1. Les 4 mesures phares<\/p>\n
1.1 Encadrement des loyers en zone tendue<\/h3>\n
Dans les zones tendues (28 agglom\u00e9rations de plus de 50.000 habitants o\u00f9 la demande locative est sup\u00e9rieure \u00e0 l\u2019offre), le loyer \u00e9tait depuis 2012 d\u00e9j\u00e0 encadr\u00e9 lors de la relocation ou lors du renouvellement du bail. Cette disposition est \u00e9tendue \u00e0 la location meubl\u00e9e depuis le 1er ao\u00fbt 2014.<\/p>\n
La loi ALUR a \u00e9galement \u00e9tendu le proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 la fixation du montant du loyer lors de la 1\u00e8re mise en location. Les bailleurs pourront fixer librement le montant du loyer qui devra n\u00e9anmoins \u00eatre inf\u00e9rieur au loyer m\u00e9dian major\u00e9 de 20 %. Lors de la relocation ou du renouvellement du bail, le bailleur ne pourra pas augmenter son loyer entre deux locataires (hors indexation \u00e0 l’IRL).<\/p>\n
Une exception est pr\u00e9vue pour les logements particuli\u00e8rement bien situ\u00e9s ou confortables. Dans ce cas, un \u00ab compl\u00e9ment de loyer exceptionnel \u00bb pourra \u00eatre demand\u00e9 par le bailleur. Le locataire pourra le contester aupr\u00e8s de la commission d\u00e9partementale de conciliation.<\/p>\n
1.2 Mod\u00e8le type de bail<\/h3>\n
Un mod\u00e8le type de bail pour les logements nus et un mod\u00e8le pour les logements meubl\u00e9s ont \u00e9t\u00e9 publi\u00e9s par d\u00e9cret dans le but de simplifier les d\u00e9marches mais aussi de r\u00e9duire les frais pour les locataires.<\/p>\n
Le contrat-type Alur contient les clauses essentielles du bail dont la loi et la r\u00e9glementation imposent la mention dans le contrat.<\/p>\n
Mais au moment de r\u00e9diger le contrat, le bailleur n’est pas pour autant limit\u00e9 au contenu du mod\u00e8le de bail type issu de la r\u00e9glementation. Il est libre de rajouter les clauses de son choix au sein du contrat qu’il soumettra au locataire. Sous r\u00e9serve, bien entendu, que ces rajouts ne constituent pas des clauses abusives ou interdites…<\/p>\n
-Notice d’information<\/p>\n
La loi Alur instaure \u00e9galement une notice d’information obligatoire \u00e0 remettre au locataire lors de la conclusion du contrat de bail. Elle doit \u00eatre annex\u00e9e au contrat de location. Destin\u00e9e \u00e0 mieux informer les locataires et les bailleurs sur leurs droits et leurs obligations respectifs.<\/p>\n
-Diagnostics de gaz et d’\u00e9lectricit\u00e9<\/p>\n
Depuis janvier 2018 (ou juillet 2017 pour les logements datant d\u2019avant 1975), les bailleurs doivent fournir deux documents suppl\u00e9mentaires \u00e0 leurs locataires :<\/p>\n
- \n
- un diagnostic portant sur les \u00e9tats respectifs des installations de gaz si elles datent de plus de 15 ans,<\/li>\n
- un diagnostic d’\u00e9lectricit\u00e9 dans le logement \u00e0 louer si les installations datent de plus de 15 ans.<\/li>\n<\/ul>\n
1.3 Mod\u00e8le type d’\u00e9tat des lieux<\/h3>\n
Un mod\u00e8le type d\u2019\u00e9tat des lieux a \u00e9t\u00e9 mis en place. Il faut pour chaque pi\u00e8ce du logement faire la description pr\u00e9cise de l’\u00e9tat des rev\u00eatements des sols, murs et plafonds, des \u00e9quipements et des \u00e9l\u00e9ments du logement.<\/p>\n
Le mod\u00e8le type peut \u00eatre compl\u00e9t\u00e9 de photos qui doivent imp\u00e9rativement \u00eatre dat\u00e9es et sign\u00e9es par les 2 parties.<\/p>\n
S\u2019ajoute \u00e0 l\u2019\u00e9tat des lieux, une grille de v\u00e9tust\u00e9 visant \u00e0 limiter les conflits entre les locataires et les propri\u00e9taires en fin de bail lors de la restitution du d\u00e9p\u00f4t de garantie et calculer pr\u00e9cis\u00e9ment la retenue \u00e0 appliquer sur le d\u00e9p\u00f4t de garantie en cas de d\u00e9gradation.<\/p>\n
Comme pour le bail-type, le but est de simplifier les d\u00e9marches et de r\u00e9duire les frais pour les locataires.<\/p>\n
1.4 Les meubl\u00e9s sont int\u00e9gr\u00e9s dans le domaine d’application de la loi 89<\/h3>\n
La loi de 89 r\u00e9gissant les rapports locatifs concerne la location vide. D\u00e9sormais, avec la loi ALUR, la location meubl\u00e9e entre dans le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 et se rapproche donc du r\u00e9gime juridique de la location vide.<\/p>\n
La loi ALUR d\u00e9finit l\u00e9galement et de fa\u00e7on plus stricte le logement meubl\u00e9 : \u00ab c\u2019est un logement d\u00e9cent \u00e9quip\u00e9 d\u2019un mobilier en nombre et en qualit\u00e9 suffisants pour permettre au locataire d\u2019y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante \u00bb.<\/p>\n
