement.
1.2 Le régime réel
Le régime réel s’applique si :
- vos revenus locatifs dépassent 15 000 €/an,
- vous avez adhéré à un dispositif d’investissement locatif tel que Borloo ancien et Scellier.
Vous pourrez déclarer :
- les travaux d’amélioration,
- les provisions pour charges de copropriété,
- les primes d’assurance,
- les frais d’administration et de gestion,
- la taxe foncière,
- les intérêts d’emprunt,
- les déductions forfaitaires prévues par certains dispositifs d’investissements locatifs…
Si le résultat foncier est bénéficiaire, il s’ajoute à vos autres revenus annuels, puis est soumis à l’impôt sur le revenu.
S’il est déficitaire, cela signifie que vous avez créé du déficit foncier. Le montant du déficit s’impute sur votre revenu global annuel, vous permettant ainsi de diminuer votre impôt sur le revenu.
Vous pouvez opter par vous-même à l’imposition au réel même si vos revenus sont inférieurs à 15 000€/an.
En effet, vous avez tout intérêt à choisir le régime réel si le montant total de vos charges déductibles est supérieur aux 30 % d’abattement proposés par l’administration fiscale.
Vous pourrez alors déduire l’ensemble des frais et des charges réellement engagés pour le bien mis en location poste par poste pour leur montant réel.
Mais attention, ce choix est irrévocable pendant 3 ans.
2. Vous louez un logement meublé
En tant que loueur de meublé non professionnel (LMNP), les revenus issus de vos locations meublées doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Comme pour les revenus des locations vides, il existe 2 régimes d’imposition aux BIC que vous pourrez choisir en fonction des revenus locatifs dégagés.
2.1 Le régime forfaitaire (micro BIC)
Si vos revenus locatifs ne dépassent pas 70.000 € (contre 32.900 € auparavant), vous bénéficiez de plein droit du régime forfaitaire (ou micro-entreprise ou micro BIC).
L’administration fiscale appliquera automatiquement et par forfait un abattement de 50% sur les recettes déclarées. Ce forfait est réputé couvrir l’ensemble des frais et charges déductibles exposés (travaux, intérêts d’emprunt, amortissement du bien, etc.).
Si vous choisissez ce régime, vous ne pourrez déduire aucun autre frais supplémentaire.
De plus, si vos recettes sont inférieures à 305 €, vous ne paierez aucun impôt.
2.2 Le régime réel
Le régime réel s’applique de plein droit lorsque : les revenus tirés de la location meublée sont supérieurs à 70 000 € (contre 32.900 € auparavant).
Vous pourrez alors déclarer les frais et charges effectivement réalisées dans l’année, et les déduire de vos revenus.
Il s’agit des frais d’entretien, de réparation et d’amélioration, des frais d’amortissement des locaux, des frais de gestion et d’assurance, des intérêts d’emprunt et des impôts locaux…
Vous pouvez de vous même également opter pour le régime réel même si vos revenus sont inférieurs à 70 000 €
Dans ce dernier cas, choisir d’être imposé au réel est judicieux si le montant de vos charges représente au moins 50 % des recettes imposables.
Vous devrez alors informer l’administration fiscale de votre choix pour le régime réel avant le 1er février de l’année au titre de laquelle les revenus seront soumis au régime réel.
L’option est irrévocable pendant 2 ans, sauf changement d’activité. Elle est reconduite tacitement par période de 2 ans.
2.3 Les exonérations d’impôts
Elles concernent sous certaines conditions, les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une partie de leur habitation principale. Il faut que :
- la location constitue la résidence principale du locataire ou une résidence temporaire s’il justifie d’un emploi saisonnier,
- le loyer doit être fixé dans des limites raisonnables.
En 2017, le loyer hors charges annuel par mètre carré de surface habitable ne devait pas dépasser :
- 185 € en Ile-de-France,
- 136 € dans les autres régions.
Sont également exonérées les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur résidence principale sous la forme de chambre d’hôtes lorsque le loyer ne dépasse pas 760 € par an.
3. Comment déclarer vos revenus ?
Vous déclarez obligatoirement par internet si votre domicile est connecté à internet et votre revenu fiscal de référence est supérieur à 15 000 €.
Pour les autres, la déclaration de revenus se fait sur papier.
Si vous louez à la fois des logements vides et des logements meublés, vous devrez distinguer les loyers selon leur origine, revenus fonciers pour les locations vides et bénéfices industriels et commerciaux pour les locations meublées.
3.1 Comment déclarer vos revenus pour vos locations non meublées
-Si vous êtes au régime micro foncier
Vous devez indiquer sur l’imprimé fiscal n°2042 ( case 4BE), le montant brut de vos revenus fonciers.
Le revenu foncier c’est : le montant des loyers encaissés – les charges incombant au locataire + le montant des dépenses incombant normalement au propriétaire et mises à la charge des locataires + les subventions et indemnités perçues.
L’abattement de 30 % sera appliqué automatiquement pour déterminer votre revenu imposable dans la catégorie des revenus fonciers.
-Si vous déclarez au régime réel
Vous devrez compléter la déclaration 2042 et un formulaire annexe :
Soit la déclaration n°2044 si vous louez, en direct ou par l’intermédiaire d’une SCI :
- un bien qui ne bénéficie d’aucun régime particulier,
- ou si vous louez un bien bénéficiant de déductions spécifiques telles que le dispositif Cosse ancien, Besson ancien, Borloo ancien, Scellier en secteur libre, Duflot ou Pinel
Soit la déclaration n°2044S (ou spéciale) si vous louez, en direct ou via une SCI :
- un logement acquis neuf en Périssol, Besson, Robien, Borloo, Scellier en secteur intermédiaire ou ZRR,
- un immeuble spécial classé monuments historiques ou soumis au dispositif Malraux,
- vous optez pour la déduction au titre de l’amortissement des logements neufs.
3.2 Comment déclarer vos revenus issus de locations meublées ?
Ces revenus sont imposables dans la catégorie des revenus industriels et commerciaux (BIC) et doivent être reportés sur la déclaration complémentaire 2042-C-PRO dans la rubrique « Revenus industriels et commerciaux non professionnels ».
-Si vous êtes en régime micro-BIC
Si vous êtes loueur en meublé non professionnel, vous devrez indiquer le chiffre d’affaire brut de toutes vos locations meublées, c’est-à-dire le montant brut (loyers et charges) des loyers toutes taxes comprises acquittés par votre (vos) locataire(s). L’administration calculera ensuite automatiquement un abattement de 50% ou 71% selon le type de la location meublée.
-Si vous déclarez au réel
Si votre activité est imposée selon le régime réel, en plus de la 2042-C-PRO, vous devez remplir une déclaration spécifique n°2031.
Sachez que les revenus des locations meublées non professionnelles, déclarés selon le régime micro ou selon le régime réel, seront automatiquement soumis aux prélèvements sociaux.
Conclusion
Même s’il n’est pas le seul levier, choisir le bon régime fiscal lorsque vous déclarez vos revenus peut vous permettre d’augmenter la rentabilité de votre investissement locatif.
N’hésitez pas à faire appel à un expert comptable surtout si vous vous lancez dans la location meublée en non professionnel. Il vous aidera à la fois dans le calcul de l’amortissement de votre bien mais aussi pour les différentes déclarations fiscales à remplir. J’y consacrerai d’ailleurs un dossier très prochainement.
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