[et_pb_section fb_built=\u00a0\u00bb1″ _builder_version=\u00a0\u00bb3.22″][et_pb_row _builder_version=\u00a0\u00bb3.25″ background_size=\u00a0\u00bbinitial\u00a0\u00bb background_position=\u00a0\u00bbtop_left\u00a0\u00bb background_repeat=\u00a0\u00bbrepeat\u00a0\u00bb][et_pb_column type=\u00a0\u00bb4_4″ _builder_version=\u00a0\u00bb3.25″ custom_padding=\u00a0\u00bb|||\u00a0\u00bb custom_padding__hover=\u00a0\u00bb|||\u00a0\u00bb][et_pb_text _builder_version=\u00a0\u00bb4.4.9″ background_size=\u00a0\u00bbinitial\u00a0\u00bb background_position=\u00a0\u00bbtop_left\u00a0\u00bb background_repeat=\u00a0\u00bbrepeat\u00a0\u00bb hover_enabled=\u00a0\u00bb0″ text_font_size=\u00a0\u00bb19px\u00a0\u00bb ol_font_size=\u00a0\u00bb19px\u00a0\u00bb ul_font_size=\u00a0\u00bb19px\u00a0\u00bb]<\/p>\n
Mon propri\u00e9taire a augment\u00e9 le loyer ce mois-ci ! Mon locataire a encore du retard dans le paiement du loyer ! Mon propri\u00e9taire ne m’a pas rendu ma caution ! Mon locataire ne m’a pas rendu les cl\u00e9s du logement ! Mon propri\u00e9taire n’a pas r\u00e9par\u00e9 la chaudi\u00e8re ! Mon locataire n’a pas entretenu le logement ! Mon propri\u00e9taire…! Mon locataire…!<\/p>\n
Je pourrais allonger encore et encore la liste tant les litiges entre les propri\u00e9taires et les locataires sont fr\u00e9quents et ce malgr\u00e9 les diff\u00e9rentes lois, notamment Alur dont le but est entre autres d\u2019am\u00e9liorer les relations entre les 2 parties.
Chaque ann\u00e9e, la Conf\u00e9d\u00e9ration g\u00e9n\u00e9rale du logement (CGL), principales organisations de locataires, recense les plaintes qui lui sont adress\u00e9es.<\/p>\n
Je vous ai list\u00e9 ci-dessous les 6<\/span> principaux litiges li\u00e9s au bail d’habitation.<\/p>\n Il est \u00e0 noter que la r\u00e9solution \u00e0 l\u2019amiable est toujours \u00e0 privil\u00e9gier<\/strong>. Mais \u00e0 d\u00e9faut, des proc\u00e9dures juridiques doivent \u00eatre mises en place en respectant des d\u00e9lais pour les engager.<\/p>\n Une fois le bail conclu, un propri\u00e9taire ne peut pas majorer le loyer \u00e0 sa guise<\/strong>. Que ce soit en cours de bail que lors de son renouvellement.<\/p>\n La seule possibilit\u00e9 qui vous est donn\u00e9e par la loi est de r\u00e9\u00e9valuer le montant du loyer \u00e0 raison d\u2019une fois par an si une clause de r\u00e9vision a \u00e9t\u00e9 incluse au contrat de location<\/strong>. Vous devrez pour cela suivre l\u2019Indice de r\u00e9f\u00e9rence des loyers (IRL), que publie chaque trimestre l\u2019INSEE, qui sert de base pour la r\u00e9vision des loyers.<\/p>\n Pensez bien \u00e0 mentionner cette clause de r\u00e9vision dans votre bail car en son absence, vous vous trouverez dans l\u2019impossibilit\u00e9 d\u2019augmenter le loyer pendant toute la dur\u00e9e du bail.<\/p>\n Pour en savoir plus sur le bail et les clauses \u00e0 y faire figurer, je vous sugg\u00e8re cet article \u00ab\u00a0<\/span>Comment bien r\u00e9diger votre bail de location sans vous tromper ? (word \u00e0 t\u00e9l\u00e9charger gratuitement<\/u><\/span><\/a>)\u00a0\u00bb.<\/span><\/span><\/p>\n Le bail type Alur indique d’ailleurs qu\u2019outre le montant et le mode de paiement du loyer, \u201cles modalit\u00e9s de r\u00e9vision (date de r\u00e9vision ou trimestre de r\u00e9f\u00e9rence de l’IRL) du loyer doivent \u00e9galement \u00eatre pr\u00e9cis\u00e9es\u201d.