On d\u00e9nombre d’ailleurs aujourd’hui moins de 200 000 logements \u00ablou\u00e9s vides\u00bb r\u00e9gis par la loi de 1948, et les deux tiers sont situ\u00e9s \u00e0 Paris.<\/p>\n
Le reste du parc locatif \u00e9tant r\u00e9gi par la loi du 6 juillet 1989.<\/p>\n
- \n
- Les sp\u00e9cificit\u00e9s d’un logement 1948<\/li>\n
- Droits au maintien dans les lieux<\/li>\n
- Droits de reprise au bailleur<\/li>\n<\/ol>\n
1. Les sp\u00e9cificit\u00e9s d’un logement loi 1948<\/h2>\n
1.1 Les logements soumis \u00e0 la loi 1948 sont class\u00e9s<\/h3>\n
Dans les communes qui y sont encore soumises, la loi de 1948<\/u><\/span><\/a> s\u2019applique :<\/p>\n
- \n
- aux logements,<\/li>\n
- aux locaux mixtes (\u00e0 usage d\u2019habitation et professionnels).<\/li>\n<\/ul>\n
Elle ne vise pas :<\/p>\n
- \n
- les garages,<\/li>\n
- les remises \u00e0 usage de garage lou\u00e9s de mani\u00e8re accessoire aux locaux principaux dans un immeuble en copropri\u00e9t\u00e9.<\/li>\n<\/ul>\n
Chaque logement soumis \u00e0 la loi de 1948 fait l’objet d’un classement par cat\u00e9gorie d\u00e9termin\u00e9e en fonction des \u00e9quipements et de son confort.<\/p>\n
Le classement se fait \u00e9galement par logement et non par immeuble.<\/p>\n
En effet, dans un immeuble collectif, il peut y avoir des logements de qualit\u00e9s diverses notamment en raison de leur situation dans celui-ci (niveau, commodit\u00e9s, acc\u00e8s…).<\/p>\n
Ce classement d\u00e9termine le montant maximum de loyer que le propri\u00e9taire peut exiger de son locataire.<\/p>\n
1.2 Les loyers sont r\u00e9glement\u00e9s<\/h3>\n
Les logements soumis \u00e0 la loi de 1948 sont donc class\u00e9s par cat\u00e9gories (ex. II A ou III B ou IV). Ces cat\u00e9gories sont fix\u00e9es en fonction du confort du logement (\u00e9quipements, situation, etc.). Ce classement op\u00e8re un plafonnement du loyer maximum pour chaque cat\u00e9gorie de logement.<\/p>\n
Le plafonnement est r\u00e9\u00e9valu\u00e9 chaque ann\u00e9e.<\/p>\n
Le montant du loyer correspond au loyer maximum plafonn\u00e9 pour la cat\u00e9gorie multipli\u00e9e par la surface au m\u00b2.<\/p>\n
1.3 Le bail est sp\u00e9cifique<\/h3>\n
-Sa forme et son contenu<\/p>\n
Le bail n’est pas obligatoirement \u00e9crit. La location peut donc \u00eatre verbale. Son contenu n’est pas non plus r\u00e9glement\u00e9.<\/p>\n
Mais les r\u00e8gles des locations vides relevant du secteur priv\u00e9<\/u><\/span><\/a> peuvent s’y appliquer.<\/p>\n
-Sa dur\u00e9e<\/p>\n
La loi de 1948 n’impose aucune dur\u00e9e minimale de location. Tout d\u00e9pend de la dur\u00e9e convenue entre le propri\u00e9taire et le locataire lors de la signature. Le bail \u00e0 dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e est autoris\u00e9.<\/p>\n
– La r\u00e9vision du montant du loyer<\/p>\n
L’augmentation du loyer d’un logement lou\u00e9 sous le r\u00e9gime de la loi de 48 est plafonn\u00e9e. Toute augmentation annuelle ou ponctuelle \u00e9ventuellement appliqu\u00e9e par le bailleur doit respecter les plafonds r\u00e9glementaires fix\u00e9s chaque ann\u00e9e<\/u><\/span><\/a> selon la cat\u00e9gorie du logement.<\/p>\n
2. Droits au maintien dans les lieux<\/h2>\n
2.1 Modalit\u00e9s du maintien dans les lieux<\/h3>\n
\u00c0 l’expiration du bail, le locataire d\u2019un bail soumis \u00e0 la loi 1948, b\u00e9n\u00e9ficie d’une mesure de protection qui est le droit au maintien dans les lieux. Ce droit lui permet de rester dans le logement sans limitation de dur\u00e9e et sans que le propri\u00e9taire n’ait \u00e0 r\u00e9diger un nouveau bail.<\/p>\n
