{"id":359483,"date":"2024-12-16T18:00:29","date_gmt":"2024-12-16T17:00:29","guid":{"rendered":"https:\/\/www.monsieurhugo.com\/blog\/?p=359483"},"modified":"2026-02-13T18:44:11","modified_gmt":"2026-02-13T17:44:11","slug":"optimisez-votre-activite-lmnp-grace-a-votre-deficit","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.monsieurhugo.com\/blog\/2024\/12\/16\/optimisez-votre-activite-lmnp-grace-a-votre-deficit\/","title":{"rendered":"LMNP et d\u00e9ficit : le guide pour tout comprendre"},"content":{"rendered":"\n<p><strong>Le m\u00e9canisme de report du d\u00e9ficit en <a href=\"https:\/\/www.monsieurhugo.com\/blog\/2023\/12\/19\/investir-en-lmnp-avantages-et-inconvenients\/\">LMNP<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><strong>Pourquoi devez-vous absolument g\u00e9n\u00e9rer du d\u00e9ficit sur votre activit\u00e9 de loueur&nbsp;?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>C\u2019est l\u2019un des fondements essentiels de l\u2019investissement locatif&nbsp;\ud83d\ude09<\/p>\n\n\n\n<p>Si vous maitrisez ce concept alors vous allez <strong>booster la rentabilit\u00e9 de votre investissement<\/strong>. Vous pouvez gagner facilement entre 1 \u00e0 2% de rentabilit\u00e9 en plus\u2026&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Voir m\u00eame (pour 85% des investisseurs) <strong>effacer<\/strong> compl\u00e9tement votre <strong>imp\u00f4t<\/strong> sur vos revenus locatifs&nbsp;!<\/p>\n\n\n\n<p>Dans ce nouvel article, je vous propose de remettre \u00e0 plat les fondamentaux du d\u00e9ficit&nbsp;: d\u00e9ficits fonciers, d\u00e9ficits industriels et commerciaux et vous \u00e9clairez sur son fonctionnement en fonction de votre r\u00e9gime micro BIC, r\u00e9gime r\u00e9el, LMNP, LMP\u2026<\/p>\n\n\n\n<p>Au programme&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Qu\u2019est-ce que le d\u00e9ficit&nbsp;?<\/li>\n\n\n\n<li>En quoi consiste le report du d\u00e9ficit et comment le reporter sur vos revenus&nbsp;?<\/li>\n\n\n\n<li>Les conditions pour \u00eatre \u00e9ligible au report du d\u00e9ficit&nbsp;(et faire baisser vos imp\u00f4ts\u2026) ?<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Je terminerai l\u2019article par <strong>un exemple concret et complet<\/strong> <strong>de report du d\u00e9ficit en LMNP<\/strong>, alors restez jusqu\u2019\u00e0 la fin&nbsp;!<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Qui aurait cru qu\u2019\u00eatre d\u00e9ficitaire puisse \u00eatre int\u00e9ressant&nbsp;<\/strong><strong>\ud83d\ude09<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>A la fin, je vous livrerai mon astuce pour diviser par 2 vos frais d\u2019expert-comptable&nbsp;\ud83d\ude09<\/p>\n\n\n\n<p>Je vous d\u00e9voilerai aussi comment notre&nbsp;<a href=\"https:\/\/www.monsieurhugo.com\/blog\/landing-page-fiscalite?utm_source=blog&amp;utm_medium=seo&amp;utm_campaign=article_link\">service fiscal<\/a>&nbsp;peut vous faire \u00e9conomiser jusqu\u2019\u00e0 3&nbsp;500\u20ac d\u2019imp\u00f4ts sur vos revenus locatifs&nbsp;!<\/p>\n\n\n\n<p>Si vous n\u2019avez pas le temps de lire tout l\u2019article je vous conseille de t\u00e9l\u00e9charger mon guide ultra complet sur la fiscalit\u00e9 qui d\u00e9taille l\u2019ensemble des r\u00e9gimes fiscaux pour investir en immobilier. Il vous guidera aussi pour savoir si vous devez investir en nom propre ou en soci\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p>C\u2019est parti&nbsp;!&nbsp;<\/p>\n\n\n\n\n \t\t         \t\t<a class=\"lm_img_container\" href=\"\">\n\t \t\t<img decoding=\"async\" src=\"\" class=\"lm_sidebar_main_lead_magnet\">\n \t\t<\/a>\n \t\t \t\t\n \t\t\n \t\t \n<!-- Pour faire appara\u00eetre, mettre \u00e7a dans le IF : if ($args[\"shortcode_location\"] === \"lm-list\" )-->\n\t\n\n\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Qu\u2019est-ce qu\u2019un d\u00e9ficit&nbsp;?