<\/p>\n Cette r\u00e9\u00e9valuation peut alors s\u2019effectuer \u00e0 la date mentionn\u00e9e<\/strong> dans le contrat de bail ou, \u00e0 d\u00e9faut, \u00e0 la date anniversaire du bail.<\/strong><\/p>\n Sachez par ailleurs que dans le bail r\u00e9glementaire, il n\u2019y a :<\/span><\/p>\n Vous devrez d\u2019ailleurs respecter une proc\u00e9dure pr\u00e9cise pour signifier l\u2019augmentation du loyer sous peine de tacite reconduction du bail dans les conditions initialement pr\u00e9vues :<\/p>\n L\u2019augmentation de loyer en cours de contrat est r\u00e9gi par la loi du 6 juillet 1989 modifi\u00e9e par la \u00ab loi ALUR \u00bb du 24 mars 2014.<\/p>\n Le locataire a 3 ans pour agir pour demander le remboursement de loyers injustement vers\u00e9s. Sans r\u00e9ponse de votre part sous 8 jours, une mise en demeure<\/strong> vous sera adress\u00e9e par le locataire. Elle doit \u00eatre juridiquement motiv\u00e9e et accompagn\u00e9e d’une d\u00e9claration au greffe du Tribunal. Elle constitue un avertissement.<\/p>\n Enfin si le litige persiste, le locataire devra saisir le tribunal d\u2019instance<\/strong> du lieu o\u00f9 se trouve le logement.<\/p>\n Le tribunal statuera alors sur la suite \u00e0 donner au dossier.<\/p>\n Il s\u2019agit l\u00e0 d\u2019une des premi\u00e8res obligations<\/strong> du locataire.<\/p>\n L\u2019article 7 de la loi du 6 juillet 1989 pr\u00e9voit que \u201cLe locataire est oblig\u00e9 de payer le loyer et les charges r\u00e9cup\u00e9rables aux termes convenus sur le contrat de bail<\/u>\u201d.<\/p>\n En cas d’inex\u00e9cution, vous pourrez entamer une proc\u00e9dure de recouvrement des loyers.<\/strong><\/p>\n Vous avez 3 ans pour agir<\/strong> (loi ALUR du 24 mars 2014) ou 5 ans si la cr\u00e9ance est n\u00e9e avant la loi Alur de mars 2014.<\/p>\n Encore une fois, la r\u00e9solution \u00e0 l\u2019amiable<\/strong> est toujours \u00e0 privil\u00e9gier en adressant par recommand\u00e9 une mise en cause au locataire en lui exposant les requ\u00eates.<\/p>\n S’il est en difficult\u00e9, vous pourrez lui proposer des solutions comme l’\u00e9chelonnement de la dette<\/strong>. Si un accord est trouv\u00e9, vous prendrez soin de consigner les \u00e9l\u00e9ments dans un document \u00e9crit, dat\u00e9 et sign\u00e9 par le locataire et vous.<\/p>\n S’il ne r\u00e9pond pas \u00e0 votre courrier, vous devrez alors envoyer une mise en demeure<\/strong> au locataire et \u00e0 ses \u00e9ventuels garants. Il s\u2019agit d\u2019une lettre juridiquement motiv\u00e9e envoy\u00e9e par recommand\u00e9 et qui laisse 8 jours au locataire pour r\u00e9gler le litige, sous peine de s’exposer \u00e0 d’autres poursuites.<\/p>\n Si la mise en demeure ne donne rien, vous devrez alors :<\/p>\n La d\u00e9livrance d’un commandement de payer est la condition essentielle qui permet de mettre en \u0153uvre la clause r\u00e9solutoire si votre contrat de bail en contient une. Cette clause pr\u00e9voit la r\u00e9siliation de plein droit du contrat de location pour d\u00e9faut de paiement du loyer ou des charges au terme convenu.