{"id":357849,"date":"2023-10-17T14:31:53","date_gmt":"2023-10-17T12:31:53","guid":{"rendered":"https:\/\/www.monsieurhugo.com\/blog\/?p=357849"},"modified":"2026-01-20T15:42:37","modified_gmt":"2026-01-20T14:42:37","slug":"recouvrement-des-charges-de-copropriete-que-faire-quand-le-coproprietaire-refuse","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.monsieurhugo.com\/blog\/2023\/10\/17\/recouvrement-des-charges-de-copropriete-que-faire-quand-le-coproprietaire-refuse\/","title":{"rendered":"Recouvrement des charges de copropri\u00e9t\u00e9 : que faire quand le copropri\u00e9taire refuse ?"},"content":{"rendered":"\n<p>Selon vous&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<p><strong>A quoi correspond ce chiffre&nbsp;: 2.3%&nbsp;?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>C\u2019est le pourcentage d\u2019impay\u00e9s de loyers sur le parc locatif fran\u00e7ais.<\/p>\n\n\n\n<p>Bien que ce chiffre soit tr\u00e8s bas, la crainte d\u2019avoir un impay\u00e9 est r\u00e9ellement bien ancr\u00e9e dans l\u2019esprit de tous les propri\u00e9taires qui ont un cr\u00e9dit \u00e0 rembourser.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Bizarrement, personne ne parle des impay\u00e9s de charges de copropri\u00e9t\u00e9\u2026<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>C\u2019est pourtant un fl\u00e9au bien r\u00e9el qui peut vous plomber l\u2019ambiance dans une copro et vous ass\u00e9cher votre tr\u00e9sorerie&nbsp;\ud83d\ude41<\/p>\n\n\n\n<p>A titre personnel, je suis confront\u00e9 depuis 1 an \u00e0 un copropri\u00e9taire qui ne paye plus ses charges. Il d\u00e9tient l\u2019appartement le plus grand de l\u2019immeuble et a laiss\u00e9 une ardoise derri\u00e8re lui de plus de 10&nbsp;000\u20ac.<\/p>\n\n\n\n<p>En attendant, nous (les autres copropri\u00e9taires) devons rembourser sa dette tous les trimestres afin que l\u2019immeuble ne devienne pas insalubre. Il faut continuer \u00e0 payer l\u2019entretien de l\u2019immeuble, les assurances, les travaux\u2026<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Mes charges de copro ont maintenant doubl\u00e9&nbsp;!<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>J\u2019ai tent\u00e9 de n\u00e9gocier avec le propri\u00e9taire ind\u00e9licat mais il ne veut rien entendre\u2026<\/p>\n\n\n\n<p>J\u2019ai cherch\u00e9 en vain des solutions de recouvrement pour impay\u00e9s de charges sur le march\u00e9, mais rien n\u2019existe. Il n\u2019y a pas de solution juridique \u00e9quivalente \u00e0 la garantie loyers impay\u00e9s.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Si vous \u00eatre confront\u00e9s un jour \u00e0 cette situation, cette nouvelle fiche juridique devrait vous aider.<\/p>\n\n\n\n<p><strong><\/strong><strong>\u200b<\/strong><strong> Voici ce que vous allez apprendre :<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li>Qui doit g\u00e9rer le sinistre en cas d\u2019impay\u00e9s de charges de copropri\u00e9t\u00e9&nbsp;?<\/li>\n\n\n\n<li>Quelles sont les 3 \u00e9tapes pour condamner le copropri\u00e9taire ind\u00e9licat&nbsp;?<\/li>\n\n\n\n<li>Dans quel cas vous pouvez refuser le paiement de vos charges de copro&nbsp;?<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p>A la fin de cette fiche, je vous donnerai <strong>une astuce pour r\u00e9gulariser facilement et sans vous tromper vos charges locatives<\/strong>.<br><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">1. <strong>Qu\u2019est ce que les charges de copropri\u00e9t\u00e9&nbsp;?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Les <strong>charges de copropri\u00e9t\u00e9<\/strong> correspondent aux d\u00e9penses que doivent <strong>supporter collectivement les copropri\u00e9taires<\/strong> au titre de <strong>l&rsquo;entretien de l&rsquo;immeuble <\/strong>(Article 45-1 de la Loi du 17 mars 1967). Chaque <strong>copropri\u00e9taire<\/strong> est tenu d&rsquo;<strong>assumer <\/strong>le<strong> paiement <\/strong>des charges vot\u00e9es en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale.<\/p>\n\n\n\n<p>Il existe 2 types de charges.