{"id":358133,"date":"2023-12-19T17:42:19","date_gmt":"2023-12-19T16:42:19","guid":{"rendered":"https:\/\/www.monsieurhugo.com\/blog\/?p=358133"},"modified":"2026-02-13T18:24:56","modified_gmt":"2026-02-13T17:24:56","slug":"investir-en-lmnp-avantages-et-inconvenients","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.monsieurhugo.com\/blog\/2023\/12\/19\/investir-en-lmnp-avantages-et-inconvenients\/","title":{"rendered":"Investir en LMNP\u00a0: avantages et inconv\u00e9nients\u00a0?"},"content":{"rendered":"\n<p><strong>Savez-vous pourquoi 85% des propri\u00e9taires faisant de la location meubl\u00e9e payent 0\u20ac d\u2019imp\u00f4ts&nbsp;?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>R\u00e9ponse\u2026&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Car ils maitrisent parfaitement les avantages fiscaux du LMNP et les appliquent \u00e0 la lettre&nbsp;\ud83d\ude09<\/p>\n\n\n\n<p>Alors pourquoi la grande majorit\u00e9 des investisseurs font encore de la location nue&nbsp;?<\/p>\n\n\n\n<p>Par m\u00e9connaissance des options fiscales&nbsp;?<\/p>\n\n\n\n<p>Ou par simplicit\u00e9&nbsp;: pas besoin de se d\u00e9mener pour \u00e9quiper le bien avec tout un tas de meubles et d\u2019\u00e9quipements \u00e9lectrom\u00e9nagers, qu\u2019il faut entretenir et r\u00e9parer en plus&nbsp;!<\/p>\n\n\n\n<p>Je suis d\u2019accord avec vous qu\u2019une location meubl\u00e9e demande plus d\u2019investissement personnelle mais je suis s\u00fbr qu\u2019apr\u00e8s avoir lu cet article vous comprendrez mieux les enjeux financiers de faire du meubl\u00e9&nbsp;\ud83d\ude09&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Au sommaire&nbsp;de cet article&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Les avantages fiscaux d\u2019un investissement en LMNP<\/li>\n\n\n\n<li>Les inconv\u00e9nients du statut LMNP<\/li>\n\n\n\n<li>Les \u00e9l\u00e9ments cl\u00e9s pour faire son choix entre r\u00e9gime r\u00e9el et r\u00e9gime micro<\/li>\n\n\n\n<li>Les diff\u00e9rences entre LMNP et LMP<\/li>\n\n\n\n<li>Quel outil utiliser pour g\u00e9n\u00e9rer vos liasses fiscales et d\u00e9clarer facilement vos revenus locatifs&nbsp;?<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Prenez le temps de lire cet article pour prendre du recul sur vos investissements.<\/p>\n\n\n\n<p>Car choisir de faire de la location meubl\u00e9e avec le bon r\u00e9gime fiscal vous permet de faire des \u00e9conomies d\u2019imp\u00f4ts importantes et d\u2019am\u00e9liorer votre rentabilit\u00e9 locative.<\/p>\n\n\n\n<p>Qui sait, peut-\u00eatre serez-vous tent\u00e9 par l\u2019aventure LMNP&nbsp;?<br>Si vous n\u2019avez pas le temps de lire tout l\u2019article je vous conseille de t\u00e9l\u00e9charger mon guide complet sur la fiscalit\u00e9 qui d\u00e9taille l\u2019ensemble des r\u00e9gimes fiscaux pour investir en immobilier. Il vous guidera aussi pour savoir si vous devez investir en nom propre ou en soci\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n\n \t\t         \t\t<a class=\"lm_img_container\" href=\"\">\n\t \t\t<img decoding=\"async\" src=\"\" class=\"lm_sidebar_main_lead_magnet\">\n \t\t<\/a>\n \t\t \t\t\n \t\t\n \t\t \n<!-- Pour faire appara\u00eetre, mettre \u00e7a dans le IF : if ($args[\"shortcode_location\"] === \"lm-list\" )-->\n\t\n\n\n\n\n\n<p><strong>En<\/strong> <strong>BONUS<\/strong>&nbsp;en fin de cet article : ma solution pour <strong>diviser par 2<\/strong> vos frais comptables&nbsp;\ud83d\ude09<\/p>\n\n\n\n<p>Je vous d\u00e9voilerai aussi comment notre <a href=\"https:\/\/www.monsieurhugo.com\/blog\/landing-page-fiscalite?utm_source=fiche_juridique&amp;utm_medium=email&amp;utm_campaign=post358133\">service fiscal<\/a> peut vous faire <strong>\u00e9conomiser<\/strong> jusqu\u2019\u00e0 <strong>3&nbsp;500\u20ac d\u2019imp\u00f4ts<\/strong> sur vos revenus locatifs&nbsp;!<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Introduction&nbsp;: pourquoi 85% des loueurs en meubl\u00e9 ne payent pas d\u2019imp\u00f4ts&nbsp;?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>La location meubl\u00e9e au r\u00e9gime r\u00e9el (LMNP)<strong> <\/strong>vous permet <strong>de ne pas payer d\u2019imp\u00f4ts <\/strong>sur les revenus locatifs per\u00e7us car vous d\u00e9duisez beaucoup plus de charges (gr\u00e2ce \u00e0 l\u2019amortissement du bien sur plusieurs ann\u00e9es).<\/p>\n\n\n\n<p><strong>D\u00e9monstration :<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Appartement d\u2019une valeur de 70 000\u20ac, avec un pr\u00eat sur 20 ans et un loyer 890\u20ac.<\/p>\n\n\n\n<p>Le graphique ci-dessous, issu de notre <a href=\"https:\/\/www.monsieurhugo.com\/blog\/telecharger-votre-simulateur-de-rentabilite-locative\/?utm_source=blog?utm_medium=seo?utm_campaign=post358133\">simulateur de rentabilit\u00e9 Excel<\/a>, compare le total des <strong>charges d\u00e9ductibles<\/strong> selon le r\u00e9gime fiscal choisi.