La raison de ce stress intense : ce litige qui vous oppose \u00e0 votre locataire.<\/p>\n\n\n\n
Du jour au lendemain, votre locataire arr\u00eate de payer son loyer.<\/p>\n\n\n\n
Malgr\u00e9 vos relances, une lettre de mise en demeure, rien ne se passe : votre locataire reste injoignable\u2026<\/p>\n\n\n\n
Votre cr\u00e9dit immobilier, lui, continue de tourner ! <\/p>\n\n\n\n
Vous craignez de devoir vous lancez dans une proc\u00e9dure judiciaire de plus de 2 ans <\/strong>sans aucune garantie de victoire \u00e0 la sortie.<\/p>\n\n\n\n Sans compter les frais de justice que vous devrez d\u00e9bourser<\/strong> (qui s\u2019\u00e9l\u00e8vent \u00e0 ~3 500\u20ac pour un proc\u00e8s).<\/p>\n\n\n\n Or, plus vous attendez, plus vous perdez d\u2019argent ! L\u2019accumulation des impay\u00e9s, \u00e7a va vite, c\u2019est pourquoi il faut agir d\u00e8s le d\u00e9but.<\/p>\n\n\n\n D\u2019ailleurs, vous ne savez m\u00eame pas par o\u00f9 d\u00e9buter votre croisade.<\/p>\n\n\n\n Pour autant, votre situation n\u2019est pas une fatalit\u00e9<\/strong>. <\/p>\n\n\n\n Saviez-vous que la loi met \u00e0 votre disposition des nouvelles solutions pour \u00e9viter la case \u00ab tribunal \u00bb ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n \u00c0 travers cet article, vous trouverez :<\/p>\n\n\n\n Le tout pour vous aider \u00e0 naviguer dans ces eaux parfois (tr\u00e8s) troubles. <\/p>\n\n\n\n On y va ?<\/p>\n\n\n\n Si en tant que propri\u00e9taire, vous \u00eates soumis \u00e0 certaines obligations, c\u2019est aussi le cas de votre locataire<\/strong>. La principale obligation qui nous vient en t\u00eate, c\u2019est le paiement du loyer et des charges<\/strong> ! Mais le locataire a aussi une obligation d\u2019user paisiblement des locaux<\/strong> ou encore de souscrire une assurance locative<\/strong>. <\/p>\n\n\n\n Si vous avez besoin d\u2019en savoir plus, j\u2019ai \u00e9crit un article \u00e0 ce sujet, n\u2019h\u00e9sitez pas \u00e0 le consulter.<\/p>\n\n\n\n En cas de non-respect de ses obligations par le locataire, un litige survient avec le bailleur<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Types de litiges fr\u00e9quents entre propri\u00e9taire et locataire :<\/p>\n\n\n\n Je vous propose de voir ensemble les diff\u00e9rentes mani\u00e8res de r\u00e9gler un litige avec son locataire !<\/p>\n\n\n\n La premi\u00e8re chose \u00e0 faire, c\u2019est d\u2019entamer la discussion avec votre locataire, soit directement si le dialogue est ouvert, soit en lui adressant un courrier avec accus\u00e9 de r\u00e9ception. Il se peut que le litige s\u2019arr\u00eate ici ! <\/p>\n\n\n\n Mais en l\u2019absence d\u2019action de sa part, si vous ne parvenez pas \u00e0 trouver seuls un terrain d\u2019entente, vous pouvez recourir \u00e0 la commission d\u00e9partementale de conciliation.