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>1.1 Les charges g\u00e9n\u00e9rales<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Les <strong>charges g\u00e9n\u00e9rales<\/strong>&nbsp;: nettoyage des parties communes, frais d&rsquo;enl\u00e8vement des ordures m\u00e9nag\u00e8res, ravalement des fa\u00e7ades, r\u00e9fection des toitures, frais du syndic\u2026<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Qui doit payer ces charges&nbsp;?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Tous les copropri\u00e9taires de l\u2019immeuble doivent payer ces charges g\u00e9n\u00e9rales \u00e0 hauteur de leur quote-part des parties communes (tanti\u00e8mes associ\u00e9s \u00e0 chaque lot de copropri\u00e9t\u00e9)<\/p>\n\n\n\n<p>Plus vous aurez de tanti\u00e8mes et plus vous paierez de charges de copro.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>1.2 Les charges sp\u00e9ciales<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Les <strong>charges sp\u00e9ciales <\/strong>concernent les services \/ \u00e9quipements suivants&nbsp;: l\u2019entretien de la chaudi\u00e8re collective, de l&rsquo;ascenseur, l\u2019installation d&rsquo;une antenne de t\u00e9l\u00e9vision, le gardiennage, le service de nettoyage, le syst\u00e8me de s\u00e9curit\u00e9\u2026<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Comment se faire la r\u00e9partition du paiement de ces charges&nbsp;?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Contrairement aux charges g\u00e9n\u00e9rales index\u00e9es sur vos tanti\u00e8mes, les charges sp\u00e9ciales que vous devez payer sont index\u00e9es sur l\u2019utilit\u00e9 objective que pr\u00e9sentent c1es services \/ \u00e9quipements pour votre logement.<\/p>\n\n\n\n<p><em>Exemple&nbsp;:<\/em><\/p>\n\n\n\n<p>Si votre logement est situ\u00e9 en rez-de-chauss\u00e9e, vous n\u2019aurez pas \u00e0 supporter les frais d&rsquo;un ascenseur sauf s&rsquo;il dessert la cave ou le parking.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>2. Comment sont d\u00e9termin\u00e9es les charges que vous devez payer&nbsp;?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Chaque ann\u00e9e le <strong>syndicat<\/strong> des copropri\u00e9taires <strong>vote<\/strong> un <strong>budget<\/strong> pr\u00e9visionnel. Les copropri\u00e9taires versent au syndicat des provisions \u00e9gales au quart du budget vot\u00e9, m\u00eame si l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale peut fixer des modalit\u00e9s diff\u00e9rentes (Article 14-1 de la Loi du 10 juillet 1965).<\/p>\n\n\n\n<p>La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la p\u00e9riode fix\u00e9e par l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale.<\/p>\n\n\n\n<p>Depuis le 1er janvier 2017, est pr\u00e9vue la cr\u00e9ation d\u2019un <strong>fonds de travaux<\/strong> pour faire face \u00e0 certaines d\u00e9penses, sous forme de cotisations annuelles des copropri\u00e9taires.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Comment faire lorsqu&rsquo;un <strong>copropri\u00e9taire refuse<\/strong> ou tarde \u00e0 payer les <strong>charges<\/strong> qui lui incombent au titre de la copropri\u00e9t\u00e9 ?<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">3. <strong>Qui doit g\u00e9rer ce sinistre en cas d\u2019impay\u00e9s de charges&nbsp;?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>En cas d\u2019<strong>impay\u00e9s de charges<\/strong> par l\u2019un ou plusieurs des <strong>copropri\u00e9taires<\/strong>, il appartient au <strong>syndic<\/strong> d\u2019effectuer les <strong>d\u00e9marches<\/strong> n\u00e9cessaires afin de <strong>recouvrer<\/strong> la somme impay\u00e9e. Et cela sans avoir \u00e0 demander une autorisation sp\u00e9ciale \u00e0 l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale.<\/p>\n\n\n\n<p>\u279c <strong>D\u00e9lai pour agir<\/strong> : le <strong>syndic a 5 ans<\/strong> pour agir \u00e0 l\u2019encontre du <strong>propri\u00e9taire ind\u00e9licat<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>4. Quelles sont les 3 \u00e9tapes pour condamner le copropri\u00e9taire ind\u00e9licat&nbsp;?