{"id":357929,"date":"2023-10-18T16:05:07","date_gmt":"2023-10-18T14:05:07","guid":{"rendered":"https:\/\/www.monsieurhugo.com\/blog\/?p=357929"},"modified":"2026-01-20T15:42:32","modified_gmt":"2026-01-20T14:42:32","slug":"combien-de-loyers-impayes-avant-expulsion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.monsieurhugo.com\/blog\/2023\/10\/18\/combien-de-loyers-impayes-avant-expulsion\/","title":{"rendered":"Combien de loyers impay\u00e9s avant expulsion\u00a0?"},"content":{"rendered":"\n

En tant que propri\u00e9taire bailleur, le loyer impay\u00e9 est une crainte majeure.<\/p>\n\n\n\n

Vous ne parvenez pas \u00e0 trouver un accord avec le locataire ?<\/p>\n\n\n\n

Vous souhaitez lancer une proc\u00e9dure d\u2019expulsion mais vous ne savez pas comment faire ?<\/p>\n\n\n\n

Et surtout, combien de loyers impay\u00e9s avant de d\u00e9cider l\u2019expulsion.<\/p>\n\n\n\n

Je vous guide pour conna\u00eetre les \u00e9tapes, de la tentative de conciliation \u00e0 la r\u00e9siliation du contrat de location.<\/p>\n\n\n\n

Que faire en cas d\u2019impay\u00e9 de loyer ?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Avant de comprendre combien de loyers impay\u00e9s doivent \u00eatre constat\u00e9s avant l\u2019expulsion, voici comment agir si votre locataire ne respecte pas son obligation de payer son loyer.<\/p>\n\n\n\n

Ne tentez pas d\u2019expulser le locataire vous-m\u00eame<\/h3>\n\n\n\n

\u00c0 quelles sanctions s\u2019expose le bailleur qui expulse son locataire par lui m\u00eame : que dit la loi \u00e0 ce sujet ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

****L\u2019article L 226-4-2 du Code p\u00e9nal punit d\u00e9sormais de trois ans d\u2019emprisonnement et de 30.000 \u20ac d\u2019amende  le fait de forcer un tiers \u00e0 quitter le lieu qu’il habite sans avoir obtenu le concours de l’Etat dans les conditions  pr\u00e9vues \u00e0 l’article L. 153-1 du code des proc\u00e9dures civiles d’ex\u00e9cution, \u00e0 l’aide de man\u0153uvres, menaces, voies  de fait ou contraintes.<\/p>\n\n\n\n

Le bailleur ne peut donc pas prendre l\u2019initiative de p\u00e9n\u00e9trer dans le logement avant l\u2019intervention d\u2019un  huissier, faire changer la serrure et toucher aux meubles, couper l\u2019eau ou l\u2019\u00e9lectricit\u00e9, sous peine de poursuites  p\u00e9nales pour violation de domicile.<\/p>\n\n\n\n

Contacter le locataire pour comprendre pourquoi il ne paie pas le loyer<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Avant m\u00eame d\u2019envisager d\u2019expulser vos locataires, il est conseill\u00e9 de contacter le locataire et lui demander de r\u00e9gulariser la situation d\u00e8s le premier loyer impay\u00e9. N\u2019attendez pas que la situation devienne insupportable financi\u00e8rement pour agir, que vous comptiez sur vos revenus locatifs pour augmenter vos ressources ou que vous deviez rembourser un cr\u00e9dit immobilier.<\/p>\n\n\n\n

Il se peut que votre locataire soit de bonne foi et qu\u2019il rencontre de mani\u00e8re provisoire des difficult\u00e9s, il est tout \u00e0 fait possible d\u2019envisager un accord entre vous pour \u00e9viter une action en justice. Vous pouvez mettre en place un \u00e9ch\u00e9ancier ou offrir un d\u00e9lai suppl\u00e9mentaire selon votre situation financi\u00e8re.<\/p>\n\n\n\n