Un\u00a0d\u00e9cret du 31 juillet 2015<\/u><\/span><\/a>\u00a0a d\u00e9fini la liste des meubles obligatoires dans une location meubl\u00e9e : ce d\u00e9cret reprend la jurisprudence ant\u00e9rieure. Chaque pi\u00e8ce doit \u00eatre \u00e9quip\u00e9e de mobilier conforme \u00e0 sa destination et comporter au minimum les \u00e9l\u00e9ments suivants :<\/p>\n
- \n
- literie comprenant couette ou couverture,<\/li>\n
- dispositif d’occultation des fen\u00eatres dans les pi\u00e8ces destin\u00e9es \u00e0 \u00eatre utilis\u00e9es comme chambre \u00e0 coucher,<\/li>\n
- plaques de cuisson,<\/li>\n
- four ou four \u00e0 micro-ondes,<\/li>\n
- r\u00e9frig\u00e9rateur et cong\u00e9lateur ou, au minimum, un r\u00e9frig\u00e9rateur dot\u00e9 d’un compartiment permettant de disposer d’une temp\u00e9rature inf\u00e9rieure ou \u00e9gale \u00e0 – 6 \u00b0C,<\/li>\n
- vaisselle n\u00e9cessaire \u00e0 la prise des repas,<\/li>\n
- ustensiles de cuisine,<\/li>\n
- table et si\u00e8ges,<\/li>\n
- \u00e9tag\u00e8res de rangement,<\/li>\n
- luminaires,<\/li>\n
- mat\u00e9riel d’entretien m\u00e9nager adapt\u00e9 aux caract\u00e9ristiques du logement.<\/li>\n<\/ul>\n
En int\u00e9grant les meubl\u00e9s dans la loi de 89, la loi ALUR les soumet \u00e9galement \u00e0 l\u2019obligation d\u2019avoir un bail \u00e9crit, conforme au contrat type d\u00e9fini par d\u00e9cret.<\/p>\n
Les meubl\u00e9s sont d\u00e9sormais soumis \u00e0 l\u2019encadrement des loyers dans les zones tendues. Le montant du loyer de r\u00e9f\u00e9rence dans la zone o\u00f9 se trouve le logement et le dernier loyer r\u00e9gl\u00e9 par le locataire doivent \u00eatre pr\u00e9cis\u00e9s dans le bail comme pour les logements vides.<\/p>\n
Toutefois, la location meubl\u00e9e conna\u00eet encore des sp\u00e9cificit\u00e9s :<\/p>\n
- \n
- la dur\u00e9e du contrat de location est d’un an tacitement reconductible (contre trois ans en location vide),<\/li>\n
- le d\u00e9p\u00f4t de garantie est limit\u00e9 \u00e0 deux mois de loyers hors charges (contre un mois de loyers hors charges en location vide),<\/li>\n
- les modalit\u00e9s pour donner cong\u00e9 sont diff\u00e9rentes (d\u00e9lai de pr\u00e9avis d’un mois pour le locataire, trois mois pour le propri\u00e9taire).<\/li>\n<\/ul>\n
2. Les garanties pour le locataire<\/h2>\n
2.1 Plafonnement des frais d’agence<\/h3>\n
Avec la loi ALUR, les frais d\u2019agence sont \u00e0 la charge des propri\u00e9taires. D\u00e9sormais, seules 4 prestations si elles sont assur\u00e9es par l\u2019agence immobili\u00e8re sont facturables au locataire :<\/p>\n
- \n
- la r\u00e9daction du bail,<\/li>\n
- la r\u00e9daction de l\u2019\u00e9tat des lieux,<\/li>\n
- la visite du logement,<\/li>\n
- la constitution du dossier du locataire.<\/li>\n<\/ul>\n
Ces frais seront partag\u00e9s entre le locataire et le propri\u00e9taire et pour un montant maximum d\u00e9cr\u00e9t\u00e9 en fonction de la localisation du bien et du nombre de m\u00e8tres carr\u00e9s habitables.<\/p>\n
2.2 D\u00e9lai de pr\u00e9avis<\/h3>\n
Dans les zones tendues et pour les locations vides, le d\u00e9lai de pr\u00e9avis pour mettre fin au contrat de location passe de 3 \u00e0 1 mois, sans que le locataire ait besoin de le justifier.<\/p>\n
Pour les zones non tendues, le d\u00e9lai de pr\u00e9avis reste de 3 mois – sauf cas ouvrant droit au pr\u00e9avis r\u00e9duit \u00e0 1 mois :<\/p>\n
- \n
- le locataire obtient son premier emploi, est mut\u00e9, perd son emploi ou retrouve un emploi apr\u00e8s l’avoir perdu,<\/li>\n
- l’\u00e9tat de sant\u00e9 du locataire, constat\u00e9 par un certificat m\u00e9dical, justifie un changement de domicile,<\/li>\n
- le locataire b\u00e9n\u00e9ficie du revenu de solidarit\u00e9 active (RSA) ou de l’allocation adulte handicap\u00e9,<\/li>\n
- le locataire s’est vu attribuer un logement social.<\/li>\n<\/ul>\n
2.3 D\u00e9p\u00f4t de garantie : montant et d\u00e9lai de restitution<\/h3>\n
Si pour les logements vides il n\u2019y a pas de changement : le montant du d\u00e9p\u00f4t de garantie reste plafonn\u00e9 \u00e0 1 mois de loyer hors charges.<\/p>\n
Avec la loi ALUR, le montant du d\u00e9p\u00f4t de garantie pour les logements meubl\u00e9s est d\u00e9sormais l\u00e9gif\u00e9r\u00e9 et limit\u00e9 \u00e0 2 mois de loyer hors charges.<\/p>\n
Le d\u00e9lai de restitution du d\u00e9p\u00f4t de garantie passe de 2 mois \u00e0 1 mois lorsqu\u2019il n\u2019y a pas de r\u00e9serves \u00e9mises sur l\u2019\u00e9tat des lieux de sortie. Si le bailleur ne respecte pas ce d\u00e9lai, des p\u00e9nalit\u00e9s de retard de 10 % du d\u00e9p\u00f4t par mois de retard seront appliqu\u00e9es.<\/p>\n