Le droit au maintien dans les lieux b\u00e9n\u00e9ficie au locataire sous r\u00e9serve que le propri\u00e9taire n’exerce pas son droit \u00e0 cong\u00e9<\/u><\/span><\/a>.<\/p>\n
2.2 Transfert du droit au maintien dans les lieux<\/h3>\n
Le bail est r\u00e9sili\u00e9 automatiquement au d\u00e9c\u00e8s du locataire ou si celui-ci abandonne son domicile.<\/p>\n
Si le logement devient vacant, il sort de la loi de 1948 et ne plus \u00eatre relou\u00e9 sous ce r\u00e9gime.<\/p>\n
Toutefois, malgr\u00e9 la r\u00e9siliation du bail, la loi pr\u00e9voit un transfert du droit au maintien dans les lieux sans limitation de dur\u00e9e au profit des personnes suivantes :<\/p>\n
- \n
- \u00e0 l’\u00e9poux(se) ou partenaire de Pacs du locataire,<\/li>\n
- ou, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus de 1 an, \u00e0 ses enfants mineurs jusqu’\u00e0 leur majorit\u00e9, \u00e0 ses ascendants ainsi qu’aux personnes handicap\u00e9es.<\/li>\n<\/ul>\n
Elles b\u00e9n\u00e9ficient alors du m\u00eame droit que le locataire dont elles prennent la suite (droit au maintien \u00e0 dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e, loyer plafonn\u00e9, etc.).<\/p>\n
Le droit au maintien peut toutefois \u00eatre tenu en \u00e9chec, sous certaines conditions.<\/p>\n
3. Droit de reprise du bailleur<\/h2>\n
Le bailleur peut donner cong\u00e9 \u00e0 son locataire dans le cadre de la loi du 1er septembre 1948 sous r\u00e9serve de respecter la proc\u00e9dure. Les motifs en sont restreints :<\/p>\n
- \n
- reprise pour habiter le logement<\/li>\n
- reprise pour r\u00e9alisation de travaux<\/li>\n<\/ul>\n
3.1 Reprise pour habiter le logement<\/h3>\n
Le bailleur peut reprendre le logement pour l’habiter en tant que r\u00e9sidence principale.<\/p>\n
Il peut le faire pour lui-m\u00eame, ou pour son \u00e9poux\/se, pour ses ascendants et descendants (ou ceux de son \u00e9poux\/se).<\/p>\n
Le cong\u00e9 doit exposer clairement le motif et le justifier.<\/p>\n
Le propri\u00e9taire doit proposer au locataire une solution de relogement conforme aux besoins du locataire auquel il donne cong\u00e9 (sauf si le logement a \u00e9t\u00e9 acquis depuis au moins 10 ans ou 4 ans s’il peut justifier aupr\u00e8s du juge qu’il a achet\u00e9 le bien en vue de l’habiter)<\/p>\n
L’obligation de relogement ne joue pas si le bailleur est lui-m\u00eame \u00e9vinc\u00e9 d\u2019un logement qu\u2019il loue du fait d’un droit de reprise, d’une expropriation, d\u2019une mesure d\u2019interdiction d’habiter ou de la perte de son logement de fonction pour des raisons ind\u00e9pendantes de sa volont\u00e9.<\/p>\n
Exception faite : le bailleur ne peut donner cong\u00e9 au locataire s’il est d\u00e9j\u00e0 propri\u00e9taire d’un autre logement libre et correspondant \u00e0 ses besoins.<\/p>\n
Le droit de reprise du bailleur ne peut \u00eatre exerc\u00e9 contre un locataire \u00e2g\u00e9 de plus de 70 ans et disposant de ressources annuelles faibles (inf\u00e9rieures \u00e0 1,5 fois le montant annuel du SMIC).<\/p>\n
Toutefois, si le b\u00e9n\u00e9ficiaire de la reprise est \u00e9galement \u00e2g\u00e9 de plus de 65 ans, le cong\u00e9 est opposable au locataire, peu important son \u00e2ge et ses revenus.<\/p>\n
-Le pr\u00e9avis applicable<\/p>\n