Il est conseill\u00e9 d\u2019envoyer des lettres de relance afin de conserver une trace \u00e9crite.<\/p>\n\n\n\n

Une mise en demeure de payer<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Si le locataire ne r\u00e9pond pas \u00e0 vos relances et s\u2019il semble de mauvaise foi, vous devrez envisager de le mettre en demeure de payer en lui envoyant un courrier recommand\u00e9 avec accus\u00e9 de r\u00e9ception et en faisant intervenir un m\u00e9diateur qui sera susceptible de trouver une solution amiable.<\/p>\n\n\n\n

Conservez bien une copie de tous vos courriers afin de prouver que vous avez tent\u00e9 de trouver une solution avant d\u2019engager une proc\u00e9dure plus lourde pour loyer impay\u00e9.<\/p>\n\n\n\n\n \t\t \t\t\n\t \t\t\n \t\t<\/a>\n \t\t \t\t\n \t\t\n \t\t \n\n\t\n\n\n\n\n\n

Faire appel \u00e0 un huissier de justice<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Si vous ne parvenez pas \u00e0 trouver de solution avec votre locataire et que le loyer n\u2019est toujours pas pay\u00e9, tournez-vous vers un huissier de justice. Cet officier minist\u00e9riel peut envoyer un commandement de payer au locataire qui disposera alors de 2 mois, selon l\u2019article 24 de la loi de 1989, pour r\u00e9gler ses loyers en retard. En cas de paiement du loyer par le locataire, la proc\u00e9dure prend fin.<\/p>\n\n\n\n

Le locataire est en droit de contester le montant de la dette. Il peut aussi indiquer qu\u2019il n\u2019est pas en mesure d\u2019assurer le paiement des loyers et demander des d\u00e9lais suppl\u00e9mentaires pour recourir par exemple au Fonds de Solidarit\u00e9 Logement (FSL) afin d\u2019obtenir une aide pour le paiement de ses loyers.<\/p>\n\n\n\n

Demander la r\u00e9siliation du bail<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Malgr\u00e9 toutes les relances, votre locataire ne paie toujours pas le loyer, il faut alors entamer une proc\u00e9dure d\u2019expulsion. Cela est possible d\u00e8s le deuxi\u00e8me loyer impay\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Sachez que dans ce cas il existe trois types de recours.<\/p>\n\n\n\n

    \n
  • La clause r\u00e9solutoire, si elle inscrite dans le bail, permet de demander l\u2019expulsion du locataire. Vous devez pour cela saisir le juge du tribunal judiciaire dont d\u00e9pend votre investissement locatif. Le juge va alors se prononcer sur l\u2019ex\u00e9cution de cette clause r\u00e9solutoire et une assignation est remise par un huissier au locataire et \u00e0 la pr\u00e9fecture. Cette assignation est un commandement de quitter les lieux. Les locataires disposent alors un d\u00e9lai de 2 mois pour quitter les lieux.<\/li>\n\n\n\n
  • Le recours de droit commun s\u2019applique lorsque le bail ne contient pas de clause r\u00e9solutoire. Vous devez alors saisir le tribunal judiciaire en apportant les preuves de vos d\u00e9marches et des impay\u00e9s de loyer. Le juge va d\u00e9terminer si le locataire est en mesure de r\u00e9gler ses dettes. Si tel est le cas, un d\u00e9lai de paiement suppl\u00e9mentaire peut \u00eatre accord\u00e9. Dans le cas contraire, il peut prendre la d\u00e9cision de r\u00e9silier le bail et d\u2019expulser le locataire. L\u00e0 encore, les locataires ont 2 mois pour quitter le logement.<\/li>\n\n\n\n
  • Le cong\u00e9 pour motif l\u00e9gitime et s\u00e9rieux permet au propri\u00e9taire de donner cong\u00e9 au locataire, celui-ci \u00e9tant reconnu en faute. Cette proc\u00e9dure est sp\u00e9cifique, le cong\u00e9 doit pr\u00e9voir un pr\u00e9avis de 6 mois.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