2.4 Tr\u00eave hivernale<\/h3>\n
La tr\u00eave hivernale, p\u00e9riode pendant laquelle les locataires faisant l’objet d’une mesure d’expulsion ne peuvent pas \u00eatre expuls\u00e9s d’un logement court maintenant du 1er novembre au 31 mars (15 mars pr\u00e9c\u00e9demment).<\/p>\n
2.5 P\u00e9nalit\u00e9s pour loyer en retard<\/h3>\n
Avant la loi Alur, certains baux pr\u00e9voyaient une p\u00e9nalit\u00e9 en cas de retard de loyer. Pour les contrats sign\u00e9s depuis le 27 mars 2014, cette pratique est d\u00e9sormais interdite.<\/p>\n
2.6 La colocation<\/h3>\n
La loi ALUR instaure un statut juridique pour la colocation. Elle en donne la d\u00e9finition :
\u00ab\u00a0La location d’un m\u00eame logement par plusieurs locataires, constituant leur r\u00e9sidence principale et formalis\u00e9e par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur\u00a0\u00bb nouvel article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989<\/u><\/span><\/a>.<\/p>\nChaque bail devra donc respecter le contrat type d\u00e9fini par d\u00e9cret. Le d\u00e9cret :<\/p>\n
- \n
- limite \u00e0 six mois la solidarit\u00e9 du colocataire sortant et de sa caution solidaire (contre 1 an auparavant),<\/li>\n
- permet au bailleur de choisir entre les charges r\u00e9elles et des charges forfaitaires.<\/li>\n<\/ul>\n
A noter que le total des quotes-parts du loyer de chacun des colocataires ne pourra pas d\u00e9passer le montant du loyer \u00ab entier \u00bb tel qu’il serait demand\u00e9 \u00e0 un locataire unique, dans le respect du dispositif d’encadrement des loyers.<\/p>\n
3. Les nouveaut\u00e9s pour le propri\u00e9taire<\/h2>\n
3.1 Assurance pour le compte du locataire et \u00e0 sa charge<\/h3>\n
Avant la loi ALUR, seuls les locataires d\u2019un logement vide \u00e9taient l\u00e9galement oblig\u00e9s de souscrire une assurance habitation.<\/p>\n
En pratiques, les propri\u00e9taires bailleurs de logements meubl\u00e9s demandaient \u00e9galement une attestation d\u2019assurance \u00e0 leur locataire.<\/p>\n
Avec la loi ALUR, l\u2019assurance habitation (les risques locatifs) devient obligatoire pour tous les locataires. Et s\u2019ils ne respectent pas cette obligation et donc si apr\u00e8s mise en demeure, ils ne sont pas en mesure de fournir d\u2019attestation d\u2019assurance au bailleur qui en fait la demande, ce dernier sera en droit de souscrire une assurance \u00e0 leur place, pour leur compte donc et \u00e0 leurs frais. Pour r\u00e9cup\u00e9rer ses fonds, le bailleur pourra r\u00e9percuter le montant de la prime sur le montant du loyer, pendant un an.<\/p>\n
3.2 Pi\u00e8ces justificatives d’identit\u00e9 et de revenus<\/h3>\n
La loi Alur a \u00e9galement instaur\u00e9 une liste exhaustive des documents qu’un propri\u00e9taire peut exiger dans un dossier de location. Cette mesure est applicable depuis la parution du d\u00e9cret n\u00b0 2015-1437 du 5 novembre 2015.<\/p>\n
3 types de documents peuvent \u00eatre demand\u00e9s au locataire et \u00e0 sa caution :<\/p>\n
- \n
- une pi\u00e8ce justificative d’identit\u00e9 en cours de validit\u00e9, comportant la photographie et la signature du titulaire (carte d’identit\u00e9, passeport, permis de conduire ou titre de s\u00e9jour),<\/li>\n
- une pi\u00e8ce justificative de domicile (3 derni\u00e8res quittances de loyer ou attestation du pr\u00e9c\u00e9dent bailleur indiquant que le locataire est \u00e0 jour du paiement des loyers et des charges),<\/li>\n
- un ou plusieurs documents attestant de l’activit\u00e9 professionnelle et des ressources (contrat de travail, attestation de l’employeur pr\u00e9cisant l’emploi, la r\u00e9mun\u00e9ration, la date d’entr\u00e9e et \u00e9ventuellement la dur\u00e9e de la p\u00e9riode d’essai ou pour les professions lib\u00e9rales : carte professionnelle, ou pour les \u00e9tudiants : carte d’\u00e9tudiant ou le certificat de scolarit\u00e9).<\/li>\n<\/ul>\n
En ce qui concerne les ressources, le propri\u00e9taire peut exiger le dernier avis d’imposition sur le revenu ou le dernier avis de taxe fonci\u00e8re, les trois derniers bulletins de salaire, d’un justificatif de versement des indemnit\u00e9s, retraites, pensions… le locataire doit prouver au propri\u00e9taire qu’il per\u00e7oit des revenus r\u00e9guliers.<\/p>\n
Le RIB ne peut plus \u00eatre demand\u00e9 par le propri\u00e9taire.<\/p>\n
3.3 Cong\u00e9s pour reprise<\/h3>\n