<\/span><\/p>\n Toutefois la clause r\u00e9solutoire ne produira ses effets que 2 mois apr\u00e8s la d\u00e9livrance d\u2019un commandement de payer <\/strong>demeur\u00e9 infructueux. D\u00e8s que votre locataire ne paye plus ses loyers, prenez contact avec un huissier de justice afin qu\u2019il d\u00e9livre un commandement de payer au locataire.<\/p>\n En cas d’absence de r\u00e9ponse satisfaisante, vous pourrez assigner le locataire au tribunal d’instance<\/strong> pour que le litige soit tranch\u00e9 par le juge et selon la solvabilit\u00e9 du locataire, prononcer l’ordre de payer ou d’expulsion. Une notification parall\u00e8le de l’assignation \u00e0 la pr\u00e9fecture est n\u00e9cessaire.<\/p>\n Par ailleurs, si vous obtenez l’expulsion du locataire, celle-ci ne pourra pas intervenir entre le 1er novembre et le 31 mars, p\u00e9riode hivernale<\/strong> pendant laquelle les locataires ne peuvent pas \u00eatre d\u00e9log\u00e9s.<\/p>\n Si vous souhaitez en savoir plus sur les loyers impay\u00e9s et la proc\u00e9dure \u00e0 suivre, je vous conseille cet article : \u00ab\u00a0Vous \u00eates confront\u00e9s aux l<\/u><\/span><\/a>oyers impay\u00e9s ? Que faire ?<\/u><\/span><\/a>\u00ab\u00a0.<\/p>\n L’\u00e9tat des lieux est un document qui d\u00e9crit en d\u00e9tail<\/strong> l’\u00e9tat du logement et de ses \u00e9quipements, pi\u00e8ce par pi\u00e8ce.<\/p>\n Le locataire et vous devrez en \u00e9tablir 2 : l’\u00e9tat des lieux d’entr\u00e9e, en d\u00e9but de bail, et l’\u00e9tat des lieux de sortie, en fin de bail.<\/p>\n La comparaison des 2 documents permettra de v\u00e9rifier que le locataire a bien rempli les obligations qui sont les siennes en mati\u00e8re de r\u00e9parations et d’entretien.<\/p>\n L\u2019\u00e9tat des lieux est g\u00e9n\u00e9ralement \u00e9tabli \u00e0 l\u2019amiable<\/strong> entre le propri\u00e9taire et le locataire et de fa\u00e7on contradictoire <\/strong>entre les 2 parties. Cela signifie que chacun \u00e0 la possibilit\u00e9 de discuter l’\u00e9tablissement de l’\u00e9tat des lieux.<\/p>\n Lorsque l\u2019\u00e9tat des lieux ne peut \u00eatre \u00e9tabli \u00e0 l\u2019amiable, il peut \u00eatre r\u00e9alis\u00e9 par un huissier de justice<\/strong> \u00e0 la demande d\u2019une des parties. On parle alors d\u2019un \u00ab constat locatif<\/strong> \u00bb.<\/p>\n L’\u00e9tat des lieux r\u00e9alis\u00e9 par un huissier ne peut \u00eatre contest\u00e9.<\/p>\n Son co\u00fbt est \u00e0 partager de mani\u00e8re \u00e9gale entre le propri\u00e9taire et le locataire. Les honoraires sont fix\u00e9s par la loi et la part impos\u00e9e au locataire est plafonn\u00e9e. Pour en savoir davantage sur l’\u00e9tat des lieux, je vous propose cet article :\u00a0\u00ab\u00a0Tout savoir sur l\u2019\u00e9tat des lieux – Mod\u00e8le gratuit \u00e0 t\u00e9l\u00e9charger<\/span><\/u><\/span><\/a><\/span>\u00ab\u00a0.<\/span><\/span>\u00a0<\/span><\/span><\/p>\n Le bailleur est tenu de restituer le d\u00e9p\u00f4t de garantie \u00e0 son locataire (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).<\/span><\/p>\n Le d\u00e9p\u00f4t de garantie est une somme \u00e9quivalent \u00e0 1 mois<\/strong> de loyer hors charges pour les logements vides et 2 mois<\/strong> de loyer hors charges pour les logements meubl\u00e9s<\/strong> qui est vers\u00e9e par le locataire \u00e0 l\u2019entr\u00e9e des lieux.