Tous les bons guides de gestion locative vous diront de prendre un dépôt de garantie lorsque vous mettez un bien en location.
Pourquoi ? Est-ce obligatoire ? Combien prendre ?
Devez-vous simplement prendre un chèque de caution ou encaisser le montant… ?
Vous vous posez beaucoup de question, c‘est l’occasion de faire un point sur ce sujet !
Le dépôt de garantie ? Qu’est-ce-que c’est ?
Dans le langage courant, on parle aussi de caution pour désigner la dépôt de garantie.
En réalité, ce sont 2 choses différentes. La caution est un tiers qui se porte garant pour le locataire pour ses obligations financières au titre du bail.
Le dépôt de garantie est quant à lui le montant que vous pouvez demander à votre locataire de vous verser en début de location. Il peut vous régler cette somme par tout moyen : espèce, virement ou chèque ou par l’intermédiaire d’un tiers (de type Action Logement ou le Fonds de Solidarité pour le Logement – FSL).
Vous n’êtes pas obligé de demander de dépôt de garantie. Mais comme son nom l’indique, cette somme servira de garantie et permettra de couvrir d’éventuels manquements de votre locataire : loyers ou charges impayés, ou encore des réparations ou dégradations locatives…
Encaissez donc cette somme dès la signature du bail, même si l’entrée effective dans les lieux est ultérieure et conservez la pendant toute la durée de la location.
Mais attention, le montant du dépôt ainsi que sa restitution sont encadrés par la loi.
Combien prendre ? 1 ou 2 mois de caution ?
Et bien, tout dépend du type de location…
Pour une location nue, le montant est limité à 1 mois de loyer hors charges ; et pour une location meublée, vous ne pourrez exiger plus de 2 mois de loyer hors charges de votre locataire (cf loi Alur du 24 mars 2014).
A lire : « Location meublée VS location nue : quelles sont les différences ?«
Mais attention, nu ou meublé, les mêmes délais s’appliquent pour la restitution…
La restitution du dépôt de garantie doit elle aussi entrer dans le cadre fixé par la loi.
Elle doit intervenir dans un délai d’1 mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.
Et au maximum dans un délai de 2 mois suite à la remise des clés par le locataire si l’état des lieux de sortie révèle des différences avec l’état des lieux d’entrée.
Comment ça marche pour les retenues ?
Toute retenue que vous effectueriez sur le dépôt de garantie doit être dûment justifiée (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
La loi vous autorise à déduire du dépôt de garantie :
- les impayés de loyers,
- les impayés de charges,
- les travaux locatifs à la charge du locataire et pour lesquels il n’a pas satisfait à son obligation d’entretien,
- les dégradations commises par le locataire autres que celles résultant de l’usure normale ou de la vétusté du logement.
N’oubliez pas de tout justifier !
Pour justifier des retenues, vous devrez fournir tous les justificatifs nécessaires à votre locataire :
- tous les courriers de réclamation des loyers impayés ou charges restée sans réponse,
- toutes les pièces faisant état de la nécessité de travaux ou réparations (état des lieux d’entrée et de sortie, photographies, constats d’huissier…) ainsi que les devis ou factures des artisans chargés des travaux.
Pour éviter tout litige, rien ne vaut un bon état des lieux…
Notez bien que l’état des lieux de sortie est essentiel (au même titre que l’état des lieux d’entrée !).
En son absence, le locataire est réputé vous avoir rendu le logement en bon état. Vous ne pourrez rien déduire du dépôt de garantie même si vous constatez des dégradations.
Donc prenez le temps d’établir vos états des lieux.
Pour en savoir plus sur cette partie essentielle, je vous conseille cet article : « Vous faîtes un état des lieux ? Quels sont les 10 pièges à éviter ?«
Quid pour les copropriétés
Si votre logement est situé dans un immeuble en copropriété, vous pouvez en plus procéder à un arrêté des comptes provisoire et conserver une provision maximale de 20 % du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble (pour les baux signés après le 27 mars 2014).
La régularisation définitive et la restitution du solde (déduit des sommes qui vous sont dues) doivent être faites dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble.
Toutefois, rien ne vous empêche, après accord avec votre locataire, de solder immédiatement les comptes sans attendre l’approbation des comptes de la copropriété.
Et que se passe-t-il en cas de restitution tardive ?
La loi a prévu des sanctions si le dépôt de garantie n’est pas restitué dans le délai imparti (1 ou 2 mois en fonction de l’état des lieux de sortie) : vous êtes tenu de verser des intérêts de retard au locataire, équivalent à 10% du loyer mensuel pour chaque mois de retard commencé.
Au delà du délai légal, le locataire peut vous mettre en demeure de restituer le dépôt de garantie par lettre recommandée avec avis de réception.
Si vous refusez de lui rembourser le montant dû, il pourra alors saisir la commission départementale de conciliation, avant, en cas d’échec de la conciliation, de porter l’affaire devant le juge de proximité.
L’inverse est également valable : si le dépôt de garantie est insuffisant pour couvrir les dettes du locataire, vous devrez alors réclamer au locataire ou à la personne qui s’est portée caution la somme complémentaire. A défaut d’obtenir le paiement, vous pouvez saisir la justice.
Conclusion
La réglementation est stricte quant à la restitution du dépôt de garantie. Bons nombres de litiges pourraient être éviter avec un état des lieux détaillés et documentés (photos).
Bonne location,
Monsieur Hugo,
Votre assistant personnel en gestion locative.
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