    Quel d\u00e9lai pour expulser un locataire ?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

    Si un avis d\u2019expulsion est \u00e9mis, cela ne signifie pas que le locataire va quitter le logement imm\u00e9diatement. En effet, le juge peut accorder un d\u00e9lai de 3 mois \u00e0 3 ans selon la situation du locataire (situation familiale, \u00e9tat de sant\u00e9, \u00e2ge, etc.). En clair, ce n\u2019est pas parce que vous entamez une proc\u00e9dure d\u2019expulsion que celle-ci interviendra de suite.<\/p>\n\n\n\n

    De m\u00eame, n\u2019oubliez pas qu\u2019il existe en France une protection des locataires : la tr\u00eave hivernale. Cette tr\u00eave hivernale dure du 1er novembre au 31 mars. Durant cette p\u00e9riode, il est impossible d\u2019expulser un locataire. Toutefois, il est possible durant cette tr\u00eave d\u2019engager la proc\u00e9dure d\u2019expulsion.<\/p>\n\n\n\n

    Les mesures en cas de loyer impay\u00e9<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

    Si vous envisagez d\u2019expulser vos locataires, sachez qu\u2019en parall\u00e8le vous pouvez prendre certaines mesures pour vous couvrir financi\u00e8rement. Si vous avez souscrit des garanties, c\u2019est le moment de les activer.<\/p>\n\n\n\n

      \n
    • La garantie des loyers impay\u00e9s (GLI) est une assurance qui n\u2019est pas obligatoire, mais fortement conseill\u00e9e. Un loyer impay\u00e9 peut engendrer une situation financi\u00e8re complexe pour le bailleur, cette assurance permet d\u2019\u00eatre certain de percevoir vos loyers, m\u00eame si le locataire n\u2019est plus en mesure de le payer. Cette assurance peut \u00eatre souscrite aupr\u00e8s de n\u2019importe quel assureur, elle co\u00fbte entre 2,5 et 5 % du montant du loyer. Contactez votre compagnie d\u2019assurance pour activer cette garantie et obtenir le versement de la dette.<\/li>\n\n\n\n
    • La garantie Visale est assez sp\u00e9cifique, il existe de nombreux crit\u00e8res d\u2019\u00e9ligibilit\u00e9. Cette assurance d\u2019Action Logement permet elle aussi d\u2019obtenir le paiement de la dette si le locataire n\u2019est plus en mesure de payer. Action Logement se retourne ensuite contre les locataires. Pour que cette garantie soit appliqu\u00e9e, vous devez envoyer une lettre de relance \u00e0 votre locataire sous 15 jours apr\u00e8s la date d\u2019\u00e9ch\u00e9ance du loyer. Sans r\u00e9ponse de sa part, vous disposez d\u2019un d\u00e9lai de 30 jours pour saisir Action Logement. Vous ne pouvez demander une prise en charge qu\u2019apr\u00e8s deux loyers impay\u00e9s, ceux-ci n\u2019\u00e9tant pas obligatoirement cons\u00e9cutifs.<\/li>\n\n\n\n
    • La caution solidaire. Si vous n\u2019avez pas souscrit de garantie des loyers impay\u00e9s, vous pouvez faire appel \u00e0 la caution solidaire si vous avez demand\u00e9 un garant au moment de la signature du bail de location. Le cautionnaire peut \u00eatre un proche du locataire, un organisme de caution ou un proche. Avec la caution solidaire, vous n\u2019\u00eates pas dans l\u2019obligation de contacter le locataire. Vous pouvez vous tourner directement, vers le garant en envoyant un courrier recommand\u00e9 avec accus\u00e9 de r\u00e9ception pour demander le remboursement de la dette.<\/li>\n\n\n\n
    • La caution simple. Cette fois, vous devez en amont contacter le locataire en cas de loyer impay\u00e9 et envoyer un commandement d\u2019huissier, une copie \u00e9tant envoy\u00e9e \u00e0 la caution. Si le locataire ne peut payer la dette, vous envoyez un recommand\u00e9 avec accus\u00e9 de r\u00e9ception au garant pour qu\u2019il s\u2019en acquitte \u00e0 sa place.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