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Lorsque <strong>vos charges sont sup\u00e9rieures \u00e0 vos revenus locatifs<\/strong>, vous cr\u00e9ez un d\u00e9ficit.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Les b\u00e9n\u00e9fices que vous g\u00e9n\u00e9rez gr\u00e2ce \u00e0 votre activit\u00e9 de location meubl\u00e9e sont enti\u00e8rement absorb\u00e9s par vos charges&nbsp;: travaux, assurances, entretien, achat de mobilier, etc.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p><strong>En bref<\/strong><strong>&nbsp;<\/strong>: vous avez d\u00e9pens\u00e9 plus d\u2019argent que vous n\u2019en avez gagn\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"768\" src=\"https:\/\/www.monsieurhugo.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2024\/12\/image-7.png\" alt=\"Une image contenant texte, capture d\u2019\u00e9cran, Police, conception\n\nDescription g\u00e9n\u00e9r\u00e9e automatiquement\" class=\"wp-image-359489\" srcset=\"https:\/\/www.monsieurhugo.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2024\/12\/image-7.png 1024w, https:\/\/www.monsieurhugo.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2024\/12\/image-7-980x735.png 980w, https:\/\/www.monsieurhugo.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2024\/12\/image-7-480x360.png 480w\" sizes=\"(min-width: 0px) and (max-width: 480px) 480px, (min-width: 481px) and (max-width: 980px) 980px, (min-width: 981px) 1024px, 100vw\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p>Cette situation est souvent d\u00e9cevante pour le propri\u00e9taire LMNP, qui esp\u00e8re une rentabilit\u00e9 maximale de son projet.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Pourtant, <strong>le d\u00e9ficit n\u2019est pas rare<\/strong>, surtout s\u2019il s\u2019agit de votre premier investissement locatif&nbsp;!<\/p>\n\n\n\n<p>R\u00e9nover un logement avant de le mettre en location peut rapidement co\u00fbter cher, <strong>surtout si de nombreux travaux sont \u00e0 pr\u00e9voir<\/strong>. Cette p\u00e9riode de travaux emp\u00eache g\u00e9n\u00e9ralement la mise en place d\u2019un locataire (donc, pas de loyers = 0 b\u00e9n\u00e9fice).<\/p>\n\n\n\n<p>Il faut ajouter <strong>les meubles<\/strong>, \u00e9l\u00e9ment imp\u00e9ratif pour \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme LMNP, qui repr\u00e9sentent un achat suppl\u00e9mentaire.<\/p>\n\n\n\n<p>En toile de fond, il y a toujours <strong>les assurances qui tournent,<\/strong> <strong>le cr\u00e9dit<\/strong>, <strong>les d\u00e9sagr\u00e9ments du quotidien<\/strong> (un chauffe-eau qui tombe en panne, un logement qui reste vacant entre deux locataires, une machine \u00e0 laver vieillissante qu\u2019il faut changer, etc.).<\/p>\n\n\n\n<p>Bref, un d\u00e9ficit est vite arriv\u00e9, <strong>et c\u2019est normal<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Le tout, c\u2019est de savoir comment en tirer parti au maximum&nbsp;!&nbsp;<\/strong><strong>\ud83d\ude09<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><strong>En quoi consiste le report du d\u00e9ficit&nbsp;?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Il est l\u2019heure de faire les comptes&nbsp;: <strong>vous \u00eates d\u00e9ficitaire<\/strong>.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Vos revenus locatifs ne sont pas suffisants pour en tirer un b\u00e9n\u00e9fice face \u00e0 des charges trop \u00e9lev\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n<p>Pour 9&nbsp;600 euros de revenus locatifs, vous avez 25&nbsp;000 euros de charges.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Soit un d\u00e9ficit de 15&nbsp;400 euros.