<\/p>\n\n\n\n<p>Le r\u00e9gime <strong>LMNP <\/strong>(meubl\u00e9 \u2013 r\u00e9el) permet de <strong>doubler les charges d\u00e9ductibles <\/strong>(gr\u00e2ce \u00e0 l\u2019amortissement du bien) :<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image aligncenter size-full\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"633\" height=\"428\" src=\"https:\/\/www.monsieurhugo.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2023\/12\/image-4.jpeg\" alt=\"\" class=\"wp-image-358140\" srcset=\"https:\/\/www.monsieurhugo.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2023\/12\/image-4.jpeg 633w, https:\/\/www.monsieurhugo.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2023\/12\/image-4-480x325.jpeg 480w\" sizes=\"(min-width: 0px) and (max-width: 480px) 480px, (min-width: 481px) 633px, 100vw\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p>Avec des charges d\u00e9ductibles plus importantes, le <strong>r\u00e9gime LMNP <\/strong>permet de :<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li>De cr\u00e9er un d\u00e9ficit (= Loyers &#8211; Charges) et donc <strong>de ne pas payer d\u2019imp\u00f4ts <\/strong>(les imp\u00f4ts sont d\u00fb uniquement en cas de b\u00e9n\u00e9fices).<\/li>\n\n\n\n<li>De d\u00e9gager un <strong>cash flow positif <\/strong>(la tr\u00e9sorerie qui vous reste chaque mois) et donc de pouvoir r\u00e9investir dans un nouveau bien \ud83d\ude00<\/li>\n\n\n\n<li>De <strong>multiplier votre rentabilit\u00e9 par 5 <\/strong>(la rentabilit\u00e9 Nette Nette prend en compte l\u2019ensemble des charges de votre projet y compris le montant des imp\u00f4ts \u00e0 payer).&nbsp;<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image aligncenter size-full\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"771\" height=\"433\" src=\"https:\/\/www.monsieurhugo.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2023\/12\/image-3.jpeg\" alt=\"\" class=\"wp-image-358139\" srcset=\"https:\/\/www.monsieurhugo.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2023\/12\/image-3.jpeg 771w, https:\/\/www.monsieurhugo.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2023\/12\/image-3-480x270.jpeg 480w\" sizes=\"(min-width: 0px) and (max-width: 480px) 480px, (min-width: 481px) 771px, 100vw\" \/><\/figure>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image aligncenter size-full\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"440\" height=\"338\" src=\"https:\/\/www.monsieurhugo.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2023\/12\/image-2.jpeg\" alt=\"\" class=\"wp-image-358138\" srcset=\"https:\/\/www.monsieurhugo.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2023\/12\/image-2.jpeg 440w, https:\/\/www.monsieurhugo.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2023\/12\/image-2-300x230.jpeg 300w\" sizes=\"(max-width: 440px) 100vw, 440px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p>Pensez \u00e0 <a href=\"https:\/\/www.monsieurhugo.com\/blog\/telecharger-votre-simulateur-de-rentabilite-locative\/?utm_source=blog?utm_medium=seo?utm_campaign=post358133\">t\u00e9l\u00e9charger notre simulateur de rentabilit\u00e9 locative<\/a> qui est <strong>gratuit<\/strong> (version Excel) pour faire vos simulations, vous serez certainement surpris des r\u00e9sultats&nbsp;\ud83d\ude09<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>1. Les conditions pour investir sous le statut LMNP<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Pour investir en LMNP, <strong>trois conditions cumulatives<\/strong> doivent \u00eatre remplies.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>1.1. <\/strong><strong>Condition n\u00b01&nbsp;: faire de la location meubl\u00e9e<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Pour \u00eatre lou\u00e9 meubl\u00e9, un logement doit comporter au minimum certains \u00e9l\u00e9ments de mobiliers, dont <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/article_lc\/LEGIARTI000030972578\">la liste est fix\u00e9e par d\u00e9cret<\/a>. On y retrouve par exemple&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Plaques de cuisson<\/li>\n\n\n\n<li>Vaisselle n\u00e9cessaire \u00e0 la prise des repas<\/li>\n\n\n\n<li>Table et si\u00e8ges<\/li>\n\n\n\n<li>Luminaires<\/li>\n\n\n\n<li>Literie comprenant couette ou couverture<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Attention&nbsp;: en l\u2019absence de ces \u00e9l\u00e9ments, votre location sera consid\u00e9r\u00e9e comme nue, vous privant du statut LMNP. N\u2019h\u00e9sitez pas \u00e0 consulter la liste compl\u00e8te en cas de doute ou si vous meublez votre location pour la premi\u00e8re fois.