Le cong\u00e9 pour reprise correspond au cong\u00e9 donn\u00e9 au locataire par un propri\u00e9taire, dans le but d\u2019y habiter ou d\u2019y faire habiter un membre de sa famille. Le propri\u00e9taire doit d\u00e9sormais pr\u00e9ciser le nom, pr\u00e9nom et adresse du futur locataire et indiquer leur lien de parent\u00e9.<\/p>\n
3.4 Indexation du loyer<\/h3>\n
La loi Alur modifie les r\u00e8gles concernant l\u2019indexation des loyers. Pour pouvoir r\u00e9viser le loyer, une clause doit le pr\u00e9voir dans le bail. Cette r\u00e9vision intervient \u00e0 la date indiqu\u00e9e par le contrat ou, sans pr\u00e9cision, \u00e0 la date d\u2019anniversaire du bail. L\u2019augmentation ou la r\u00e9duction doit \u00eatre calcul\u00e9e en fonction de la variation de l\u2019IRL (Indice de r\u00e9f\u00e9rence des loyers).<\/p>\n
Mais :<\/p>\n
- \n
- plus de d\u00e9lai de prescription : un propri\u00e9taire ne la r\u00e9alisant pas chaque ann\u00e9e en perd le b\u00e9n\u00e9fice (contre 5 ans auparavant).<\/li>\n
- pas de rattrapage r\u00e9troactif : le nouveau loyer ne s’applique que pour l’avenir.<\/li>\n<\/ul>\n
<\/h3>\n
3.5 D\u00e9lais de\u00a0prescription<\/h3>\n
La loi Alur a modifi\u00e9 les d\u00e9lais de prescription applicables en mati\u00e8re de paiement des loyers impay\u00e9s ou des charges. Alors qu’auparavant, le d\u00e9lai pour r\u00e9clamer ces sommes \u00e9tait fix\u00e9 \u00e0 5 ans, il est d\u00e9sormais r\u00e9duit \u00e0 3 ans. En outre, le d\u00e9lai passe \u00e0 1 an en ce qui concerne la r\u00e9\u00e9valuation annuelle du loyer en fonction de l’IRL.<\/span>
<\/span><\/p>\nConclusion<\/span>
<\/span><\/p>\nRetenez que la loi Alur est venue actualiser les manquements de la loi 6 juillet 1989 r\u00e9gissant les rapports locatifs.<\/span>
<\/span>Elle a instaur\u00e9 entre autre un bail de location type venu prot\u00e9ger le locataire mais \u00e9galement faire valoir vos droits en tant que propri\u00e9taire bailleur et que vous ressortirez lorsqu\u2019il y aura un litige.<\/span><\/p>\nIl est donc important de s\u2019assurer qu\u2019il soit bien r\u00e9dig\u00e9 et conforme \u00e0 la r\u00e9glementation.\u00a0<\/span><\/span>
<\/span>Pour \u00e9viter que vous utilisiez un contrat de location impr\u00e9cis et sources de litiges, j’ai fait r\u00e9diger par <\/span>un avocat sp\u00e9cialis\u00e9 en droit immobilier un bail de location conforme Alur, \u00e0 <\/span><\/span>t\u00e9l\u00e9charger<\/span><\/a> <\/span>gratuitement, au format Word. <\/span>Concernant les annexes obligatoires, j’y reviens dans un <\/span>dossier sp\u00e9cial<\/span><\/span><\/a><\/span>.<\/span><\/span><\/span><\/span>
Maintenant, je vous laisse compl\u00e9ter votre bail de location.<\/span><\/span><\/p>\nJe vous sugg\u00e8re aussi :<\/span><\/span><\/p>\n
- \n
- Comment r\u00e9diger le bail d’un logement vide ? Mod\u00e8le type \u00e0 t\u00e9l\u00e9charger<\/u><\/span><\/a><\/span><\/span><\/li>\n
- En savoir plus sur le cong\u00e9 \u00e0 l’initiative du bailleur<\/u><\/span><\/a><\/span><\/span>\u00a0<\/span><\/span><\/li>\n
- Comment r\u00e9diger le bail d’un logement meubl\u00e9 ?<\/u><\/span><\/a><\/span><\/span><\/li>\n<\/ul>\n
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Mise en place d\u2019un mod\u00e8le de bail type, encadrement des loyers en zone tendue, plafonnement des frais d\u2019agence, limitation du montant du d\u00e9p\u00f4t de garantie, red\u00e9finition des contours du bail meubl\u00e9\u2026 les modifications apport\u00e9es par la loi\u00a0ALUR (Acc\u00e8s au Logement et pour un Urbanisme R\u00e9nov\u00e9) de 2014 sont nombreuses. Cette loi est venue modifier celle […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":353210,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"_et_pb_use_builder":"on","_et_pb_old_content":"
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<\/p>Mise en place d\u2019un mod\u00e8le de bail type, encadrement des loyers en zone tendue, plafonnement des frais d\u2019agence, limitation du montant du d\u00e9p\u00f4t de garantie, red\u00e9finition des contours du bail meubl\u00e9\u2026 les modifications apport\u00e9es par la loi\u00a0ALUR (Acc\u00e8s au Logement et pour un Urbanisme R\u00e9nov\u00e9) de 2014 sont nombreuses.<\/p>
Cette loi est venue modifier celle du 6 juillet 1989 r\u00e9gissant les rapports locatifs.\u00a0<\/p>
Elle implique des changements tant pour les propri\u00e9taires que pour les bailleurs, les locataires et les professionnels de l\u2019immobilier (agences, syndics\u2026) en r\u00e9\u00e9quilibrant les rapports de force entre tous les protagonistes immobiliers.<\/p>