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Les 3 actions que le syndic doit mettre en place&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>1<\/strong><strong><sup>ere<\/sup><\/strong><strong> \u00e9tape&nbsp;: la mise en demeure<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Le Syndic doit <strong>mettre en demeure<\/strong> le copropri\u00e9taire d\u00e9faillant par <strong>courrier recommand\u00e9<\/strong> avec accus\u00e9 de r\u00e9ception. Il peut aussi le faire en passant par un huissier de justice.<\/p>\n\n\n\n<p>Le <strong>copropri\u00e9taire<\/strong> <strong>dispose alors de 30 jours<\/strong> \u00e0 compter de la remise du courrier pour <strong>r\u00e9gulariser la situation<\/strong> (article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropri\u00e9t\u00e9 des immeubles b\u00e2tis).&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Des int\u00e9r\u00eats de retard sont dus au taux l\u00e9gal \u00e0 partir de la mise en demeure.<\/p>\n\n\n\n<p>En pratique, un accord amiable peut \u00eatre trouv\u00e9 si le copropri\u00e9taire d\u00e9faillant souhaite r\u00e9gulariser sa situation et demande un \u00e9talement de sa dette.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>A noter<\/strong>&nbsp;: si le copropri\u00e9taire ne r\u00e8gle aucun appel de charges dans les 30 jours suivant la mise en demeure, il est possible d&rsquo;exiger \u00e0 la fois les charges ant\u00e9rieures et les appels provisionnels \u00e0 venir.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Qui paye les frais de traitement du litige&nbsp;?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Tous les frais de mise en demeure (y compris les frais d\u2019huissier) engag\u00e9s par le syndic sont \u00e0 la charge du copropri\u00e9taire d\u00e9faillant.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>2<\/strong><strong><sup>\u00e8me<\/sup><\/strong><strong> \u00e9tape&nbsp;: la relance<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Au bout de 30 jours, si le copropri\u00e9taire n\u2019a toujours pas r\u00e9gularis\u00e9 sa dette, le syndic peut envoyer une lettre de relance pour le pr\u00e9venir qu\u2019une proc\u00e9dure de recouvrement va \u00eatre lanc\u00e9e via une proc\u00e9dure judiciaire.<\/p>\n\n\n\n<p>L\u00e0 encore, les frais de relances sont \u00e0 la charge du copropri\u00e9taire d\u00e9faillant.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>3<\/strong><strong><sup>\u00e8me<\/sup><\/strong><strong> \u00e9tape&nbsp;: le recours en justice<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Si aucun accord amiable n&rsquo;a \u00e9t\u00e9 trouv\u00e9, le syndic doit lancer une proc\u00e9dure devant le tribunal.<\/p>\n\n\n\n<p>Il faudra saisir le <strong>Juge de Proximit\u00e9<\/strong> ou le <strong>Tribunal d&rsquo;Instance<\/strong>, en fonction du montant du litige.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Le tribunal exigera alors imm\u00e9diatement le paiement des charges.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Si le copropri\u00e9taire ne peut pas payer, alors&nbsp;:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Soit les biens du copropri\u00e9taire ind\u00e9licat sont saisis par un huissier de justice&nbsp;: voiture, mobilier, compte bancaire, &#8230;.<\/li>\n\n\n\n<li>Soit le logement est saisi pour \u00eatre vendu.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Le <strong>propri\u00e9taire<\/strong> d\u00e9faillant pourra \u00eatre <strong>condamn\u00e9<\/strong>, en plus du remboursement des charges impay\u00e9es, au versement <strong>d\u2019int\u00e9r\u00eats de retard<\/strong> au taux l\u00e9gal, mais peut \u00e9galement \u00eatre oblig\u00e9 de verser des indemnit\u00e9s sup\u00e9rieures aux int\u00e9r\u00eats au taux l\u00e9gal si le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 le pr\u00e9voit.<\/p>\n\n\n\n<p>Malheureusement les tribunaux fran\u00e7ais \u00e9tant d\u00e9bord\u00e9s, il peut s\u2019\u00e9couler facilement 1 an avant qu\u2019une d\u00e9cision de justice soit prise.