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>1.2. <\/strong><strong>Condition n\u00b02&nbsp;: ne pas d\u00e9passer le plafond de recettes locatives annuelles<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Pour avoir le statut LMNP, vos recettes locatives annuelles doivent <strong>\u00eatre inf\u00e9rieures \u00e0 23&nbsp;000 \u20ac<\/strong>. Si vous d\u00e9passez ce montant, vous pourrez \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme LMP, loueur en meubl\u00e9 professionnel.<\/p>\n\n\n\n<p>J\u2019ai \u00e9crit un article d\u00e9di\u00e9 sur le statut LMP, tr\u00e8s envi\u00e9 par les bailleurs pour ces avantages fiscaux.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>1.3. <\/strong><strong>Condition n\u00b03&nbsp;: ne pas exc\u00e9der les revenus du foyer fiscal soumis \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur le revenu<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Pour avoir le statut LMNP, vos recettes locatives <strong>ne doivent pas exc\u00e9der les revenus du foyer fiscal soumis \u00e0 l&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu<\/strong>. Si vos recettes locatives exc\u00e8dent les revenus du foyer fiscal soumis \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur le revenu, vous pourrez \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme LMP, loueur en meubl\u00e9 professionnel.<\/p>\n\n\n\n<p>\ud83d\udca1 <strong>Bon \u00e0 savoir<\/strong>&nbsp;: avec le statut LMNP, vous pouvez r\u00e9aliser votre investissement immobilier aussi bien dans l\u2019ancien que dans le neuf.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>2. Obligation de faire immatriculer votre activ\u00e9 de loueur en meubl\u00e9<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Vous venez de mettre en location votre bien et c&rsquo;est la 1\u00e8re fois que vous louez en meubl\u00e9 ?<\/p>\n\n\n\n<p>Sachez que vous avez <strong>15 jours<\/strong> pour d\u00e9clarer votre activit\u00e9 de loueur en meubl\u00e9 \u00e0 l&rsquo;administration sur le site de l&rsquo;INPI et obtenir votre num\u00e9ro de SIREN.<\/p>\n\n\n\n<p>Quel que soit le r\u00e9gime d&rsquo;imposition choisi (micro BIC ou r\u00e9el), c&rsquo;est une \u00e9tape obligatoire \u00e0 ne pas louper !<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Comment d\u00e9clarer mon activit\u00e9 de location meubl\u00e9e&nbsp;?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Soit vous remplissez par vous-m\u00eame les bons formulaires CERFA via le site de l\u2019INPI. Attention \u00e0 bien les remplir car toutes modifications est compliqu\u00e9e \u00e0 faire par la suite.<\/li>\n\n\n\n<li>Soit vous nous confiez la r\u00e9alisation de cette d\u00e9marche administrative\u00a0: c\u2019est la garantie d\u2019une d\u00e9claration faite rapidement et sans erreur par nos experts fiscalistes. <a href=\"https:\/\/www.monsieurhugo.com\/declarer-mes-revenus\/?utm_source=blog?utm_medium=seo?utm_campaign=post358133\">En savoir plus<\/a>.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>3. Les (nombreux) avantages de l\u2019investissement en LMNP<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>3.1. Les r\u00e9gimes fiscaux du statut LMNP<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>L\u2019un des premiers avantages du statut LMNP est fiscal (et vous verrez, c\u2019est loin d\u2019\u00eatre le seul avantage en mati\u00e8re de fiscalit\u00e9). En effet, le statut LMNP vous donne le choix entre deux r\u00e9gimes diff\u00e9rents, avec chacun leurs points forts&nbsp;: le r\u00e9gime micro BIC et le r\u00e9gime r\u00e9el.<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\"><strong>3.1.1. Le r\u00e9gime micro BIC en LMNP<\/strong><\/h4>\n\n\n\n<p>Le r\u00e9gime micro BIC s\u2019applique par d\u00e9faut d\u00e8s que les recettes locatives sont inf\u00e9rieures \u00e0 77&nbsp;700 euros. Si vous avez bien suivi jusqu\u2019ici, il s\u2019agit donc <strong>du r\u00e9gime par d\u00e9faut en LMNP<\/strong>, puisque les revenus doivent \u00eatre inf\u00e9rieurs \u00e0 23&nbsp;000 euros.<\/p>\n\n\n\n<p>Le r\u00e9gime micro BIC permet&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>De profiter d\u2019un abattement de 50 % sur votre chiffre d\u2019affaires<\/li>\n\n\n\n<li>D\u2019avoir des obligations comptables tr\u00e8s all\u00e9g\u00e9es<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\"><strong>3.2.2. Le r\u00e9gime r\u00e9el en LMNP<\/strong><\/h4>\n\n\n\n<p>En principe, le r\u00e9gime r\u00e9el ne devrait pas \u00eatre applicable au statut LMNP. Il concerne les recettes annuelles locatives sup\u00e9rieures \u00e0 77&nbsp;700 euros.