<\/p>\n\n\n\n Vous voulez \u00e9viter le tribunal ? <\/p>\n\n\n\n Je vous comprends : on voit d\u00e9j\u00e0 son audience judiciaire fix\u00e9e en 2027 (j\u2019exag\u00e8re \u00e0 peine\u2026) et pendant ce temps, des impay\u00e9s qui s\u2019accumulent\u2026<\/p>\n\n\n\n \u00c7a tombe bien, le r\u00e8glement amiable des litiges<\/strong> est en plein essor ces derni\u00e8res ann\u00e9es, dans une optique de d\u00e9sengorgement des tribunaux. La conciliation permet souvent un gain de temps<\/strong> consid\u00e9rable pour le propri\u00e9taire et le locataire, mais \u00e9vite aussi une trop grosse perte financi\u00e8re, puisqu\u2019elle est gratuite<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n La loi a ainsi instaur\u00e9 dans chaque d\u00e9partement une commission d\u00e9partementale de conciliation<\/strong> (CDC), charg\u00e9e de proposer un r\u00e8glement amiable du litige locatif. La CDC est une commission paritaire compos\u00e9e de repr\u00e9sentants d’organisations de bailleurs et d’organisations de locataires. <\/p>\n\n\n\n La comp\u00e9tence de la CDC est plut\u00f4t large, toujours dans cette id\u00e9e d\u2019\u00e9viter la saisine du juge. Elle pourra notamment conna\u00eetre des litiges suivants :<\/p>\n\n\n\n Pour voir la liste compl\u00e8te, c\u2019est par ici <\/a>!<\/p>\n\n\n\n Passer par la commission d\u00e9partementale de conciliation n\u2019est pas toujours obligatoire. Pour certains types de litiges avec votre locataire, il est possible de saisir directement le juge. <\/p>\n\n\n\n Lorsque le litige porte sur un montant inf\u00e9rieur \u00e0 5 000 \u20ac<\/strong>, la conciliation est toujours obligatoire<\/strong>. <\/p>\n\n\n\n Lorsque le litige porte sur l\u2019un des cas suivants, peu importe le montant, la conciliation est obligatoire :<\/p>\n\n\n\n En dehors des cas obligatoires peu importe le montant, tous les litiges portant sur un montant sup\u00e9rieur \u00e0 5 000 \u20ac<\/strong> ne sont pas soumis \u00e0 conciliation obligatoire<\/strong>. Recourir \u00e0 la CDC est quand m\u00eame possible, au choix du propri\u00e9taire ou du locataire.<\/p>\n\n\n\n Un litige vous oppose \u00e0 votre locataire et vous souhaitez recourir \u00e0 la conciliation ? Vous devez alors saisir la commission d\u00e9partementale de conciliation dont d\u00e9pend le logement lou\u00e9<\/strong>. La d\u00e9termination de la CDC comp\u00e9tente se fait en fonction de l\u2019adresse du logement que vous louez \u00e0 votre locataire<\/strong> et non pas en fonction de votre propre adresse. <\/p>\n\n\n\n Sachez que votre locataire peut lui aussi d\u00e9cider de saisir la CDC<\/strong>. <\/p>\n\n\n\n La saisine se fait par lettre recommand\u00e9e avec accus\u00e9 de r\u00e9ception<\/strong> mentionnant l\u2019objet du litige.<\/p>\n\n\n\n Deux issues sont possibles \u00e0 l\u2019issue de la conciliation :<\/p>\n\n\n\n Une clause r\u00e9solutoire de plein droit est une clause ins\u00e9r\u00e9e au contrat de location, permettant au propri\u00e9taire de demander la<\/strong> r\u00e9siliation du bail<\/strong> de fa\u00e7on unilat\u00e9rale et anticip\u00e9e<\/strong>, c\u2019est-\u00e0-dire avant que le contrat arrive \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance. <\/p>\n\n\n\n Si le motif pr\u00e9vu par la clause r\u00e9solutoire se r\u00e9alise, le propri\u00e9taire peut demander la r\u00e9siliation du bail. <\/p>\n\n\n\n Seuls quatre motifs<\/strong> peuvent faire l\u2019objet d\u2019une clause r\u00e9solutoire. Toute autre clause r\u00e9solutoire sera r\u00e9put\u00e9e non-\u00e9crite.