\u00a0<\/span><\/p>\n Elle vous sert de garantie contre les \u00e9ventuelles d\u00e9gradations de l\u2019appartement voire les impay\u00e9s de loyers ou de charges.<\/span><\/p>\n Vous devez en principe restituer ce versement dans le mois qui suit le d\u00e9part du locataire lorsqu\u2019il n\u2019y a pas de r\u00e9serves \u00e9mises sur l\u2019\u00e9tat des lieux de sortie<\/u>. Si vous ne respectez pas ce d\u00e9lai, des p\u00e9nalit\u00e9s de retard de 10 % <\/strong>du d\u00e9p\u00f4t par mois de retard seront appliqu\u00e9es.<\/span><\/p>\n Dans le cas o\u00f9 l’\u00e9tat des lieux de sortie r\u00e9v\u00e8le des diff\u00e9rences avec l’\u00e9tat des lieux d’entr\u00e9e, vous avez 2 mois pour restituer la caution<\/strong> au locataire \u00e0 compter de la remise des cl\u00e9s. Vous devrez alors justifier toute retenue effectu\u00e9e.<\/span><\/p>\n Les montants retenus correspondent, le plus souvent :<\/span><\/p>\n Lorsque l\u2019origine de la plainte n\u2019est pas li\u00e9e \u00e0 la mauvaise volont\u00e9 du bailleur pour restituer le d\u00e9p\u00f4t de garantie, il s\u2019agit le plus souvent d\u2019un d\u00e9saccord entre les deux parties lors de l\u2019\u00e9tat des lieux de sortie du logement, o\u00f9 la facture de remise en \u00e9tat est contest\u00e9e par le locataire.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n Le locataire a 3 ans<\/strong> pour agir.<\/span> Il devra vous mettre en demeure \u00e0 envoyer par lettre recommand\u00e9e avec accus\u00e9 de r\u00e9ception.<\/span>En l\u2019absence de r\u00e9ponse satisfaisante de votre part sous 8 jours, il pourra saisir en fonction du montant du litige le juge de proximit\u00e9 ou du tribunal d\u2019instance du lieu o\u00f9 se trouve le logement.<\/span><\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n Les charges locatives peuvent faire l’objet d’un versement provisionnel et doivent faire \u00ab\u00a0l’objet d’une r\u00e9gularisation annuelle\u00a0\u00bb. La liste des charges exigibles est fix\u00e9e par le d\u00e9cret n\u00b0 87-713 du 26 ao\u00fbt 1987.<\/span><\/p>\n Les charges locatives, appel\u00e9 \u00e9galement charges r\u00e9cup\u00e9rables, sont des d\u00e9penses prises en charges initialement par le propri\u00e9taire<\/strong>, mais que celui-ci peut se faire rembourser par le locataire<\/strong>. Ces charges doivent \u00eatre justifi\u00e9es, tant par leur nature que pour leur montant (art. 23 de la loi n\u00b0 89-462 du 6.7.1989).<\/span><\/p>\n Les litiges portent principalement sur la question des r\u00e9gulations annuelles<\/strong><\/span>.\u00a0<\/span><\/p>\n Le plus souvent, les charges locatives sont vers\u00e9es chaque mois et \u00e0 l\u2019avance, sous forme de provisions, en m\u00eame temps que le loyer. Dans ce cas, la loi impose une r\u00e9gularisation annuelle (art. 23 alin\u00e9a 3 de la loi de 1989) en comparant :<\/p>\n La diff\u00e9rence est alors r\u00e9clam\u00e9e ou rembours\u00e9e<\/strong> au locataire.<\/span> Un mois avant cette r\u00e9gularisation, vous devrez adresser au locataire le d\u00e9compte des charges, ventil\u00e9es par postes (entretien des espaces verts, ascenseur, chauffage, frais de personnel, etc.), et une note d\u2019information sur les modalit\u00e9s de calcul des charges de chauffage et de production d\u2019eau chaude sanitaire collectifs.