<\/p>\n\n\n\n<p>N\u00e9anmoins, vous pouvez choisir le r\u00e9gime r\u00e9el d\u2019imposition m\u00eame si vous ne d\u00e9passez pas le plafond du micro BIC. Il faudra bien <strong>mentionner ce choix<\/strong> lors de la d\u00e9claration de votre activit\u00e9.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Le r\u00e9gime r\u00e9el permet&nbsp;<strong>de d\u00e9duire les d\u00e9penses<\/strong> allou\u00e9es \u00e0 votre activit\u00e9 de LMNP <strong>de vos revenus locatifs<\/strong>. Cette d\u00e9duction des charges permet donc <strong>de r\u00e9duire votre base imposable<\/strong>. Il s\u2019agit d\u2019un avantage tr\u00e8s int\u00e9ressant si vous optez pour une LMNP au r\u00e9el, surtout si vous avez beaucoup de d\u00e9penses.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>\ud83d\udca1 <strong>Bon \u00e0 savoir<\/strong>&nbsp;: vous pourrez changer de r\u00e9gime fiscal en cours d\u2019activit\u00e9. L\u2019option choisie est valable une ann\u00e9e, renouvelable automatiquement.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-full\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"768\" src=\"https:\/\/www.monsieurhugo.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2023\/12\/image-3.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-358137\" srcset=\"https:\/\/www.monsieurhugo.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2023\/12\/image-3.png 1024w, https:\/\/www.monsieurhugo.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2023\/12\/image-3-980x735.png 980w, https:\/\/www.monsieurhugo.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2023\/12\/image-3-480x360.png 480w\" sizes=\"(min-width: 0px) and (max-width: 480px) 480px, (min-width: 481px) and (max-width: 980px) 980px, (min-width: 981px) 1024px, 100vw\" \/><\/figure>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>3.2. L\u2019absence de paiement de cotisations sociales<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Les revenus de la location meubl\u00e9e en LMNP sont soumis <strong>\u00e0 des pr\u00e9l\u00e8vements sociaux<\/strong>, r\u00e9partis comme suit&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Un taux de 9,20 % pour la contribution sociale g\u00e9n\u00e9ralis\u00e9e (CSG)&nbsp;<\/li>\n\n\n\n<li>Un taux de 0,5 % pour la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS)<\/li>\n\n\n\n<li>Un taux de 7,5 % pour le pr\u00e9l\u00e8vement de solidarit\u00e9&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Soit un taux total de 17,20%.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>En LMP, location meubl\u00e9e professionnelle, les investisseurs ne sont pas soumis \u00e0 des pr\u00e9l\u00e8vements sociaux mais <strong>au paiement de<\/strong> <strong>cotisations sociales.&nbsp;<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><strong>En LMNP, vous ne payez pas de cotisations sociales.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>3.3. Le dispositif de l\u2019imputation des d\u00e9ficits<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p><strong>\u26a0<\/strong><strong> <\/strong><strong>Attention<\/strong>&nbsp;: le dispositif d\u2019imputation des d\u00e9ficits n\u2019est possible que pour les LMNP ayant opt\u00e9 <strong>pour le r\u00e9gime r\u00e9el.&nbsp;<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Les d\u00e9ficits g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par l\u2019activit\u00e9 de LMNP peuvent \u00eatre imput\u00e9s de vos revenus locatifs exclusivement. Il n\u2019est pas possible de les imputer de votre revenu global, ou de tout revenu \u00e9tranger \u00e0 l\u2019activit\u00e9 de LMNP.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>3.4. La d\u00e9duction des amortissements<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p><strong>\u26a0<\/strong><strong> <\/strong><strong>Attention<\/strong>&nbsp;: la pratique des amortissements n\u2019est possible que pour les LMNP ayant opt\u00e9 <strong>pour le r\u00e9gime r\u00e9el.&nbsp;<\/strong><\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\"><strong>3.4.1 Qu\u2019est-ce qu\u2019un amortissement&nbsp;?<\/strong><\/h4>\n\n\n\n<p>Tout \u00e0 l\u2019heure, je vous ai parl\u00e9 de la d\u00e9duction des charges permise par le r\u00e9gime r\u00e9el. Bonne surprise, vous pouvez \u00e9galement <strong>d\u00e9duire l\u2019amortissement du prix d\u2019achat de votre bien immobilier, mais aussi des biens meubles.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><strong>Amortissement, quezaco&nbsp;?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Le taux d\u2019amortissement s\u2019applique sur la valeur d\u2019achat de votre bien immobilier. Il correspond \u00e0 sa perte de valeur dans le temps, due \u00e0 son usage&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>La toiture qui se d\u00e9grade au fil des ann\u00e9es<\/li>\n\n\n\n<li>L\u2019\u00e9lectricit\u00e9 ayant besoin d\u2019\u00eatre mise aux normes au bout d\u2019un certain temps<\/li>\n\n\n\n<li>L\u2019usure des murs, etc.