Mieux vaut-il louer nu ou meubl\u00e9 ?<\/p>\n\n\n\n
La location nue est la plus courante\u2026 Elle repr\u00e9sente 94 % des locations. Mais la location meubl\u00e9e tire de plus en plus son \u00e9pingle du jeu notamment gr\u00e2ce \u00e0 la colocation ou la location \u00e9tudiante.<\/p>\n\n\n\n
Et si on faisait un match location nue versus location meubl\u00e9e ?<\/p>\n\n\n\n
Location nue ou location meubl\u00e9e : des diff\u00e9rences au niveau du bail\u2026Des similitudes aussi\u2026Mais \u00e0 chaque bail d\u2019habitation sa fiscalit\u00e9 !<\/p>\n\n\n\n
Tous les baux d\u2019habitation sont soumis \u00e0 la loi du 06 juillet 1989<\/a>. Mais lorsque vous mettez un bien en location, certaines r\u00e8gles diff\u00e8rent selon que le logement soit lou\u00e9 vide ou meubl\u00e9. Chaque type de logement dispose de son propre bail type qui doit \u00eatre conforme \u00e0 la loi ALUR.<\/p>\n\n\n\n Les obligations concernant la dur\u00e9e du bail, le d\u00e9p\u00f4t de garantie, le pr\u00e9avis ou l\u2019ameublement du logement ne sont pas les m\u00eames.<\/p>\n\n\n\n Le bail d\u2019une location meubl\u00e9e est plus souple en dur\u00e9e que celui d\u2019une location nue. Votre locataire ne s\u2019engage que pour 1 an au lieu de 3 ans pour un bail nu. Dans les 2 cas, la reconduction du bail est tacite. Exception faite du bail \u00e9tudiant qui dispose de sa propre dur\u00e9e et n\u2019est pas reconductible.<\/p>\n\n\n\n Le bail meubl\u00e9 peut donc engendrer une recherche de locataires plus fr\u00e9quente, un risque de vacance locative plus \u00e9lev\u00e9 et un entretien plus on\u00e9reux que dans les logements lou\u00e9s vides.<\/p>\n\n\n\n Le d\u00e9p\u00f4t de garantie n\u2019est pas obligatoire. Il l\u2019est seulement si vous le pr\u00e9voyez dans le contrat de location pour \u00ab garantir l\u2019ex\u00e9cution de ses obligations locatives par le locataire \u00bb.<\/p>\n\n\n\n Le d\u00e9p\u00f4t de garantie peut servir \u00e0 vous pr\u00e9munir contre les d\u00e9faillances du locataire : impay\u00e9s de loyer et de charges, d\u00e9faut d\u2019entretien des \u00e9quipements, restitution du logement en mauvais \u00e9tat enfin de location, etc.<\/p>\n\n\n\n Les r\u00e8gles le r\u00e9gissant en mati\u00e8re locative sont fix\u00e9es par les articles 22<\/a> (location vide) et 25-6<\/a> (location meubl\u00e9e) de la loi n\u00b0 89-462 du 6 juillet 1989, modifi\u00e9s par la loi n\u00b02014-366 du 24 mars 2014<\/a>, dite loi ALUR.<\/p>\n\n\n\n Les conditions \u00e0 respecter pour que vous puissiez donner cong\u00e9 \u00e0 votre locataire sont plus souples dans le cadre d\u2019une location meubl\u00e9e : 3 mois contre 6 pour une location nue.<\/p>\n\n\n\n Dans les 2 cas, le pr\u00e9avis doit \u00eatre donn\u00e9 dans les d\u00e9lais, en respectant les conditions de reprise etavant l\u2019\u00e9ch\u00e9ance du bail.<\/p>\n\n\n\n Le bail \u00e9tant reconductible tous les ans dans la location meubl\u00e9e, vous gardez un peu plus la main sur votre logement.<\/p>\n\n\n\n Pour en savoir davantage sur les motifs de reprise d\u2019un logement par le bailleur<\/a>, je vous conseille cet article.<\/p>\n\n\n\n Si un logement nu n\u2019a pas besoin d\u2019\u00eatre \u00e9quip\u00e9, les logements meubl\u00e9s quant \u00e0 eux doivent r\u00e9pondre \u00e0 la r\u00e9glementation. \u00c0 ce titre, un logement meubl\u00e9 doit \u00eatre dot\u00e9 au minimum des \u00e9l\u00e9ments suivants :<\/p>\n\n\n\n Attention : en cas de conflit, si le juge consid\u00e8re que le logement ne r\u00e9pond pas aux crit\u00e8res d\u2019un meubl\u00e9, il peut requalifier le bail en location vide, soumis \u00e0 ce titre \u00e0 la r\u00e9glementation applicable.