<\/span><\/p>\n Si les provisions sont sup\u00e9rieures aux d\u00e9penses r\u00e9elles, vous devrez reverser le trop-per\u00e7u au locataire. Dans le cas contraire, vous pourrez lui demander un compl\u00e9ment.<\/span><\/p>\n Vous devrez tenir les pi\u00e8ces justificatives \u00e0 la disposition du locataire<\/strong> pendant 6 mois<\/strong> apr\u00e8s l’envoi du d\u00e9compte des charges.<\/span><\/p>\n Vous avez 3 ans<\/strong> pour agir pour un arri\u00e9r\u00e9 de charges locatives d\u00fb depuis le 27 mars 2014 ou 5 ans pour les arri\u00e9r\u00e9s ant\u00e9rieurs au 27 mars 2014.<\/span><\/p>\n Le locataire qui a des difficult\u00e9s pour payer ses charges peut, dans certains cas vous demander des d\u00e9lais de paiement.<\/span><\/p>\n En cas d\u2019impossibilit\u00e9 de r\u00e9solution \u00e0 l\u2019amiable<\/strong>, le propri\u00e9taire ou le locataire doit mettre en demeure<\/strong> son interlocuteur.\u00a0<\/span><\/p>\n Cette lettre, motiv\u00e9e juridiquement et accompagn\u00e9e d’une d\u00e9claration au greffe du Tribunal, constitue un avertissement.<\/span> En cas de silence du propri\u00e9taire ou du locataire, il faut saisir le tribunal d’instance.<\/strong><\/span><\/p>\n \u00ab\u00a0Le propri\u00e9taire a l’obligation de mettre \u00e0 disposition un logement d\u00e9cent<\/strong> \u00e0 son locataire en l\u2019entretenant et en effectuant les r\u00e9parations n\u00e9cessaires\u00a0\u00bb. D\u00e9cret n\u00b02002-120 du 30 janvier 2002 \/ Articles 6 et 6-1 de la Loi du 6 Juillet 1989<\/span> La majorit\u00e9 des r\u00e9clamations recens\u00e9es par la CGL concernent un mauvais entretien des lieux :\u00a0<\/span><\/p>\n Le bailleur n\u2019a pas non plus le droit de faire, sans le consentement du locataire, des changements \u00e0 l\u2019\u00e9tat des lieux lou\u00e9s, par exemple:<\/span><\/p>\n Le locataire a 5 ans pour agir<\/strong>.<\/span><\/p>\n Toutefois, le locataire qui subit un trouble de jouissance ne peut pas, de son propre chef, suspendre le paiement des loyers ou minorer le montant de sa propre initiative. Il faut pour cela une autorisation pr\u00e9alable du juge.<\/span> Il devra vous envoyer un courrier en recommand\u00e9<\/strong> avec accus\u00e9 de r\u00e9ception faisant \u00e9tat du trouble de jouissance.<\/span> Sans r\u00e9ponse dans les 2 mois suivant la r\u00e9ception, ou apr\u00e8s une r\u00e9ponse n\u00e9gative, le locataire pourra saisir la Commission D\u00e9partementale de Conciliation<\/strong>.\u00a0<\/span><\/p>\n Elle recherchera alors une solution amiable pouvant convenir aux deux parties.<\/span><\/p>\n Si cela ne fonctionne pas, le locataire pourra saisir la justice<\/strong>, qui pourra \u00e9ventuellement permettre de suspendre le paiement du loyer. Le juge pourra aussi octroyer au locataire des dommages-int\u00e9r\u00eats dont le montant peut \u00eatre plus ou moins \u00e9lev\u00e9 selon qu’il s’agit d’un simple trouble ou d’une v\u00e9ritable privation de jouissance.<\/span><\/p>\n Conclusion<\/strong><\/span><\/p>\n Dans tous les cas privil\u00e9giez le dialogue et ce d\u00e8s les premiers signes de litiges apparents. Si cela ne porte aucun fruit, agissez rapidement car certaines proc\u00e9dures sont longues.<\/span><\/p>\n Je vous sugg\u00e8re aussi :<\/span><\/p>\n\n