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Si vous souhaitez constater l\u2019amortissement de vos biens meubles et immeubles, <strong>vous devez les inscrire \u00e0 l\u2019actif de votre bilan<\/strong>. Si la comptabilit\u00e9 n\u2019en a aucune trace, l\u2019amortissement n\u2019est pas possible.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p><em>Exemple<\/em>&nbsp;<em>: vous avez refait enti\u00e8rement la plomberie de votre logement. Vous devez conserver les factures et inscrire ces d\u00e9penses \u00e0 l\u2019actif de votre bilan comptable si vous souhaitez les amortir.&nbsp;<\/em><\/p>\n\n\n\n<p>Cela peut vite \u00eatre compliqu\u00e9 \u00e0 r\u00e9aliser, <strong>le recours \u00e0 un professionnel de la comptabilit\u00e9 est vivement conseill\u00e9.&nbsp;<\/strong><\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\"><strong>3.4.2. Exemple d\u2019amortissement en LMNP<\/strong><\/h4>\n\n\n\n<p>Vous avez achet\u00e9 un bien immobilier 200&nbsp;000 euros pour un investissement en LMNP. Si le taux d\u2019amortissement est de 2%, la perte de valeur du logement est alors estim\u00e9e \u00e0 200&nbsp;000 x 2% = <strong>4 000 euros<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>On pourrait s\u2019arr\u00eater l\u00e0 et se dire que l\u2019on peut d\u00e9duire 4&nbsp;000 euros.<\/p>\n\n\n\n<p>Cependant (sinon c\u2019est trop facile), la d\u00e9duction des amortissements est plafonn\u00e9e&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Vous pouvez d\u00e9duire au maximum la diff\u00e9rence entre votre revenu locatif annuel et vos charges<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>Si votre revenu locatif annuel&nbsp;est de 15&nbsp;000 euros et vos charges annuelles de 12&nbsp;000 euros, vous obtenez une diff\u00e9rence de 3&nbsp;000 euros. Vous ne pourrez donc d\u00e9duire que 3&nbsp;000 euros, et non pas 4&nbsp;000 euros.<\/p>\n\n\n\n<p>Par contre, les 1 000 euros restants peuvent \u00eatre report\u00e9s sur l\u2019ann\u00e9e suivante.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>En r\u00e9alit\u00e9, l\u2019amortissement est un dispositif bien plus complexe, qui doit prendre un compte les diff\u00e9rents taux et dur\u00e9es d\u2019amortissement en fonction du type d\u2019achat ou du type de travaux r\u00e9alis\u00e9s.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>3.5. Location meubl\u00e9e, loyers plus \u00e9lev\u00e9s&nbsp;!<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>J\u2019ai beaucoup parl\u00e9 de fiscalit\u00e9, mais cet autre point doit aussi attirer votre attention&nbsp;: <strong>une location meubl\u00e9e se loue plus ch\u00e8re qu\u2019une location vide<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>Alors oui, je vous vois venir, il faut meubler le logement. Et \u00e7a co\u00fbte de l\u2019argent. On est bien d\u2019accord&nbsp;! Cependant&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>D\u00e9j\u00e0, vous n\u2019aurez pas \u00e0 changer les meubles tous les quatre matins. Heureusement d\u2019ailleurs.<\/li>\n\n\n\n<li>Ensuite, rien ne vous oblige \u00e0 acheter des meubles neufs&nbsp;! La seconde main a le vent en poupe, profitez-en&nbsp;! La r\u00e9cup\u2019 aupr\u00e8s de la famille, des amis\u2026 \u00e7a marche aussi&nbsp;\ud83d\ude09<\/li>\n\n\n\n<li>Enfin, sur le long terme, vous y gagnez, puisque le loyer mensuel est plus \u00e9lev\u00e9 qu\u2019en location nue. Vous finirez par retomber sur vos pattes et mieux encore, par g\u00e9n\u00e9rer un meilleur b\u00e9n\u00e9fice qu\u2019en location vide.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>4. Les inconv\u00e9nients de l\u2019investissement en LMNP<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Il n\u2019y a pas d\u2019investissement magique&nbsp;: il reste toujours quelques inconv\u00e9nients qui tra\u00eenent par ci par l\u00e0. L\u2019investissement en LMNP n\u2019est pourtant pas celui qui en regroupe le plus&nbsp;!&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>4.1. La comptabilit\u00e9 du r\u00e9gime r\u00e9el<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Comme je l\u2019ai mentionn\u00e9 en d\u00e9but d\u2019article, le r\u00e9gime micro poss\u00e8de le grand avantage d\u2019une comptabilit\u00e9 ultra all\u00e9g\u00e9e. Ce n\u2019est pas le cas si vous avez opt\u00e9 pour une LMNP au r\u00e9el, dont le syst\u00e8me de comptabilit\u00e9 est beaucoup plus complexe. Vous pouvez alors&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Devenir un crack en comptabilit\u00e9<\/li>\n\n\n\n<li>Faire appel \u00e0 un expert-comptable<\/li>\n\n\n\n<li>Choisir le r\u00e9gime micro si vous pr\u00e9f\u00e9rez vous en occuper vous-m\u00eame sans devenir le boss de la compta<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Oubliez cette id\u00e9e de faire votre d\u00e9claration de revenus de location meubl\u00e9e (LMNP \u2013 LMP au r\u00e9gime r\u00e9el) par vous-m\u00eame : \u00e7a peut vite tourner au cauchemar.