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Alors certes, vous ne paierez pas d\u2019imp\u00f4ts cette ann\u00e9e, mais vous avez quand m\u00eame un trou de 15&nbsp;400 \u20ac dans votre tr\u00e9sorerie \u200b\u200b\ud83d\ude30\u200b<\/p>\n\n\n\n<p>\u200b\u200b\ud83e\uddb8\u200d\u2642\ufe0f\u200b C\u2019est l\u00e0 que j\u2019interviens&nbsp;\u200b! \u200b<\/p>\n\n\n\n<p>Ce d\u00e9ficit, vous avez la possibilit\u00e9 de <strong>le reporter sur vos revenus locatifs des 10 ann\u00e9es suivantes<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>\u200b\u200b<\/strong><strong>\ud83e\udd13<\/strong><strong><em>\u200b <\/em><\/strong><strong><em>Exemple<\/em><\/strong><em>&nbsp;: l\u2019ann\u00e9e n+1 qui suit votre d\u00e9ficit de 15&nbsp;400 euros, les travaux sont finis, votre locataire est en place, vous percevez des loyers 12 mois sur 12. Vous g\u00e9n\u00e9rez alors 10 000 euros de revenus locatifs.&nbsp;<\/em><\/p>\n\n\n\n<p><em>Vous pouvez d\u00e9duire une partie de votre d\u00e9ficit de l\u2019ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente afin d\u2019atteindre 0 euros de revenus locatifs et donc <\/em><strong><em>ne pas payer d\u2019imp\u00f4ts<\/em><\/strong><em>.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p><em>Vous avez d\u00e9duit 10&nbsp;000 euros, il reste 5&nbsp;400 euros que vous pourrez d\u00e9duire l\u2019ann\u00e9e d\u2019apr\u00e8s.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p><em>L\u2019ann\u00e9e n+2, vous faites \u00e0 nouveau 10&nbsp;000 euros de revenus locatifs gr\u00e2ce aux loyers pay\u00e9s par votre locataire. Vous pouvez d\u00e9duire les 5&nbsp;400 \u20ac restants de d\u00e9ficit, afin de faire baisser votre base imposable \u00e0 4&nbsp;600 \u20ac.&nbsp;<\/em><\/p>\n\n\n\n<p>Et voil\u00e0&nbsp;! Au lieu d\u2019avoir un trou de tr\u00e9sorerie et de continuer \u00e0 payer un max d\u2019imp\u00f4ts, vous pouvez mettre votre d\u00e9ficit \u00e0 profit afin de faire baisser votre imposition.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Les conditions pour b\u00e9n\u00e9ficier du report du d\u00e9ficit en LMNP<\/h2>\n\n\n\n<p>Le report du d\u00e9ficit n\u2019est pas offert \u00e0 tout LMNP qui le souhaite. Voyons d\u2019abord les conditions pour exercer sous le statut LMNP, puis la n\u00e9cessit\u00e9 d\u2019\u00eatre assujetti au r\u00e9gime r\u00e9el pour reporter son d\u00e9ficit.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">1. <strong>\u00catre LMNP<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Notre article concerne aujourd\u2019hui le loueur en meubl\u00e9 non professionnel (LMNP).&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Pour b\u00e9n\u00e9ficier du statut LMNP, assurez-vous de remplir les conditions suivantes&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<p>\u200b\u2705\u200b Faire de la <strong>location meubl\u00e9e<\/strong>.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Comme son nom l\u2019indique, le loueur en meubl\u00e9 non professionnel fait de la location meubl\u00e9e.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Cela signifie que le logement doit contenir un certain nombre de meubles et d\u2019\u00e9quipements dont la liste est fix\u00e9e par d\u00e9cret. \u200b<\/p>\n\n\n\n<p>\ud83d\udc49\u200b Vous pouvez la consulter <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/article_lc\/LEGIARTI000030972578\">juste ici<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p>\u200b\u2705\u200b Respecter <strong>les conditions de revenus<\/strong>.