<\/p>\n\n\n\n Exemple<\/strong> : lorsque vous avez sign\u00e9 le contrat de location avec votre locataire, vous avez veill\u00e9 \u00e0 y ins\u00e9rer une clause r\u00e9solutoire de plein droit si jamais ce dernier ne payait plus son loyer. Au bout de quelques mois, vous constatez que les loyers n\u2019arrivent plus sur votre compte. Vous allez pouvoir mettre en \u0153uvre la clause r\u00e9solutoire, afin de r\u00e9silier le bail et expulser votre locataire.<\/em><\/p>\n\n\n\n \ud83d\udca1<\/strong> <\/strong>Bon \u00e0 savoir<\/strong> : jusqu\u2019ici, ins\u00e9rer une clause r\u00e9solutoire dans le bail conclu avec son locataire \u00e9tait purement facultatif<\/strong>. Il est donc possible qu\u2019en tant que propri\u00e9taire, vous n\u2019ayez pas ins\u00e9r\u00e9 de clause r\u00e9solutoire dans votre contrat de bail. Pas de panique, vous pouvez toujours directement demander la r\u00e9siliation judiciaire du bail<\/strong>, que nous verrons plus tard dans cet article.<\/p>\n\n\n\n Depuis le 29 juillet 2023, tous les baux d\u2019habitation nouvellement form\u00e9s doivent obligatoirement contenir une clause r\u00e9solutoire de plein droit, <\/strong>pour les cas de non-paiement du loyer et des charges et de non-paiement du d\u00e9p\u00f4t de garantie.<\/p>\n\n\n\n Pour \u00eatre s\u00fbr que cette clause r\u00e9solutoire soit bien formul\u00e9e et conforme \u00e0 la r\u00e9glementation, vous trouverez sur le site Monsieur Hugo<\/a> une application juridique de r\u00e9daction de contrat de location. <\/strong><\/p>\n\n\n\n Cet assistant simple d\u2019utilisation va vous aider \u00e0 r\u00e9diger votre bail en ligne : location nue, meubl\u00e9e, \u00e9tudiant ou bail de colocation individuel ou colocation \u00e0 bail unique. <\/p>\n\n\n\n C\u2019est un outil tr\u00e8s pratique si vous n\u2019avez pas de connaissance juridique et qui vous permet en plus de signer \u00e9lectroniquement vos contrats.<\/p>\n\n\n\n Voici un exemple de l\u2019application :<\/p>\n\n\n\n Mettons-nous d\u2019abord dans la situation o\u00f9 votre locataire est en situation d\u2019impay\u00e9s pour l\u2019une ou plusieurs des sommes suivantes :<\/p>\n\n\n\n L\u2019effet de la clause r\u00e9solutoire n\u2019est pas automatique. Il faut, au pr\u00e9alable, adresser \u00e0 votre locataire un commandement de payer<\/strong> d\u00e9livr\u00e9 par un commissaire de justice<\/strong> (anciennement huissier de justice). <\/p>\n\n\n\n Attention<\/strong> : vous ne pouvez pas vous contenter d\u2019adresser \u00e0 votre locataire une mise en demeure par lettre simple : le commandement de payer d\u00e9livr\u00e9 par un commissaire de justice est obligatoire.<\/p>\n\n\n\n Votre locataire dispose ensuite d\u2019un d\u00e9lai de 6 semaines<\/strong> pour r\u00e9gulariser sa situation. Il peut demander au juge l\u2019octroi d\u2019un d\u00e9lai suppl\u00e9mentaire ou contester le commandement de payer.