<\/p>\n\n\n\n<p>En effet l&rsquo;administration vous impose de <strong>g\u00e9n\u00e9rer une liasse fiscale<\/strong> incluant : bilan, compte de r\u00e9sultat, tableaux des immobilisations et amortissements.<\/p>\n\n\n\n<p>A moins d\u2019avoir des connaissances avanc\u00e9es en comptabilit\u00e9 et fiscalit\u00e9 du meubl\u00e9, produire ces documents seul vous expose \u00e0 <strong>faire des erreurs<\/strong> <strong>et \u00e0 \u00eatre s\u00e9v\u00e8rement redress\u00e9 par le FISC<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>4.2. Quelle solution pour d\u00e9clarer facilement vos revenus locatifs&nbsp;?<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Pour faire la d\u00e9claration de vos revenus locatifs meubl\u00e9s, je vous conseille de vous faire accompagner par un professionnel.<\/p>\n\n\n\n<p>Je vous invite \u00e0 regarder le <a href=\"https:\/\/www.monsieurhugo.com\/declarer-mes-revenus\/?utm_source=blog?utm_medium=seo?utm_campaign=post358133\">service fiscal propos\u00e9 par Monsieur Hugo<\/a>&nbsp;: vous \u00eates accompagn\u00e9s pas \u00e0 pas pour faire votre d\u00e9claration de revenus de location meubl\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<p>Le fonctionnement est tr\u00e8s simple et rapide&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li>Vous nous transmettez toutes vos recettes et d\u00e9penses.<\/li>\n\n\n\n<li>Notre logiciel v\u00e9rifie automatiquement la coh\u00e9rence des donn\u00e9es, calcule l\u2019amortissement du bien (meubl\u00e9) et r\u00e9alise le traitement comptable.<\/li>\n\n\n\n<li>Vous recevez un pr\u00e9-bilan simple et clair produit avant la d\u00e9claration fiscale.<\/li>\n\n\n\n<li>Nos experts fiscalistes contr\u00f4lent et valident vos liasses fiscales (2031 et 2033 pour le meubl\u00e9, 2065 ou 2072 pour la SCI, 2044S pour la d\u00e9fisc\u2026).<\/li>\n\n\n\n<li>Vos liasses fiscales sont transmises au centre des imp\u00f4ts.<\/li>\n\n\n\n<li>Vous recevez un bilan personnalis\u00e9 pour optimiser votre fiscalit\u00e9 et identifier les \u00e9conomies d\u2019imp\u00f4ts.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p>\u00c0 tout moment, vous pouvez contacter nos experts de la fiscalit\u00e9 (mail + t\u00e9l\u00e9phone) pour vous aider dans votre d\u00e9claration d\u2019imp\u00f4ts.<\/p>\n\n\n\n<p>Le service fiscal propos\u00e9 par Monsieur Hugo \u00e0 282\u20ac vous reviendra 2 fois moins cher que de passer par un expert-comptable car une bonne partie du traitement est automatis\u00e9. Du coup, nos experts fiscalistes passent 2 fois moins de temps \u00e0 faire votre d\u00e9claration de revenus locatifs&nbsp;\ud83d\ude09<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>4.2 Le turnover des locataires<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>M\u00eame si je le classe dans les inconv\u00e9nients, cela d\u00e9pend en r\u00e9alit\u00e9 \u00e9norm\u00e9ment de votre point de vue.<\/p>\n\n\n\n<p>Qui dit location meubl\u00e9e <strong>dit souvent \u00e9tudiants, jeunes actifs ou location temporaire<\/strong>. Ce type de profils aurait tendance \u00e0 rester moins longtemps dans le logement. Pourtant&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Rien ne vous garantit qu\u2019en vide, vos locataires resteront plus longtemps qu\u2019en meubl\u00e9.<\/li>\n\n\n\n<li>Vous pouvez y voir l\u2019occasion de rafra\u00eechir r\u00e9guli\u00e8rement votre bien immobilier. Des petits travaux de temps en temps, cela permet d\u2019\u00e9taler vos d\u00e9penses et d\u2019\u00e9conomiser du temps.&nbsp;<\/li>\n\n\n\n<li>Si vous avez r\u00e9alis\u00e9 un bon investissement, la relocation ira tr\u00e8s vite.&nbsp;<\/li>\n\n\n\n<li>Vous pouvez confier la gestion de votre logement&nbsp;afin d\u2019avoir l\u2019esprit tranquille&nbsp;!<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>5. Les diff\u00e9rences entre LMNP et LMP<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Pour finir, je vous propose un point rapide sur les diff\u00e9rences entre LMNP, loueur en meubl\u00e9 non professionnel, et LMP, loueur en meubl\u00e9 professionnel.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>5.1. Le r\u00e9gime des plus-values immobili\u00e8re<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Le statut LMNP permet, en cas de vente d\u2019un bien immobilier, d\u2019\u00eatre soumis au r\u00e9gime <strong>des plus-values immobili\u00e8res des particuliers<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>Pour rappel, la plus-value brute se calcule en faisant la diff\u00e9rence entre le prix de revente du bien immobilier et son prix d\u2019achat.