1. L’augmentation du loyer<\/h2>\n
1.1 Que dit la loi ?<\/h3>\n
\n
\n
1.2 Quelle est la proc\u00e9dure \u00e0 suivre par le locataire en cas de litiges sur l\u2019augmentation du loyer ?
<\/span><\/h2>\n
Il lui est conseill\u00e9 de vous adresser par recommand\u00e9 une mise en cause<\/strong> en vous exposant les requ\u00eates<\/p>\n2. Le non paiement du loyer par le locataire<\/h2>\n
2.1 Que dit la loi ?<\/h3>\n
2.2 Quelle est la proc\u00e9dure \u00e0 suivre pour le propri\u00e9taire en cas de non paiement des loyers ?<\/h3>\n
\n
\n
3. L\u2019\u00e9tat des lieux<\/h2>\n
3.1 Comment est \u00e9tabli l’\u00e9tat des lieux ?<\/h3>\n
3.2 Quelle est la proc\u00e9dure \u00e0 suivre en cas de d\u00e9saccord sur l\u2019\u00e9tat des lieux ?<\/h2>\n
<\/span><\/p>\n4. Le d\u00e9p\u00f4t de garantie<\/span><\/h2>\n
4.1 Que dit la loi ?<\/span><\/h3>\n
\n
4.2 Quelle est la proc\u00e9dure \u00e0 suivre pour le locataire ?<\/span><\/h3>\n
<\/span><\/p>\n5. Les charges locatives<\/span><\/h2>\n
5.1 Que dit la loi ?<\/span><\/h3>\n
<\/span>La liste des charges r\u00e9cup\u00e9rables est limitative (d\u00e9cret n\u00b0 87-713 du 26 ao\u00fbt 1987).<\/span>Pour en savoir plus sur les charges locatives, voici l’article qui y est consacr\u00e9 :\u00a0\u00bbQuelles sont les charges r\u00e9cup\u00e9rables aupr\u00e8s du locataire ?<\/u><\/span><\/a>\u00ab\u00a0.<\/span><\/p>\n\n
<\/span><\/p>\n5.2 Quelle est la proc\u00e9dure \u00e0 suivre pour le propri\u00e9taire ?<\/span><\/h3>\n
<\/span><\/p>\n6. Les troubles de jouissance<\/span><\/h2>\n
6.1 Que dit la loi ?<\/span><\/h3>\n
<\/span>Pour en savoir plus sur les logements d\u00e9cents, voici la fiche officielle<\/u><\/span><\/a> fournie par Monsieur Hugo.<\/span><\/span><\/p>\n
<\/span>Parmi les obligations que vous avez vis-<\/span>\u00e0-vis de votre locataire figure celle de lui assurer un usage paisible du logement.<\/strong><\/span><\/p>\n\n
<\/span><\/li>\n<\/ul>\n\n
6.2 Quelle est la proc\u00e9dure \u00e0 suivre pour le locataire ?<\/span><\/h3>\n
<\/span><\/p>\n
Ce courrier doit pr\u00e9ciser la nature du trouble et exprimer le besoin absolu de trouver une solution dans les meilleurs d\u00e9lais.<\/span><\/p>\n