<\/p>\n\n\n\n<p>En attendant, ce sont tous les autres copropri\u00e9taires qui doivent supporter la dette et la rembourser.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">5. <strong>Dans quel cas vous pouvez refuser le paiement des charges de copro&nbsp;?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Si vous constatez que votre quote-part est sup\u00e9rieure de plus \u00bc \u00e0 ce qu&rsquo;elle devrait \u00eatre, vous pouvez contester cette r\u00e9partition en faisant un recours devant le tribunal.<\/p>\n\n\n\n<p>Cette action est aussi possible si vous estimez que la quote-part d&rsquo;un autre copropri\u00e9taire est inf\u00e9rieure de plus \u00bc \u00e0 ce qu&rsquo;elle devrait \u00eatre.<\/p>\n\n\n\n<p>Vous devez engager&nbsp;ce recours :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Dans les 5 ans qui suivent la publication du r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 au fichier immobilier,<\/li>\n\n\n\n<li>Ou dans les 2 ans qui suivent la revente du lot de copropri\u00e9t\u00e9 intervenue apr\u00e8s la publication du r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 au fichier immobilier.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Si votre plainte est fond\u00e9e, le juge \u00e9tablit une nouvelle r\u00e9partition des charges qui s&rsquo;applique \u00e0 partir du 1er jour de l&rsquo;exercice comptable suivant la date \u00e0 laquelle la d\u00e9cision est devenue d\u00e9finitive.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>6. Une astuce pour r\u00e9gulariser facilement et sans vous tromper vos charges locatives<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Sachez qu\u2019une partie des charges que vous r\u00e9glez tous les trimestres au syndic sont r\u00e9cup\u00e9rables aupr\u00e8s du locataire (ascenseur, eau froide et chaude, entretien des parties communes, menues r\u00e9parations locatives\u2026).<\/p>\n\n\n\n<p>C&rsquo;est souvent un <strong>cauchemar pour les propri\u00e9taires<\/strong> de savoir comment faire la r\u00e9gularisation surtout lorsqu&rsquo;il faut tenir compte des dates d&rsquo;entr\u00e9es \/ sorties des locataires.<\/p>\n\n\n\n<p>Nous vous mettons \u00e0 votre disposition sur votre compte Monsieur Hugo un outil sp\u00e9cifique pour r\u00e9gulariser vos charges.<\/p>\n\n\n\n<p>\ud83d\udc49 <strong>Avec <\/strong><a href=\"https:\/\/www.monsieurhugo.com\/gerer-vos-biens-en-toute-securite#regleOr3\"><strong>notre outil intuitif<\/strong><\/a><strong> vous \u00eates guid\u00e9s pas \u00e0 pas :<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Il calcule automatiquement pour vous les bons montants (au prorata des jours d\u2019occupation du locataire).<\/li>\n\n\n\n<li>Il g\u00e9n\u00e8re aussi le courrier avec le d\u00e9tail de la r\u00e9gularisation et le restant d\u00fb ou \u00e0 devoir.<\/li>\n\n\n\n<li>Vous n&rsquo;aurez plus qu&rsquo;\u00e0 l&rsquo;envoyer en 1 clic !<\/li>\n\n\n\n<li>Vous avez donc la garantie d&rsquo;avoir r\u00e9gularis\u00e9 les charges correctement et d\u2019avoir adress\u00e9 \u00e0 votre locataire un courrier conforme.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Ultra pratique : tous vos courriers sont archiv\u00e9s sur votre compte.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-embed is-type-video is-provider-youtube wp-block-embed-youtube wp-embed-aspect-16-9 wp-has-aspect-ratio\"><div class=\"wp-block-embed__wrapper\">\n<iframe loading=\"lazy\" title=\"R\u00e9visez facilement votre loyer gr\u00e2ce \u00e0 notre outil conforme \u00e0 la r\u00e9glementation\" width=\"1080\" height=\"608\" src=\"https:\/\/www.youtube.com\/embed\/Ex6MT0Bl6WA?feature=oembed\"  allow=\"accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture; web-share\" allowfullscreen><\/iframe>\n<\/div><\/figure>\n\n\n\n<p>Pour en savoir plus sur le fonctionnement de cet outil, <a href=\"https:\/\/www.monsieurhugo.com\/gerer-vos-biens-en-toute-securite#regleOr3\">c\u2019est par ici.<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Selon vous&nbsp;: A quoi correspond ce chiffre&nbsp;: 2.3%&nbsp;? 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