<\/p>\n\n\n\n<p><em>Exemple<\/em><em>&nbsp;: vous avez investi dans un logement pour la somme de 170&nbsp;000 euros. Vous le revendez ult\u00e9rieurement au prix de 230&nbsp;000 euros. Votre plus-value brute est de 230&nbsp;000 \u2013 170&nbsp;000 = 60&nbsp;000 euros.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p>Le r\u00e9gime des plus-values immobili\u00e8res des particuliers vous permet de <strong>b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019un abattement<\/strong> en fonction de la<strong> dur\u00e9e de d\u00e9tention<\/strong> de votre bien immobilier&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Un abattement sur l\u2019imp\u00f4t sur le revenu<\/li>\n\n\n\n<li>Un abattement sur les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>\u00c0 l\u2019inverse, le statut LMP est soumis au r\u00e9gime <strong>des plus-values immobili\u00e8res professionnelles<\/strong>. Si l\u2019activit\u00e9 est exerc\u00e9e depuis <strong>au moins 5 ans<\/strong> et que les recettes locatives annuelles sont <strong>inf\u00e9rieures \u00e0 <\/strong><strong>90&nbsp;000 euros,<\/strong> alors les plus-values r\u00e9alis\u00e9es sont exon\u00e9r\u00e9es d\u2019imp\u00f4t.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>5.2. Pr\u00e9l\u00e8vement sociaux VS cotisations sociales<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Les revenus de la location meubl\u00e9e en LMNP sont soumis \u00e0 des pr\u00e9l\u00e8vements sociaux<\/li>\n\n\n\n<li>Les investisseurs en LMP doivent quant \u00e0 eux s\u2019acquitter de cotisations sociales<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>5.3. L\u2019imputation des d\u00e9ficits<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>En LMNP, les d\u00e9ficits sont imputables sur le revenu locatif exclusivement.<\/p>\n\n\n\n<p>En LMP, les d\u00e9ficits sont imputables sur le revenu global.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>6. Comment diviser par 2 vos frais d\u2019expert-comptable&nbsp;?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Si vous d\u00e9cidez de faire de la location meubl\u00e9e au r\u00e9gime r\u00e9el (en LMNP), vous serez oblig\u00e9 de passer par un expert-comptable. En effet, il est impossible de faire sa d\u00e9claration seule car l\u2019administration vous impose de produire un bilan, un compte de r\u00e9sultat, des liasses fiscales\u2026&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Sur le march\u00e9 les tarifs d\u2019un expert-comptable sont compris entre 500 et 600\u20ac \u00e0 l\u2019ann\u00e9e, <strong>je vous propose d\u2019\u00e9conomiser 300\u20ac<\/strong>&nbsp;par an\u2026<\/p>\n\n\n\n<p>Voici un autre levier actionnable imm\u00e9diatement pour <strong>booster votre rentabilit\u00e9<\/strong> !<\/p>\n\n\n\n<p>Voici mes <strong>2 conseils pour r\u00e9duire vos frais comptables.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Conseil N\u00b01\u00a0: changez de comptable pour utiliser le service fiscal de Monsieur Hugo<\/h3>\n\n\n\n<p>Le <a href=\"https:\/\/www.monsieurhugo.com\/blog\/landing-page-fiscalite?utm_source=fiche_juridique&amp;utm_medium=email&amp;utm_campaign=id375\">service fiscal de Monsieur Hugo<\/a> vous permet de d\u00e9clarer tous vos revenus locatifs (nu, meubl\u00e9, saisonnier) tr\u00e8s facilement et pour seulement 282\u20ac \/ an&nbsp;\ud83d\ude09.<\/p>\n\n\n\n<p>C\u2019est plus de<strong> 48 r\u00e9gimes fiscaux<\/strong> qui sont pris en charge&nbsp;: LMNP, LMP, SCI, SARL, d\u00e9fisc (Pinel, Besson, Derobien\u2026).<\/p>\n\n\n\n<p>Nos experts en fiscalit\u00e9 s\u2019occupent de tout pour vous :<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li>Envoyez-leur la liasse fiscale de l\u2019ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente pour reprendre votre comptabilit\u00e9.<\/li>\n\n\n\n<li>Transmettez vos recettes &amp; d\u00e9penses par mail ou en utilisant l\u2019outil comptable de Monsieur Hugo.<\/li>\n\n\n\n<li>Ils contr\u00f4lent et produisent vos liasses fiscales puis les t\u00e9l\u00e9transmettent aux centres des imp\u00f4ts.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n \n                \n     \t\t<div class=\"lm-cta-container\" style=\"background-image:url('https:\/\/www.monsieurhugo.