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Le loueur en meubl\u00e9, pour \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme \u00ab&nbsp;non professionnel&nbsp;\u00bb, doit respecter <strong>un plafond de revenus locatifs&nbsp;:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>&nbsp;Soit vos revenus locatifs ne d\u00e9passent pas 23 000 euros par an<\/li>\n\n\n\n<li>Soit vos revenus locatifs ne d\u00e9passent pas les autres revenus de votre foyer fiscal soumis \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur le revenu<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Ainsi, si vos revenus locatifs d\u00e9passent 23&nbsp;000 euros par an mais que <strong>vous ne d\u00e9passez pas les autres revenus de votre foyer fiscal<\/strong> soumis \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur le revenu, alors vous \u00eates toujours LMNP.<\/p>\n\n\n\n<p>En revanche, si vos revenus locatifs d\u00e9passent 23&nbsp;000 euros par an ET QUE vous d\u00e9passez les autres revenus de votre foyer fiscal, alors vous n\u2019\u00eates plus LMNP mais LMP, <strong>loueur en meubl\u00e9 professionnel<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>Le report du d\u00e9ficit est \u00e9galement possible pour le loueur en meubl\u00e9 professionnel, avec certaines diff\u00e9rences, restez avec moi jusqu\u2019au bout, je vous explique \u00e7a plus loin&nbsp;!<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">2. <strong>Avoir choisi le r\u00e9gime r\u00e9el<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Le loueur en meubl\u00e9 non professionnel est impos\u00e9 au titre de l\u2019imp\u00f4t sur le revenu dans la cat\u00e9gorie des b\u00e9n\u00e9fices industriels et commerciaux. En parall\u00e8le, <strong>il peut choisir entre deux r\u00e9gimes fiscaux<\/strong>&nbsp;<strong>:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Le r\u00e9gime fiscal micro BIC<\/strong>, qui permet de b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019un abattement de 50% sur son chiffre d\u2019affaires.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Le r\u00e9gime fiscal r\u00e9el<\/strong>, qui permet de d\u00e9duire toutes les charges li\u00e9es \u00e0 son activit\u00e9 LMNP de ses revenus locatifs.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>\ud83d\udca1\u200b Le r\u00e9gime r\u00e9el <strong>s\u2019applique automatiquement si les revenus locatifs annuels d\u00e9passent 77&nbsp;700 euros<\/strong>. Il peut \u00e9galement <strong>\u00eatre choisi volontairement<\/strong> \u00e0 la place du r\u00e9gime micro BIC lorsque les revenus locatifs annuels sont inf\u00e9rieurs \u00e0 77&nbsp;700 euros.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>J\u2019\u00e9viterai toute confusion d\u00e8s \u00e0 pr\u00e9sent&nbsp;: <strong>le r\u00e9gime micro BIC n\u2019est pas compatible avec le report du d\u00e9ficit<\/strong>.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Si vous souhaitez d\u00e9duire votre d\u00e9ficit de vos revenus locatifs ult\u00e9rieurs, <strong>il faut imp\u00e9rativement \u00eatre assujetti au r\u00e9gime r\u00e9el.&nbsp;<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Le choix du r\u00e9gime fiscal se fait en principe lors de la d\u00e9claration de votre activit\u00e9 LMNP.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\u00c7a m\u2019int\u00e9resse, mais je suis LMP, pas LMNP. Suis-je concern\u00e9&nbsp;?<\/h2>\n\n\n\n<p>\ud83c\udf89\u200b Bonne nouvelle&nbsp;!<\/p>\n\n\n\n<p>Le report du d\u00e9ficit est \u00e9galement possible pour le loueur en meubl\u00e9 professionnel, dit LMP.<\/p>\n\n\n\n<p>Je dirais m\u00eame que cet avantage fiscal <strong>est encore plus puissant en <a href=\"https:\/\/www.monsieurhugo.com\/blog\/2024\/09\/05\/fiscalite-lmp\/\">LMP<\/a> <\/strong>\ud83d\ude35\u200b<\/p>\n\n\n\n<p>Comme pour le statut LMNP, il faut avoir choisi le r\u00e9gime r\u00e9el pour b\u00e9n\u00e9ficier de cet avantage fiscal.