      Au-del\u00e0 de toutes ces d\u00e9marches pour obtenir les sommes dues, si votre locataire per\u00e7oit l\u2019aide personnalis\u00e9e au logement (APL), vous \u00eates tenu d\u2019informer la Caisse d\u2019Allocations Familiales (CAF) dans un d\u00e9lai de 2 mois. Elle peut alors vous verser directement l\u2019aide durant 6 mois.<\/p>\n\n\n\n

      Fa\u00eetes vous repr\u00e9senter par un avocat<\/h2>\n\n\n\n

      Pour r\u00e9cup\u00e9rer un logement que vous avez mis en location \u00e0 la suite de loyers impay\u00e9s par votre locataire,  vous savez qu\u2019il faut obligatoirement saisir le tribunal d\u2019instance.<\/p>\n\n\n\n

      C\u2019est une proc\u00e9dure dite \u00ab orale \u00bb ou la repr\u00e9sentation par avocat n\u2019est pas obligatoire.<\/p>\n\n\n\n

      Donc en th\u00e9orie, on peut se passer d\u2019avocat et se pr\u00e9senter directement devant le tribunal d\u2019instance du lieu  de l\u2019immeuble (o\u00f9 vous expliquez oralement votre situation et vos demandes).<\/p>\n\n\n\n

      Sauf que \u00e7a c\u2019est la th\u00e9orie, parce que se passer d\u2019avocat dans ce type de proc\u00e9dure, c\u2019est : \u27a2 Nier les usages des tribunaux,<\/p>\n\n\n\n

        \n
      • Peut-\u00eatre ne pas savoir ce qu\u2019il faut solliciter,<\/li>\n\n\n\n
      • Ne pas pouvoir anticiper ou r\u00e9agir aux comportements et \u00e0 la d\u00e9fense de votre locataire qui sera peut \u00eatre repr\u00e9sent\u00e9 par un avocat (soit pay\u00e9 par ses soins, soit \u00e0 l\u2019aide juridictionnelle),<\/li>\n\n\n\n
      • Vous exposer aussi \u00e0 ce que le bail soit reconduit, ne soit pas r\u00e9sili\u00e9 et que le locataire puisse se  maintenir dans les lieux.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

        Imaginez :<\/strong><\/p>\n\n\n\n

        Votre locataire ne paye pas ses loyers depuis des mois ou peut-\u00eatre paye tr\u00e8s mal et irr\u00e9guli\u00e8rement.<\/p>\n\n\n\n

        Sauf que vous en revanche, vous avez des mensualit\u00e9s de pr\u00eat \u00e0 honorer, \u00e0 rembourser aupr\u00e8s de votre  banque et votre banque ne va pas attendre\u2026<\/p>\n\n\n\n

        Vous savez \u00e0 quoi vous vous exposez puisqu\u2019en cas de non-respect du remboursement de vos mensualit\u00e9s  de cr\u00e9dit, vous vous exposez \u00e0 la d\u00e9ch\u00e9ance du pr\u00eat donc \u00e0 devoir solder la totalit\u00e9 de votre pr\u00eat !<\/p>\n\n\n\n

        Donc vous vous pr\u00e9sentez au tribunal, cela dure plusieurs mois, votre locataire a peut-\u00eatre pris un avocat et la  d\u00e9cision judiciaire tombe :<\/p>\n\n\n\n

          \n
        • Il n\u2019y a pas de r\u00e9siliation de bail,<\/li>\n\n\n\n
        • Pas d\u2019expulsion,<\/li>\n\n\n\n
        • Et votre locataire est maintenu avec un \u00e9ch\u00e9ancier de d\u00e9lai de paiement.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
            \n
          • Et l\u00e0, vous savez que l\u2019histoire va recommencer :<\/li>\n\n\n\n
          • Que les paiements vont \u00eatre irr\u00e9guliers,<\/li>\n\n\n\n
          • Que vous allez devoir relancer,<\/li>\n\n\n\n
          • Et que vous allez devoir courir apr\u00e8s vos loyers.<\/li>\n\n\n\n
          • C\u2019est le stress de payer en retard vos \u00e9ch\u00e9ances de cr\u00e9dit aupr\u00e8s de votre banque\u2026<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