<\/p>\n\n\n\n Vous recherchez un mod\u00e8le de bail meubl\u00e9 \u2013 T\u00e9l\u00e9chargez le gratuitement ici<\/a>.<\/p>\n\n\n\n Sans entrer dans les d\u00e9tails, des r\u00e8gles sont identiques pour une location d\u2019habitation vide ou une location d\u2019habitation meubl\u00e9e.C\u2019est le cas pour tout ce qui touche \u00e0 l\u2019acc\u00e8s \u00e0 un logement mis en location, c\u2019est-\u00e0-dire :<\/p>\n\n\n\n Lorsqu\u2019on se lance dans un investissement locatif, tr\u00e8s vite se pose la question de la fiscalit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n Il faut savoir que les revenus issus des locations s\u2019ajoutent \u00e0 vos autres revenus, que ce soit votre salaire, vos pensions\u2026 pour constituer ce qu\u2019on appelle le revenu global.<\/p>\n\n\n\n C\u2019est ce revenu global qui est ensuite soumis \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur le revenu.<\/p>\n\n\n\n Vous devrez pourtant faire une distinction entre 2 types de revenus :<\/p>\n\n\n\n Vous louez un logement videVous louez un logement meubl\u00e9Comment d\u00e9clarer vos revenus ?<\/p>\n\n\n\n Lorsque vous mettez en location un logement vide, vous devez d\u00e9clarer les revenus g\u00e9n\u00e9r\u00e9s dans les revenus fonciers.<\/p>\n\n\n\n Vous pouvez alors relever soit du r\u00e9gime micro-foncier, soit du r\u00e9gime r\u00e9el.<\/p>\n\n\n\n Pour relever de plein droit du r\u00e9gime d\u2019imposition simplifi\u00e9 dit micro foncier 1 seule condition : le montant brut de vos revenus fonciers per\u00e7us en 2017 par l\u2019ensemble de votre foyer fiscal ne doivent pas exc\u00e9der 15 000 \u20ac (charges non comprises).<\/p>\n\n\n\n Vous b\u00e9n\u00e9ficierez alors automatiquement d\u2019un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs per\u00e7us. Cet abattement sera calcul\u00e9 par l\u2019administration fiscale. Il doit permettre de couvrir les frais que vous aurez avanc\u00e9s pendant l\u2019ann\u00e9e fiscale.<\/p>\n\n\n\n Ce qui signifie que vous ne pourrez d\u00e9duire aucune autre charge r\u00e9elle de vos revenus fonciers et ne pourrez donc pas g\u00e9n\u00e9rer de d\u00e9ficit foncier.<\/p>\n\n\n\n Je vous pr\u00e9pare d\u2019ailleurs un dossier sur le d\u00e9ficit foncier que je publierai prochainement.<\/p>\n\n\n\n Le r\u00e9gime r\u00e9el s\u2019applique si :<\/p>\n\n\n\n vos revenus locatifs d\u00e9passent 15 000 \u20ac\/an,vous avez adh\u00e9r\u00e9 \u00e0 un dispositif d\u2019investissement locatif tel que Borloo ancien et Scellier.<\/p>\n\n\n\n Vous pourrez d\u00e9clarer :<\/p>\n\n\n\n Si le r\u00e9sultat foncier est b\u00e9n\u00e9ficiaire, il s\u2019ajoute \u00e0 vos autres revenus annuels, puis est soumis \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur le revenu.<\/p>\n\n\n\n S\u2019il est d\u00e9ficitaire, cela signifie que vous avez cr\u00e9\u00e9 du d\u00e9ficit foncier. Le montant du d\u00e9ficit s\u2019impute sur votre revenu global annuel, vous permettant ainsi de diminuer votre imp\u00f4t sur le revenu.<\/p>\n\n\n\n Vous pouvez opter par vous-m\u00eame \u00e0 l\u2019imposition au r\u00e9el m\u00eame si vos revenus sont inf\u00e9rieurs \u00e0 15 000\u20ac\/an.<\/p>\n\n\n\n En effet, vous avez tout int\u00e9r\u00eat \u00e0 choisir le r\u00e9gime r\u00e9el si le montant total de vos charges d\u00e9ductibles est sup\u00e9rieur aux 30 % d\u2019abattement propos\u00e9s par l\u2019administration fiscale.