<\/p>\n\n\n\n<p>En cas de d\u00e9ficit, ce dernier peut \u00eatre report\u00e9 non pas sur vos revenus locatifs des 10 ann\u00e9es suivantes, mais <strong>sur le revenu global des 6 ann\u00e9es suivantes, sans limitation de montant<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>\u200b\u200b<\/strong><strong>\u270b<\/strong><strong>\u200b <\/strong><strong>Attention<\/strong>&nbsp;: si vous avez \u00e9t\u00e9 LMNP pendant 5 ann\u00e9es, et que vous devenez LMP, le d\u00e9ficit accumul\u00e9 en LMNP ne pourra pas \u00eatre report\u00e9 sur le revenu global m\u00eame si vous \u00eates devenu LMP. Seul le d\u00e9ficit g\u00e9n\u00e9r\u00e9 par l\u2019activit\u00e9 LMP peut \u00eatre report\u00e9 sur le revenu global.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Quelle est la diff\u00e9rence entre d\u00e9ficit en LMNP et d\u00e9ficit foncier&nbsp;?<\/h2>\n\n\n\n<p>Peut-\u00eatre avez-vous entendu parler du d\u00e9ficit foncier durant vos recherches sur l\u2019investissement immobilier.<\/p>\n\n\n\n<p>Il est important de ne pas confondre le d\u00e9ficit de la location meubl\u00e9e avec le d\u00e9ficit foncier <strong>qui concerne la location vide<\/strong>.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Le d\u00e9ficit foncier s\u2019applique, comme son nom l\u2019indique, aux revenus fonciers, issus de la location vide. Le d\u00e9ficit foncier peut \u00eatre d\u00e9duit <strong>du revenu global<\/strong> dans la limite de 10&nbsp;700 \u20ac par an (21&nbsp;400 \u20ac pour des travaux de r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique). L\u2019exc\u00e9dent sera d\u00e9duit des revenus fonciers seulement.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Le plus simple reste encore de vous faire <a href=\"https:\/\/www.monsieurhugo.com\/blog\/2024\/12\/16\/lmnp-et-comptabilite-lexpert-comptable-est-il-la-seule-alternative\/\" type=\"post\" id=\"359478\">conseiller pour g\u00e9rer votre LMNP.<\/a><\/p>\n\n\n\n\n \t\t         \t\t<a class=\"lm_img_container\" href=\"\">\n\t \t\t<img decoding=\"async\" src=\"\" class=\"lm_sidebar_main_lead_magnet\">\n \t\t<\/a>\n \t\t \t\t\n \t\t\n \t\t \n<!-- Pour faire appara\u00eetre, mettre \u00e7a dans le IF : if ($args[\"shortcode_location\"] === \"lm-list\" )-->\n\t\n\n\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Le r\u00e9gime r\u00e9el en LMNP, c\u2019est bien plus que \u00e7a<\/h2>\n\n\n\n<p>Le r\u00e9gime fiscal r\u00e9el en LMNP est ultra int\u00e9ressant pour le report du d\u00e9ficit, <strong>mais pas que<\/strong>. Le r\u00e9gime r\u00e9el permet de b\u00e9n\u00e9ficier de plusieurs avantages pour r\u00e9duire votre imp\u00f4t et augmenter votre rentabilit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">1. <strong>La d\u00e9duction des charges gr\u00e2ce au r\u00e9gime r\u00e9el de la location meubl\u00e9e<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>L\u2019aspect principal du r\u00e9gime r\u00e9el de la location meubl\u00e9e, <strong>c\u2019est la d\u00e9duction des charges<\/strong>&nbsp;: vos charges annuelles sont d\u00e9duites de vos revenus locatifs afin de faire baisser votre base imposable.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>\u200b\u200b<\/strong><strong>\ud83e\udd13<\/strong><strong>\u200b <\/strong><strong><em>Exemple<\/em><\/strong><em>&nbsp;: gr\u00e2ce aux loyers de votre location meubl\u00e9e, vous avez g\u00e9n\u00e9r\u00e9 7&nbsp;200\u20ac de revenus locatifs. En parall\u00e8le, vous avez 1000\u20ac de charges li\u00e9es \u00e0 votre investissement locatif. Au lieu d\u2019avoir une base imposable \u00e0 7&nbsp;200\u20ac, vous aurez une base imposable \u00e0 6&nbsp;200\u20ac, car vous avez pu d\u00e9duire vos charges de vos recettes locatives.