<\/p>\n\n\n\n Si \u00e0 l\u2019issue du d\u00e9lai, votre locataire n\u2019a pas r\u00e9gularis\u00e9 sa situation, vous pouvez lui signifier la r\u00e9siliation du bail. <\/p>\n\n\n\n Dans la situation o\u00f9 votre locataire n\u2019a pas souscrit d\u2019assurance, vous devez \u00e9galement lui adresser un<\/strong> commandement d\u00e9livr\u00e9 par un commissaire de justice<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Il s\u2019agit l\u00e0 aussi d\u2019un pr\u00e9alable obligatoire afin de faire constater l\u2019acquisition de la clause r\u00e9solutoire.<\/p>\n\n\n\n Suite au commandement, votre locataire dispose cette fois d\u2019un d\u00e9lai d\u20191 mois <\/strong>pour souscrire une assurance. En l\u2019absence de r\u00e9action de sa part, deux solutions s\u2019offrent au propri\u00e9taire :<\/p>\n\n\n\n Il se peut que votre locataire n\u2019use pas paisiblement du logement lou\u00e9. Pourtant, il s\u2019agit de l\u2019une de ses obligations ! Il ne doit pas g\u00e9n\u00e9rer de troubles de voisinage<\/strong>. <\/p>\n\n\n\n Afin de mettre en \u0153uvre la clause r\u00e9solutoire<\/strong>, il faut au pr\u00e9alable faire constater, par d\u00e9cision de justice, le non-respect de l\u2019obligation d\u2019user paisiblement des locaux lou\u00e9s par votre locataire. La d\u00e9cision de justice doit \u00eatre pass\u00e9e en force chose jug\u00e9e, ce qui signifie qu\u2019elle n\u2019est en principe plus susceptible de recours.<\/p>\n\n\n\n Propri\u00e9taire, vous n\u2019avez pas ins\u00e9r\u00e9 de clause r\u00e9solutoire dans le bail mais un litige survient avec votre locataire ?<\/p>\n\n\n\n Vous pouvez directement demander la r\u00e9siliation judiciaire du bail<\/strong> pour inex\u00e9cution par votre locataire de ses obligations. <\/strong>D\u2019ailleurs, la r\u00e9siliation judiciaire peut \u00eatre demand\u00e9e m\u00eame si le contrat de location comporte une clause r\u00e9solutoire.<\/p>\n\n\n\n \u00c0 retenir<\/em> : je rappelle n\u00e9anmoins que pour tout contrat de bail form\u00e9 \u00e0 partir de la date du 29 juillet 2023, vous avez l\u2019obligation en tant que propri\u00e9taire d\u2019y ins\u00e9rer une clause r\u00e9solutoire pour les cas de non-paiement du loyer et des charges et de non-paiement du d\u00e9p\u00f4t de garantie.<\/em><\/p>\n\n\n\n Cette fois ci, aucun commandement de commissaire de justice n\u2019est n\u00e9cessaire. En tant que propri\u00e9taire, vous pouvez directement saisir le tribunal pour r\u00e9silier le bail<\/strong> si vous estimez que votre locataire n\u2019a pas correctement ou pas du tout ex\u00e9cut\u00e9 ses obligations. <\/p>\n\n\n\n Afin de prononcer la r\u00e9siliation, le juge dispose d\u2019un pouvoir souverain d\u2019appr\u00e9ciation<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Cela signifie que le juge va appr\u00e9cier, au regard des \u00e9l\u00e9ments dont il dispose, si la r\u00e9siliation est justifi\u00e9e ou non. Ainsi, ce n\u2019est pas parce que vous demandez la r\u00e9siliation que vous l\u2019obtiendrez forc\u00e9ment\u2026<\/p>\n\n\n\n Voici tout de m\u00eame quelques exemples de situations o\u00f9 la r\u00e9siliation a \u00e9t\u00e9 prononc\u00e9e par le juge :<\/p>\n\n\n\n Avez-vous pens\u00e9 \u00e0 la protection juridique ?<\/p>\n\n\n\n Si La meilleure solution si vous n\u2019avez pas envie de g\u00e9rer par vous-m\u00eame un litige.