Le but \u00e9tant de mieux prot\u00e9ger les locataires mais \u00e9galement de faciliter la vie des propri\u00e9taires en imposant de nouvelles r\u00e8gles en mati\u00e8re de location.<\/p>
Les principales mesures sont entr\u00e9es en vigueur en 2014.<\/p>
- Les 4 mesures phares de la loi Alur<\/li>
- Les garanties pour le locataire<\/li>
- Les nouveaut\u00e9s pour le propri\u00e9taire<\/li><\/ol>
1. Les 4 mesures phares<\/p>
1.1 Encadrement des loyers en zone tendue<\/h3>
Dans les zones tendues (28 agglom\u00e9rations de plus de 50.000 habitants o\u00f9 la demande locative est sup\u00e9rieure \u00e0 l\u2019offre), le loyer \u00e9tait depuis 2012 d\u00e9j\u00e0 encadr\u00e9 lors de la relocation ou lors du renouvellement du bail. Cette disposition est \u00e9tendue \u00e0 la location meubl\u00e9e depuis le 1er ao\u00fbt 2014.<\/p>
La loi ALUR a \u00e9galement \u00e9tendu le proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 la fixation du montant du loyer lors de la 1\u00e8re mise en location. Les bailleurs pourront fixer librement le montant du loyer qui devra n\u00e9anmoins \u00eatre inf\u00e9rieur au loyer m\u00e9dian major\u00e9 de 20 %. Lors de la relocation ou du renouvellement du bail, le bailleur ne pourra pas augmenter son loyer entre deux locataires (hors indexation \u00e0 l'IRL).<\/p>
Une exception est pr\u00e9vue pour les logements particuli\u00e8rement bien situ\u00e9s ou confortables. Dans ce cas, un \u00ab compl\u00e9ment de loyer exceptionnel \u00bb pourra \u00eatre demand\u00e9 par le bailleur. Le locataire pourra le contester aupr\u00e8s de la commission d\u00e9partementale de conciliation.<\/p>
1.2 Mod\u00e8le type de bail<\/h3>
Un mod\u00e8le type de bail pour les logements nus et un mod\u00e8le pour les logements meubl\u00e9s ont \u00e9t\u00e9 publi\u00e9s par d\u00e9cret dans le but de simplifier les d\u00e9marches mais aussi de r\u00e9duire les frais pour les locataires.<\/p>
Le contrat-type Alur contient les clauses essentielles du bail dont la loi et la r\u00e9glementation imposent la mention dans le contrat.<\/p>
Mais au moment de r\u00e9diger le contrat, le bailleur n'est pas pour autant limit\u00e9 au contenu du mod\u00e8le de bail type issu de la r\u00e9glementation. Il est libre de rajouter les clauses de son choix au sein du contrat qu'il soumettra au locataire. Sous r\u00e9serve, bien entendu, que ces rajouts ne constituent pas des clauses abusives ou interdites...<\/p>
-Notice d'information<\/p>
La loi Alur instaure \u00e9galement une notice d'information obligatoire \u00e0 remettre au locataire lors de la conclusion du contrat de bail. Elle doit \u00eatre annex\u00e9e au contrat de location. Destin\u00e9e \u00e0 mieux informer les locataires et les bailleurs sur leurs droits et leurs obligations respectifs.<\/p>
-Diagnostics de gaz et d'\u00e9lectricit\u00e9<\/p>
Depuis janvier 2018 (ou juillet 2017 pour les logements datant d\u2019avant 1975), les bailleurs doivent fournir deux documents suppl\u00e9mentaires \u00e0 leurs locataires :<\/p>
- un diagnostic portant sur les \u00e9tats respectifs des installations de gaz si elles datent de plus de 15 ans,<\/li>
- un diagnostic d'\u00e9lectricit\u00e9 dans le logement \u00e0 louer si les installations datent de plus de 15 ans.<\/li><\/ul>
1.3 Mod\u00e8le type d'\u00e9tat des lieux<\/h3>
Un mod\u00e8le type d\u2019\u00e9tat des lieux a \u00e9t\u00e9 mis en place. Il faut pour chaque pi\u00e8ce du logement faire la description pr\u00e9cise de l'\u00e9tat des rev\u00eatements des sols, murs et plafonds, des \u00e9quipements et des \u00e9l\u00e9ments du logement.<\/p>
Le mod\u00e8le type peut \u00eatre compl\u00e9t\u00e9 de photos qui doivent imp\u00e9rativement \u00eatre dat\u00e9es et sign\u00e9es par les 2 parties.<\/p>
S\u2019ajoute \u00e0 l\u2019\u00e9tat des lieux, une grille de v\u00e9tust\u00e9 visant \u00e0 limiter les conflits entre les locataires et les propri\u00e9taires en fin de bail lors de la restitution du d\u00e9p\u00f4t de garantie et calculer pr\u00e9cis\u00e9ment la retenue \u00e0 appliquer sur le d\u00e9p\u00f4t de garantie en cas de d\u00e9gradation.<\/p>
Comme pour le bail-type, le but est de simplifier les d\u00e9marches et de r\u00e9duire les frais pour les locataires.<\/p>
1.4 Les meubl\u00e9s sont int\u00e9gr\u00e9s dans le domaine d'application de la loi 89<\/h3>