            Alors vous pensez peut-\u00eatre que c\u2019est de la th\u00e9orie ?<\/p>\n\n\n\n

            Et bien non.<\/p>\n\n\n\n

            Le juge peut valablement refuser de r\u00e9silier un bail, donc rien n\u2019est automatique.<\/p>\n\n\n\n

            Lorsqu\u2019on intente une proc\u00e9dure d\u2019expulsion, on se fonde g\u00e9n\u00e9ralement sur une clause r\u00e9solutoire qui est  ins\u00e9r\u00e9e dans la plupart des baux d\u2019habitation, donc dans les contrats de location (je vous invite d\u2019ailleurs \u00e0  utiliser notre application juridique de r\u00e9daction de contrat de bail qui int\u00e8gre cette clause r\u00e9solutoire).<\/p>\n\n\n\n

            Cette clause dit qu\u2019au bout de la d\u00e9livrance d\u2019un commandement de payer demeur\u00e9 infructueux dans les deux  mois, le bail est dit r\u00e9sili\u00e9 de plein droit. Et bien NON !<\/p>\n\n\n\n

            Contrairement \u00e0 ce qu\u2019on pense, le juge dispose de la facult\u00e9 de ne pas r\u00e9silier le bail.<\/p>\n\n\n\n

            Alors OUI, cette clause est utile.<\/p>\n\n\n\n

            Mais peut-on se passer d’une proc\u00e9dure judiciaire si le locataire refuse de partir ? NON\u2026<\/p>\n\n\n\n

            Cette clause est indispensable car elle facilitera la proc\u00e9dure judiciaire d\u2019expulsion mais la r\u00e9siliation n’est  jamais automatique.<\/p>\n\n\n\n

            Peut-on se d\u00e9fendre seul pour se pr\u00e9valoir de cette clause car tout est \u00e9crit par avance ?<\/p>\n\n\n\n

              \n
            • Si vous souhaitez r\u00e9ellement mettre fin \u00e0 un bail parce que les loyers impay\u00e9s durent depuis trop  longtemps,<\/li>\n\n\n\n
            • Si vous voulez mettre toutes les chances de votre c\u00f4t\u00e9,<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

              Si vous voulez convaincre le juge pour faire jouer, constater et appliquer cette clause, je vous conseille :<\/p>\n\n\n\n

                \n
              • De vous faire assister, conseiller, d\u00e9fendre par un avocat qui est rompu \u00e0 ce type de proc\u00e9dure  pour aboutir \u00e0 une r\u00e9siliation de bail et \u00e0 l’expulsion de votre locataire,<\/li>\n\n\n\n
              • Ou de confier cette t\u00e2che \u00e0 Monsieur Hugo \u00ab\u00a0L’une des 5 meilleures applis immobili\u00e8res\u00a0\u00bb qui  s\u2019occupera de tout pour vous ! Vous aurez alors \u00e0 votre disposition un juriste sp\u00e9cialis\u00e9 en droit  immobilier d\u2019Axa qui traitera pour vous l\u2019impay\u00e9 jusqu\u2019\u00e0 ce que vous soyez indemnis\u00e9.<\/li>\n<\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

                En tant que propri\u00e9taire bailleur, le loyer impay\u00e9 est une crainte majeure. Vous ne parvenez pas \u00e0 trouver un accord avec le locataire ? Vous souhaitez lancer une proc\u00e9dure d\u2019expulsion mais vous ne savez pas comment faire ? Et surtout, combien de loyers impay\u00e9s avant de d\u00e9cider l\u2019expulsion. 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