<\/p>\n\n\n\n Le principe d\u2019une protection juridique est de couvrir tous les risques locatifs du bien mis en location : <\/strong><\/p>\n\n\n\n En cas de litige, le juriste de l\u2019assureur mettra en place les diff\u00e9rentes proc\u00e9dures (d\u2019abord \u00e0 l\u2019amiable puis en judiciaire) pour vous d\u00e9fendre et faire respecter les obligations du locataire. Tous les frais de proc\u00e9dures (avocats, huissiers, expertise judiciaire) sont pris en charge par l\u2019assureur.<\/p>\n\n\n\n En cas d\u2019impay\u00e9<\/strong>, les proc\u00e9dures judiciaires auront pour objectif d\u2019aller r\u00e9cup\u00e9rer les loyers dus par le locataire : on parle de recouvrement d\u2019impay\u00e9s. Pendant cette phase judiciaire l\u2019assureur ne va pas vous rembourser les loyers (contrairement \u00e0 ce que fait une GLI). Si le locataire ou son garant sont insolvables, l\u2019assureur lancera alors la proc\u00e9dure d\u2019expulsion.<\/p>\n\n\n\n Le tarif sur le march\u00e9 des protections juridiques est inf\u00e9rieur \u00e0 10\u20ac par mois. Attention \u00e0 celles propos\u00e9es par les banques qui ne couvrent que votre vie personnelle et en aucun cas les biens mis en location.<\/p>\n\n\n\n Les tr\u00e8s bons contrats de protection juridique sont g\u00e9n\u00e9ralement propos\u00e9s par des professionnels de l\u2019immobilier qui ont n\u00e9goci\u00e9 des contrats sur mesure pour les bailleurs, comme le contrat propos\u00e9 par Monsieur Hugo<\/a> (assureur Axa).<\/p>\n\n\n\n\n
1. Rappel\u00a0: les obligations du locataire<\/h2>\n\n\n\n
\n
2. La conciliation en premi\u00e8re intention pour un r\u00e8glement amiable des litiges<\/h2>\n\n\n\n
2.1. Zoom sur la commission d\u00e9partementale de conciliation<\/h3>\n\n\n\n
\n
2.2. La conciliation est-elle obligatoire\u00a0?<\/h3>\n\n\n\n
\n
2.3. Comment avoir recourt \u00e0 la conciliation en cas de litige avec son locataire\u00a0?<\/h3>\n\n\n\n
\n
![\"Une](\"https:\/\/lh7-us.googleusercontent.com\/AvEYI09hwgdfswbdASv_g92ndJr91YIza4tnsmaBHbuAqItKlTBXNvOxMzCfSBo0hRLFnDCgD_AQ-ep5e5Ipi8qeJqRyeweeoxSOlHf3XUx8u3ciNb6ZKlF0HXBelNB6BjbQUUStvu1EcgLjw7dmxQ\")
3. La mise en jeu de la clause r\u00e9solutoire de plein droit en cas de litige<\/h2>\n\n\n\n
3.1 Au fait, qu\u2019est-ce qu\u2019une clause r\u00e9solutoire\u00a0?<\/h3>\n\n\n\n
\n
![\"\"](\"https:\/\/www.monsieurhugo.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2023\/12\/image-6-1024x783.jpeg\")
<\/figure>\n\n\n\n3.2 Votre locataire n\u2019a pas pay\u00e9 le loyer, les charges ou le d\u00e9p\u00f4t de garantie<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
\n
\n
3.3 Votre locataire n\u2019a pas souscrit d\u2019assurance<\/h3>\n\n\n\n
\n
3.4 Votre locataire n\u2019use pas paisiblement des locaux lou\u00e9s<\/h3>\n\n\n\n
![\"Une](\"https:\/\/lh7-us.googleusercontent.com\/Xpe6dR6f95nTZQ--PEXNuXEXAl1BblJFDk9A4VGOyfCOL6HpVpQSIqSwAWqnmdWc0HoakR3mcwlXclJz63s8jILfdINK_Ipv-Zu7hXJLCqxCF3St7aBayfKvy8qUM4iPMeW03CUrFyuapyaJDDy6Yg\")
4. La r\u00e9siliation judiciaire du bail<\/h2>\n\n\n\n
\n
5. La protection juridique pour g\u00e9rer \u00e0 l\u2019amiable vos litiges<\/h2>\n\n\n\n
\n
Conclusion : utilisez toutes les solutions \u00e0 votre port\u00e9e !<\/strong><\/h2>\n\n\n\n