La loi de 89 r\u00e9gissant les rapports locatifs concerne la location vide. D\u00e9sormais, avec la loi ALUR, la location meubl\u00e9e entre dans le champ d'application de la loi du 6 juillet 1989 et se rapproche donc du r\u00e9gime juridique de la location vide.<\/p>
La loi ALUR d\u00e9finit l\u00e9galement et de fa\u00e7on plus stricte le logement meubl\u00e9 : \u00ab c\u2019est un logement d\u00e9cent \u00e9quip\u00e9 d\u2019un mobilier en nombre et en qualit\u00e9 suffisants pour permettre au locataire d\u2019y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante \u00bb.<\/p>
Un\u00a0d\u00e9cret du 31 juillet 2015<\/u><\/span><\/a>\u00a0a d\u00e9fini la liste des meubles obligatoires dans une location meubl\u00e9e : ce d\u00e9cret reprend la jurisprudence ant\u00e9rieure. Chaque pi\u00e8ce doit \u00eatre \u00e9quip\u00e9e de mobilier conforme \u00e0 sa destination et comporter au minimum les \u00e9l\u00e9ments suivants :<\/p>
- literie comprenant couette ou couverture,<\/li>
- dispositif d'occultation des fen\u00eatres dans les pi\u00e8ces destin\u00e9es \u00e0 \u00eatre utilis\u00e9es comme chambre \u00e0 coucher,<\/li>
- plaques de cuisson,<\/li>
- four ou four \u00e0 micro-ondes,<\/li>
- r\u00e9frig\u00e9rateur et cong\u00e9lateur ou, au minimum, un r\u00e9frig\u00e9rateur dot\u00e9 d'un compartiment permettant de disposer d'une temp\u00e9rature inf\u00e9rieure ou \u00e9gale \u00e0 - 6 \u00b0C,<\/li>
- vaisselle n\u00e9cessaire \u00e0 la prise des repas,<\/li>
- ustensiles de cuisine,<\/li>
- table et si\u00e8ges,<\/li>
- \u00e9tag\u00e8res de rangement,<\/li>
- luminaires,<\/li>
- mat\u00e9riel d'entretien m\u00e9nager adapt\u00e9 aux caract\u00e9ristiques du logement.<\/li><\/ul>
En int\u00e9grant les meubl\u00e9s dans la loi de 89, la loi ALUR les soumet \u00e9galement \u00e0 l\u2019obligation d\u2019avoir un bail \u00e9crit, conforme au contrat type d\u00e9fini par d\u00e9cret.<\/p>
Les meubl\u00e9s sont d\u00e9sormais soumis \u00e0 l\u2019encadrement des loyers dans les zones tendues. Le montant du loyer de r\u00e9f\u00e9rence dans la zone o\u00f9 se trouve le logement et le dernier loyer r\u00e9gl\u00e9 par le locataire doivent \u00eatre pr\u00e9cis\u00e9s dans le bail comme pour les logements vides.<\/p>
Toutefois, la location meubl\u00e9e conna\u00eet encore des sp\u00e9cificit\u00e9s :<\/p>
- la dur\u00e9e du contrat de location est d'un an tacitement reconductible (contre trois ans en location vide),<\/li>
- le d\u00e9p\u00f4t de garantie est limit\u00e9 \u00e0 deux mois de loyers hors charges (contre un mois de loyers hors charges en location vide),<\/li>
- les modalit\u00e9s pour donner cong\u00e9 sont diff\u00e9rentes (d\u00e9lai de pr\u00e9avis d'un mois pour le locataire, trois mois pour le propri\u00e9taire).<\/li><\/ul>
2. Les garanties pour le locataire<\/h2>
2.1 Plafonnement des frais d'agence<\/h3>
Avec la loi ALUR, les frais d\u2019agence sont \u00e0 la charge des propri\u00e9taires. D\u00e9sormais, seules 4 prestations si elles sont assur\u00e9es par l\u2019agence immobili\u00e8re sont facturables au locataire :<\/p>
- la r\u00e9daction du bail,<\/li>
- la r\u00e9daction de l\u2019\u00e9tat des lieux,<\/li>
- la visite du logement,<\/li>
- la constitution du dossier du locataire.<\/li><\/ul>
Ces frais seront partag\u00e9s entre le locataire et le propri\u00e9taire et pour un montant maximum d\u00e9cr\u00e9t\u00e9 en fonction de la localisation du bien et du nombre de m\u00e8tres carr\u00e9s habitables.<\/p>
2.2 D\u00e9lai de pr\u00e9avis<\/h3>
Dans les zones tendues et pour les locations vides, le d\u00e9lai de pr\u00e9avis pour mettre fin au contrat de location passe de 3 \u00e0 1 mois, sans que le locataire ait besoin de le justifier.<\/p>
Pour les zones non tendues, le d\u00e9lai de pr\u00e9avis reste de 3 mois - sauf cas ouvrant droit au pr\u00e9avis r\u00e9duit \u00e0 1 mois :<\/p>
- le locataire obtient son premier emploi, est mut\u00e9, perd son emploi ou retrouve un emploi apr\u00e8s l'avoir perdu,<\/li>
- l'\u00e9tat de sant\u00e9 du locataire, constat\u00e9 par un certificat m\u00e9dical, justifie un changement de domicile,<\/li>
- le locataire b\u00e9n\u00e9ficie du revenu de solidarit\u00e9 active (RSA) ou de l'allocation adulte handicap\u00e9,<\/li>
- le locataire s'est vu attribuer un logement social.<\/li><\/ul>
2.3 D\u00e9p\u00f4t de garantie : montant et d\u00e9lai de restitution<\/h3>
Si pour les logements vides il n\u2019y a pas de changement : le montant du d\u00e9p\u00f4t de garantie reste plafonn\u00e9 \u00e0 1 mois de loyer hors charges.<\/p>