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p>Toutes les charges ne sont pas d\u00e9ductibles. Il doit s\u2019agir des charges<strong> li\u00e9es \u00e0 votre investissement locatif<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>\u200b\u200b\ud83d\udca1\u200b En comparaison, le r\u00e9gime micro BIC de la location meubl\u00e9e offre <strong>un abattement de 50%<\/strong> sur vos recettes locatives. Si vous avez g\u00e9n\u00e9r\u00e9 7&nbsp;200\u20ac de revenus locatifs, votre nouvelle base imposable est de 3&nbsp;600\u20ac. La d\u00e9duction des charges avec le r\u00e9gime r\u00e9el <strong>est donc int\u00e9ressante si vos charges exc\u00e8dent 50%.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">2. <strong>La d\u00e9duction d\u2019amortissement gr\u00e2ce au r\u00e9gime r\u00e9el de la location meubl\u00e9e<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Votre bien immobilier <strong>perd en valeur dans le temps<\/strong>. Forc\u00e9ment, les \u00e9l\u00e9ments qui composent votre bien immobilier ont une dur\u00e9e de vie limit\u00e9e et s\u2019usent progressivement.<\/p>\n\n\n\n<p>Des fen\u00eatres devront \u00eatre chang\u00e9es, un ravalement de fa\u00e7ade devra \u00eatre refait, l\u2019\u00e9lectrom\u00e9nager devra \u00eatre remplac\u00e9\u2026 <strong><a href=\"https:\/\/www.monsieurhugo.com\/blog\/2024\/06\/06\/amortissement-location-meublee-lmnp\/\">La d\u00e9duction d\u2019amortissement<\/a><\/strong> <strong>permet de compenser cette perte de valeur avec le temps.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Chaque ann\u00e9e, la perte de valeur de votre bien immobilier <strong>est estim\u00e9e<\/strong> afin d\u2019\u00eatre <strong>d\u00e9duite de vos recettes locatives.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>\u200b\u200b\u23f3\u200b La dur\u00e9e d\u2019amortissement d\u00e9pend de l\u2019\u00e9l\u00e9ment pris en consid\u00e9ration. <em>Exemple&nbsp;: la dur\u00e9e d\u2019amortissement est de 25 ans pour la toiture et l\u2019\u00e9lectricit\u00e9, tandis que la dur\u00e9e d\u2019amortissement de la literie est de 6 ans.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p><strong>Vous l\u2019aurez compris<\/strong>&nbsp;: la d\u00e9duction d\u2019amortissement permet de faire (encore une fois) <strong>baisser votre base imposable, donc de payer moins d\u2019imp\u00f4ts. \u200b\u200b<\/strong><strong>\ud83d\udcc9<\/strong><strong>\u200b<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>\ud83d\udca1 Comme pour la d\u00e9duction du d\u00e9ficit, la d\u00e9duction d\u2019amortissement n\u2019est possible que pour le loueur en meubl\u00e9 non professionnel <strong>ayant opt\u00e9 pour le r\u00e9gime r\u00e9el de la location meubl\u00e9e<\/strong>. Le r\u00e9gime micro BIC ne permet pas de pratiquer la d\u00e9duction d\u2019amortissement.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Cas pratique&nbsp;: je fais de la location meubl\u00e9e non professionnelle (LMNP)<\/h2>\n\n\n\n<p>Voici un exemple concret de report du d\u00e9ficit dans le cadre d\u2019une location meubl\u00e9e non professionnelle. Il est volontairement simplifi\u00e9 (pas de d\u00e9duction d\u2019amortissement, etc) afin de bien appr\u00e9hender la notion de d\u00e9ficit.<\/p>\n\n\n\n<p><em>Vous investissez dans un bien immobilier l\u2019ann\u00e9e N, que vous r\u00e9novez. Les travaux vous co\u00fbtent 30&nbsp;000\u20ac et vous emp\u00eachent de louer le logement la premi\u00e8re ann\u00e9e. Vous ne faites donc aucun b\u00e9n\u00e9fice et g\u00e9n\u00e9rez un d\u00e9ficit de 30&nbsp;000\u20ac. En parall\u00e8le de vos investissements immobiliers, vous exercez une activit\u00e9 professionnelle en micro-entreprise. Cette activit\u00e9 vous rapporte 25&nbsp;000\u20ac de chiffre d\u2019affaires.