<\/p>\n\n\n\n Vous pourrez alors d\u00e9duire l\u2019ensemble des frais et des charges r\u00e9ellement engag\u00e9s pour le bien mis en location poste par poste pour leur montant r\u00e9el.<\/p>\n\n\n\n Mais attention, ce choix est irr\u00e9vocable pendant 3 ans.<\/p>\n\n\n\n En tant que loueur de meubl\u00e9 non professionnel (LMNP), les revenus issus de vos locations meubl\u00e9es doivent \u00eatre d\u00e9clar\u00e9s dans la cat\u00e9gorie des b\u00e9n\u00e9fices industriels et commerciaux (BIC).<\/p>\n\n\n\n Comme pour les revenus des locations vides, il existe 2 r\u00e9gimes d\u2019imposition aux BIC que vous pourrez choisir en fonction des revenus locatifs d\u00e9gag\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n Le r\u00e9gime forfaitaire (micro BIC)<\/strong><\/p>\n\n\n\n Si vos revenus locatifs ne d\u00e9passent pas 70.000 \u20ac (contre 32.900 \u20ac auparavant), vous b\u00e9n\u00e9ficiez de plein droit du r\u00e9gime forfaitaire (ou micro-entreprise ou micro BIC).<\/p>\n\n\n\n L\u2019administration fiscale appliquera automatiquement et par forfait un abattement de 50% sur les recettes d\u00e9clar\u00e9es. Ce forfait est r\u00e9put\u00e9 couvrir l\u2019ensemble des frais et charges d\u00e9ductibles expos\u00e9s (travaux, int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt, amortissement du bien, etc.).<\/p>\n\n\n\n Si vous choisissez ce r\u00e9gime, vous ne pourrez d\u00e9duire aucun autre frais suppl\u00e9mentaire.<\/p>\n\n\n\n De plus, si vos recettes sont inf\u00e9rieures \u00e0 305 \u20ac, vous ne paierez aucun imp\u00f4t.<\/p>\n\n\n\n Le r\u00e9gime r\u00e9el<\/strong><\/p>\n\n\n\n Le r\u00e9gime r\u00e9el s\u2019applique de plein droit lorsque : les revenus tir\u00e9s de la location meubl\u00e9e sont sup\u00e9rieurs \u00e0 70 000 \u20ac (contre 32.900 \u20ac auparavant).<\/p>\n\n\n\n Vous pourrez alors d\u00e9clarer les frais et charges effectivement r\u00e9alis\u00e9es dans l\u2019ann\u00e9e, et les d\u00e9duire de vos revenus.<\/p>\n\n\n\n Il s\u2019agit des frais d\u2019entretien, de r\u00e9paration et d\u2019am\u00e9lioration, des frais d\u2019amortissement des locaux, des frais de gestion et d\u2019assurance, des int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt et des imp\u00f4ts locaux\u2026<\/p>\n\n\n\n Vous pouvez de vous m\u00eame \u00e9galement opter pour le r\u00e9gime r\u00e9el m\u00eame si vos revenus sont inf\u00e9rieurs \u00e0 70 000 \u20ac<\/p>\n\n\n\n Dans ce dernier cas, choisir d\u2019\u00eatre impos\u00e9 au r\u00e9el est judicieux si le montant de vos charges repr\u00e9sente au moins 50 % des recettes imposables.<\/p>\n\n\n\n Vous devrez alors informer l\u2019administration fiscale de votre choix pour le r\u00e9gime r\u00e9el avant le 1er f\u00e9vrier de l\u2019ann\u00e9e au titre de laquelle les revenus seront soumis au r\u00e9gime r\u00e9el.<\/p>\n\n\n\n L\u2019option est irr\u00e9vocable pendant 2 ans, sauf changement d\u2019activit\u00e9. Elle est reconduite tacitement par p\u00e9riode de 2 ans.<\/p>\n\n\n\n Elles concernent sous certaines conditions, les personnes qui louent ou sous-louent en meubl\u00e9 une partie de leur habitation principale. Il faut que :<\/p>\n\n\n\n la location constitue la r\u00e9sidence principale du locataire ou une r\u00e9sidence temporaire s\u2019il justifie d\u2019un emploi saisonnier, le loyer doit \u00eatre fix\u00e9 dans des limites raisonnables.<\/p>\n\n\n\n En 2017, le loyer hors charges annuel par m\u00e8tre carr\u00e9 de surface habitable ne devait pas d\u00e9passer :<\/p>\n\n\n\n Sont \u00e9galement exon\u00e9r\u00e9es les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur r\u00e9sidence principale sous la forme de chambre d\u2019h\u00f4tes lorsque le loyer ne d\u00e9passe pas 760 \u20ac par an.