Avec la loi ALUR, le montant du d\u00e9p\u00f4t de garantie pour les logements meubl\u00e9s est d\u00e9sormais l\u00e9gif\u00e9r\u00e9 et limit\u00e9 \u00e0 2 mois de loyer hors charges.<\/p>
Le d\u00e9lai de restitution du d\u00e9p\u00f4t de garantie passe de 2 mois \u00e0 1 mois lorsqu\u2019il n\u2019y a pas de r\u00e9serves \u00e9mises sur l\u2019\u00e9tat des lieux de sortie. Si le bailleur ne respecte pas ce d\u00e9lai, des p\u00e9nalit\u00e9s de retard de 10 % du d\u00e9p\u00f4t par mois de retard seront appliqu\u00e9es.<\/p>
2.4 Tr\u00eave hivernale<\/h3>
La tr\u00eave hivernale, p\u00e9riode pendant laquelle les locataires faisant l'objet d'une mesure d'expulsion ne peuvent pas \u00eatre expuls\u00e9s d'un logement court maintenant du 1er novembre au 31 mars (15 mars pr\u00e9c\u00e9demment).<\/p>
2.5 P\u00e9nalit\u00e9s pour loyer en retard<\/h3>
Avant la loi Alur, certains baux pr\u00e9voyaient une p\u00e9nalit\u00e9 en cas de retard de loyer. Pour les contrats sign\u00e9s depuis le 27 mars 2014, cette pratique est d\u00e9sormais interdite.<\/p>
2.6 La colocation<\/h3>
La loi ALUR instaure un statut juridique pour la colocation. Elle en donne la d\u00e9finition :
\"La location d'un m\u00eame logement par plusieurs locataires, constituant leur r\u00e9sidence principale et formalis\u00e9e par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur\" nouvel article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989<\/u><\/span><\/a>.<\/p>Chaque bail devra donc respecter le contrat type d\u00e9fini par d\u00e9cret. Le d\u00e9cret :<\/p>
- limite \u00e0 six mois la solidarit\u00e9 du colocataire sortant et de sa caution solidaire (contre 1 an auparavant),<\/li>
- permet au bailleur de choisir entre les charges r\u00e9elles et des charges forfaitaires.<\/li><\/ul>
A noter que le total des quotes-parts du loyer de chacun des colocataires ne pourra pas d\u00e9passer le montant du loyer \u00ab entier \u00bb tel qu'il serait demand\u00e9 \u00e0 un locataire unique, dans le respect du dispositif d'encadrement des loyers.<\/p>
3. Les nouveaut\u00e9s pour le propri\u00e9taire\u00a0<\/h2>
3.1 Assurance pour le compte du locataire et \u00e0 sa charge<\/h3>
Avant la loi ALUR, seuls les locataires d\u2019un logement vide \u00e9taient l\u00e9galement oblig\u00e9s de souscrire une assurance habitation.<\/p>
En pratiques, les propri\u00e9taires bailleurs de logements meubl\u00e9s demandaient \u00e9galement une attestation d\u2019assurance \u00e0 leur locataire.<\/p>
Avec la loi ALUR, l\u2019assurance habitation (les risques locatifs) devient obligatoire pour tous les locataires. Et s\u2019ils ne respectent pas cette obligation et donc si apr\u00e8s mise en demeure, ils ne sont pas en mesure de fournir d\u2019attestation d\u2019assurance au bailleur qui en fait la demande, ce dernier sera en droit de souscrire une assurance \u00e0 leur place, pour leur compte donc et \u00e0 leurs frais. Pour r\u00e9cup\u00e9rer ses fonds, le bailleur pourra r\u00e9percuter le montant de la prime sur le montant du loyer, pendant un an.<\/p>
\u00a0<\/h3>
3.2 Pi\u00e8ces justificatives d'identit\u00e9 et de revenus<\/h3>
La loi Alur a \u00e9galement instaur\u00e9 une liste exhaustive des documents qu'un propri\u00e9taire peut exiger dans un dossier de location. Cette mesure est applicable depuis la parution du d\u00e9cret n\u00b0 2015-1437 du 5 novembre 2015.<\/p>
3 types de documents peuvent \u00eatre demand\u00e9s au locataire et \u00e0 sa caution :<\/p>
- une pi\u00e8ce justificative d'identit\u00e9 en cours de validit\u00e9, comportant la photographie et la signature du titulaire (carte d'identit\u00e9, passeport, permis de conduire ou titre de s\u00e9jour),<\/li>
- une pi\u00e8ce justificative de domicile (3 derni\u00e8res quittances de loyer ou attestation du pr\u00e9c\u00e9dent bailleur indiquant que le locataire est \u00e0 jour du paiement des loyers et des charges),<\/li>
- un ou plusieurs documents attestant de l'activit\u00e9 professionnelle et des ressources (contrat de travail, attestation de l'employeur pr\u00e9cisant l'emploi, la r\u00e9mun\u00e9ration, la date d'entr\u00e9e et \u00e9ventuellement la dur\u00e9e de la p\u00e9riode d'essai ou pour les professions lib\u00e9rales : carte professionnelle, ou pour les \u00e9tudiants : carte d'\u00e9tudiant ou le certificat de scolarit\u00e9).<\/li><\/ul>
En ce qui concerne les ressources, le propri\u00e9taire peut exiger le dernier avis d'imposition sur le revenu ou le dernier avis de taxe fonci\u00e8re, les trois derniers bulletins de salaire, d'un justificatif de versement des indemnit\u00e9s, retraites, pensions... le locataire doit prouver au propri\u00e9taire qu'il per\u00e7oit des revenus r\u00e9guliers.<\/p>