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p>\u200b\u200b\ud83d\udc49\u200b Vous ne pouvez pas d\u00e9duire votre d\u00e9ficit des revenus de votre activit\u00e9 en micro-entreprise. En effet, le d\u00e9ficit de votre activit\u00e9 LMNP peut \u00eatre report\u00e9 uniquement sur vos revenus locatifs des ann\u00e9es suivantes, et non pas sur votre revenu global.<\/p>\n\n\n\n<p><em>L\u2019ann\u00e9e N+1, vous continuez vos travaux et parvenez \u00e0 louer votre bien immobilier pendant 6 mois, de juin \u00e0 d\u00e9cembre. Vous percevez des loyers d\u2019un montant de 800 euros, soit un revenu locatif annuel de 4&nbsp;800 euros.&nbsp;<\/em><\/p>\n\n\n\n<p>\ud83d\udc49 Vous pouvez reporter une partie de votre d\u00e9ficit de l\u2019ann\u00e9e N sur vos revenus locatifs, \u00e0 hauteur de 4&nbsp;800 euros. Vous ne faites aucun b\u00e9n\u00e9fice et ne payez pas d\u2019imp\u00f4ts. Il vous reste 25&nbsp;200 \u20ac de d\u00e9ficit. Ce n\u2019est pas un probl\u00e8me puisque le d\u00e9ficit peut \u00eatre report\u00e9 sur 10 ans. Vous pourrez donc continuer de l\u2019imputer sur vos revenus locatifs des ann\u00e9es suivantes.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Comparer les diff\u00e9rents r\u00e9gimes avec notre simulateur fiscal<\/h2>\n\n\n\n<p>La th\u00e9orie c\u2019est bien mais la pratique c\u2019est mieux&nbsp;\ud83d\ude09<\/p>\n\n\n\n<p>Si vous souhaitez faire vos propres simulations et sans vous tromper dans tous les calculs, je vous invite \u00e0 <strong>t\u00e9l\u00e9charger gratuitement notre <\/strong><a href=\"https:\/\/www.monsieurhugo.com\/blog\/telecharger-votre-simulateur-de-rentabilite-locative\/?utm_source=blog&amp;utm_medium=seo&amp;utm_campaign=article_link\"><strong>simulateur de rentabilit\u00e9 sous Excel<\/strong><\/a> qui calcule pour vous les diff\u00e9rentes rentabilit\u00e9s locatives, les impots \u00e0 payer\u2026&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Faite un test et calculez vos \u00e9conomies d\u2019imp\u00f4ts sur votre propre bien&nbsp;: le simulateur va comparer le r\u00e9gime micro-BIC et le r\u00e9gime r\u00e9el. Il va calculer automatiquement vos diff\u00e9rents d\u00e9ficits en fonction de vos r\u00e9gimes (nu, meubl\u00e9, avec abattement, au r\u00e9el)&nbsp;: une p\u00e9pite pour faire vos simulations&nbsp;\ud83d\ude09<\/p>\n\n\n\n<p>Apr\u00e8s l\u2019avoir <a href=\"https:\/\/www.monsieurhugo.com\/blog\/telecharger-votre-simulateur-de-rentabilite-locative\/?utm_source=blog&amp;utm_medium=seo&amp;utm_campaign=article_link\">t\u00e9l\u00e9charg\u00e9<\/a>, voici ce que vous obtiendrez&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1600\" height=\"727\" src=\"https:\/\/www.monsieurhugo.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2024\/12\/image-4.jpeg\" alt=\"Une image contenant texte, diagramme, logiciel, Trac\u00e9\n\nDescription g\u00e9n\u00e9r\u00e9e automatiquement\" class=\"wp-image-359485\" srcset=\"https:\/\/www.monsieurhugo.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2024\/12\/image-4.jpeg 1600w, https:\/\/www.monsieurhugo.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2024\/12\/image-4-1280x582.jpeg 1280w, https:\/\/www.monsieurhugo.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2024\/12\/image-4-980x445.jpeg 980w, https:\/\/www.monsieurhugo.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2024\/12\/image-4-480x218.jpeg 480w\" sizes=\"(min-width: 0px) and (max-width: 480px) 480px, (min-width: 481px) and (max-width: 980px) 980px, (min-width: 981px) and (max-width: 1280px) 1280px, (min-width: 1281px) 1600px, 100vw\" \/><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><\/h2>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Le m\u00e9canisme de report du d\u00e9ficit en LMNP Pourquoi devez-vous absolument g\u00e9n\u00e9rer du d\u00e9ficit sur votre activit\u00e9 de loueur&nbsp;? 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