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/lm-background-image.png')\">\n    <div class=\"lm-cta-img-arg-container\">\n\n       <span class=\"cta-article-title\">\u00c9conomisez jusqu'\u00e0 3 500\u20ac d'imp\u00f4ts sur vos revenus locatifs<\/span>\n        <span class=\"sous-titre-cta\">D\u00e9claration fiscale par nos experts comptables d\u00e8s 282\u20ac\/an<\/span>\n            \n        <ul class=\"lm-arg-item\">\n                    \n                <li>On vous recommande le r\u00e9gime qui vous fait payer le moins d'imp\u00f4ts<\/li>\n                \n                    \n                <li>D\u00e9claration 100% conforme faite par un expert comptable<\/li>\n                \n                    \n                <li>Support humain illimit\u00e9 par mail & t\u00e9l\u00e9phone<\/li>\n                \n                    \n                <li>Notre service fiscalit\u00e9 : \u00e9lu alternative n\u00b01 au comptable traditionnel (BFM)<\/li>\n                \n                <\/ul>\n        \n        <div class=\"lm-button-container\">\n                \n                <a href=\"https:\/\/www.monsieurhugo.com\/blog\/landing-page-fiscalite\/?utm_source=blog?utm_medium=seo?utm_campaign=fiscalite\"><button class=\"lm-button-cta\">Payer moins d'imp\u00f4ts<\/button><\/a>\n                                \n        \n        <\/div>\n            \n        <img decoding=\"async\" class=\"lm-avis-img\" src=\"https:\/\/www.monsieurhugo.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/avis-cta-image.png\" \/>\n        \n    <\/div>\n    \n<\/div> \t\t\n \t\t \t\t\n\n<!-- Pour faire appara\u00eetre, mettre \u00e7a dans le IF : if ($args[\"shortcode_location\"] === \"lm-list\" )-->\n\t\n\n\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Conseil N\u00b02\u00a0: adh\u00e9rez \u00e0 un Centre de Gestion Agr\u00e9\u00e9 (CGA)<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Le r\u00f4le des <a href=\"https:\/\/www.impots.gouv.fr\/particulier\/questions\/dois-je-obligatoirement-minscrire-un-centre-de-gestion-agree-cga\">centres de gestion agr\u00e9\u00e9s<\/a> (CGA) est de d\u00e9tecter et de pr\u00e9venir les erreurs et les anomalies d&rsquo;ordre fiscal avant que le FISC ne s&rsquo;en charge&#8230;<\/p>\n\n\n\n<p>Les CGA ne se substituent pas \u00e0 l&rsquo;expert-comptable qui \u00e9tablit les liasses fiscales mais ils permettent de pr\u00e9-valider les liasses fiscales et d\u2019\u00e9viter d&rsquo;\u00eatre redress\u00e9 par le FISC.<\/p>\n\n\n\n<p>Les Centres de Gestion Agr\u00e9\u00e9s (CGA) ont longtemps \u00e9t\u00e9 un alli\u00e9 pr\u00e9cieux des bailleurs, notamment pour ceux qui d\u00e9claraient leurs revenus locatifs meubl\u00e9s au r\u00e9el.<\/p>\n\n\n\n<p>D\u00e9couvrez notre <a href=\"https:\/\/www.monsieurhugo.com\/blog\/2025\/06\/25\/adherez-a-un-centre-de-gestion-agree-cga\/\">article sur les Centres de Gestion Agr\u00e9\u00e9s (CGA)<\/a><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Conclusion&nbsp;: pourquoi investir en LMNP est int\u00e9ressant<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Les avantages du statut LMNP sont non n\u00e9gligeables, surtout d\u2019un point de vue fiscal.<\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019inconv\u00e9nient principal r\u00e9side dans la comptabilit\u00e9 du r\u00e9gime r\u00e9el, plut\u00f4t lourde et complexe mais que vous pouvez d\u00e9l\u00e9guer \u00e0 notre <a href=\"https:\/\/www.monsieurhugo.com\/declarer-mes-revenus\">service fiscal<\/a> qui s\u2019occupe de tout pour vous.<\/p>\n\n\n\n<p>Du reste, si vous souhaitez investir dans l\u2019immobilier locatif et que les conditions le permettent, investir en LMNP est une tr\u00e8s bonne solution.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-full\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"768\" src=\"https:\/\/www.monsieurhugo.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2023\/12\/image-2.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-358136\" srcset=\"https:\/\/www.monsieurhugo.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2023\/12\/image-2.png 1024w, https:\/\/www.monsieurhugo.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2023\/12\/image-2-980x735.png 980w, https:\/\/www.monsieurhugo.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2023\/12\/image-2-480x360.png 480w\" sizes=\"(min-width: 0px) and (max-width: 480px) 480px, (min-width: 481px) and (max-width: 980px) 980px, (min-width: 981px) 1024px, 100vw\" \/><\/figure>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Savez-vous pourquoi 85% des propri\u00e9taires faisant de la location meubl\u00e9e payent 0\u20ac d\u2019imp\u00f4ts&nbsp;? R\u00e9ponse\u2026&nbsp; Car ils maitrisent parfaitement les avantages fiscaux du LMNP et les appliquent \u00e0 la lettre&nbsp;\ud83d\ude09 Alors pourquoi la grande majorit\u00e9 des investisseurs font encore de la location nue&nbsp;? Par m\u00e9connaissance des options fiscales&nbsp;? 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