Le d\u00e9lai de pr\u00e9avis octroy\u00e9 au locataire est de :<\/p>\n
- \n
- 3 mois minimum si le cong\u00e9 est donn\u00e9 pour habiter avec une offre de relogement,<\/li>\n
- 6 mois dans tous les autres cas.<\/li>\n<\/ul>\n
Le d\u00e9lai de pr\u00e9avis pendant lequel le locataire peut rester dans les lieux s’applique \u00e0 partir de la r\u00e9ception du courrier par le locataire.<\/p>\n
3.2 Reprise pour r\u00e9alisation de travaux<\/h3>\n
Le propri\u00e9taire peut reprendre le logement s\u2019il souhaite r\u00e9aliser certains travaux de :<\/p>\n
- \n
- sur\u00e9l\u00e9vation ;<\/li>\n
- d\u00e9molition pour reconstruction ;<\/li>\n
- addition de construction.<\/li>\n<\/ul>\n
Le propri\u00e9taire doit alors proposer une offre de relogement \u00e0 son locataire. La forme du cong\u00e9 est la m\u00eame que celle exig\u00e9e pour la reprise pour habiter. Toutefois, le bailleur doit y faire figurer les dispositions des articles 13<\/u><\/span><\/a> et 13 bis<\/u><\/span><\/a> de la loi de 1948.<\/p>\n
Le d\u00e9lai de pr\u00e9avis applicable est en ce cas de 6 mois.<\/p>\n
-R\u00e8gles de forme du cong\u00e9<\/p>\n
Rappelons d’abord les r\u00e8gles de forme pour tout cong\u00e9. Ce sont les m\u00eames que celles pr\u00e9vues par la loi n\u00b0 89-462 du 6 juillet 1989. Le bailleur doit donc donner cong\u00e9 par :<\/p>\n
- \n
- lettre recommand\u00e9 avec avis de r\u00e9ception ;<\/li>\n
- acte d’huissier ;<\/li>\n
- lettre en main propre contre \u00e9margement ou r\u00e9c\u00e9piss\u00e9.<\/li>\n<\/ul>\n
Conclusion<\/strong><\/p>\n
Les logements soumis \u00e0 la loi 1948, tr\u00e8s favorables \u00e0 leurs occupants, sont vou\u00e9s \u00e0 dispara\u00eetre et remplac\u00e9s par un contrat de bail classique loi Alur.<\/p>\n
Toutefois, la proc\u00e9dure pour un propri\u00e9taire souhaitant r\u00e9cup\u00e9rer son bien, est tr\u00e8s encadr\u00e9e par la loi et tout autant contr\u00f4l\u00e9e par le juge.<\/p>\n
Certains investisseurs n’h\u00e9sitent pas \u00e0 acqu\u00e9rir un bien soumis \u00e0 cette loi. Cela revient \u00e0 acqu\u00e9rir un bien en viager, achet\u00e9 entre 20 et 50 % environ en dessous du prix du march\u00e9. Le montant de l’abattement d\u00e9pend du prix du loyer, de la situation g\u00e9ographique du bien mais surtout de l’\u00e2ge du ou des locataires.<\/p>\n
Il faut g\u00e9n\u00e9ralement attendre le d\u00e9c\u00e8s des occupants pour avoir la libre disposition du bien.<\/p>\n
Je vous sugg\u00e8re aussi :\u00a0<\/p>\n
- \n
- En savoir plus sur le cong\u00e9 \u00e0 l’initiative du bailleur<\/u><\/span><\/a><\/li>\n
- Quittance de loyer – Mod\u00e8le \u00e0 t\u00e9l\u00e9charger<\/u><\/span><\/a><\/span><\/li>\n<\/ul>\n
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J’ai fait un sondage aupr\u00e8s de personnes de mon entourage (qui ne travaillent pas dans l’immobilier) en leur demandant de me citer une loi immobili\u00e8re qu’ils connaissent. Verdict : 3\/4 d’entre eux ne me citent pas la loi Alur ou celle du 6 juillet 1989 mais une plus ancienne qui se trouve aujourd’hui en voie […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":353120,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"_et_pb_use_builder":"on","_et_pb_old_content":"
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- En savoir plus sur le cong\u00e9 \u00e0 l’initiative du bailleur<\/u><\/span><\/a><\/li>\n
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