<\/p>\n\n\n\n Ces revenus sont imposables dans la cat\u00e9gorie des revenus industriels et commerciaux (BIC) et doivent \u00eatre report\u00e9s sur la d\u00e9claration compl\u00e9mentaire 2042-C-PRO dans la rubrique \u00ab Revenus industriels et commerciaux non professionnels \u00bb.<\/p>\n\n\n\n Si vous \u00eates loueur en meubl\u00e9 non professionnel, vous devrez indiquer le chiffre d\u2019affaire brut de toutes vos locations meubl\u00e9es, c\u2019est-\u00e0-dire le montant brut (loyers et charges) des loyers toutes taxes comprises acquitt\u00e9s par votre (vos) locataire(s). L\u2019administration calculera ensuite automatiquement un abattement de 50% ou 71% selon le type de la location meubl\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n Si votre activit\u00e9 est impos\u00e9e selon le r\u00e9gime r\u00e9el, en plus de la 2042-C-PRO, vous devez remplir une d\u00e9claration sp\u00e9cifique n\u00b02031.<\/p>\n\n\n\n Sachez que les revenus des locations meubl\u00e9es non professionnelles, d\u00e9clar\u00e9s selon le r\u00e9gime micro ou selon le r\u00e9gime r\u00e9el, seront automatiquement soumis aux pr\u00e9l\u00e8vements sociaux.<\/p>\n\n\n\n M\u00eame s\u2019il n\u2019est pas le seul levier, choisir le bon r\u00e9gime fiscal lorsque vous d\u00e9clarez vos revenus peut vous permettre d\u2019augmenter la rentabilit\u00e9 de votre investissement locatif.<\/p>\n\n\n\n N\u2019h\u00e9sitez pas \u00e0 faire appel \u00e0 un expert comptable surtout si vous vous lancez dans la location meubl\u00e9e en non professionnel. Il vous aidera \u00e0 la fois dans le calcul de l\u2019amortissement de votre bien mais aussi pour les diff\u00e9rentes d\u00e9clarations fiscales \u00e0 remplir. J\u2019y consacrerai d\u2019ailleurs un dossier tr\u00e8s prochainement.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Mieux vaut-il louer nu ou meubl\u00e9 ? La location nue est la plus courante\u2026 Elle repr\u00e9sente 94 % des locations. Mais la location meubl\u00e9e tire de plus en plus son \u00e9pingle du jeu notamment gr\u00e2ce \u00e0 la colocation ou la location \u00e9tudiante. Et si on faisait un match location nue versus location meubl\u00e9e ? 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1.2 Quel est le d\u00e9p\u00f4t de garantie appliqu\u00e9 \u00e0 une location vide ou \u00e0 une location meubl\u00e9e ?<\/h3>\n\n\n\n
1.3 Quel est le pr\u00e9avis du bailleur et celui du locataire ?<\/h3>\n\n\n\n
1.4 Les crit\u00e8res d\u2019ameublement d\u2019un logement meubl\u00e9<\/h3>\n\n\n\n
\n
Location nue ou location meubl\u00e9e : les similitudes au niveau du bail<\/h2>\n\n\n\n
\n
Logement meubl\u00e9, non meubl\u00e9, le guide tr\u00e8s simplifi\u00e9 de la fiscalit\u00e9 \u00e0 appliquer \u00e0 vos revenus locatifs !<\/h2>\n\n\n\n
\n
La fiscalit\u00e9 si vous louez un logement vide (logement non meubl\u00e9)<\/h2>\n\n\n\n
Le r\u00e9gime micro-foncier<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
Le r\u00e9gime r\u00e9el<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
\n
La fiscalit\u00e9 si vous louez un logement meubl\u00e9<\/h2>\n\n\n\n
Les exon\u00e9rations d\u2019imp\u00f4ts<\/h3>\n\n\n\n
\n
Comment d\u00e9clarer vos revenus issus de locations meubl\u00e9es ?<\/h2>\n\n\n\n
Si vous \u00eates en r\u00e9gime micro-BIC<\/h3>\n\n\n\n
Si vous d\u00e9clarez au r\u00e9el<\/h3>\n\n\n\n
Conclusion<\/h3>\n\n\n\n