Le RIB ne peut plus \u00eatre demand\u00e9 par le propri\u00e9taire.<\/p>
3.3 Cong\u00e9s pour reprise<\/h3>
Le cong\u00e9 pour reprise correspond au cong\u00e9 donn\u00e9 au locataire par un propri\u00e9taire, dans le but d\u2019y habiter ou d\u2019y faire habiter un membre de sa famille. Le propri\u00e9taire doit d\u00e9sormais pr\u00e9ciser le nom, pr\u00e9nom et adresse du futur locataire et indiquer leur lien de parent\u00e9.<\/p>
3.4 Indexation du loyer<\/h3>
La loi Alur modifie les r\u00e8gles concernant l\u2019indexation des loyers. Pour pouvoir r\u00e9viser le loyer, une clause doit le pr\u00e9voir dans le bail. Cette r\u00e9vision intervient \u00e0 la date indiqu\u00e9e par le contrat ou, sans pr\u00e9cision, \u00e0 la date d\u2019anniversaire du bail. L\u2019augmentation ou la r\u00e9duction doit \u00eatre calcul\u00e9e en fonction de la variation de l\u2019IRL (Indice de r\u00e9f\u00e9rence des loyers).<\/p>
Mais :\u00a0<\/p>
- plus de d\u00e9lai de prescription : un propri\u00e9taire ne la r\u00e9alisant pas chaque ann\u00e9e en perd le b\u00e9n\u00e9fice (contre 5 ans auparavant).<\/li>
- pas de rattrapage r\u00e9troactif : le nouveau loyer ne s'applique que pour l'avenir.<\/li><\/ul>
\u00a0<\/h3>
3.5 D\u00e9lais de\u00a0prescription<\/h3>
La loi Alur a modifi\u00e9 les d\u00e9lais de prescription applicables en mati\u00e8re de paiement des loyers impay\u00e9s ou des charges. Alors qu'auparavant, le d\u00e9lai pour r\u00e9clamer ces sommes \u00e9tait fix\u00e9 \u00e0 5 ans, il est d\u00e9sormais r\u00e9duit \u00e0 3 ans. En outre, le d\u00e9lai passe \u00e0 1 an en ce qui concerne la r\u00e9\u00e9valuation annuelle du loyer en fonction de l'IRL.<\/span><\/p>
<\/span>
<\/span><\/p>Conclusion<\/span>
<\/span><\/p>Retenez que la loi Alur est venue actualiser les manquements de la loi 6 juillet 1989 r\u00e9gissant les rapports locatifs.
<\/span>
<\/span>Elle a instaur\u00e9 entre autre un bail de location type venu prot\u00e9ger le locataire mais \u00e9galement faire valoir vos droits en tant que propri\u00e9taire bailleur et que vous ressortirez lorsqu\u2019il y aura un litige.<\/span><\/p>\u00a0<\/span><\/span><\/p>
Il est donc important de s\u2019assurer qu\u2019il soit bien r\u00e9dig\u00e9 et conforme \u00e0 la r\u00e9glementation.\u00a0<\/span><\/span>
<\/span>Pour \u00e9viter que vous utilisiez un contrat de location impr\u00e9cis et sources de litiges, j'ai fait r\u00e9diger par <\/span>un avocat sp\u00e9cialis\u00e9 en droit immobilier un bail de location conforme Alur, \u00e0 <\/span><\/span>t\u00e9l\u00e9charger<\/span><\/a> <\/span>gratuitement, au format Word. <\/span>Concernant les annexes obligatoires, j'y reviens dans un <\/span>dossier sp\u00e9cial<\/span><\/span><\/a><\/span>.<\/span><\/span><\/span>
<\/span><\/p>
Maintenant, je vous laisse compl\u00e9ter votre bail de location.<\/span><\/span><\/p>
<\/span><\/span>
Bonne location !<\/span><\/span><\/p>\u00a0<\/p>
A tr\u00e8s vite, <\/span><\/span><\/p>
Monsieur Hugo<\/span><\/strong>, votre assistant personnel en gestion locative.<\/span><\/span><\/p>
\u00a0<\/p>
Restons en conta<\/strong>ct !<\/strong><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/p>Inscrivez-vous \u00e0 ma NEWSLETTER <\/span><\/span><\/span><\/span><\/strong>pour recevoir<\/span> les dernie<\/span>rs docu<\/span>ments contractu<\/span>els \u00e0 jour (bail, \u00e9tat des lieux, mod\u00e8les de lettres, acte de caution<\/span>...), je les mets \u00e0 jour r\u00e9guli\u00e8rement en fonction des \u00e9volutions r\u00e9glementaires.<\/span><\/span> <\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/p>
Retrouvez-moi sur<\/strong> Facebook<\/u><\/span><\/a><\/span> <\/u><\/span><\/span><\/span><\/span><\/p>
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Je vous sugg\u00e8re aussi :<\/span><\/span><\/p>> Comment r\u00e9diger le bail d'un logement vide ? Mod\u00e8le type \u00e0 t\u00e9l\u00e9charger<\/u><\/span><\/a>
> En savoir plus sur le cong\u00e9 \u00e0 l'initiative du bailleur<\/u><\/span><\/a><\/span><\/span><\/strong>\u00a0<\/span><\/span><\/p>
- En savoir plus sur le cong\u00e9 \u00e0 l’initiative du bailleur<\/u><\/span><\/a><\/span><\/span>\u00a0<\/span><\/span><\/li>\n
- Comment r\u00e9diger le bail d’un logement vide ? Mod\u00e8le type \u00e0 t\u00e9l\u00e9charger<\/u><\/span><\/a><\/span><\/span><\/li>\n